Hết thời 'ngồi mát ăn tiền', shophouse ven biển 'hiện nguyên hình' khả năng sinh lợi

Phân tầng giá, lệch pha hiệu suất

Sau gần một thập niên phát triển, thị trường shophouse ven biển đang bước vào giai đoạn phân tầng rõ rệt về cả giá bán lẫn hiệu suất khai thác. Dữ liệu tổng hợp từ CBRE, Savills và DKRA, giữa năm 2025, giá shophouse ven biển dao động khoảng 90 - 130 triệu đồng/m² tại Hạ Long, 90 - 140 triệu đồng/m2 tại Đà Nẵng, 65 - 100 triệu đồng/m2 tại Quy Nhơn và 120 - 180 triệu đồng/m2 tại Phú Quốc.

Không chỉ giá, hiệu quả khai thác cũng chênh lệch lớn giữa các địa phương. Hạ Long và Quy Nhơn duy trì công suất thuê khoảng 70% mùa cao điểm, trong khi nhiều khu ở Phú Quốc hay Đà Nẵng vẫn trong tình trạng “phố vắng người”, mặt bằng bỏ trống kéo dài.

Nếu giai đoạn 2018, biên lợi nhuận cho thuê từng đạt 8% - 10%/năm, thì nay con số thực tế chưa tới 3%, thậm chí thấp hơn ở nhiều nơi. Giá đất tăng nhanh, nhưng hiệu quả kinh doanh đi xuống, khiến dòng shophouse ven biển từng là “ngôi sao đầu tư” dần bộc lộ giới hạn khi không còn được nâng đỡ bởi kỳ vọng tăng giá mà phải dựa trên khả năng khai thác thực tế.

Chia sẻ với VietnamFinance, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Group, cho rằng sự phân tầng này là kết quả của quá trình sàng lọc kéo dài từ sau đại dịch. “Từ cuối năm 2019 đến nay, thị trường giảm mạnh. Hai năm gần đây có phục hồi, nhưng nguồn cung chỉ đạt 10% - 25% so với giai đoạn cao điểm. Giá bán và hiệu quả khai thác phụ thuộc lớn vào hoạt động du lịch và mô hình kinh doanh từng dự án", ông nói.

Thực tế, du lịch phục hồi nhưng không đồng đều giữa các vùng biển. Một số địa phương như Đà Nẵng, Nha Trang, Hạ Long có sự hồi sinh rõ rệt, trong khi Phú Quốc, Quy Nhơn hay Bình Thuận vẫn chậm. Nơi nào sở hữu quần thể quy mô, tích hợp dịch vụ lưu trú - giải trí, thu hút khách ổn định thì sôi động; ngược lại, khu thiếu hạ tầng hoặc nhà đầu tư rút lui thì gần như “đóng băng”.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam batdongsan.com.vn, trong một cuộc trao đổi với VietnamFinance, cho rằng sự khác biệt trong hiệu suất giữa các địa phương bắt nguồn từ chất lượng du lịch và năng lực vận hành dự án.

“Không phải địa phương nào đón nhiều khách là hiệu quả cao. Quan trọng là chất lượng du khách và mức chi tiêu của họ,” ông nói.

Ông dẫn chứng: Bà Rịa - Vũng Tàu đón 15 - 16 triệu lượt khách mỗi năm, chủ yếu nội địa, doanh thu hơn 18.000 tỷ đồng. Trong khi Đà Nẵng hay Khánh Hòa chỉ đón 9 - 10 triệu khách, nhưng doanh thu 35.000 - 40.000 tỷ đồng nhờ tỷ lệ khách quốc tế cao và mức chi tiêu lớn.

“Khách đông không đồng nghĩa hiệu quả cao. Nơi nào thu hút được khách quốc tế, khách lưu trú dài ngày, có chi tiêu lớn thì giá trị khai thác của shophouse mới tương xứng”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Bên cạnh yếu tố du lịch, vai trò chủ đầu tư cũng mang tính quyết định. “Nhiều dự án chỉ chú trọng bán hàng mà bỏ quên khâu vận hành, khiến cả khu phố hoang hóa. Có nơi bên ngoài rất đẹp nhưng bên trong bỏ trống, dãy nhà xây dở, mỗi chủ đầu tư một kiểu khiến tổng thể nham nhở. Nếu không có chiến lược quản lý thống nhất, nhà đầu tư cá nhân khó thể tự cứu dự án", ông Tuấn nói.

Ông Võ Hồng Thắng bổ sung: “Nhiều dự án ra đời trong thời kỳ đầu cơ, người mua chỉ chờ tăng giá chứ không có kế hoạch kinh doanh dài hạn. Khi thị trường chuyển sang giai đoạn thực, những dự án thiếu vận hành chuyên nghiệp lập tức bộc lộ điểm yếu. Shophouse ven biển là sản phẩm đặc thù, muốn sống được phải dựa trên hệ sinh thái du lịch đồng bộ - hạ tầng, khách sạn, điểm vui chơi, dịch vụ giải trí. Nếu chỉ có nhà phố đơn lẻ mà không có dòng khách thực, hiệu suất sẽ rất thấp".

