Tính giá đất tính sát theo thị trường và đất không giấy tờ vẫn được cấp sổ đỏ

Quốc hội chính thức thông qua Luật Đất đai sửa đổi

Với 432/477 đại biểu tham gia biểu quyết tán thành (chiếm 87.63% ), Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai sửa đổi với nhiều quy định mới quan trọng.

Dự thảo luật sau khi được tiếp thu, chỉnh lý gồm 16 chương và 260 điều (bỏ 5 điều, chỉnh lý 250 điều so với dự thảo Luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 6). Đến nay, dự thảo Luật đã quán triệt đầy đủ và thể chế hóa các quan điểm, nội dung của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, phù hợp với Hiến pháp, đồng bộ, thống nhất với hệ thống pháp luật.

Thực tế, với Luật Đất đai vừa được thông qua, việc tiếp cận đất đai sẽ được điều chỉnh theo hướng công khai, minh bạch. Cơ hội là công bằng và bình đẳng cho tất cả các đối tượng. Thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, phần thắng sẽ giành cho các doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả. Cơ chế mới sẽ giảm thiểu tối đa các quan hệ xin – cho. (Xem thêm)

Luật Đất đai: Năm nhóm vấn đề mới và 65 điều khoản cần có nghị định thi hành

Trả lời báo chí về những điểm mới của Luật Đất đai sửa đổi vừa được thông qua, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Phan Đức Hiếu cho rằng, nếu liệt kê chi tiết sẽ có hàng trăm điểm mới. Tuy nhiên, có 5 nhóm vấn đề mới rất quan trọng.

Thứ nhất là các quy định nhằm bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích của người sử dụng đất; nhóm này có rất nhiều quy định, có nội dung được thảo luận nhiều như mở rộng quyền sử dụng đất với đối tượng là công dân Việt Nam; chính sách đất đai với đồng bào dân tộc thiểu số.

Thứ hai là các quy định tiếp cận đất đai của người dân và doanh nghiệp. Trong đó, điều 79 (thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng) được thiết kế thu hồi đất phục vụ cho việc xây dựng hạ tầng kinh tế - xã hội, phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Điều này đã được thiết kế mới, thể chế hóa đầy đủ điều 54 của Hiến pháp về việc chỉ thu hồi đất trong trường hợp thực sự cần thiết.

Thứ ba là các quy định nâng cao hiệu quả sử dụng đất, Ví dụ các nội dung như: đất sử dụng đa mục đích, giới hạn khi chuyển mục đích sử dụng đất đã thu hẹp lại trường hợp phải xin phép, nhận chuyển đổi đất nông nghiệp...

Thứ tư là các quy định về tài chính đất đai, trong đó đã tách bạch vấn đề định giá đất, bảng giá đất, ổn định tiền thuê đất, doanh nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm.

Thứ năm là quy định nâng cao hiệu quả hiệu lực quản lý Nhà nước về sử dụng đất đai. Trong đó đã yêu cầu cắt giảm bớt các thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho người dân. (Xem thêm)

Cấp sổ đỏ nhà đất: Dân không còn phải đi xin, trách nhiệm thuộc về nhà nước

Đại diện Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết trong Luật Đất đai sửa đổi vừa thông qua, rất nhiều điều khoản được điều chỉnh theo hướng bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân.

Theo đó, những người sở hữu đất đai thuộc diện phải thu hồi, sẽ được hưởng mức giá đền bù sát với giá giao dịch trên thị trường. Điều này nhằm đảm bảo người dân sẽ không bị thiệt. Đây được coi là sự ghi nhận của nhà nước đối với người dân có đóng góp cho lợi ích chung của địa phương, khu vực và đất nước. Trong mọi trường hợp đều được đảm bảo quyền lợi, lợi ích hợp pháp.

Ngoài ra, liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận nếu như trước đây, rất nhiều người dân phải vất vả, thậm chí “đi xin” để được cấp giấy chứng nhận thì trong luật mới, trách nhiệm này thuộc về nhà nước. Theo đó, nhà nước phải cấp giấy chứng nhận cho người dân thuộc diện được cấp giấy chứng nhận.

