"Trong 5 - 7 năm tới, nguồn cung nhà ở thương mại sẽ thiếu hụt'

Điều 127 Luật Đất đai 2024 vừa mới thông qua quy định rất thông thoáng việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với hầu hết các dự án phát triển kinh tế - xã hội bao gồm cả dự án nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, có một số hạn chế đối với dự án nhà ở thương mại do điểm b khoản 1 Điều 127 quy định đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và khoản 6 Điều 127 quy định người đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác có đề xuất dự án đầu tư nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), Luật Đất đai 2024 tạo điều kiện sử dụng đất rất thuận lợi để thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh (không bao gồm dự án nhà ở thương mại) như phát triển các dự án khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu nông nghiệp công nghệ cao, cụm công nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ, du lịch, y tế, giáo dục, nghiên cứu khoa học, công viên, khu vui chơi giải trí…

Ngoài ra, mặt tích cực của điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở là sẽ chấm dứt ngay tình trạng một số nhà đầu tư tư nhân "mua gom, thâu tóm" đất đai để trục lợi hoặc chiếm hưởng không chính đáng "địa tô chênh lệch".

Tuy nhiên, ông Châu đánh giá điều này cũng có mặt hạn chế do có thể dẫn đến hệ quả là trong khoảng 5 - 7 năm tới đây thị trường bất động sản nhà ở thương mại sẽ tiếp tục thiếu nguồn cung quỹ đất dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở thương mại do tổ chức phát triển quỹ đất chưa thể phát triển quỹ đất.

Không chỉ vậy, với quy định chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở cùng với khoản 6 Điều 127 luật Đất đai 2024 quy định trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác sẽ có thể chỉ làm lợi cho các nhà đầu tư đã có sẵn quỹ đất dự án nhà ở thương mại đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhất là chủ đầu tư các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại quy mô lớn có cơ hội chiếm lĩnh thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu phân tích, việc quy định chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở cũng chưa thể chế hóa đầy đủ Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng chủ trương tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại nhằm xã hội hóa đầu tư, huy động nguồn lực của các doanh nghiệp trong việc tạo lập quỹ đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại song song với các phương thức nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.

Do vậy, Chủ tịch HoREA hoan nghênh Quốc hội cho phép trường hợp xét thấy cần thiết thì Chính phủ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật Đất đai.