Thị trường địa ốc miền Nam đang hồi phục thế nào?

Giao dịch đang tăng so với cùng kỳ

Tại kỳ họp thứ 3, Quốc hội khóa XV Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc có báo cáo gửi các đại biểu Quốc hội cho biết số thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đã có xu hướng tăng mạnh trong thời gian gần đây. Cụ thể, số thu từ hoạt động này năm 2021 đạt khoảng 21.000 tỷ đồng, tăng hơn 4.900 tỷ (tương đương 30%) so với năm liền trước. Số thu tiếp tục tăng mạnh trong 5 tháng đầu năm nay, ước đạt 16.000 tỷ đồng, tăng gần 69% so với cùng kỳ năm 2021. Tính 5 tháng đầu năm nay, số thu thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã tăng ròng 6.600 tỷ đồng.

Trong báo cáo thị trường bất động sản tại TP. HCM và vùng lân cận tháng 5/2022, DKRA Việt Nam thống kê, thị trường TP. HCM ghi nhận 6.310 căn mở bán từ 2 dự án (1 dự án mới và 1 dự án ở giai đoạn tiếp theo), gấp 5 lần so với tháng 4 và gấp 16,9 lần so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 94%, 5.928 sản phẩm đã được bán. Mức giá căn hộ dao động trong khoảng 58 - 75 triệu đồng/m2. Còn tại thị trường Bình Dương, các dự án căn hộ phân bổ ở TP. Dĩ An và Thủ Dầu Một với mặt bằng giá phổ biến ở mức 40 - 45 triệu đồng/m2.

Ở phân khúc đất nền, tháng 5/2022, Bình Dương và Long An là 2 tỉnh dẫn đầu nguồn cung mới khi chiếm khoảng 92% tổng nguồn cung trong tháng. DKRA dự báo nguồn cung trong những tháng tiếp theo sẽ tăng và Đồng Nai tiếp tục là khu vực chủ đạo dẫn đầu thị trường. DKRA nhận định, quỹ đất tại TP.HCM khan hiếm và giá bán ngày một tăng khiến một lượng lớn khách hàng chuyển sự quan tâm sang thị trường các tỉnh giáp ranh - nơi có nguồn cung đa dạng và mức giá bán còn thấp.

Báo cáo về thị trường bất động sản tháng 5/2022 của Viện Nghiên cứu Đất Xanh Services cũng cho thấy các dấu hiệu tích cực. Cụ thể, giá bán căn hộ đã tăng 6-9% so với tháng trước và dự kiến sẽ tiếp tục tăng do nhiều yếu tố hỗ trợ như chi phí xây dựng tăng, tình hình vĩ mô nhiều biến động.

Tại hội thảo chuyên đề “Phát triển thị trường vốn và thị trường bất động sản”, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết việc các phân khúc bất động sản tăng giá trên thị trường là do yếu tố cung cầu, nguồn cung của thị trường chưa đáp ứng nhu cầu của người dân, dẫn đến giá nhà tăng. Hội Môi giới bất động sản Việt Nam bổ sung rằng giá liên tục tăng còn do tốc độ đô thị hóa nhanh cộng với sự kỳ vọng vào gói kích cầu của Chính phủ. Đầu tư công, nhất là hạ tầng được cho là động lực giúp thị trường bất động sản hồi phục trong thời gian tới.

Đối diện các thách thức

Dù giao dịch và diễn biến giá đang khả quan, tuy nhiên dự báo từ nay đến cuối năm, thị trường bất động sản lại đang được dự báo kém tích cực, thậm chí có thể sẽ diễn biến theo chiều hướng xấu như xuất hiện bán tháo bất động sản ở các nhà đầu tư bị áp lực ngân hàng hoặc không vay được vốn đầu tư tiếp. Việc siết chặt dòng vốn vào hoạt động kinh doanh bất động sản khiến nguồn cung khan hiếm và làm hạn chế cơ hội tiếp cận nhà ở của khách hàng, đặc biệt là những người có nhu cầu ở thực.

Theo TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế tài chính bất động sản, nửa cuối năm nay, giá căn hộ chuẩn ở TP. HCM sẽ dao động nhẹ. Còn tất cả phân khúc khác như đất nền, nhà phố… đã đẩy giá tăng quá ảo cũng sẽ mất thanh khoản nếu tiếp tục neo giá bán cao.

VNDirect Research cho rằng bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức làm ảnh hưởng đến triển vọng ngành. Trong đó, lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, giá vật liệu tăng có thể làm tăng giá nhà ở, các chủ đầu tư gặp thách thức trong việc huy động vốn trong vài quý tới.

Báo cáo mới đây của đơn vị nghiên cứu thị trường Colliers Việt Nam cũng nêu ra nguyên nhân có thể khiến thị trường bất động sản chững lại là do thu nhập của người mua nhà bị ảnh hưởng trong đại dịch, kéo dài từ năm ngoái sang năm nay. Mặt khác, thị trường nhà chung cư đang dần mất đi một lượng khách hàng đầu tư căn hộ cho thuê khi giá nhà tăng cao, nhưng việc khai thác cho thuê không còn hiệu quả như giai đoạn khoảng 5-10 năm trước.

Theo các chuyên gia bất động sản, việc siết chặt nguồn vốn vào bất động sản từ các kênh huy động lớn như tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, cũng như hoạt động tăng cường chấn chỉnh công tác thuế với các giao dịch bất động sản của Chính phủ và các cơ quan, ban ngành liên quan, đã phần nào khiến nhịp kinh doanh của nhiều doanh nghiệp chậm lại so với giai đoạn hồi đầu năm, làm hưởng không nhỏ đến tâm lý của nhà đầu tư, khiến khả năng thanh khoản của thị trường có chiều hướng chững lại.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, thị trường bất động sản đang phải đối mặt với những đợt thanh lọc như: kiểm soát tín dụng bất động sản; thanh, kiểm tra; hoạt động phát hành trái phiếu; rà soát, hồi tố thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch nhà đất. Do đó, ở thời điểm này, vẫn còn quá sớm để nhận diện tổng thể thị trường cuối năm 2022. Để an toàn, nhà đầu tư nên đặt lên bàn cân cơ hội, thách thức để đo lường trước khi quyết định đầu tư.

Dù vậy, có thể thấy tương đối rõ, so với sự sôi động trong những tháng đầu năm 2022, gần đây, thị trường đã chậm lại. Giá được dự báo sẽ tiếp tục tăng nhưng thanh khoản sẽ ở mức thấp, nhiều dòng sản phẩm rất khó bán ra.