SIP: Ông lớn BĐS công nghiệp nắm quỹ đất hơn 3.200ha, thu về 1.300 tỷ đồng/năm

Theo dự báo của Công ty Chứng khoán Vietcap, doanh số cho thuê đất KCN của Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (HoSE: SIP) sẽ tăng mạnh trong năm 2024, đạt 50ha so với mức 21ha trong năm 2023, chủ yếu đến từ các khu công nghiệp (KCN) Phước Đông và Lộc An Bình Sơn.

Vào đầu năm 2024, tỉnh Đồng Nai đã cấp giấy chứng nhận đầu tư cho SEA Logistics Partners (SLP) đầu tư vào dịch vụ logistic và kho bãi cho thuê trị giá 121 triệu USD tại KCN Lộc An Bình Sơn. Tại KCN Phước Đông, Vietcap dự báo doanh số cho thuê đất KCN sẽ tăng do các hoạt động sản xuất dự kiến sẽ phục hồi, đặc biệt ngành sản xuất lốp xe và dệt may (vốn là các khách thuê chính của KCN Phước Đông).

Vietcap dự báo dòng tiền từ cho thuê đất KCN sẽ đạt trung bình 1.300 tỷ đồng/năm trong giai đoạn 2024-2025 (gấp đôi so với năm 2023) nhờ doanh số cho thuê đất KCN tăng. Doanh số cho thuê đất KCN tăng thúc đẩy lợi nhuận gộp trung bình từ các dịch vụ tiện ích KCN (điện, nước và dịch vụ khác) đạt 707 tỷ đồng/năm trong giai đoạn 2024-2025, tăng 14% so với 2023.

Được biết, SIP có giấy phép phân phối điện tại 4 KCN và có thể đạt biên lợi nhuận gộp cao hơn (so với các công ty cùng ngành) nhờ sở hữu 4 trạm biến áp 110/22 kV tại các KCN. Ngoài ra, SIP hiện đang vận hành khoảng 50MWp tấm pin mặt trời trong các KCN của công ty.

SIP cũng phân phối nước cho khách thuê ở tất cả các KCN của công ty. Các dịch vụ tiện ích KCN khác 5% 18% SIP ghi nhận thêm lợi nhuận từ các dịch vụ giá trị gia tăng khác cho khách thuê như quản lý xử lý chất thải và quản lý cơ sở hạ tầng KCN.

Bên cạnh đó, SIP được hưởng lợi từ việc tăng cường vận hành nhà xưởng xây sẵn và đầu tư pin mặt trời trong những năm gần đây. Những mảng này đóng góp khoảng 9% lợi nhuận gộp của SIP vào năm 2023, so với mức thấp trong năm 2019.

Vietcap đánh giá quỹ đất còn lại của SIP là khá đáng kể. Tính đến cuối năm 2023, SIP sở hữu quỹ đất KCN có thể cho thuê còn lại đạt khoảng 1.040ha, trong đó Vietcap ước tính khoảng 600 ha đã được giải phóng mặt bằng và sẵn sàng cho thuê.

Quỹ đất này sẽ mang lại dư địa tăng trưởng dài hạn cho SIP. Vietcap dự báo tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) lợi nhuận ròng giai đoạn 2023-2028 của SIP đạt 13%. Ngoài ra, SIP còn khoảng 170ha đất khu đô thị (KĐT) đã giải phóng mặt bằng có thể bán được trong dự án KĐT Phước Đông (giai đoạn A).

Theo Công ty Chứng khoán Bảo Việt (BVSC), SIP là một trong những doanh nghiệp có quỹ đất KCN lớn nhất tại miền Nam với 3.205ha đất KCN đang khai thác, trong đó tổng diện tích đất thương phẩm là 2.450ha và diện tích cho thuê còn lại có thể khai thác là 1.061ha tại Tây Ninh, TP. HCM và Đồng Nai.

BVSC dự báo 564ha đất còn lại chưa đền bù giải phóng mặt bằng của KCN Phước Đông B sẽ được hoàn thành trong năm 2024. Việc hoàn thành đền bù cho KCN Phước Đông B sẽ tăng diện tích đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê của KCN Phước Đông thêm 362ha lên tới 755ha.

Các KCN của SIP đều đặt tại các tỉnh tập trung lượng lớn vốn FDI tại miền Nam, tạo cho SIP cơ hội đón dòng vốn và tăng trưởng trong dài hạn. BVSC ước tính tổng giá trị hợp đồng tới từ các KCN đang hoạt động của SIP là 22.238 tỷ đồng (chưa tính phần đất chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng).

BVSC giả định giá chào thuê các KCN từ 2023 – 2025 của SIP sẽ không tăng, từ 2026, giá chào thuê sẽ tăng 3% mỗi năm. Giá chào thuê trong 2023 ước tính tại KCN Phước Đông là 70 USD; Lê Minh Xuân 3 là 220 USD, Đông Nam là 130 USD, Lộc An là 180 USD (tính /m2/kỳ thuê).

Với các hợp đồng cho thuê KCN, SIP ghi nhận doanh thu theo hình thức ghi nhận hàng năm bằng tổng doanh thu chia cho thời hạn hợp đồng. Do đó, hoạt động cho thuê KCN hiệu quả thể hiện chủ yếu về dòng tiền cho doanh nghiệp, kết quả kinh doanh của SIP sẽ không có sự đột biến.

Bên cạnh hoạt động cho thuê đất KCN, BVSC dự bao SIP có thể thu về khoảng 279 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế từ thoái vốn Công ty Cổ phần KCN Nam Tân Uyên (UPCoM: NTC). Theo đó, SIP hiện có một khoản đầu tư trị giá 789 tỷ đồng vào NTC, với tỷ lệ sở hữu 24,9%.