Tại nhiều khu đô thị du lịch ven biển như Bãi Trường (Phú Quốc), Nhơn Hội (Quy Nhơn) hay Nam Hội An, những khu shophouse được đầu tư hàng nghìn tỷ đồng đang trong cảnh đìu hiu. Hàng trăm căn nhà liền kề mặt tiền, thiết kế bắt mắt, nhưng cửa đóng then cài, bảng cho thuê treo kín lối. Nhiều chủ nhà chấp nhận hạ giá thuê xuống chỉ còn một nửa so với dự kiến ban đầu vẫn không tìm được khách.
Theo ghi nhận, tỷ lệ vận hành thực tế tại nhiều dự án chỉ đạt 10% - 20%, tức có đến 80% - 90% căn chưa đi vào hoạt động. Sức sống thương mại thấp khiến chủ sở hữu không đủ chi phí duy trì, còn khu phố rơi vào cảnh “đèn không sáng, phố không người”.
Một số ít dự án như Hạ Long Marina (Quảng Ninh) hay Grand World Phú Quốc lại là ngoại lệ, khi có hệ sinh thái du lịch hoàn chỉnh: khách sạn, khu vui chơi, sự kiện, bến du thuyền và cư dân lưu trú ổn định. Còn phần lớn, sau nhiều năm bàn giao, “phố du lịch” vẫn chỉ sống trên bản vẽ.
Trao đổi với VietnamFinance, ông Trần Trọng Vũ, chuyên gia bất động sản, quản trị viên nhóm "Cộng đồng bất động sản Việt Nam" (trên mạng xã hội Facebook), nhận định: “Nhiều tuyến shophouse ven biển thất bại vì sai ngay từ mục đích ban đầu. Chúng ta phát triển dự án để bán bất động sản, chứ không phải để phát triển khu du lịch".
Theo ông Vũ, một khu phố du lịch chỉ có thể vận hành khi có ba yếu tố nền tảng: hạ tầng giao thông - hệ sinh thái du lịch - khách lưu trú. Trong đó, yếu tố quan trọng nhất là dòng khách ổn định. “Một khu phố có 200 - 300 căn shophouse mà chỉ có vài trăm phòng khách sạn thì khách đâu ra để tiêu dùng hết từng ấy cửa hàng?”, ông Vũ đặt vấn đề.
Sai lầm thứ hai, theo ông, nằm ở thiết kế và công năng sản phẩm. Nhiều căn shophouse chỉ rộng 5 - 6m mặt tiền, diện tích khoảng 100m² không phù hợp để kinh doanh thực tế. “Nhà hàng không làm được, quán cà phê cũng khó vì thiếu không gian mở. Những căn nhà này được thiết kế để bán lại hơn là để vận hành thật”, ông Vũ nhận xét.
Bên cạnh đó, tư duy đầu tư ngắn hạn cũng góp phần khiến mô hình này thất bại. Phần lớn người mua là nhà đầu tư thứ cấp, kỳ vọng tăng giá đất thay vì khai thác kinh doanh. Khi nhận bàn giao, họ phải bỏ thêm 2 - 3 tỷ đồng hoàn thiện nội thất, trong khi khả năng sinh lời thấp, dẫn đến tình trạng “bỏ không”.
Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, bổ sung: “Từ sau giai đoạn 2014 - 2018, sản phẩm shophouse và condotel ven biển đã phát triển quá nóng. Hầu hết nhà đầu tư đều đang thua lỗ: giá trị tài sản giảm sâu, cam kết lợi nhuận không được thực hiện, dòng tiền gần như bằng 0".
Theo ông Toản, nguyên nhân sâu xa còn đến từ pháp lý thiếu rõ ràng. Phần lớn dự án chỉ ký hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, chứ không có hợp đồng mua bán sở hữu cụ thể. Khi dự án không khai thác được, chủ đầu tư phá vỡ cam kết, nhà đầu tư không có công cụ pháp lý bảo vệ mình.
Cùng với đó, dịch COVID-19 khiến ngành du lịch tê liệt trong thời gian dài, lượng khách quốc tế chưa phục hồi hoàn toàn. Thị trường du lịch nội địa dù sôi động hơn từ 2024 - 2025, nhưng chưa đủ mạnh để “nuôi sống” hàng loạt khu phố thương mại dày đặc dọc bờ biển.
