Từ đầu năm 2025 tới nay, trải Bắc chí Nam, các “ông lớn” bất động sản như Vingroup, Bitexco, CapitaLand, Kita Group, Sun Group, Vạn Phúc Group… đồng loạt tung ra sản phẩm mới, tạo nên bức tranh sôi động hiếm thấy trên thị trường thấp tầng.
Trong đó, Vingroup đang dẫn đầu với loạt dự án quy mô như Vinhomes Wonder City (Hà Nội), Vinhomes Green City (Long An), Vinhomes Green Paradise (TP. HCM), Vinpearl Làng Vân (Đà Nẵng), Vinhomes Golden City (Hải Phòng)...
Các dự án mới liên tục xuất hiện, tạo ra cảm giác “bùng nổ” về nguồn cung, đặc biệt tại các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội, TP. HCM, và các khu vực ven biển phía Nam.
Trao đổi với VietnamFinance, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng nguyên do của hiện tượng "bùng nồ nguồn cung" là các quy định pháp lý mới không cho phép phân lô bán nền trong khu đô thị, khiến chủ đầu tư phải xây nhà hoàn thiện mới được bán, dẫn tới số lượng sản phẩm thấp tầng tăng nhanh trong thống kê.
Tuy nhiên, phần lớn các dự án hiện nay nằm xa trung tâm, giá cao từ 7 - 10 tỷ đồng mỗi căn, trong khi khu vực lân cận thiếu dân cư và hệ sinh thái dịch vụ - việc làm. “Người dân ở Long An, Bình Dương hay vùng ven TP. HCM khó có khả năng chi trả mức giá này. Đối tượng mua chủ yếu vẫn là giới đầu tư, đầu tư cần thanh khoản - điều đang rất yếu,” ông Kiên phân tích.
Thực tế, việc không được bán đất nền khiến giá sản phẩm bị đội lên. Khi giá đất chiếm tới 70 - 80% giá thành căn nhà, cộng thêm chi phí xây dựng và tài chính, sản phẩm mất dần lợi thế so với căn hộ - vốn dễ cho thuê, dễ bán lại hơn.
“Trước đây, nhà đầu tư 4 tỷ đồng có thể mua đất nền hoặc nhà nhỏ; nay họ chọn 2 căn hộ thay vì 1 nhà phố xa trung tâm. Đó là nguyên nhân khiến thanh khoản yếu dù nguồn cung tăng,” ông Kiên nói.
Trước áp lực dư cung và sức mua suy giảm, các chủ đầu tư buộc phải đua nhau tung chính sách bán hàng mạnh tay để kích cầu. Cường độ và mức độ ưu đãi có thể nói là chưa từng có trong nhiều năm qua.
Nếu giai đoạn 2018 - 2020, chính sách bán hàng của các doanh nghiệp chủ yếu dừng ở mức chiết khấu 3 - 5% hoặc hỗ trợ lãi suất 0% trong khoảng 12 tháng, thì hiện nay, mức độ ưu đãi đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba.
Các chương trình khuyến mãi được tung ra ngày càng đa dạng và cạnh tranh: chiết khấu trực tiếp 10 - 15% cho khách thanh toán sớm; hỗ trợ vay tới 70% giá trị sản phẩm, lãi suất 0% kéo dài 24 - 30 tháng, ân hạn nợ gốc đến 18 tháng. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư còn tặng quà giá trị lớn như xe hơi, gói nội thất cao cấp, thẻ nghỉ dưỡng hoặc chiết khấu thêm cho khách mua nhiều sản phẩm.
Theo ông Lê Quốc Kiên, những chính sách này chỉ là biện pháp tạm thời để giữ nhịp bán hàng, trong khi giá thành vẫn là điểm nghẽn chính. “Nếu không có ưu đãi lãi và ân hạn gốc, chắc chẳng ai dám mua. Nhưng hết ân hạn, áp lực trả nợ sẽ rất lớn nếu thị trường chưa kịp hồi phục,” ông cảnh báo.
Dưới góc nhìn thị trường, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, cho rằng sự tăng cường chính sách bán hàng phản ánh nỗ lực giải phóng hàng tồn và duy trì thanh khoản, chứ không hẳn là dấu hiệu tăng trưởng bền vững. “Thị trường thấp tầng đang ở giai đoạn bản lề: nguồn cung nhiều, giá cao, nhưng sức mua thực vẫn yếu. Đây là lúc doanh nghiệp phải chọn giữa bán nhanh hay giữ hàng,” bà nói.
Theo giới chuyên gia, thị trường thấp tầng 2025 - 2026 sẽ bước vào chu kỳ thanh lọc mạnh mẽ. Những doanh nghiệp dựa hoàn toàn vào ưu đãi tài chính ngắn hạn sẽ khó trụ vững nếu không điều chỉnh chiến lược.
Ông Lê Quốc Kiên cho rằng giảm quy mô sản phẩm để hạ giá bán là hướng đi cần thiết. “Nếu người dân có thể tiếp cận sản phẩm với tài chính ban đầu 4 - 5 tỷ đồng, thị trường sẽ có thanh khoản thực, thay vì chỉ phục vụ nhà đầu tư,” ông nói.