Khi lợi nhuận 3% trở thành ngưỡng cao

Nếu năm 2018, shophouse ven biển có thể mang lại lợi nhuận 8% - 10%/năm thì nay, theo ông Thắng, mức 3% đã là lạc quan. “Với dự án mới, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 3% - 4%/năm nhưng thực tế chỉ là hỗ trợ ngắn hạn. Với các dự án đã bàn giao, nhà đầu tư tự khai thác chỉ đạt 1% - 2%, thậm chí thấp hơn. Rất ít dự án đạt mức 2,5%, chủ yếu ở vị trí đắc địa, du lịch mạnh", ông nói.

Tỷ suất lợi nhuận thấp phản ánh mức lệch pha giữa giá bán và khả năng khai thác thực. Giá shophouse tăng nhanh gấp nhiều lần sau vài năm, trong khi công suất thuê giảm, khiến tỷ suất sinh lời dưới 3%/năm đồng nghĩa phải mất 25 - 30 năm mới thu hồi vốn.

Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng cần nhìn rộng hơn về tính ổn định và giá trị dài hạn. “Không phải ai cũng kỳ vọng lợi nhuận cao hơn gửi ngân hàng. Nhiều người quan tâm sự ổn định dòng tiền và khả năng tăng giá trị tài sản. Nếu năm nay 3%, năm sau 5%, dòng khách ổn định, thì giá trị bất động sản cũng tăng tương ứng,” ông nói.

Dù vậy, ông cũng cảnh báo: nếu tỷ suất chỉ duy trì 2% - 3%/năm trong thời gian dài, việc hoàn vốn có thể kéo dài 30 - 40 năm, khiến sản phẩm mất sức hút và khó tái giao dịch.

Theo các chuyên gia, giai đoạn “săn vị thế” của shophouse ven biển đã khép lại. Nhà đầu tư không còn có thể dựa vào đà tăng giá đất, mà phải tính đến hiệu suất vận hành thực - yếu tố quyết định sự tồn tại của dòng sản phẩm này trong chu kỳ mới.

Ông Võ Hồng Thắng khuyến nghị nhà đầu tư lựa chọn dự án dựa trên chất lượng điểm đến, vị trí và mô hình khai thác, thay vì mức giá. “Trước hết, nên chọn địa phương có tiềm năng du lịch thực chất, lượng khách ổn định, doanh thu cao như Đà Nẵng, Hạ Long, Nha Trang - nơi hạ tầng du lịch hoàn thiện và có sức hút dài hạn,” ông nói.

Vị trí dự án cần nằm trong trung tâm du lịch, khu dân cư sầm uất hoặc đô thị hiện hữu, có khả năng kết nối với sân bay, cảng biển, đường ven biển. Các dự án quá xa trung tâm hoặc ở khu vực chưa hình thành điểm đến rõ ràng sẽ khó khai thác, dù giá rẻ.

Một yếu tố then chốt khác là mô hình phát triển và đơn vị vận hành. Dự án thuộc quần thể nghỉ dưỡng quy mô lớn, có thương hiệu quản lý chuyên nghiệp sẽ duy trì công suất thuê tốt hơn nhiều so với khu nhỏ, manh mún. Khi chủ đầu tư đồng hành cùng đơn vị vận hành, hệ sinh thái du lịch được đảm bảo, dòng khách ổn định, giá trị tài sản cũng được bảo toàn.

Về hiệu quả đầu tư, ông Thắng cho rằng mức lợi nhuận 3%/năm chỉ phù hợp nếu nhà đầu tư không kỳ vọng tăng giá mạnh. Nếu tự kinh doanh hiệu quả, đạt 5% - 6%/năm tương đương hoặc cao hơn lãi suất ngân hàng mới được xem là hợp lý. “Đây không còn là cuộc chơi lướt sóng. Muốn thắng, phải hiểu sản phẩm, hiểu thị trường và sẵn sàng đồng hành dài hạn", ông nói.

Từ góc nhìn tương tự, ông Đinh Minh Tuấn nhận định: “Tương lai của shophouse ven biển phụ thuộc vào khả năng vận hành bài bản và tạo giá trị kinh tế thật. Nếu chỉ bán rồi bỏ đó, sản phẩm sẽ chết. Chủ đầu tư phải xây dựng được hệ sinh thái du lịch bền vững với nơi lưu trú, dịch vụ, điểm đến và dòng khách ổn định. Khi đó, giá trị khai thác mới có thể tăng dần theo thời gian".

Sau một thập kỷ thăng trầm, shophouse ven biển đang bước vào giai đoạn chọn lọc khốc liệt, nơi giá không còn là thước đo duy nhất. Chỉ những dự án được vận hành chuyên nghiệp, nằm trong hệ sinh thái du lịch hoàn chỉnh, mới có thể duy trì sức sống và giá trị lâu dài.