'Trái đắng' shophouse ven biển: Cái giá của tư duy xây để bán

Những dãy phố sáng đèn… không người

Tại nhiều khu đô thị du lịch ven biển như Bãi Trường (Phú Quốc), Nhơn Hội (Quy Nhơn) hay Nam Hội An, những khu shophouse được đầu tư hàng nghìn tỷ đồng đang trong cảnh đìu hiu. Hàng trăm căn nhà liền kề mặt tiền, thiết kế bắt mắt, nhưng cửa đóng then cài, bảng cho thuê treo kín lối. Nhiều chủ nhà chấp nhận hạ giá thuê xuống chỉ còn một nửa so với dự kiến ban đầu vẫn không tìm được khách.

Theo ghi nhận, tỷ lệ vận hành thực tế tại nhiều dự án chỉ đạt 10% - 20%, tức có đến 80% - 90% căn chưa đi vào hoạt động. Sức sống thương mại thấp khiến chủ sở hữu không đủ chi phí duy trì, còn khu phố rơi vào cảnh “đèn không sáng, phố không người”.

Một số ít dự án như Hạ Long Marina (Quảng Ninh) hay Grand World Phú Quốc lại là ngoại lệ, khi có hệ sinh thái du lịch hoàn chỉnh: khách sạn, khu vui chơi, sự kiện, bến du thuyền và cư dân lưu trú ổn định. Còn phần lớn, sau nhiều năm bàn giao, “phố du lịch” vẫn chỉ sống trên bản vẽ.

Trao đổi với VietnamFinance, ông Trần Trọng Vũ, chuyên gia bất động sản, quản trị viên nhóm "Cộng đồng bất động sản Việt Nam" (trên mạng xã hội Facebook), nhận định: “Nhiều tuyến shophouse ven biển thất bại vì sai ngay từ mục đích ban đầu. Chúng ta phát triển dự án để bán bất động sản, chứ không phải để phát triển khu du lịch".

Theo ông Vũ, một khu phố du lịch chỉ có thể vận hành khi có ba yếu tố nền tảng: hạ tầng giao thông - hệ sinh thái du lịch - khách lưu trú. Trong đó, yếu tố quan trọng nhất là dòng khách ổn định. “Một khu phố có 200 - 300 căn shophouse mà chỉ có vài trăm phòng khách sạn thì khách đâu ra để tiêu dùng hết từng ấy cửa hàng?”, ông Vũ đặt vấn đề.

Sai lầm thứ hai, theo ông, nằm ở thiết kế và công năng sản phẩm. Nhiều căn shophouse chỉ rộng 5 - 6m mặt tiền, diện tích khoảng 100m² không phù hợp để kinh doanh thực tế. “Nhà hàng không làm được, quán cà phê cũng khó vì thiếu không gian mở. Những căn nhà này được thiết kế để bán lại hơn là để vận hành thật”, ông Vũ nhận xét.

Bên cạnh đó, tư duy đầu tư ngắn hạn cũng góp phần khiến mô hình này thất bại. Phần lớn người mua là nhà đầu tư thứ cấp, kỳ vọng tăng giá đất thay vì khai thác kinh doanh. Khi nhận bàn giao, họ phải bỏ thêm 2 - 3 tỷ đồng hoàn thiện nội thất, trong khi khả năng sinh lời thấp, dẫn đến tình trạng “bỏ không”.

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, bổ sung: “Từ sau giai đoạn 2014 - 2018, sản phẩm shophouse và condotel ven biển đã phát triển quá nóng. Hầu hết nhà đầu tư đều đang thua lỗ: giá trị tài sản giảm sâu, cam kết lợi nhuận không được thực hiện, dòng tiền gần như bằng 0".

Theo ông Toản, nguyên nhân sâu xa còn đến từ pháp lý thiếu rõ ràng. Phần lớn dự án chỉ ký hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, chứ không có hợp đồng mua bán sở hữu cụ thể. Khi dự án không khai thác được, chủ đầu tư phá vỡ cam kết, nhà đầu tư không có công cụ pháp lý bảo vệ mình.

Cùng với đó, dịch COVID-19 khiến ngành du lịch tê liệt trong thời gian dài, lượng khách quốc tế chưa phục hồi hoàn toàn. Thị trường du lịch nội địa dù sôi động hơn từ 2024 - 2025, nhưng chưa đủ mạnh để “nuôi sống” hàng loạt khu phố thương mại dày đặc dọc bờ biển.

“Phố không đèn” - hệ quả của tư duy bán bất động sản

Thực tế cho thấy, nhiều chủ đầu tư chỉ tập trung “xây cho đẹp, bán cho nhanh”, mà không có chiến lược vận hành và khai thác hậu bán hàng. Sau khi bán hết, trách nhiệm duy trì sức sống thương mại gần như bị bỏ ngỏ. Kết quả, những khu phố được kỳ vọng thành “phố du lịch triệu USD” lại trở thành “sa mạc thương mại”.