Thực tế cho thấy, nhiều chủ đầu tư chỉ tập trung “xây cho đẹp, bán cho nhanh”, mà không có chiến lược vận hành và khai thác hậu bán hàng. Sau khi bán hết, trách nhiệm duy trì sức sống thương mại gần như bị bỏ ngỏ. Kết quả, những khu phố được kỳ vọng thành “phố du lịch triệu USD” lại trở thành “sa mạc thương mại”.
Ông Phạm Đức Toản đánh giá: “Shophouse ven biển là dòng sản phẩm thất bại toàn diện, từ Bắc chí Nam. Tỷ lệ khai thác thực tế chỉ 10% - 20%. Ngay cả những dự án lớn ở Phú Quốc hay Nha Trang, hàng trăm căn nhà mặt tiền cũng bị bỏ trống, chỉ vài quán cà phê hoặc cửa hàng lác đác hoạt động".
Theo ông, điểm cốt lõi của sự thất bại là chủ đầu tư không có năng lực vận hành du lịch - nghỉ dưỡng. “Họ giỏi xây dựng, nhưng không biết quản lý khách sạn hay tổ chức dịch vụ du lịch. Khi không có hệ sinh thái dịch vụ, khách không đến, mọi mô hình kinh doanh đều sụp đổ”, ông Toản nói.
Ông Trần Trọng Vũ cũng chỉ ra, nhiều chủ đầu tư quá tập trung vào “tiện ích cao cấp” như bến du thuyền, quảng trường, công viên ánh sáng… nhưng lại thiếu những tiện ích tiêu dùng cơ bản - nơi ăn uống, sinh hoạt hàng ngày. “Phố du lịch không thể hình thành nếu chỉ toàn cửa hàng sang trọng. Cần có dịch vụ dân sinh, người dân địa phương tham gia và lượng khách ở lại đủ lâu để tạo dòng tiêu dùng”, ông Vũ nhấn mạnh.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, các phố thương mại thành công như Clarke Quay (Singapore) hay phố cổ Hội An đều được hình thành tự nhiên, có lịch sử, cư dân, và hoạt động thật. Trong khi đó, shophouse ven biển Việt Nam lại được dựng lên từ kỳ vọng đầu cơ - thiếu nền tảng sống thật, nên dễ “chết yểu”.
Theo các chuyên gia, để khắc phục tình trạng “phố không người”, trước hết cần thay đổi tư duy phát triển dự án. “Nếu xác định làm khu du lịch, phải tính toán kỹ lượng khách, thời gian lưu trú, mức chi tiêu và nhu cầu dịch vụ. Còn nếu chỉ xây để bán, thì đó là bất động sản thuần túy, không phải sản phẩm du lịch”, ông Trần Trọng Vũ nói thẳng.
Ông cho rằng mô hình “xây trước - vận hành sau” chỉ có thể hiệu quả nếu chủ đầu tư có chiến lược vận hành rõ ràng và cam kết đồng hành lâu dài. Ngược lại, nếu chỉ “xây xong là hết trách nhiệm”, dự án sẽ nhanh chóng rơi vào vòng luẩn quẩn: bán xong - bỏ trống - xuống cấp - mất giá trị.
Một hướng đi khác là đa dạng hóa công năng shophouse, tránh tình trạng “đồng phục hóa” sản phẩm; có khu dành cho lưu trú, mini hotel, homestay; khu dành cho ẩm thực - giải trí; khu phục vụ dịch vụ du lịch hoặc đặc sản địa phương. “Không thể áp một mẫu 5x20m cho tất cả rồi kỳ vọng thành phố du lịch được”, ông Vũ nói.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư cần hợp tác với các đơn vị vận hành chuyên nghiệp để đảm bảo hiệu quả khai thác. Ông Phạm Đức Toản dẫn chứng: “Các tập đoàn lớn như Vingroup hay Sun Group hiện đều thuê Accor, Marriott hay Melia vận hành hệ thống nghỉ dưỡng. Chỉ có đơn vị chuyên nghiệp mới giữ được chất lượng dịch vụ và tạo dòng tiền thực".
Về lâu dài, khung pháp lý cho bất động sản du lịch đặc biệt là shophouse ven biển cũng cần được làm rõ quyền sở hữu và hình thức khai thác. Khi pháp lý minh bạch, nhà đầu tư mới yên tâm nắm giữ và tái đầu tư.
Những dãy phố ven biển vắng bóng người đang phản chiếu một thực tế: kỳ vọng sinh lời nhanh đã lấn át giá trị sử dụng thực. Từ chỗ được xem là “mỏ vàng du lịch”, nhiều shophouse nay trở thành “tài sản ngủ quên”, đóng băng vốn của hàng nghìn nhà đầu tư.
