Shophouse - Khi bất động sản ‘sinh lời kép’ hóa phố không người

“Phố ma” giữa khu đô thị hiện đại

Trên tuyến đường Lê Trọng Tấn (quận Hà Đông), những dãy nhà phố thương mại 3 - 4 tầng, mặt tiền từ 6 - 10m, thiết kế hiện đại, nằm dọc trục đường chính của các dự án khu đô thị mới, đồng loạt đóng cửa im lìm. Không có người ở, không có hoạt động kinh doanh, không ánh sáng vào ban đêm - tất cả tạo nên một khung cảnh đìu hiu, hoàn toàn trái ngược với viễn cảnh nhộn nhịp từng được quảng bá khi mở bán.

Nhiều căn nhà đã phủ bụi, dán kín cửa bằng giấy báo, cỏ mọc ven bậc tam cấp, rác thải sinh hoạt bị vứt ngay trước cửa. Một số căn treo biển “bán nhà”, “cho thuê mặt bằng” với số điện thoại đã bạc màu vì nắng mưa. Một số khác có dấu hiệu xuống cấp nghiêm trọng: cửa kính vỡ, cửa cuốn gỉ sét, lan can han gỉ, tường rêu mốc. Cá biệt, có những căn bị vỡ kính tầng cao, gây nguy hiểm cho người đi bộ bên dưới.

Môi giới Nguyễn Văn Tạo, người có nhiều năm hoạt động tại khu vực Hà Đông, cho biết giá rao bán hiện nay cho các căn shophouse mặt đường Lê Trọng Tấn dao động 42 - 45 tỷ đồng/căn có diện tích 120 - 130m². Những căn nằm phía sau hoặc sâu trong nội khu có giá “mềm” hơn, khoảng 16 - 20 tỷ đồng, nhưng đều chung tình trạng khó khai thác kinh doanh và kén người mua.

Theo anh Tạo, các căn này hầu hết đã được hoàn thiện phần nội thất cơ bản và được kỳ vọng cho thuê để thu dòng tiền. Tuy nhiên, mức giá thuê thực tế rất thấp, chỉ khoảng 35 - 40 triệu đồng/tháng - mức sinh lời được cho là không tương xứng với giá trị tài sản. Không ít nhà đầu tư sau nhiều năm vẫn không tìm được khách thuê, buộc phải treo biển bán cắt lỗ, hoặc để trống suốt thời gian dài.

Tình trạng “phố ma” không chỉ xuất hiện ở Hà Đông. Tại các khu đô thị như Him Lam Vạn Phúc (Hà Đông), Lideco (Hoài Đức), Starlake (Tây Hồ), Nam An Khánh (Hoài Đức) hay một số dự án ở Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, Mê Linh, tình trạng tương tự cũng đang diễn ra. Theo khảo sát của VietnamFinance, tỷ lệ lấp đầy của các shophouse ở mức thấp dù giá thuê đã giảm sâu. Tại Starlake - khu vực có giá đất cao nhất Hà Nội, nhiều căn hai mặt tiền vẫn không có khách thuê dù giá cho thuê đã hạ về mức 85 - 100 triệu đồng/tháng.

Theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân lớn nhất khiến shophouse trở nên hoang vắng là do vị trí. Dù được gắn mác “trung tâm khu đô thị mới”, nhiều dãy shophouse thực tế lại nằm ở khu vực chưa hình thành cộng đồng dân cư đủ lớn, thiếu mật độ lưu thông và không có các tiện ích hỗ trợ như văn phòng, trường học, bệnh viện. Không có người qua lại thì việc kinh doanh gần như không thể tồn tại.

Sự trỗi dậy của hệ thống trung tâm thương mại (TTTM) hiện đại càng làm rõ thêm sự yếu thế của shophouse. Theo báo cáo của Savills Việt Nam, công suất thuê tại TTTM ở Hà Nội hiện đạt hơn 94%. Các TTTM có lợi thế vượt trội về lưu lượng khách ổn định, hệ sinh thái mua sắm - ẩm thực - giải trí đồng bộ và quản lý chuyên nghiệp. Trong khi đó, shophouse hoạt động rời rạc, thiếu tính tổ chức và khó thu hút các thương hiệu lớn.

Chi phí vận hành cao cũng là rào cản lớn. Với giá bán phổ biến 200 - 300 triệu đồng/m², giá trị mỗi căn thường đạt 15 - 40 tỷ đồng, nhưng lợi suất cho thuê thực tế chỉ khoảng 2%/năm, thấp hơn cả lãi suất ngân hàng. Một nhà đầu tư tại khu Him Lam Vạn Phúc chia sẻ căn shophouse mua giá 15 tỷ đồng từ năm 2020 hiện chỉ cho thuê được 20 triệu đồng/tháng, không đủ trả lãi vay ngân hàng.

Thiết kế không tối ưu cũng là nguyên nhân khiến nhiều căn shophouse khó khai thác. Diện tích sàn lớn, phổ biến 90 - 150m², nhưng thiếu khả năng chia nhỏ linh hoạt, việc cải tạo để cho thuê từng tầng hoặc chia thành nhiều mô hình kinh doanh gặp khó khăn kỹ thuật, dẫn đến hiệu quả sử dụng kém.

