Thị trường thấp tầng: Bùng nổ nguồn cung, thanh khoản yếu ớt, chạy đua ưu đãi
Linh Chi -
09/10/2025 09:30 (GMT+7)
(VNF) - Thị trường bất động sản thấp tầng đang chứng kiến làn sóng ra hàng mạnh mẽ nhất trong vài năm trở lại đây. Chỉ trong nửa đầu năm 2025, lượng sản phẩm nhà liền thổ, biệt thự, shophouse mở bán mới đã tăng gấp đôi so với cùng kỳ 2024, theo thống kê từ nhiều sàn giao dịch lớn.
Từ đầu năm 2025 tới nay, trải Bắc chí Nam, các “ông lớn” bất động sản như Vingroup, Bitexco, CapitaLand, Kita Group, Sun Group, Vạn Phúc Group… đồng loạt tung ra sản phẩm mới, tạo nên bức tranh sôi động hiếm thấy trên thị trường thấp tầng.
Trong đó, Vingroup đang dẫn đầu với loạt dự án quy mô như Vinhomes Wonder City (Hà Nội), Vinhomes Green City (Long An), Vinhomes Green Paradise (TP. HCM), Vinpearl Làng Vân (Đà Nẵng), Vinhomes Golden City (Hải Phòng)...
Các dự án mới liên tục xuất hiện, tạo ra cảm giác “bùng nổ” về nguồn cung, đặc biệt tại các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội, TP. HCM, và các khu vực ven biển phía Nam.
Thị trường thấp tầng: Cuộc đua ưu đãi giữa mùa thanh lọc.
Trao đổi với VietnamFinance, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng nguyên do của hiện tượng "bùng nồ nguồn cung" là các quy định pháp lý mới không cho phép phân lô bán nền trong khu đô thị, khiến chủ đầu tư phải xây nhà hoàn thiện mới được bán, dẫn tới số lượng sản phẩm thấp tầng tăng nhanh trong thống kê.
Tuy nhiên, phần lớn các dự án hiện nay nằm xa trung tâm, giá cao từ 7 - 10 tỷ đồng mỗi căn, trong khi khu vực lân cận thiếu dân cư và hệ sinh thái dịch vụ - việc làm. “Người dân ở Long An, Bình Dương hay vùng ven TP. HCM khó có khả năng chi trả mức giá này. Đối tượng mua chủ yếu vẫn là giới đầu tư, đầu tư cần thanh khoản - điều đang rất yếu,” ông Kiên phân tích.
Thực tế, việc không được bán đất nền khiến giá sản phẩm bị đội lên. Khi giá đất chiếm tới 70 - 80% giá thành căn nhà, cộng thêm chi phí xây dựng và tài chính, sản phẩm mất dần lợi thế so với căn hộ - vốn dễ cho thuê, dễ bán lại hơn.
“Trước đây, nhà đầu tư 4 tỷ đồng có thể mua đất nền hoặc nhà nhỏ; nay họ chọn 2 căn hộ thay vì 1 nhà phố xa trung tâm. Đó là nguyên nhân khiến thanh khoản yếu dù nguồn cung tăng,” ông Kiên nói.
Ưu đãi tài chính thành “phao cứu sinh”
Trước áp lực dư cung và sức mua suy giảm, các chủ đầu tư buộc phải đua nhau tung chính sách bán hàng mạnh tay để kích cầu. Cường độ và mức độ ưu đãi có thể nói là chưa từng có trong nhiều năm qua.
Nếu giai đoạn 2018 - 2020, chính sách bán hàng của các doanh nghiệp chủ yếu dừng ở mức chiết khấu 3 - 5% hoặc hỗ trợ lãi suất 0% trong khoảng 12 tháng, thì hiện nay, mức độ ưu đãi đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba.
Các chương trình khuyến mãi được tung ra ngày càng đa dạng và cạnh tranh: chiết khấu trực tiếp 10 - 15% cho khách thanh toán sớm; hỗ trợ vay tới 70% giá trị sản phẩm, lãi suất 0% kéo dài 24 - 30 tháng, ân hạn nợ gốc đến 18 tháng. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư còn tặng quà giá trị lớn như xe hơi, gói nội thất cao cấp, thẻ nghỉ dưỡng hoặc chiết khấu thêm cho khách mua nhiều sản phẩm.
Theo ông Lê Quốc Kiên, những chính sách này chỉ là biện pháp tạm thời để giữ nhịp bán hàng, trong khi giá thành vẫn là điểm nghẽn chính. “Nếu không có ưu đãi lãi và ân hạn gốc, chắc chẳng ai dám mua. Nhưng hết ân hạn, áp lực trả nợ sẽ rất lớn nếu thị trường chưa kịp hồi phục,” ông cảnh báo.
Dưới góc nhìn thị trường, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, cho rằng sự tăng cường chính sách bán hàng phản ánh nỗ lực giải phóng hàng tồn và duy trì thanh khoản, chứ không hẳn là dấu hiệu tăng trưởng bền vững. “Thị trường thấp tầng đang ở giai đoạn bản lề: nguồn cung nhiều, giá cao, nhưng sức mua thực vẫn yếu. Đây là lúc doanh nghiệp phải chọn giữa bán nhanh hay giữ hàng,” bà nói.