Chỉ khi các chủ đầu tư thay đổi tư duy, chuyển từ “xây để bán” sang “xây để sống”, phát triển dự án gắn với vận hành, với dòng khách thật và đời sống thật - khi đó, những “phố không người” mới có cơ hội thắp sáng trở lại.
Tags:
(VNF) - Sau thời gian tổ chức đấu thầu quốc tế, UBND TP. Huế vừa chính thức lựa chọn Công ty VINA HUE G PTE.LTD (Singapore) làm nhà đầu tư thực hiện Dự án Sân gôn phường Phong Phú với tổng vốn đầu tư hơn 872 tỷ đồng.
(VNF) - Hà Nội vừa ban hành quyết định về việc giao đất và cho phép Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và thương mại Incons chuyển mục đích sử dụng đất nhằm thực hiện Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở thấp tầng Incons.
(VNF) - Chính phủ yêu cầu chuyển đổi mạnh tư duy về nhà ở. Bên cạnh nhà ở để bán, cần ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, nhất là mô hình chung cư cho thuê.
(VNF) - Công ty cổ phần Phát triển Khu công nghiệp Tín Nghĩa lên kế hoạch thoái toàn bộ vốn tại các dự án đang vướng pháp lý và không đạt hiệu quả.
(VNF) - Vành đai 4 không chỉ được kỳ vọng giảm áp lực giao thông cho Thủ đô mà còn mở ra không gian phát triển mới cho các địa phương, khu công nghiệp và trung tâm logistics của miền Bắc. Việc T&T Group tham gia đầu tư vào hợp phần cao tốc giữ vai trò trung tâm của toàn tuyến cũng cho thấy sự quan tâm của doanh nghiệp đối với những dự án hạ tầng có ý nghĩa lâu dài đối với nền kinh tế.
(VNF) - UBND tỉnh Hưng Yên vừa giao hơn 80ha đất cho dự án khu phức hợp đô thị, du lịch sinh thái, sân golf Khoái Châu. Dự án do Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Hưng Yên làm chủ đầu tư.
Trong khi một số doanh nghiệp bất động sản lớn chọn tập trung khai thác quỹ đất hiện hữu, nhiều chủ đầu tư khác vẫn tìm cơ hội bổ sung quỹ đất, chuẩn bị kế hoạch cho tương lai.
(VNF) - Thị trường bất động sản Hà Nội đang ghi nhận những dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt sau giai đoạn tăng nóng kéo dài. Nhiều phân khúc từ chung cư, nhà trong ngõ đến đất nền vùng ven đều xuất hiện xu hướng giảm giá hoặc cắt giảm kỳ vọng lợi nhuận nhằm tìm kiếm thanh khoản.
Nhiều khu vực vùng ven Hà Nội ghi nhận giá đất nền giảm mạnh, không ít nhà đầu tư chấp nhận "cắt lỗ" hàng trăm triệu đồng đến cả tỷ đồng.
(VNF) - Tâm điểm đón sóng tăng trưởng Nam Hải Phòng giai đoạn 2026 - 2030 đã chính thức “xướng tên” Vinhomes Golden City (Dương Kinh). Với chính sách tài chính đột phá, đây được xem là cơ hội cuối cùng để sở hữu nhà phố thấp tầng thương hiệu Vinhomes với mức giá cạnh tranh, chỉ từ 6,5 tỷ đồng, trước khi mặt bằng giá bước vào chu kỳ bứt phá mới.
(VNF) - TP.HCM đặt mục tiêu phát triển 50.000 căn nhà ở xã hội (NOXH) cho thuê trong giai đoạn 2026 - 2030. Đến nay, nhiều doanh nghiệp lớn cùng các đơn vị nhà nước cũng đã đăng ký phát triển hơn 99.000 căn nhà ở cho thuê.
(VNF) - Bộ Chính trị yêu cầu khẩn trương sơ kết việc thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII nhằm đề xuất sửa đổi căn cơ chính sách đất đai, làm cơ sở sửa đổi Luật Đất đai và trình Hội nghị Trung ương 3 xem xét, cho ý kiến.
(VNF) - Khu đất số 183 Hoàng Hoa Thám - nơi đặt trụ sở và nhà máy của Tổng Công ty CP Bia - Rượu - Nước giải khát Hà Nội (Habeco) - được định hướng ưu tiên phát triển hạ tầng giáo dục, thay vì các dự án thương mại, sau khi doanh nghiệp thực hiện di dời theo quy hoạch.
