Trên tuyến đường Lê Trọng Tấn (quận Hà Đông), những dãy nhà phố thương mại 3 - 4 tầng, mặt tiền từ 6 - 10m, thiết kế hiện đại, nằm dọc trục đường chính của các dự án khu đô thị mới, đồng loạt đóng cửa im lìm. Không có người ở, không có hoạt động kinh doanh, không ánh sáng vào ban đêm - tất cả tạo nên một khung cảnh đìu hiu, hoàn toàn trái ngược với viễn cảnh nhộn nhịp từng được quảng bá khi mở bán.
Nhiều căn nhà đã phủ bụi, dán kín cửa bằng giấy báo, cỏ mọc ven bậc tam cấp, rác thải sinh hoạt bị vứt ngay trước cửa. Một số căn treo biển “bán nhà”, “cho thuê mặt bằng” với số điện thoại đã bạc màu vì nắng mưa. Một số khác có dấu hiệu xuống cấp nghiêm trọng: cửa kính vỡ, cửa cuốn gỉ sét, lan can han gỉ, tường rêu mốc. Cá biệt, có những căn bị vỡ kính tầng cao, gây nguy hiểm cho người đi bộ bên dưới.
Môi giới Nguyễn Văn Tạo, người có nhiều năm hoạt động tại khu vực Hà Đông, cho biết giá rao bán hiện nay cho các căn shophouse mặt đường Lê Trọng Tấn dao động 42 - 45 tỷ đồng/căn có diện tích 120 - 130m². Những căn nằm phía sau hoặc sâu trong nội khu có giá “mềm” hơn, khoảng 16 - 20 tỷ đồng, nhưng đều chung tình trạng khó khai thác kinh doanh và kén người mua.
Theo anh Tạo, các căn này hầu hết đã được hoàn thiện phần nội thất cơ bản và được kỳ vọng cho thuê để thu dòng tiền. Tuy nhiên, mức giá thuê thực tế rất thấp, chỉ khoảng 35 - 40 triệu đồng/tháng - mức sinh lời được cho là không tương xứng với giá trị tài sản. Không ít nhà đầu tư sau nhiều năm vẫn không tìm được khách thuê, buộc phải treo biển bán cắt lỗ, hoặc để trống suốt thời gian dài.
Tình trạng “phố ma” không chỉ xuất hiện ở Hà Đông. Tại các khu đô thị như Him Lam Vạn Phúc (Hà Đông), Lideco (Hoài Đức), Starlake (Tây Hồ), Nam An Khánh (Hoài Đức) hay một số dự án ở Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, Mê Linh, tình trạng tương tự cũng đang diễn ra. Theo khảo sát của VietnamFinance, tỷ lệ lấp đầy của các shophouse ở mức thấp dù giá thuê đã giảm sâu. Tại Starlake - khu vực có giá đất cao nhất Hà Nội, nhiều căn hai mặt tiền vẫn không có khách thuê dù giá cho thuê đã hạ về mức 85 - 100 triệu đồng/tháng.
Theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân lớn nhất khiến shophouse trở nên hoang vắng là do vị trí. Dù được gắn mác “trung tâm khu đô thị mới”, nhiều dãy shophouse thực tế lại nằm ở khu vực chưa hình thành cộng đồng dân cư đủ lớn, thiếu mật độ lưu thông và không có các tiện ích hỗ trợ như văn phòng, trường học, bệnh viện. Không có người qua lại thì việc kinh doanh gần như không thể tồn tại.
Sự trỗi dậy của hệ thống trung tâm thương mại (TTTM) hiện đại càng làm rõ thêm sự yếu thế của shophouse. Theo báo cáo của Savills Việt Nam, công suất thuê tại TTTM ở Hà Nội hiện đạt hơn 94%. Các TTTM có lợi thế vượt trội về lưu lượng khách ổn định, hệ sinh thái mua sắm - ẩm thực - giải trí đồng bộ và quản lý chuyên nghiệp. Trong khi đó, shophouse hoạt động rời rạc, thiếu tính tổ chức và khó thu hút các thương hiệu lớn.
Chi phí vận hành cao cũng là rào cản lớn. Với giá bán phổ biến 200 - 300 triệu đồng/m², giá trị mỗi căn thường đạt 15 - 40 tỷ đồng, nhưng lợi suất cho thuê thực tế chỉ khoảng 2%/năm, thấp hơn cả lãi suất ngân hàng. Một nhà đầu tư tại khu Him Lam Vạn Phúc chia sẻ căn shophouse mua giá 15 tỷ đồng từ năm 2020 hiện chỉ cho thuê được 20 triệu đồng/tháng, không đủ trả lãi vay ngân hàng.
