Sau một năm 2022 “tan hoang”, kể từ đầu năm 2023 đến nay, thị trường bất động sản trở thành tâm điểm “giải cứu”, khi mọi chính sách hỗ trợ lớn nhất từ Chính phủ đều xoay quanh thị trường này.
Đầu tiên phải kể đến Nghị định 08/2023/NĐ-CP ban hành ngày 5/3/2023. Mặc dù nghị định này là về trái phiếu doanh nghiệp nhưng trên thực tế, các sửa đổi vẫn lấy các doanh nghiệp bất động sản là trung tâm, theo đó, các doanh nghiệp có cơ chế gia hạn nợ, cơ cấu lại nợ rõ ràng và thuận lợi hơn, đặc biệt là cho phép chuyển đổi trái phiếu thành tài sản nếu trái chủ đồng ý. Sau khi nghị định ban hành, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã gia hạn nợ thành công, thậm chí một số trường hợp đã chuyển đổi nợ thành tài sản là bất động sản.
Chỉ hơn 1 tuần sau, Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững đã được ban hành. Sang đến đầu tháng 4/2023, Thủ tướng đã ban hành Quyết định số 338/QĐ-TTg phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”, kỳ vọng tạo thêm cú hích cho thị trường bất động sản.
Cũng trong đầu tháng 4/2023, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã được ban hành và có hiệu lực từ ngày 20/5/2023, trong đó bổ sung quy định về cấp quyền sở hữu cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng (condotel).
Mới đây, Thủ tướng còn yêu cầu các bên liên quan sửa đổi, bổ sung Thông tư 06/2023/TT-NHNN ngay trước khi thông tư này có hiệu lực vào ngày 1/9, một lần nữa cho thấy mức độ quan tâm rất lớn của lãnh đạo Chính phủ đối với việc vực dậy thị trường bất động sản. Trước đó, liên quan đến các điểm mới về cấm cho vay tại Thông tư 06, Hiệp hội môi giới Bất động sản cho rằng cần thu hồi thông tư này vì nếu được áp dụng, các dự án đang bị vướng mắc pháp lý hoặc đang thiếu vốn chưa đủ điều kiện để triển khai tiếp. Ngoài ra, các quy định, thủ tục thể hiện trong Thông tư 06 còn nhiều điểm chưa rõ, rất dễ khiến thị trường thêm rối.
Đặc biệt, dự kiến vào tháng 10 tới đây, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ được thông qua, kỳ vọng sẽ tạo sức bật cho thị trường bất động sản vượt qua giai đoạn khó khăn kéo dài.
Ngoài ra, suốt từ đầu năm, dưới sự chỉ đạo của lãnh đạo Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã liên tục hạ lãi suất điều hành. Mặc dù lãi suất cho vay chưa hạ nhiệt như mong muốn của các bên nhưng động thái này cũng khiến giới đầu tư thêm kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường bất động sản.
Hàng loạt chính sách mới đã đẩy mặt bằng giá cổ phiếu bất động sản tăng rất cao trong 6 tháng qua và phần nào vượt quá kết quả kinh doanh thực tế cũng như triển vọng phục hồi của ngành này.
Thống kê của VietnamFinance 6 tháng gần nhất (tính đến hết ngày 20/8) cho thấy trong số 50 cổ phiếu tăng mạnh nhất trên sàn HoSE có khối lượng giao dịch trung bình hơn 50.000 đơn vị, khoảng hơn 1/3 là cổ phiếu bất động sản. Nếu tính thêm cả doanh nghiệp xây dựng thì có tới gần một nửa cổ phiếu trong nhóm tăng mạnh nhất là cổ phiếu bất động sản - xây dựng.
Có thể kể đến một số mã tiêu biểu như QCG tăng 165%, VPH tăng 139%, TDH tăng 102%, SGR tăng 99%, NHA tăng 97%, CIG tăng 96%, PDR tăng 95%, EVG tăng 85%, DIG tăng 82%, DXG tăng 69%, TCH tăng 66%, NVL tăng 65%, BCG tăng 63%, NBB tăng 61%, ITC tăng 58%, LGL tăng 57%, DXS tăng 50%, KHG tăng 46%... Trong khi đó, chỉ số VN-Index chỉ tăng 8,4% trong cùng khoảng thời gian.
Đáng chú ý là kết quả kinh doanh quý gần nhất của nhiều doanh nghiệp trên chưa cho thấy tín hiệu phục hồi. Chẳng hạn như QCG lỗ sau thuế 11 tỷ đồng trong quý II/2023, trong khi trước đó chỉ lãi 1 tỷ đồng trong quý I/2023 và lỗ 10 tỷ đồng trong quý IV/2022; VPH dù có lãi 7 tỷ đồng nhưng kết quả kinh doanh 10 quý gần đây rất trồi sụt; TDH lỗ quý thứ 3 liên tiếp; SGR lãi khá nhưng kết quả kinh doanh 10 quý gần đây cũng rất trồi sụt; NHA lãi không đáng kể, tương tự như các quý khác trong 10 quý gần đây; DIG lãi không đáng kể kèm doanh thu thấp nhất 10 quý gần đây; NVL lỗ hàng trăm tỷ đồng quý thứ 2 liên tiếp; NBB lãi không đáng kể trong quý gần nhất; ITC ghi nhận lãi quý II/2023 thấp nhất kể từ quý II/2022; DXS lỗ quý thứ 3 liên tiếp; KHG ghi nhận lãi giảm quý thứ 2 liên tiếp và thấp nhất kể từ quý IV/2021.
Có thể thấy, việc nhiều cổ phiếu bất động sản tăng rất mạnh trong 6 tháng qua phần lớn có động lực tới từ kỳ vọng về sự phục hồi của thị trường bất động sản sau chuỗi chính sách mới từ Chính phủ. Do đó, nếu các chính sách này không tạo ra tác động tích cực đến thị trường bất động sản nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng như kỳ vọng thì việc giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản hạ nhiệt như phiên cuối tuần trước là điều hợp lý trong hành trình đi lên bền vững.