Bên cạnh đó, các dự án xa trung tâm cần định vị lại công năng, phát triển mô hình sống - làm việc - giải trí khép kín, tạo lý do để cư dân ở thật. “Không thể chỉ bán nhà mà thiếu hạ tầng, tiện ích, trường học, trung tâm thương mại,” ông nhấn mạnh.
Về phía nhà đầu tư cá nhân, việc kiểm soát rủi ro tài chính là điều bắt buộc. “Người vay cần nhìn tổng thể chu kỳ thị trường, không nên xuống tiền chỉ vì chính sách hấp dẫn - đó là cách tránh ‘bẫy thanh khoản’ từng khiến nhiều người mất trắng,” ông Kiên khuyến nghị.
Từ góc độ dài hạn, bà Đỗ Thu Hằng nhận định, giai đoạn 2025 - 2026 có thể trở thành bước ngoặt phục hồi nếu chủ đầu tư cân bằng được ba yếu tố: giá - hạ tầng - pháp lý. “Những dự án có giá trị sử dụng thật, quy hoạch rõ ràng, hạ tầng kết nối tốt sẽ dẫn dắt thị trường,” bà nói.
Đồng quan điểm, ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường One Mount Group, dự báo: “Đà phục hồi của bất động sản thấp tầng sẽ tiếp tục trong năm 2025. Khu Đông và khu Tây Hà Nội, cùng TP. Thủ Đức, sẽ là những cực tăng trưởng chính, mở ra cơ hội mới cho cả nhà đầu tư và người mua ở thực".
Tags:
(VNF) - Thị trường nhà liền thổ TP. HCM trầm lắng trong quý đầu năm khi thanh khoản giảm mạnh dù nguồn cung vẫn lớn. Điểm nghẽn không nằm ở dòng vốn mà ở mặt bằng giá vượt quá khả năng chi trả, buộc thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh.
(VNF) - Mới đây, UBND TP. Hải Phòng ban hành quyết định giao đất cho Tập đoàn Vingroup thực hiện Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đảo Vũ Yên.
(VNF) - UBND TP Hà Nội vừa yêu cầu các địa phương liên quan khẩn trương thực hiện bồi thường về đất, đẩy nhanh giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng khu đô thị thể thao Olympic. Đáng chú ý, mức bồi thường bằng tiền tại dự án này được xác định bằng 2 lần mức quy định.
(VNF) - TP. HCM đang định hướng phát triển 105 khu công nghiệp (KCN) với quy mô hơn 50.000ha, nhằm chuẩn bị quỹ đất sạch, thu hút đầu tư trong giai đoạn tới.
(VNF) - Tính đến hết Quý I/2026, Bộ Xây dựng đã giải ngân 3.166 tỷ đồng trên tổng số 133.842 tỷ đồng kế hoạch vốn được giao.
(VNF) - Hội tụ đồng thời các động lực từ kinh tế, dân số, đầu tư và hạ tầng, thị trường bất động sản Đà Nẵng đang dần bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Đáng chú ý, xu hướng dịch chuyển dòng tiền ngày càng rõ nét, phản ánh sự thay đổi trong khẩu vị và chiến lược của nhà đầu tư.
(VNF) - Sáng 9/4, liên danh nhà đầu tư Công ty Cổ phần Khu công nghiệp & Dịch vụ Quốc tế Vĩnh Phúc (VISIZ) và Công ty Cổ phần SHINEC đã khởi công dự án đầu tư Xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Phúc Yên.
(VNF) - Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho biết, tại thời điểm hiện tại, theo số liệu mới nhất quý I/2026, giá căn hộ tại Hà Nội đã có dấu hiệu nhỉnh hơn so với TP. HCM.
(VNF) - Khi môi trường sống được thiết kế để khuyến khích vận động, thư giãn và trị liệu thường nhật, con người không chỉ cải thiện thể chất mà còn tái thiết lập trạng thái cân bằng lâu dài.
(VNF) - Ba dự án bất động sản do Công ty CP Bách Đạt An làm chủ đầu tư đang “nợ” khách hàng gần 1.000 sổ đỏ khiến khiếu nại kéo dài. TP. Đà Nẵng hiện chờ cơ chế từ Trung ương để hoàn thiện thủ tục giao đất, tháo gỡ điểm nghẽn cho các dự án.
(VNF) - Theo quy định mới, tổng thu nhập bình quân hàng tháng của hai vợ chồng thực nhận không quá 50 triệu đồng (tăng 10 triệu đồng so với quy định cũ) được mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Năm 2026, thành phố Hà Nội dự kiến sẽ tổ chức đấu giá 306 dự án, khu đất với tổng diện tích đất đưa ra đấu giá khoảng 728,97ha.
