Thị trường địa ốc Long Thành: Đất nguội - Nợ nóng

Phân lô đất, không bán nổi nền

Cách dự án sân bay quốc tế Long Thành khoảng 3km, khu tái định cư Lộc An - Bình Sơn (huyện Long Thành) hiện chỉ thấy vài chục căn nhà hình thành, nhiều lô đất vẫn trong tình trạng bỏ hoang. Ông Nguyễn Văn Bảy, một cư dân ở khu này cho hay, cách đây hơn 1 năm, người đầu tư nhỏ lẻ kéo về đây mua đất huyên náo của khu. Giá đất từ 20-30 triệu đồng/m2 đột ngột tăng lên 40-80 triệu đồng/m2, giờ thì hoang vắng, chẳng ai hỏi mua.

Ông Quang (ngụ tại xã Long Đức, huyện Long Thành) cho biết, “ăn theo” đại dự án nói trên, vào đầu năm 2021 khi cơn “sốt” đất nền lên cao, ông thấy bạn bè đầu tư đất có lời nên cũng hùn vốn làm ăn. Chủ yếu là chung nhau mua những lô đất nền khu tái định cư. Nhưng giờ thị trường đóng băng, hầu như cả nhóm đứng ngồi không yên vì lãi mẹ đẻ lãi con.

Còn chị Thu, ngụ tại Biên Hòa, tích cóp hơn 3 tỷ đồng suốt chục năm qua, vợ chồng chị quyết định thế chấp thêm căn nhà đang ở để vay tiền ngân hàng. Có tiền trong tay, chị nhanh chóng đi gom đất ở các xã đang “nóng” ăn theo hạ tầng xây sân bay, sau đó tìm mối bán lại kiếm lãi.

Được những người trong nghề chỉ dạy, chị Thu mua lại 5 sào đất vườn trồng cao su của một hộ dân ở xã Bình Sơn. Cầm chắc giấy tờ đất, chị phân lô tính bán nền. Tuy nhiên, chị Thu chưa kịp bán ra thì thị trường bất động sản đã rơi vào cảnh “đóng băng”, đến nay vẫn không thể “thoát” được trong khi tiền lãi ngân hàng phải trả đều đặn hàng tháng.

Cũng gặp hoàn cảnh tương tự, chị Hiền cùng một nhóm nhà đầu tư thứ cấp ở TP. HCM cũng về xã Bình Sơn (Long Thành) mua đất trồng cây lâu năm rồi phân lô bán nền. Hiện nhóm có trong tay hơn 50 lô đất chưa bán được do chính sách siết phân lô bán nền của chính quyền địa phương. Hậu quả của việc “lướt sóng” đất đai là nhóm đang phải ôm số tiền nợ cả lãi lẫn gốc cao mà không có cách nào thanh toán, giải quyết.

“Sau khi địa phương siết chặt việc phân lô bán nền, giảm giá bán đến 1/3 so với trước đây nhưng vẫn không có ai hỏi mua do lo sợ việc xây dựng nhà ở sau này sẽ khó khăn. Nhiều người có tiền vẫn kiên nhẫn giữ đất, nhưng tài chính của tôi eo hẹp, không bán đất được là đồng nghĩa với ôm nợ. Tình hình khá lo lắng”, chị Hiền cho hay.

Ôm “đất vàng” như ôm cục nợ

Ngoài khu tái định cư Lộc An - Bình Sơn, nhiều dự án khu đô thị cũng được xây dựng nhanh trong thời gian gần đây nhằm đón hạ tầng sân bay như: Gem Sky (Đất Xanh), Long Thành Riverside, Aqua City (Novaland), Biên Hòa New City (Hưng Thịnh), STC Long Thành…

Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư cá nhân đứng ngồi không yên do nhiều dự án lâm vào cảnh bị thanh tra, sản phẩm đã mua giờ hầu như không thể bán sang tay, để trả nợ ngân hàng. Điển hình như khu dân cư Phước Thái (TP. Biên Hòa) của Công ty Cổ phần Đầu tư và kinh doanh nhà Phước Thái, nằm ngay mặt tiền Quốc lộ 51, sát ngay Trạm thu phí số 1 của tuyến đường này.

Theo quan sát của Đầu tư Tài chính, nhiều dãy nhà đã xây dựng hoàn thành nhưng vẫn còn nhiều phân khu còn trống, cỏ mọc um tùm. Trong dự án chỉ lưa thưa vài nhà dân ở. Tại nhiều tuyến đường của dự án, các tấm bảng “mua bán ký gửi nhà đất khu dân cư Phước Thái” được dựng đầy đường.