Thêm vào đó là sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng. Sau đại dịch COVID-19, thương mại điện tử phát triển mạnh, thói quen mua sắm trực tuyến ăn sâu vào đời sống, làm giảm nhu cầu mở cửa hàng truyền thống. Trong bối cảnh đó, mô hình shophouse dần mất đi lợi thế vốn có.

Ngoài ra, không thể không nhắc đến yếu tố tâm lý đầu tư. Giai đoạn 2015 - 2021, khi thị trường nóng, nhiều nhà đầu tư kỳ vọng vào lợi nhuận “sinh lời kép”: vừa khai thác cho thuê, vừa chờ tăng giá. Tuy nhiên, sau vài năm không tìm được khách thuê, không có dòng tiền, nhiều người phải rao bán sang tay. Nhưng giá chuyển nhượng thường đã qua 4 - 5 “đời”, đẩy giá lên mức quá cao so với giá trị thực, khiến thanh khoản gần như tê liệt.

“Chết lâm sàng” chứ chưa phải bong bóng

Trước thực trạng này, nhiều ý kiến đặt câu hỏi: liệu đây có phải là biểu hiện của bong bóng bất động sản thương mại?

Trao đổi với VietnamFinance, ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes cho rằng, vẫn còn khá sớm để nói đến tình trạng “bong bóng”. Bong bóng bất động sản thường gắn với sự tăng giá phi lý trên diện rộng và sự sụp đổ dây chuyền của toàn thị trường. Trong khi đó, tình trạng shophouse bỏ hoang hiện nay mang tính cục bộ, xảy ra ở một phân khúc với những đặc thù riêng.

“Chúng ta đang chứng kiến hậu quả của một quá trình phát triển thiếu đồng bộ và thiếu chiến lược dài hạn, từ khâu quy hoạch, lựa chọn vị trí, thiết kế, đến vận hành đều có vấn đề. Khi các yếu tố bất lợi cùng lúc bộc lộ, sản phẩm sẽ không còn khả năng sinh lời, dẫn đến khủng hoảng giá trị”, ông Chung nhận định.

Để loại hình shophouse phát huy đúng vai trò trong hệ sinh thái đô thị, các chuyên gia cho rằng cần có sự điều chỉnh toàn diện từ khâu quy hoạch, thiết kế, đến vận hành.

Trước hết, chủ đầu tư phải rà soát và cân nhắc kỹ mật độ phân bổ shophouse trong các khu đô thị mới. Không thể phát triển ồ ạt các dãy nhà mặt phố chỉ vì muốn tăng doanh thu. Shophouse chỉ thực sự hiệu quả khi nằm ở vị trí chiến lược - gần các trục giao thông lớn, khu vực có dân cư đông, hoặc nơi có hoạt động dịch vụ - du lịch sôi động.

Về thiết kế, chủ đầu tư cần tạo ra sản phẩm linh hoạt với diện tích đa dạng (50 - 100m²), có thể chia nhỏ không gian, tách biệt lối đi giữa khu ở và khu kinh doanh. Mặt tiền nên đủ rộng, hạ tầng kỹ thuật cần được đầu tư đầy đủ: điện 3 pha, nước, Internet tốc độ cao, bãi đỗ xe, hệ thống xử lý rác.

Việc thiết kế giá bán và giá thuê cũng cần phản ánh đúng hiệu quả khai thác. Chủ đầu tư không nên thổi giá quá cao hoặc cam kết lợi nhuận phi thực tế, khiến nhà đầu tư bị “mắc kẹt”. Giá bán hợp lý sẽ giúp tăng tính thanh khoản và khuyến khích khai thác thực tế, thay vì chỉ chờ tăng giá trên giấy.

Theo ông Lê Đình Chung, các khu shophouse cần được quy hoạch như một phần của tổng thể kinh doanh, thay vì là sản phẩm rời rạc. “Chủ đầu tư cần định hình trục thương mại cụ thể. Ví dụ: ẩm thực, thời trang, tài chính - đồng thời đầu tư vào vận hành chuyên nghiệp. Không thể để mỗi căn một kiểu, ngành nghề hỗn loạn, biển hiệu lộn xộn… Điều đó chỉ khiến giá trị tài sản giảm đi và mất luôn tính thương mại cốt lõi”, ông Chung khuyến nghị.

Ngoài ra, ông cũng cho rằng cần có chính sách linh hoạt từ phía chủ đầu tư trong giai đoạn đầu, chẳng hạn như hỗ trợ miễn phí dịch vụ, cho phép chia nhỏ mặt bằng, hoặc triển khai mô hình kinh doanh mẫu để hút khách thuê. “Thay vì coi shophouse là hàng hóa, hãy coi nó là một phần của hệ sinh thái. Khi hệ sinh thái vận hành tốt, giá trị tự nhiên sẽ đến”, ông Chung nói thêm.