Ông Phạm Đức Toản đánh giá: “Shophouse ven biển là dòng sản phẩm thất bại toàn diện, từ Bắc chí Nam. Tỷ lệ khai thác thực tế chỉ 10% - 20%. Ngay cả những dự án lớn ở Phú Quốc hay Nha Trang, hàng trăm căn nhà mặt tiền cũng bị bỏ trống, chỉ vài quán cà phê hoặc cửa hàng lác đác hoạt động".

Theo ông, điểm cốt lõi của sự thất bại là chủ đầu tư không có năng lực vận hành du lịch - nghỉ dưỡng. “Họ giỏi xây dựng, nhưng không biết quản lý khách sạn hay tổ chức dịch vụ du lịch. Khi không có hệ sinh thái dịch vụ, khách không đến, mọi mô hình kinh doanh đều sụp đổ”, ông Toản nói.

Ông Trần Trọng Vũ cũng chỉ ra, nhiều chủ đầu tư quá tập trung vào “tiện ích cao cấp” như bến du thuyền, quảng trường, công viên ánh sáng… nhưng lại thiếu những tiện ích tiêu dùng cơ bản - nơi ăn uống, sinh hoạt hàng ngày. “Phố du lịch không thể hình thành nếu chỉ toàn cửa hàng sang trọng. Cần có dịch vụ dân sinh, người dân địa phương tham gia và lượng khách ở lại đủ lâu để tạo dòng tiêu dùng”, ông Vũ nhấn mạnh.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, các phố thương mại thành công như Clarke Quay (Singapore) hay phố cổ Hội An đều được hình thành tự nhiên, có lịch sử, cư dân, và hoạt động thật. Trong khi đó, shophouse ven biển Việt Nam lại được dựng lên từ kỳ vọng đầu cơ - thiếu nền tảng sống thật, nên dễ “chết yểu”.

Từ “xây để bán” sang “xây để sống”

Theo các chuyên gia, để khắc phục tình trạng “phố không người”, trước hết cần thay đổi tư duy phát triển dự án. “Nếu xác định làm khu du lịch, phải tính toán kỹ lượng khách, thời gian lưu trú, mức chi tiêu và nhu cầu dịch vụ. Còn nếu chỉ xây để bán, thì đó là bất động sản thuần túy, không phải sản phẩm du lịch”, ông Trần Trọng Vũ nói thẳng.

Ông cho rằng mô hình “xây trước - vận hành sau” chỉ có thể hiệu quả nếu chủ đầu tư có chiến lược vận hành rõ ràng và cam kết đồng hành lâu dài. Ngược lại, nếu chỉ “xây xong là hết trách nhiệm”, dự án sẽ nhanh chóng rơi vào vòng luẩn quẩn: bán xong - bỏ trống - xuống cấp - mất giá trị.

Một hướng đi khác là đa dạng hóa công năng shophouse, tránh tình trạng “đồng phục hóa” sản phẩm; có khu dành cho lưu trú, mini hotel, homestay; khu dành cho ẩm thực - giải trí; khu phục vụ dịch vụ du lịch hoặc đặc sản địa phương. “Không thể áp một mẫu 5x20m cho tất cả rồi kỳ vọng thành phố du lịch được”, ông Vũ nói.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư cần hợp tác với các đơn vị vận hành chuyên nghiệp để đảm bảo hiệu quả khai thác. Ông Phạm Đức Toản dẫn chứng: “Các tập đoàn lớn như Vingroup hay Sun Group hiện đều thuê Accor, Marriott hay Melia vận hành hệ thống nghỉ dưỡng. Chỉ có đơn vị chuyên nghiệp mới giữ được chất lượng dịch vụ và tạo dòng tiền thực".

Về lâu dài, khung pháp lý cho bất động sản du lịch đặc biệt là shophouse ven biển cũng cần được làm rõ quyền sở hữu và hình thức khai thác. Khi pháp lý minh bạch, nhà đầu tư mới yên tâm nắm giữ và tái đầu tư.

Những dãy phố ven biển vắng bóng người đang phản chiếu một thực tế: kỳ vọng sinh lời nhanh đã lấn át giá trị sử dụng thực. Từ chỗ được xem là “mỏ vàng du lịch”, nhiều shophouse nay trở thành “tài sản ngủ quên”, đóng băng vốn của hàng nghìn nhà đầu tư.

Chỉ khi các chủ đầu tư thay đổi tư duy, chuyển từ “xây để bán” sang “xây để sống”, phát triển dự án gắn với vận hành, với dòng khách thật và đời sống thật - khi đó, những “phố không người” mới có cơ hội thắp sáng trở lại.