Tái khởi động đấu giá đất Thủ Thiêm có khả thi?

Chờ nghị định mới ban hành rồi cho đấu giá ?

Thông tin tại chương trình "Dân hỏi - chính quyền trả lời" do HĐND TP.HCM tổ chức ngày 7.1 vừa qua, Sở TN-MT TP.HCM cho biết trong năm nay TP sẽ tập trung 4 giải pháp chính là tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với quỹ đất sạch sẵn có; thực hiện cơ chế tạo quỹ đất theo chính sách đặc thù theo Nghị quyết 98 năm 2023 của Quốc hội về cơ chế đặc thù phát triển TP.HCM; thực hiện tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho công tác xác định giá đất cụ thể trên địa bàn TP.HCM và tăng cường việc quản lý và sử dụng nguồn lực đất đai có hiệu quả.

Trong đó, Sở TN-MT xây dựng kế hoạch đấu giá cho các lô đất trong khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức) và đã được Thành ủy và UBND TP.HCM phê duyệt xong các nội dung. Còn lại, Sở sẽ hoàn chỉnh các nội dung đấu giá bên ngoài Thủ Thiêm trong thời gian tới. Đây là nguồn thu trực tiếp từ quỹ đất để tạo nguồn lực phát triển TP.HCM.

Hơn 2 năm trước, đấu giá 4 lô đất "vàng" tại khu đô thị Thủ Thiêm từng dậy sóng thị trường với mức giá trúng đấu giá của một dự án cao nhất lên đến 2,44 tỉ đồng/m2. Đã có 4 doanh nghiệp (DN) trúng đấu giá 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm. Sau đó, có 2 DN xin bỏ cọc 2 lô đất và 2 DN còn lại quá 180 ngày vẫn không nộp tiền theo thông báo của Cục Thuế TP.HCM. Số tiền 4 DN tham gia đấu giá đất Thủ Thiêm đã đặt cọc tổng cộng 1.051 tỉ đồng. Theo đó, kết quả đấu giá 4 lô đất tại khu đô thị Thủ Thiêm bị hủy, cơ quan quản lý thuế tiến hành xử lý số tiền đặt cọc, tiền cưỡng chế thuế…

Trước thông tin TP.HCM sẽ tổ chức đấu giá cho các lô đất trong khu đô thị mới Thủ Thiêm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nói rằng ông hoàn toàn ủng hộ kế hoạch phải tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất quỹ đất đang bị bỏ hoang để sớm đưa vào khai thác, tạo nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội cho TP trong thời gian tới. Tuy nhiên, việc tổ chức đấu giá đất ngay năm 2024 này có thể chưa phù hợp và dường như TP thông qua kế hoạch đấu giá lại, chưa nói đấu giá ngay. Lý do, nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014 quy định về giá đất đang được chỉnh sửa để Chính phủ ban hành sớm. Vậy nên chờ có nghị định sửa đổi rồi hãy xác định giá khởi điểm đấu giá. Ngoài ra, nghị định sửa đổi sẽ giúp tháo gỡ khó khăn trong cách tính giá thuê đất tại nhiều địa phương.

Theo ông Châu, hiện rất nhiều yếu tố phát sinh bị tắc phải chờ sửa đổi nghị định mới khai thông được. Ngoài ra, mức giá cũ đưa ra đối với các lô đất đấu giá quyền sử dụng đất trước đây (năm 2021) không còn giá trị pháp lý nữa, nên cũng không có giá trị tham khảo để đưa ra mức giá mới khi nghị định sửa đổi chưa hoàn thành. Giá khởi điểm cho đấu giá các lô đất mới này phải là mức giá khác, được rà soát dựa trên nghị định mới ban hành sau này. Hơn nữa, luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật Đấu giá tài sản vẫn chưa được thông qua và có thể không kịp ban hành trong năm nay.

"Chính phủ cũng đang nỗ lực hoàn thiện dự thảo luật Đất đai (sửa đổi). Giả sử dự thảo luật Đất đai được Chính phủ trình, Quốc hội thông qua vào kỳ họp tới (tháng 6) thì luật mới chính thức có hiệu lực cũng từ ngày 1.1.2025. Thế nên, giai đoạn từ nay đến 31.12.2024, phải có nghị định sửa đổi Nghị định 44 và một số nghị định khác", ông Lê Hoàng Châu lưu ý.