“Những thay đổi này là đúng đắn và tích cực, góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng công bằng và ổn định. Bởi lẽ, sẽ không có bất cứ “tượng đài” nào có thể tồn tại lâu dài trên một nền tảng “bất công” với số đông người dân. Trong bất cứ lĩnh vực nào, không chỉ là bất động sản, người dân luôn phải là gốc cho mọi tiền đề phát triển”, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam nói. (Xem thêm)

Những loại đất không giấy tờ sẽ được cấp sổ đỏ từ 1/1/2025

Các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ nhưng không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 1/7/2014 sẽ được xem xét cấp sổ đỏ.

Đây là một trong những điểm mới của Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua sáng 18/1/2024.

Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực 1/1/2025. Các quy định chi tiết hơn về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất không có giấy tờ sẽ được Chính phủ quy định tại Nghị định hướng dẫn thi hành Luật.

Trong đó, nổi bật có quy định chi tiết các trường hợp gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (Xem thêm)

Nộp tiền sử dụng đất hàng năm thay cho trả 1 lần: DN lo tốn kém và rủi ro hơn

Một trong những điểm mới Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua là quy định về việc nộp tiền sử dụng đất hàng năm thay vì trả một lần.

Chia sẻ với VietnamFinance về điểm mới này, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, đây là quan điểm đi ngược với doanh nghiệp, bởi hiện các doanh nghiệp đều xin trả tiền một lần còn không được.

Ông Toản cho biết, nếu trả một lần thì giá trị của khu đất khác hoàn toàn so với trả hàng năm. Trả một lần thì đó là tài sản được hạch toán là tài sản cố định, được vay ngân hàng, còn trả tiền hàng năm là đất thuê, chỉ vay ngân hàng được tài sản trên đất. Chưa kể tiền thuê đất thay đổi hàng năm và đều có xu hướng tăng còn gây nhiều rủi ro tài chính hơn.

"Chỉ có trường hợp là đất thuê trả một lần mà chưa nộp thì các doanh nghiệp xin nộp hàng năm thì còn có vẻ ổn, giải quyết được khó khăn trước mắt cho doanh nghiệp. Còn nếu đã nộp rồi và xin trả hàng năm thì hơi ngược", ông Toán nói. (Xem thêm)

Tính giá đất theo thị trường: Người sở hữu đất hưởng lợi, doanh nghiệp bất lợi

Điểm nhấn của Luật Đất đai 2024 là đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất tại Điều 159.

Nêu quan điểm về quy định mới này, đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhìn nhận với phương pháp áp dụng khung giá đất và hệ số điều chỉnh K, quyền “can thiệp, áp đặt” của nhà nước đối với việc tính tiền sử dụng đất là khá lớn.

Theo đó, tùy từng dự án và mức độ, khả năng giải phóng đền bù của mình, nhà nước hoàn toàn có thể linh hoạt điều chỉnh hệ số K theo hướng thuận lợi. Khi nhà nước muốn tính giá cao, có thể điều chỉnh hệ số lên cao. Còn trong trường hợp thiếu ngân sách/ ít ngân sách cho việc giải phóng đền bù, nhà nước có thể điều chỉnh hệ số K xuống thấp.

Tuy nhiên, một khi đã bỏ khung giá đất, xác định theo cơ chế thị trường, đòi hỏi nhà nước phải chuẩn bị nguồn ngân sách đủ để đảm bảo công tác giải phóng, đền bù. Điều này vô hình chung sẽ tạo ra một áp lực rất lớn đối với ngân sách nhà nước.

Dù vậy, vị đại diện cũng lưu ý, việc tính giá đất sát với giá thị trường có khiến chi phí sử dụng đất đai của doanh nghiệp bị tăng cao? Giá bán bất động sản liệu có nguy cơ tiếp tục leo thang?

Đại diện một lãnh đạo doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lại cho rằng việc xác định giá đất theo thị trường sẽ có lợi cho những người sở hữu đất nhưng sẽ bất lợi với doanh nghiệp, bởi chi phí giải phóng mặt bằng chắc chắn tăng lên do giá đất được xác định lại sẽ có xu hướng tăng mạnh. (Xem thêm)