(VNF) - Sự cộng hưởng giữa cột mốc bàn giao nhà và cú hích từ các trục hạ tầng chiến lược đang tạo nên lực đẩy kép cho Vinhomes Wonder City. Khi đô thị bước vào vận hành thực tế và kết nối khu vực ngày càng hoàn thiện, dự án được kỳ vọng bước vào giai đoạn gia tăng giá trị rõ nét nhất trong năm 2026.
(VNF) - Thị trường chung cư Hà Nội đang “co vào tâm” khi các dự án trong khu vực nội đô vẫn duy trì thanh khoản tốt, trong khi các dự án ven đô chứng kiến sự thoái lui của giới đầu tư.
(VNF) - Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản đang ghi nhận những dấu hiệu chuyển động mới của dòng tiền. Tuy nhiên, thay vì quay trở lại theo cách ồ ạt như các chu kỳ trước, dòng vốn hiện nay có xu hướng thận trọng hơn, tập trung vào những phân khúc có nền tảng nhu cầu thực và tiềm năng khai thác rõ ràng.
(VNF) - Tỉnh Thanh Hóa đã giao và cho Công ty cổ phần đầu tư Quảng Xương CENTER thuê gần 202.000 m² đất tại xã Lưu Vệ để thực hiện dự án Khu đô thị mới Đông Tân Phong.
(VNF) - Đà Nẵng đã tháo gỡ vướng mắc cho 1.981/2.035 dự án liên quan đến các kết luận thanh tra, bản án, đạt tỷ lệ 97,35%, qua đó góp phần khơi thông nguồn lực và tăng thu ngân sách.
(VNF) - TP. HCM trong năm 2026 đặt mục tiêu cấp 61.200 giấy chứng nhận cho các căn nhà bị vướng mắc thủ tục trên địa bàn thành phố.
(VNF) - Bước sang thập kỷ mới, KDI Holdings đang đẩy mạnh loạt hoạt động đồng loạt tại các đơn vị thành viên, kết hợp giữa trải nghiệm, kết nối và lan tỏa giá trị. Trong đó, quần thể Libera Nha Trang tiếp tục là tâm điểm hội tụ của nhiều chương trình trọng điểm trong suốt tháng 4 này.
(VNF) - Khi tín dụng vào bất động sản bị kiểm soát chặt hơn, khó khăn của doanh nghiệp địa ốc không chỉ nằm ở chuyện vay vốn khó hơn mà còn nằm ở áp lực nợ cũ, chi phí tài chính tăng và dòng tiền bán hàng bị kéo chậm vì pháp lý. Trong bối cảnh đó, thị trường buộc phải tìm đến các kênh huy động vốn khác như cổ phiếu, trái phiếu, tiền khách hàng, M&A và vốn ngoại, nhưng mức độ khả thi của từng kênh vốn không hề giống nhau.
(VNF) - Thị trường bất động sản 2026 tiếp tục phân hóa rõ nét sau giai đoạn sàng lọc. Cơ hội không còn dàn trải, mà tập trung vào những nhà phát triển có nền tảng tài chính vững mạnh, chiến lược dài hạn và năng lực triển khai thực chất.
(VNF) - “Ăn theo” sự hình thành của các tuyến hạ tầng lớn cùng loạt đại đô thị đang được triển khai, đất thổ cư xung quanh tuyến đường vành đai 3.5 phía tây Hà Nội, nhất là khu vực bắc đại lộ Thăng Long, đang chứng kiến đà tăng giá mạnh. Nhiều khu vực từng được xem là “đất quê” nay đã thiết lập mặt bằng giá mới, thậm chí có nơi vượt mốc 200 triệu đồng/m2.
(VNF) - Công ty cổ phần Thương mại và xây dựng 3A vừa được UBND tỉnh Phú Thọ phê duyệt là nhà đầu tư dự án Khu đô thị mới Đầm Diệu, với tổng mức đầu tư gần 5.500 tỷ đồng.
(VNF) - Dòng vốn quốc tế đang dịch chuyển mạnh trong bối cảnh địa chính trị bất ổn và chu kỳ kinh tế phân hóa. Với nền tảng tăng trưởng ổn định, cải cách pháp lý và cú hích hạ tầng, bất động sản Việt Nam nổi lên như một điểm đến tiềm năng. Nhưng liệu thị trường có đủ nhanh để nắm bắt làn sóng vốn ngoại đang tái định vị?
(VNF) - Theo TS Đinh Thế Hiển, những chuyển động mới của kinh tế, logistics và dòng vốn đang tạo nền tảng khác biệt cho bất động sản, khiến thị trường hiện nay không còn giống giai đoạn 2010–2012.
(VNF) - Thị trường nhà liền thổ TP. HCM trầm lắng trong quý đầu năm khi thanh khoản giảm mạnh dù nguồn cung vẫn lớn. Điểm nghẽn không nằm ở dòng vốn mà ở mặt bằng giá vượt quá khả năng chi trả, buộc thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh.
(VNF) - Depot Xuân Đỉnh thuộc dự án tuyến đường sắt đô thị số 2, đoạn Nam Thăng Long - Trần Hưng Đạo nằm trên địa bàn phường Xuân Đỉnh, Hà Nội.