Theo giới chuyên gia, thị trường thấp tầng 2025 - 2026 sẽ bước vào chu kỳ thanh lọc mạnh mẽ. Những doanh nghiệp dựa hoàn toàn vào ưu đãi tài chính ngắn hạn sẽ khó trụ vững nếu không điều chỉnh chiến lược.
Ông Lê Quốc Kiên cho rằng giảm quy mô sản phẩm để hạ giá bán là hướng đi cần thiết. “Nếu người dân có thể tiếp cận sản phẩm với tài chính ban đầu 4 - 5 tỷ đồng, thị trường sẽ có thanh khoản thực, thay vì chỉ phục vụ nhà đầu tư,” ông nói.
Bên cạnh đó, các dự án xa trung tâm cần định vị lại công năng, phát triển mô hình sống - làm việc - giải trí khép kín, tạo lý do để cư dân ở thật. “Không thể chỉ bán nhà mà thiếu hạ tầng, tiện ích, trường học, trung tâm thương mại,” ông nhấn mạnh.
Về phía nhà đầu tư cá nhân, việc kiểm soát rủi ro tài chính là điều bắt buộc. “Người vay cần nhìn tổng thể chu kỳ thị trường, không nên xuống tiền chỉ vì chính sách hấp dẫn - đó là cách tránh ‘bẫy thanh khoản’ từng khiến nhiều người mất trắng,” ông Kiên khuyến nghị.
Từ góc độ dài hạn, bà Đỗ Thu Hằng nhận định, giai đoạn 2025 - 2026 có thể trở thành bước ngoặt phục hồi nếu chủ đầu tư cân bằng được ba yếu tố: giá - hạ tầng - pháp lý. “Những dự án có giá trị sử dụng thật, quy hoạch rõ ràng, hạ tầng kết nối tốt sẽ dẫn dắt thị trường,” bà nói.
Đồng quan điểm, ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường One Mount Group, dự báo: “Đà phục hồi của bất động sản thấp tầng sẽ tiếp tục trong năm 2025. Khu Đông và khu Tây Hà Nội, cùng TP. Thủ Đức, sẽ là những cực tăng trưởng chính, mở ra cơ hội mới cho cả nhà đầu tư và người mua ở thực".
(VNF) - Từ những sân bay giữa biển khơi đến các cảng hàng hải tấp nập, công nghệ K-DPM của Nhật Bản đã tạo nên bước ngoặt trong ngành xây dựng toàn cầu khi biến bùn mềm thành nền móng bền vững. Từng hiện diện ở các siêu công trình như sân bay Chubu, Haneda hay cảng New York, nay công nghệ đột phá ấy đang được ứng dụng tại dự án Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, TP.HCM), mở ra chương mới cho kỹ thuật lấn biển bền vững và kiến tạo nên một kỳ quan đô thị giữa đại dương.
(VNF) - Hội đồng Thẩm định giá đất TP. HCM đã tổ chức họp xác định lại giá đất của các dự án được gỡ vướng theo Nghị quyết 170/2024/QH15. Trong đó, dự án 30,1ha Nam Rạch Chiếc (tên thương mại Lakeview City) của Novaland đã được chốt phương án giá đất.
(VNF) - Từ lĩnh vực sản xuất thức ăn chăn nuôi, BB Sun Việt Nam chuyển hướng sang đầu tư bất động sản với dự án hơn 131 tỷ đồng tại xã Tứ Kỳ, TP Hải Phòng.
(VNF) - Nha Trang - “hòn ngọc biển Đông” đang thiếu một biểu tượng đô thị xứng tầm trên hành trình vươn mình từ điểm đến du lịch quốc tế thành miền đất đáng sống. Khu đô thị hỗn hợp Nha Trang do ông lớn Sun Group làm chủ đầu tư được kỳ vọng là “mảnh ghép” hoàn hảo cho mục tiêu này.
(VNF) - Liên doanh Thắng Lợi Group, Gỗ An Cường và Central vừa khởi công dự án khu đô thị Bình An - Đức Hòa (The Win City) tại tỉnh Tây Ninh. Dự án có tổng mức đầu tư hơn 9.200 tỷ đồng, quy mô gần 6.000 căn hộ thương mại.
(VNF) - Hòa Phát rót 2.800 tỷ vào tỉnh Hưng Yên, TTC xây 4.000 căn nhà công nhân ở Tây Ninh, Hưng Yên công bố mở bán hơn 1.000 căn nhà ở xã hội giá từ 20,8 triệu đồng/m2... là những tin tức bất động sản đáng chú ý 4/11.
(VNF) - HoREA kiến nghị cấm doanh nghiệp bỏ cọc tham gia đấu giá đất nhằm chặn tình trạng "thổi giá rồi bỏ cọc" gây méo mó thị trường và thất thu ngân sách.