(VNF) - Thiếu dữ liệu, vướng phương pháp xác định giá và những lúng túng trong thực thi đang khiến định giá đất trở thành một trong những điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản. Giới chuyên môn cho rằng nếu không sớm hoàn thiện cơ chế định giá, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đối mặt với tình trạng ách tắc nguồn cung và gia tăng chi phí phát triển dự án.
(VNF) - DIC Corp bị phạt số tiền 175 triệu đồng đối với hành vi sử dụng số tiền thu được từ đợt chào bán chứng khoán riêng lẻ không đúng với phương án đã được HĐQT thông qua hoặc nội dung đã công bố thông tin cho nhà đầu tư.
(VNF) - Trong bối cảnh Đà Nẵng tiếp tục khẳng định vị thế là “thành phố đáng sống” và trung tâm kinh tế - dịch vụ của miền Trung, làn sóng dịch chuyển của lao động trẻ, chuyên gia trong nước và quốc tế đang tạo áp lực rõ nét lên thị trường nhà ở cho thuê, đặc biệt tại khu vực trung tâm.
(VNF) - Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng. Trong đó, nghị định quy định cụ thể điều kiện cấp giấy phép xây dựng, giấy phép xây dựng có thời hạn, thẩm quyền cấp phép và các trường hợp thu hồi, hủy giấy phép xây dựng.
(VNF) - Dự án Golden Hills City của Công ty Cổ phần Trung Nam được đưa vào danh mục dự án, đất đai được áp dụng cơ chế, chính sách đặc thù theo Nghị quyết 29 của Quốc hội
(VNF) - TP. HCM, ngày 19/6, dự án cung cấp 802 căn nhà ở xã hội cho người lao động, các gia đình trẻ đã động thổ tại phường Tân Uyên.
(VNF) - Trong bất động sản hạng sang, giá trị bền vững thường không đến từ những điều dễ nhìn thấy, mà được tạo nên bởi những yếu tố khó thay thế theo thời gian. The Magnolia được kiến tạo từ chính những giá trị đó, như một cách tiếp cận riêng cho chuẩn sống hạng sang tại Hà Nội.
(VNF) - Thanh tra tỉnh Cà Mau vừa ban hành kết luận thanh tra 2 dự án bất động sản, gồm dự án Khu đô thị Cửu Long (xã Sông Đốc) và dự án Nhà ở chỉnh trang khu dân cư đường Vành đai 2 do Công ty TNHH Xây dựng Quang Tiền làm chủ đầu tư.
(VNF) - Tổ Công tác 1645 của TP.HCM vừa làm việc với các chủ đầu tư để tháo gỡ vướng mắc tại 4 dự án nhà ở khu vực Bình Dương và Vũng Tàu để cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.
(VNF) - TP. HCM vừa ban hành kế hoạch tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với 8 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh.
(VNF) - Giá bán chung cư tại Hà Nội trong quý II giảm còn tại TP.HCM đi ngang. Trong khi đó, nhu cầu thuê căn hộ tiếp tục tăng tại cả Hà Nội và TP.HCM.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường bất động sản ghi nhận thanh khoản suy giảm, chi phí vốn neo cao, thông tin ngày càng minh bạch cùng các công cụ quản lý mới, cơ hội kiếm lời nhanh từ các thương vụ "mua hôm nay, bán ngày mai" dần thu hẹp. Lợi thế đang nghiêng về những nhà đầu tư có dòng tiền mạnh, ít phụ thuộc vào đòn bẩy và sẵn sàng nắm giữ tài sản trong trung và dài hạn.
(VNF) - Sau thời gian tổ chức đấu thầu quốc tế, UBND TP. Huế vừa chính thức lựa chọn Công ty VINA HUE G PTE.LTD (Singapore) làm nhà đầu tư thực hiện Dự án Sân gôn phường Phong Phú với tổng vốn đầu tư hơn 872 tỷ đồng.
(VNF) - Khu công nghiệp Hoàng Mai 1 là một trong những khu công nghiệp trọng điểm thuộc Khu kinh tế Đông Nam, nằm trên địa bàn phường Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An. Đây là một trọng điểm trong vùng trong điểm công nghiệp Nam Thanh - Bắc Nghệ với nhiều lợi thế cảng biển, đường cao tốc, kết nối liên vùng
