Sốt đất Ba Vì là thật hay ‘bong bóng’?

Từng “vỡ trận’ đất Ba Vì

Trong vai một người đi mua đất tại Sơn Tây và Ba Vì, các công ty môi giới BĐS đưa chúng tôi tham khảo hàng trăm thửa đất tại nhiều vị trí khác nhau. Đa phần các Công ty môi giới BĐS đều rất thuộc bài: “Anh yên tâm, cứ mua là thắng. Giá đất thời điểm này nếu so với dịp sốt đất đỉnh điểm năm 2008 - 2010 thì vẫn còn kém xa. Hiện giá đất Ba Vì đang rất thấp, chỉ ngang với giá đất Lương Sơn (Hoà Bình)”.

Cũng theo thông tin của các Công ty môi giới Bất động sản, trước đây, đất Ba Vì đúng là có giai đoạn sốt nóng. Cụ thể, vào năm 2008, khi có thông tin tỉnh Hà Tây (cũ) sáp nhập về Hà Nội, cộng thêm ý tưởng xây khu hành chính tại Ba Vì và chuyển các Bộ ngành ra đó. Vì thế, thị trường BĐS Ba Vì đã rơi vào tình trạng “bong bóng”.

Giới đầu cơ ồ ạt đổ về Ba Vì thổi giá, khiến đất “sốt” theo ngày. Thời điểm đó, họ mua tất tật từ đất thổ cư, đất dịch vụ, đất vườn, đất nông nghiệp thậm chí cả đất rừng ở Ba Vì cũng bị “xẻ thịt” rao bán.

Giá đất tăng chóng mặt từ 15 - 20 triệu đồng/m2 (giá gốc) lên tới 120 triệu đồng/m2 (chỉ sau 1 năm). Giá đất trong dân tại các xã như Vân Hoà, Cẩm Lĩnh, Ba Trại (ô tô đi vào được) giao động từ 1-4 triệu/m vuông, thậm chí còn tăng hơn tuỳ địa điểm. Dù giá tăng gấp 10 lần nhưng thời điểm đó nhà đầu tư vẫn ùn ùn đổ về mua đất.

Đất Ba Vì đã bị thổi giá và sốt đất cách đây 1 thập kỷ 

Tuy nhiên, đến năm 2010, Hà Nội điều chuyển Đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội, trong đó giữ nguyên trục Hồ Tây - Ba Vì và trụ sở các Bộ ngành xây mới sẽ được đặt tại Mỹ Đình, Tây Hồ Tây (thay vì đưa lên Ba Vì). 

Ngay khi thông tin được rò rỉ, giá đất Ba Vì bỗng nhiên lao dốc với mức giảm tới 70%. Một số giới đầu tư đi vay mua đất giờ bán tháo để đáo nợ, trả nợ khiến tình trạng khá hỗn loạn.

Ông Nguyễn Văn Kh, Giám đốc một công ty BĐS tại Cẩm Lĩnh, Ba Vì cho biết: “Tôi là người đã chứng kiến và rút ta nhiều bài học sau vụ sốt đất thời điểm năm 2008- 2010 tại Ba Vì. Bản thân tôi cũng lao đao vì đến giờ vẫn còn “âm vốn” tại một số mảnh đất mua thời đó. Dù chưa đến mức phá sản nhưng Công ty và gia đình tôi gặp không ít khó khăn trong thời gian dài”.

Đất Ba Vì đang “ấm dần”

Tuy nhiên, trao đổi với VietnamFinance, ông Nguyễn Văn Kh cũng tỏ ra khá phấn khởi khi từ trước Tết Tân Sửu đến nay, giá đất đã bắt đầu tăng, “sau 10 năm “ngủ đông”, vài tháng nay, đất Ba Vì bắt đầu có dấu hiệu tăng trở lại. Tuy nhiên, tôi cho rằng, việc tăng giá đất là tất yếu vì đất Ba Vì còn thấp so với các huyện ven đô Hà Nội”.

“Nếu so sánh, giá đất tại khu Cẩm Lĩnh, Vân Hoà, Ba Trại (Ba Vì) mua trong dân chỉ có giá khoảng 1-3tr/m (đường ô tô vào tận đất); còn mua đất dạng 299 (thửa đất hình thành trước năm 1980 (được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)) chỉ có giá 200 triệu – 400 triệu/sào (360m2). Hay như đất tại một số trục liên xã cũng chỉ từ 10 – 18 triệu/m2, một số mặt đường chính có giá từ 50-80 triệu/m2… Như vậy, nếu so sánh mức giá này với các tuyến Hoà Lạc – Xuân Mai hay như Mê Linh - Sóc Sơn – Vĩnh Phúc thì giá vẫn rẻ hơn nhiều”, ông Kh nói.

Trong vai người đi mua đất, chị Nguyễn Thị Tr (một môi giới tại Ba Vì) dẫn tôi xem miếng đất 300m (trong đó có 50m đất ở và 250m đất vườn) - mảnh đất khá đẹp với chiều ngang 10m và chiều dài 30m có giá 750 triệu đồng. Tuy nhiên, tôi chê vì đường nhỏ (chỉ có thể 1 ô tô và 1 xe máy tránh nhau). Bẵng đi 3 tuần quay lại hỏi xem miếng đất còn không thì môi giới nói đã bán giá 930 triệu đồng. Nếu tôi muốn mua lại, họ có thể mặc cả nhà đầu tư để với giá 1 tỷ 50 triệu đồng.

Chị Nguyễn Thị Tr cho biết: “Bên công ty em có 4-5 văn phòng giao dịch BĐS tại khu vực Sơn Tây – Ba Vì nên có nhiều mảnh đất với các phân khúc phù hợp quỹ đầu tư khách hàng. Nếu anh chị mua xong muốn “lướt” có thể ký gửi lại bên em bán giúp”.

“Hiện tại, lượng khách quan tâm đầu tư BĐS khu Ba Vì, Suối Hai tăng khá nhanh. Từ tháng 4 đến nay, mỗi tuần bọn em có 10 đến 15 giao dịch thành công”, chị Tr khoe.

Nhiều nhà đầu tư quan tâm tới đất khu vực Ba Vì

Trao đổi với VietnamFinance, lãnh đạo Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) đánh giá: Huyện Ba Vì nằm ở phía Tây và chỉ cách trung tâm Hà Nội 40km. Đến thời điểm hiện tại cũng đã có một số dự án mới được đầu tư vào khu vực này, tuy nhiên chưa nhiều. Vì thế, đây cũng là khu vực còn nhiều dư địa.

Mặt khác, trục QL 32 đã mở rộng thông thoáng và đi lại dễ dàng cũng là một cơ hội tốt để thu hút đầu tư. Đặc biệt, trong tháng 6/2021, Phó Thủ tướng Lê Văn Thành đã đồng ý với ý kiến của Bộ Xây dựng triển khai dự án "quy hoạch phát triển khu vực Ba Vì - Suối Hai thành khu du lịch quốc gia đến năm 2020, định hướng đến 2030". Dự kiến phát triển trở thành khu du lịch quốc gia có quy mô diện tích 1.500 ha.

“Đây là những thông tin tích cực đối với nhà đầu tư nhưng cũng không vì thế mà khiến giá đất Ba Vì tăng “bong bóng” trong thời gian tới. Đặc biệt, các nhà đầu tư cần tỉnh táo tránh lặp lại câu chuyện sốt đất đã xảy ra 10 năm trước”, lãnh đạo VARs cảnh báo.