Thiết kế không tối ưu cũng là nguyên nhân khiến nhiều căn shophouse khó khai thác. Diện tích sàn lớn, phổ biến 90 - 150m², nhưng thiếu khả năng chia nhỏ linh hoạt, việc cải tạo để cho thuê từng tầng hoặc chia thành nhiều mô hình kinh doanh gặp khó khăn kỹ thuật, dẫn đến hiệu quả sử dụng kém.
Thêm vào đó là sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng. Sau đại dịch COVID-19, thương mại điện tử phát triển mạnh, thói quen mua sắm trực tuyến ăn sâu vào đời sống, làm giảm nhu cầu mở cửa hàng truyền thống. Trong bối cảnh đó, mô hình shophouse dần mất đi lợi thế vốn có.
Ngoài ra, không thể không nhắc đến yếu tố tâm lý đầu tư. Giai đoạn 2015 - 2021, khi thị trường nóng, nhiều nhà đầu tư kỳ vọng vào lợi nhuận “sinh lời kép”: vừa khai thác cho thuê, vừa chờ tăng giá. Tuy nhiên, sau vài năm không tìm được khách thuê, không có dòng tiền, nhiều người phải rao bán sang tay. Nhưng giá chuyển nhượng thường đã qua 4 - 5 “đời”, đẩy giá lên mức quá cao so với giá trị thực, khiến thanh khoản gần như tê liệt.
Trước thực trạng này, nhiều ý kiến đặt câu hỏi: liệu đây có phải là biểu hiện của bong bóng bất động sản thương mại?
Trao đổi với VietnamFinance, ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes cho rằng, vẫn còn khá sớm để nói đến tình trạng “bong bóng”. Bong bóng bất động sản thường gắn với sự tăng giá phi lý trên diện rộng và sự sụp đổ dây chuyền của toàn thị trường. Trong khi đó, tình trạng shophouse bỏ hoang hiện nay mang tính cục bộ, xảy ra ở một phân khúc với những đặc thù riêng.
“Chúng ta đang chứng kiến hậu quả của một quá trình phát triển thiếu đồng bộ và thiếu chiến lược dài hạn, từ khâu quy hoạch, lựa chọn vị trí, thiết kế, đến vận hành đều có vấn đề. Khi các yếu tố bất lợi cùng lúc bộc lộ, sản phẩm sẽ không còn khả năng sinh lời, dẫn đến khủng hoảng giá trị”, ông Chung nhận định.
Để loại hình shophouse phát huy đúng vai trò trong hệ sinh thái đô thị, các chuyên gia cho rằng cần có sự điều chỉnh toàn diện từ khâu quy hoạch, thiết kế, đến vận hành.
Trước hết, chủ đầu tư phải rà soát và cân nhắc kỹ mật độ phân bổ shophouse trong các khu đô thị mới. Không thể phát triển ồ ạt các dãy nhà mặt phố chỉ vì muốn tăng doanh thu. Shophouse chỉ thực sự hiệu quả khi nằm ở vị trí chiến lược - gần các trục giao thông lớn, khu vực có dân cư đông, hoặc nơi có hoạt động dịch vụ - du lịch sôi động.
Về thiết kế, chủ đầu tư cần tạo ra sản phẩm linh hoạt với diện tích đa dạng (50 - 100m²), có thể chia nhỏ không gian, tách biệt lối đi giữa khu ở và khu kinh doanh. Mặt tiền nên đủ rộng, hạ tầng kỹ thuật cần được đầu tư đầy đủ: điện 3 pha, nước, Internet tốc độ cao, bãi đỗ xe, hệ thống xử lý rác.
Việc thiết kế giá bán và giá thuê cũng cần phản ánh đúng hiệu quả khai thác. Chủ đầu tư không nên thổi giá quá cao hoặc cam kết lợi nhuận phi thực tế, khiến nhà đầu tư bị “mắc kẹt”. Giá bán hợp lý sẽ giúp tăng tính thanh khoản và khuyến khích khai thác thực tế, thay vì chỉ chờ tăng giá trên giấy.