(VNF) - Theo dự thảo bảng giá đất mới của Hà Nội, giá đất ở cao nhất lên tới 702 triệu đồng/m2. Việc điều chỉnh này giúp giá đất tiệm cận hơn với thị trường, nhưng đồng thời cũng gây thêm áp lực cho người mua nhà và doanh nghiệp khi chi phí đầu vào và giá bán có nguy cơ bị đẩy lên cao.
(VNF) - Bảng giá đất mới tại Hà Nội đang gây tranh cãi. Chuyên gia cảnh báo cần lộ trình hợp lý để tránh “gánh nặng kép” cho người dân và doanh nghiệp.
(VNF) - Đồng Nai bổ sung 3 dự án nhà ở xã hội được vay ưu đãi gói tín dụng 120.000 tỷ đồng; hơn 4,1 triệu tỷ đồng được “bơm” vào bất động sản; dự án ngăn triều 10.000 tỷ đồng ở TP. HCM chờ “gỡ nút thắt” để tái thi công... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 03/11.
(VNF) - Giá nhà nói riêng, giá bất động sản nói chung đang thiết lập những cột mốc cao chưa từng có. VARS cho rằng mặt bằng giá tăng nhanh, hoàn toàn không tương xứng với giá trị thực của sản phẩm. Điều này đặt ra câu hỏi: khoảng cách giữa giá bán và giá trị thực là bao nhiêu?
(VNF) - Với việc bổ sung vào danh sách 3 dự án mới, hiện tỉnh Đồng Nai đang có 8 dự án nhà ở xã hội vay vốn ưu đãi chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng.
(VNF) - Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về đối tượng sẽ được ưu tiên mua hoặc thuê mua NOXH mà không cần đáp ứng điều kiện về nhà ở, thu nhập, trừ trường hợp đã được hưởng chính sách NOXH trước đó.
(VNF) - Khởi công 3 tòa nhà cho lực lượng công an tại khu đô thị Nam Thăng Long; tuyến đường sắt đô thị do VinSpeed đề xuất sẽ khởi công cuối năm nay; đề xuất người bị thu hồi đất được ưu tiên mua nhà ở xã hội... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 2/11.
(VNF) - Sau sáp nhập vào TP. HCM, Vũng Tàu bước vào giai đoạn phát triển mạnh mẽ với vai trò cửa ngõ hướng biển của siêu đô thị 14 triệu dân. Lợi thế hạ tầng liên vùng, quy hoạch kinh tế biển và hàng loạt công trình biểu tượng mới đang mở ra vận hội đưa vùng đất trở thành trung tâm du lịch – nghỉ dưỡng hàng đầu phía Nam.
(VNF) - Các dự án đô thị, nghỉ dưỡng có quy mô lớn như Làng Vân, Thuận Phước – Đà Nẵng, The Legend City Danang… được cho phép huy động vốn hàng chục nghìn tỷ đồng.
(VNF) - Theo Savills, giá căn hộ chung cư tiếp tục leo thang, song tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới vẫn duy trì ở mức cao, đạt tới 81%, cho thấy thị trường vẫn đang vận hành ổn định và có sức cầu tốt, đặc biệt tại Hà Nội. Sự gia tăng mạnh của các dự án cao cấp và hạng sang đã kéo giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp chạm ngưỡng trên 100 triệu đồng/m2.
(VNF) - Sun Group mở rộng hệ sinh thái hàng không, T&T Group đẩy mạnh đầu tư năng lượng tái tạo tại Khánh Hòa... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản ngày 1/11.
(VNF) - Trong bức tranh du lịch Việt đang chuyển mình mạnh mẽ, Nha Trang nổi bật là điểm đến “thăng hạng” toàn diện, không chỉ về chất lượng dịch vụ, mà còn ở giá trị sống và tiềm năng đầu tư.
(VNF) - Retreat Forest là dòng biệt thự rừng lần đầu tiên được chủ đầu tư Ecopark giới thiệu ra thị trường. Được phát triển dựa trên liệu pháp tắm rừng của Nhật Bản, với diện tích túi rừng lên đến 135.000m2 và hầm trải nghiệm riêng tư kín đáo, biệt thự rừng Retreat Forest sẽ tạo nên phong cách sống hoàn toàn khác biệt, dẫn đầu xu hướng sống retreat giữa rừng trong lòng phố thị – rừng là nhà.
(VNF) - Khi vàng liên tục lập đỉnh, nhiều nhà đầu tư bắt đầu dịch chuyển dòng tiền sang các tài sản an toàn, có khả năng tích sản và sinh lời ổn định. Tại Hải Phòng, Rose Residence đang thu hút giới đầu tư nhờ bài toán kép: an toàn để tích sản, hiệu quả để sinh lời.
(VNF) - Từ những sân bay giữa biển khơi đến các cảng hàng hải tấp nập, công nghệ K-DPM của Nhật Bản đã tạo nên bước ngoặt trong ngành xây dựng toàn cầu khi biến bùn mềm thành nền móng bền vững. Từng hiện diện ở các siêu công trình như sân bay Chubu, Haneda hay cảng New York, nay công nghệ đột phá ấy đang được ứng dụng tại dự án Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, TP.HCM), mở ra chương mới cho kỹ thuật lấn biển bền vững và kiến tạo nên một kỳ quan đô thị giữa đại dương.