Chị Nguyễn Thị Minh, một môi giới tư vấn, các lô đất ở đây từ 80m2 trở lên có giá từ 1,6 tỷ đồng đến hơn 1,8 tỷ đồng/lô, tùy vị trí đã giảm tới 35% so với đầu năm 2022 nhưng hầu như không có giao dịch.

Với người mua ở các dự án nằm sát bờ sông Đồng Nai trong đó, có dự án Aqua Riverside City - phân khu thành phần thuộc Aqua City tại phường Long Hưng TP Biên Hòa, chủ đầu tư là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Long Hưng Phát, tình trạng cũng không khá hơn khi tính thanh khoản hoàn toàn bằng không. Chỉ có dự án Aqua City nằm ở vị trí khá đặc biệt khi bên bờ sông phía đối diện là khu đô thị sầm uất bậc nhất TP. Thủ Đức, Vinhhome Grand Park, là công trường còn có công nhân đang hoàn thiện một số hạng mục công trình như đường giao thông xây dựng các khu nhà liền kề. Một số dự án hoàn toàn vắng bóng công nhân.

Tại xã Long Đức, dự án Gym Sky World (quy mô hơn 92ha) của Cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An từng sôi động nhà đầu tư, nay cũng vắng vẻ, đìu hiu. Bên trong dự án theo trục đường chính trung tâm dễ nhận thấy các tuyến đường nội bộ đã thi công hoàn tất, hạng mục công viên cây xanh một số dãy nhà cũng đã thi công xong nhưng hầu hết các dãy nhà đều hoang tàn. Khu vực này nằm cách khu tái định cư sân bay khoảng 4km, cách sân bay Quốc tế Long Thành hơn 13km.

Chị Phương, một nhà đầu tư cho hay, trước đây nhiều khu vực đất dự án này là đất rừng trồng cao su. Từ ngày dự án mọc lên, người dân ở khắp nơi đổ xổ về mua đất nền khiến giá ban đầu chỉ 800 triệu/ nền sau tăng lên gần gấp đôi. Nhưng đã 6 tháng nay, hầu như không bán nổi hàng khiến chị và một số người đầu tư rơi vào cảnh nợ nần.

“Trong thời gian qua, Đồng Nai là địa phương xảy ra nhiều vụ án lớn liên quan đến lĩnh vực bất động sản như vụ án tại Công ty Cổ phần Đầu tư Nhơn Trạch, dự án khu dân cư Bình Đa, Tổng công ty Công nghiệp thực phẩm (Dofico)… Tiếp theo thanh tra của Bộ Tài nguyên và Môi trường lại tiến hành kiểm tra hơn 10 doanh nghiệp như Công ty Cổ phần Long Thành Riverside, dự án tại thị trấn Long Thành, dự án tại xã Phước An (huyện Nhơn Trạch); Công ty Cổ phần Đầu tư LDG, dự án xã Giang Điền (huyện Trảng Bom) nên thị trường hầu như đứng hẳn... Ba năm nay lãi suất luôn dao động khoảng 7,5%/năm nên chúng tôi đi vay tiền ngân hàng kinh doanh là chuyện bình thường. Nhưng kể từ 3 tháng trở lại đây, lãi suất dần thả nổi khoảng 14%/năm. Tôi đang lo lắng quá, chắc 4 tháng nữa không trả nợ nổi thì bị siết căn nhà đang ở tại quận 4”, chị Phương tâm sự.

Còn anh Bốn, đầu tư ở dự án Gym Sky World cho hay, năm ngoái anh mua được 3 tháng thì có người đã tới hỏi mua chênh 300 triệu đồng/lô nhưng anh không bán. Đã 7 tháng nay không thấy ai hỏi nữa. Bây giờ, anh như ngồi trên đống lửa. Mỗi tháng trả lãi ngân hàng với khoản tiền không nhỏ khiến gia cảnh anh thêm khốn đốn.

Để tạo sự chú ý, hàng trăm bảng quảng cáo lớn nhỏ được treo đầy trên các cột điện tại nhiều dự án ở Long Thành. Môi giới cũng liên tục gửi tin nhắn, gọi điện mời chào mua “đất vàng giá rẻ”. Nhưng người có tiền hầu như rất thận trọng. “Nhiều dự án chủ yếu được mua đi bán lại, không đảm bảo yếu tố pháp lý rõ ràng, lại đang bị thanh tra, nếu sai phạm mà không cấp sổ đỏ thì đất vàng chỉ là bùn mà thôi. Hãy cứ chờ tới quý 3 năm nay, khi ngân hàng xiết nợ thì đất ở Long Thành còn hạ nữa”, chị Bùi Ngân, một nhà đầu tư có kinh nghiệm ở Long Thành thẳng thắn nhận định.

Xem thêm >>> Đón đọc Tạp chí Đầu tư Tài chính số tháng 3/2023: Điểm nhấn lãi suất