Theo ông Lê Đình Chung, các khu shophouse cần được quy hoạch như một phần của tổng thể kinh doanh, thay vì là sản phẩm rời rạc. “Chủ đầu tư cần định hình trục thương mại cụ thể. Ví dụ: ẩm thực, thời trang, tài chính - đồng thời đầu tư vào vận hành chuyên nghiệp. Không thể để mỗi căn một kiểu, ngành nghề hỗn loạn, biển hiệu lộn xộn… Điều đó chỉ khiến giá trị tài sản giảm đi và mất luôn tính thương mại cốt lõi”, ông Chung khuyến nghị.
Ngoài ra, ông cũng cho rằng cần có chính sách linh hoạt từ phía chủ đầu tư trong giai đoạn đầu, chẳng hạn như hỗ trợ miễn phí dịch vụ, cho phép chia nhỏ mặt bằng, hoặc triển khai mô hình kinh doanh mẫu để hút khách thuê. “Thay vì coi shophouse là hàng hóa, hãy coi nó là một phần của hệ sinh thái. Khi hệ sinh thái vận hành tốt, giá trị tự nhiên sẽ đến”, ông Chung nói thêm.
Tags:
(VNF) - Nhiều người lao động tự do, người lao động thu nhập thấp ở đô thị không có hợp đồng lao động phản ánh việc không xin được xác nhận thu nhập tại công an xã để làm hồ sơ mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Gần đây, nhiều làng quê ở Ninh Bình bỗng sôi động khi các phiên đấu giá đất mới vẫn "nóng hơn chảo lửa" dù thực tế hàng loạt khu đất trúng đấu giá trước đó đang rơi vào cảnh bỏ hoang.
(VNF) - Trong kiến nghị gửi Bộ Xây dựng, cử tri TP.HCM bày tỏ quan ngại khoảng cách về giá nhà chung cư, nhà ở thương mại và giá nhà ở xã hội vẫn ở mức cao, mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách phát triển nhà ở. Điều đó cho thấy chính sách và thực tế vẫn còn có độ vênh.
(VNF) - Nam Long mở bán Izumi Canaria; Ecopark ra mắt Central Island, Hải Phòng mở bán 519 căn nhà ở xã hội, giá gần 19,7 triệu đồng/m2; Thủ tướng yêu cầu lập Trung tâm giao dịch bất động sản do nhà nước quản lý; Gia Lai mời đầu tư loạt cụm công nghiệp quy mô gần 3.200 tỷ đồng... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 7/12.
(VNF) - Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương trình thành lập 'Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất' do Nhà nước quản lý, hoàn thành trước 15/ 12.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, Nam Long ADC – thành viên của Tập đoàn Nam Long – giới thiệu dòng sản phẩm EHome với mức giá chỉ từ 1,7 tỷ đồng tại Expo Nam Long Journey 2025.
(VNF) - Mức giá bán nhà ở xã hội Hòa Phú, phường Bình Dương tạm tính thấp nhất từ 16,5 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội liền kề và gần 26,4 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội chung cư.
(VNF) - Sự thay đổi nhân sự lãnh đạo của Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng diễn ra trong thời điểm Vạn Phát Hưng ghi nhận quý thứ 4 liên tiếp thua lỗ.
(VNF) - UBND nhiều xã, phường trên địa bàn tỉnh Gia Lai đang đồng loạt phát đi thông báo mời gọi các nhà đầu tư quan tâm, đăng ký thực hiện các dự án cụm công nghiệp trên địa bàn, với tổng vốn đầu tư gần 3.200 tỷ đồng.
(VNF) - Hải Phòng phê duyệt khu nhà ở 3.000 dân, Hà Tĩnh sắp có sân golf 36 hố... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 6/11.
(VNF) - Chỉ 60 phút từ Hà Nội, Hồ Núi Cốc hiện ra như một tuyên ngôn thầm lặng, kiêu hãnh của Việt Nam: nơi thiên nhiên nguyên bản chưa từng bị sao chép cùng phương pháp tái tạo sức khoẻ đạt chuẩn thế giới.
(VNF) - Đà Nẵng đã thống nhất phương án chuyển đổi công năng dự án nhà hàng và bến du thuyền phía Nam cảng sông Hàn sang mục đích phục vụ công cộng.
(VNF) - Hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại Đà Nẵng như An Trung 2, Đại Địa Bảo, Ecohome Hòa Hiệp… đang được đẩy nhanh tiến độ, cung cấp hàng nghìn căn hộ cho thị trường, đáp ứng nhu cầu an cư của người thu nhập thấp.