Theo các chuyên gia, TP.HCM cũng như các địa phương trên cả nước cần tổ chức đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư để kiến tạo một môi trường đầu tư minh bạch, cạnh tranh bình đẳng. Đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư mới cũng là cách làm của thế giới. Tuy nhiên, phải bảo đảm tổ chức đấu giá, đấu thầu không có "quân xanh, quân đỏ", không có tiêu cực, không có "chân gỗ" thì công tác đấu giá đất, hay đấu thầu mới thực sự phát huy hiệu quả. "Có quy định mới, giá đất mới, luật mới… đi nữa, phải dẹp bỏ được vấn nạn đấu giá, đấu thầu dàn xếp với nhau thì đấu giá mới thành công", ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Cần thực hiện thận trọng

Tiến sĩ - luật sư (LS) Châu Huy Quang, Giám đốc điều hành Công ty luật Rajah & Tann LCT VN, nhận định: Thời gian vừa qua, việc tổ chức đấu giá đất thường gặp phải tình trạng bỏ cọc hay thậm chí nhầm lẫn khi đấu giá, gây ảnh hưởng đến giao dịch thị trường bất động sản, ảnh hưởng các nhà đầu tư tham gia cũng như ngân sách. Do đó, việc đấu giá các lô đất trọng điểm cần được thực hiện một cách thận trọng.

"UBND TP.HCM cần xem xét tác động của việc thay đổi pháp luật trong bối cảnh chung trước khi quyết định tổ chức đấu giá, nhằm hạn chế ảnh hưởng tới hoạt động đấu giá và quyền sử dụng đất sau khi các văn bản quy phạm pháp luật mới có hiệu lực." ( TS-LS Châu Huy Quang)

"Tại kỳ họp Quốc hội vừa qua, luật Sửa đổi bổ sung một số điều của luật Đấu giá tài sản 2016 vẫn đang được thảo luận. Thế nên, cần xem xét bổ sung chế tài các hành vi vi phạm quy chế đấu giá tài sản, bao gồm việc hạn chế quyền tham gia đấu giá trong thời gian nhất định hoặc chế tài bồi thường thiệt hại, cũng như tăng tiền đặt cọc đối với một số tài sản bất động sản có giá trị lớn, để đảm bảo việc đấu giá được diễn ra hiệu quả, minh bạch. Quy trình thẩm định tư cách năng lực các chủ thể tham gia cũng cần được chú ý, đặc biệt liên quan đến kinh nghiệm, năng lực tài chính, pháp lý của nhà đầu tư", ông Quang đề xuất.

Ngoài ra, TS-LS Châu Huy Quang cũng lưu ý Chính phủ hiện vẫn đang nghiên cứu sửa đổi Nghị định 44/2014 về giá đất, luật Đất đai sửa đổi cũng chưa được thông qua. Vì thế, dù có thể có cơ chế đặc thù riêng, UBND TP.HCM cần xem xét tác động của việc thay đổi pháp luật trong bối cảnh chung trước khi quyết định tổ chức đấu giá, nhằm hạn chế ảnh hưởng tới hoạt động đấu giá và quyền sử dụng đất sau khi các văn bản quy phạm pháp luật mới có hiệu lực. Nhất là trong bối cảnh dự thảo của luật đất đai có quy định mới về nguyên tắc, căn cứ xác định giá đất và bỏ quy định về khung giá đất, xây dựng tiêu chí xác định giá thị trường…

Ngược lại, LS Nguyễn Quốc Toản, Giám đốc Công ty luật IAM, cho rằng khi nghị định sửa đổi chưa được ban hành thì Nghị định 44 quy định về giá đất vẫn đang có giá trị pháp lý và được áp dụng làm cơ sở để xây dựng giá khởi điểm đấu giá. Bên cạnh đó, Nghị quyết 98 của Quốc hội về cơ chế đặc thù phát triển TP.HCM có cho thí điểm cơ chế tạo quỹ đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. LS Nguyễn Quốc Toản nói: "Điều này không ảnh hưởng đến kế hoạch tổ chức cuộc đấu giá mới. Quan trọng nhất là phải công khai ngay từ đầu, để người dân và các cơ quan quản lý có thể nắm được thông tin của các bên đăng ký đấu giá, xem họ có thực lực hay không. Giả sử một nhà đầu tư đang nợ ngân hàng đầm đìa, DN mới thành lập… thì cũng cần xem xét cẩn trọng khi cho đấu giá".

Bất luận thế nào, theo tôi, nên tiến hành đấu giá đất, quyền sử dụng đất theo chủ trương công khai, minh bạch và đúng quy định pháp luật. Nói vậy, nhưng thực hiện được là không đơn giản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM