Thanh khoản nhà ở tại TP. HCM xuống thấp

Nhận ký gửi 8 căn nhà ở các quận Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận (TP.HCM) từ trước Tết nhưng đến nay, ông N. Nam, một môi giới tự do, cho biết chỉ mới bán được 2 căn.

"Khách gọi hỏi thì nhiều nhưng người chịu trực tiếp đến xem nhà đã hiếm chứ đừng nói là chốt cọc. Đa số khách nghe giá nhà đã cúp máy, muốn giảm giá khoảng 5-10%, nhưng các chủ nhà đều không chịu vì vẫn còn 'xoay' tiền ở nơi khác được, họ tin rằng nếu giữ thêm một thời gian nữa thì giá nhà sẽ càng tăng nhiều hơn", ông Nam nói.

Thực tế, báo cáo quý I/2022 của DKRA cho biết ngoại trừ phân khúc đất nền tăng nhẹ 6% lượng tiêu thụ so với quý trước và cùng kỳ 2021, thị trường căn hộ và nhà phố, biệt thự đều gặp khó. Tính cả địa bàn TP.HCM và các tỉnh giáp ranh, chưa đầy 2.600 căn hộ được tiêu thụ trong 3 tháng đầu năm, chỉ bằng 45% quý trước và bằng 59% cùng kỳ năm 2021.

Thậm chí, mức hấp thụ ở thị trường nhà phố, biệt thự chỉ khoảng hơn 430 căn, tương đương 18% quý IV/2021 và bằng 65% cùng kỳ năm ngoái.

Bên cạnh lý do nguồn cung sụt giảm đáng kể, mức giá cao là điều đáng lo ngại với những người mua nhà thời điểm hiện tại. Mặt bằng giá nhà liền thổ sơ cấp khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận tăng 3-5%, riêng Đồng Nai tăng đến 8-12% so với quý trước.

Tương tự, CBRE thống kê giá bán trung bình các căn hộ trong quý I/2022 trên thị trường sơ cấp đã tăng 3,9% theo quý và 7,8% theo năm, chạm mốc 2.390 USD/m2, tương đương gần 55 triệu đồng/m2. Mức giá trung bình tăng do có sự chuyển dịch cơ cấu từ bình dân, trung cấp lên cao cấp và hạng sang.

"Phân khúc cao cấp tiếp tục giữ vững vị trí dẫn đầu thị trường kể từ năm 2020 với tỷ trọng hơn 50% nguồn cung mới. Các phân khúc từ cao cấp trở lên mở rộng địa bàn hoạt động khiến căn hộ trung cấp và bình dân dần vắng bóng tại thị trường TP.HCM, buộc người mua nhà phải chấp nhận mức giá cao hơn hoặc chuyển hướng tìm kiếm sang các địa phương lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và xa hơn", chuyên gia tại CBRE nhìn nhận.

Trong bối cảnh này, dữ liệu từ chuyên trang bất động sản Chợ Tốt Nhà cho thấy lượng tin đăng bán các căn hộ tại TP.HCM trong tháng 3 vẫn tăng khoảng 12% so với tháng trước đó và tăng đồng đều ở hầu hết khu vực.

Cùng lúc đó, nhu cầu tìm mua căn hộ cũng tăng trung bình 35% so với 2 tháng đầu năm, trở về ngưỡng cuối năm 2021. Tỷ lệ liên lạc với người rao bán theo đó cũng tăng mạnh trong tháng 3.

Rõ ràng, nhu cầu tìm mua nhà để ở và đầu tư đều không thiếu, nếu giá nhà được điều chỉnh về mức phù hợp thì tính thanh khoản sẽ ổn định hơn. DKRA dự báo với động thái siết tín dụng bất động sản đang được đẩy mạnh và bối cảnh mặt bằng giá nhà tăng cao như hiện nay, thanh khoản thị trường trong quý II/2022 sẽ tiếp tục chịu ảnh hưởng tiêu cực.

Ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư kì cựu, cũng cho rằng thời gian tới các tài sản đầu cơ, lướt sóng sẽ bị sụt giảm thanh khoản nặng nề nhất. Bởi lẽ đây là nhóm được hướng đến trong chính sách siết cho vay hiện tại.

Riêng nhóm bất động sản có nhu cầu sử dụng cuối cao, đặc biệt là nhà trong các dự án do chủ đầu tư có quỹ đất sạch, đầy đủ pháp lý, uy tín trên thị trường, vẫn duy trì được thanh khoản tốt.