(VNF) - Với tổng vốn gần 1.800 tỷ đồng trên quỹ đất khoảng 180ha, dự án sân golf 36 lỗ vừa được Hà Tĩnh chấp thuận được xem là lớn nhất từng xuất hiện tại địa phương.
(VNF) - UBND TP Hải Phòng giao khu đất trước đây là Nhà mát Sứ Hải Dương để thực hiện dự án khu nhà ở 8,11ha, quy mô hơn 2.800 tỷ đồng, gồm liền kề, chung cư cao tầng và nhà ở xã hội.
(VNF) - Trong bối cảnh kinh tế biến động, giới đầu tư đang ưu tiên những tài sản giữ giá và tạo dòng tiền, thay vì các kênh đầu cơ ngắn hạn. Nhà phố thương mại hiện diện như dòng sản phẩm tích sản chiến lược, vừa đảm bảo nguồn thu khai thác ổn định, vừa tăng giá theo sự phát triển của hạ tầng và dân cư.
(VNF) - Nguồn cung tăng lên nhưng giá nhà tại các đô thị lớn vẫn liên tục leo thang, cao gấp 20-30 lần thu nhập người dân. Sự mất cân đối kéo dài không chỉ làm méo mó thị trường mà còn đẩy nhu cầu ở thực xa tầm với, gia tăng nguy cơ bong bóng và gây sức ép lên tăng trưởng kinh tế trong những năm tới.
(VNF) - Dự án Khu đô thị phức hợp sinh thái Phú Thọ tại khu vực hồ Sáu Vó khi hoàn thành sẽ cung cấp khoảng 12.600 căn nhà liền kề, hơn 11.300 căn biệt thự và gần 14.400 căn chung cư.
(VNF) - Hà Nội chấm dứt vai trò của Posco E&C tại khu đô thị Ngọc Liệp - Đồng Trúc, thêm một chung cư ở Hà Nội dừng nhận xe điện vì lo ngại cháy nổ, Hưng Yên công bố giá bán và thuê mua nhà ở xã hội tại 2 tòa CT1, CT2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 5/11.
(VNF) - Thị trường bán lẻ Hà Nội đang hồi phục mạnh mẽ, kèm theo đó là nhu cầu nâng tầm không gian, dịch vụ. Những dự án có vị trí tốt, thiết kế hiện đại và lượng khách hàng hiện hữu trở thành tâm điểm chú ý, đặc biệt tại các khu vực đang phát triển mạnh ở phía Tây thủ đô.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào tháng cuối năm với nguồn cung dồi dào trên cả ba miền. Giới chuyên môn đánh giá đây là thời điểm thuận lợi để xuống tiền, nhưng đi kèm đó là những rủi ro khi giá đã tăng mạnh, lãi suất có xu hướng nhích lên.
(VNF) - Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng yêu cầu chủ đầu tư dự án Khu đô thị Capital Square 3 tạm dừng thi công tại khu vực xảy ra sự cố sụt lún đường khiến 2 ô tô rớt xuống hố.
(VNF) - Đại diện Công ty cổ phần BIC Việt Nam, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Rice City Long Châu vừa giải đáp thắc mắc của người dân về việc có tăng giá bán căn hộ tại dự án, so với mức công bố trung bình là 30 triệu đồng/m2 trước đó.
(VNF) - UBND thành phố Hà Nội vừa ra quyết định chấm dứt hiệu lực văn bản liên quan đến việc giao Công ty Posco E&C lập quy hoạch chi tiết, lập dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Ngọc Liệp - Đồng Trúc (Khu số 9).
(VNF) - TP.HCM xây dựng bảng giá đất từ hơn 140.000 dữ liệu thông tin được các đơn vị tư vấn thu thập, có hơn 10.000 đoạn, tuyến đường sẽ được áp giá.
(VNF) - Nhiều người lao động tự do, người lao động thu nhập thấp ở đô thị không có hợp đồng lao động phản ánh việc không xin được xác nhận thu nhập tại công an xã để làm hồ sơ mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại Đà Nẵng như An Trung 2, Đại Địa Bảo, Ecohome Hòa Hiệp… đang được đẩy nhanh tiến độ, cung cấp hàng nghìn căn hộ cho thị trường, đáp ứng nhu cầu an cư của người thu nhập thấp.
