Sau gần một thập niên phát triển, thị trường shophouse ven biển đang bước vào giai đoạn phân tầng rõ rệt về cả giá bán lẫn hiệu suất khai thác. Dữ liệu tổng hợp từ CBRE, Savills và DKRA, giữa năm 2025, giá shophouse ven biển dao động khoảng 90 - 130 triệu đồng/m² tại Hạ Long, 90 - 140 triệu đồng/m2 tại Đà Nẵng, 65 - 100 triệu đồng/m2 tại Quy Nhơn và 120 - 180 triệu đồng/m2 tại Phú Quốc.
Không chỉ giá, hiệu quả khai thác cũng chênh lệch lớn giữa các địa phương. Hạ Long và Quy Nhơn duy trì công suất thuê khoảng 70% mùa cao điểm, trong khi nhiều khu ở Phú Quốc hay Đà Nẵng vẫn trong tình trạng “phố vắng người”, mặt bằng bỏ trống kéo dài.
Nếu giai đoạn 2018, biên lợi nhuận cho thuê từng đạt 8% - 10%/năm, thì nay con số thực tế chưa tới 3%, thậm chí thấp hơn ở nhiều nơi. Giá đất tăng nhanh, nhưng hiệu quả kinh doanh đi xuống, khiến dòng shophouse ven biển từng là “ngôi sao đầu tư” dần bộc lộ giới hạn khi không còn được nâng đỡ bởi kỳ vọng tăng giá mà phải dựa trên khả năng khai thác thực tế.
Chia sẻ với VietnamFinance, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Group, cho rằng sự phân tầng này là kết quả của quá trình sàng lọc kéo dài từ sau đại dịch. “Từ cuối năm 2019 đến nay, thị trường giảm mạnh. Hai năm gần đây có phục hồi, nhưng nguồn cung chỉ đạt 10% - 25% so với giai đoạn cao điểm. Giá bán và hiệu quả khai thác phụ thuộc lớn vào hoạt động du lịch và mô hình kinh doanh từng dự án", ông nói.
Thực tế, du lịch phục hồi nhưng không đồng đều giữa các vùng biển. Một số địa phương như Đà Nẵng, Nha Trang, Hạ Long có sự hồi sinh rõ rệt, trong khi Phú Quốc, Quy Nhơn hay Bình Thuận vẫn chậm. Nơi nào sở hữu quần thể quy mô, tích hợp dịch vụ lưu trú - giải trí, thu hút khách ổn định thì sôi động; ngược lại, khu thiếu hạ tầng hoặc nhà đầu tư rút lui thì gần như “đóng băng”.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam batdongsan.com.vn, trong một cuộc trao đổi với VietnamFinance, cho rằng sự khác biệt trong hiệu suất giữa các địa phương bắt nguồn từ chất lượng du lịch và năng lực vận hành dự án.
“Không phải địa phương nào đón nhiều khách là hiệu quả cao. Quan trọng là chất lượng du khách và mức chi tiêu của họ,” ông nói.
Ông dẫn chứng: Bà Rịa - Vũng Tàu đón 15 - 16 triệu lượt khách mỗi năm, chủ yếu nội địa, doanh thu hơn 18.000 tỷ đồng. Trong khi Đà Nẵng hay Khánh Hòa chỉ đón 9 - 10 triệu khách, nhưng doanh thu 35.000 - 40.000 tỷ đồng nhờ tỷ lệ khách quốc tế cao và mức chi tiêu lớn.
“Khách đông không đồng nghĩa hiệu quả cao. Nơi nào thu hút được khách quốc tế, khách lưu trú dài ngày, có chi tiêu lớn thì giá trị khai thác của shophouse mới tương xứng”, ông Tuấn nhấn mạnh.
Bên cạnh yếu tố du lịch, vai trò chủ đầu tư cũng mang tính quyết định. “Nhiều dự án chỉ chú trọng bán hàng mà bỏ quên khâu vận hành, khiến cả khu phố hoang hóa. Có nơi bên ngoài rất đẹp nhưng bên trong bỏ trống, dãy nhà xây dở, mỗi chủ đầu tư một kiểu khiến tổng thể nham nhở. Nếu không có chiến lược quản lý thống nhất, nhà đầu tư cá nhân khó thể tự cứu dự án", ông Tuấn nói.
Ông Võ Hồng Thắng bổ sung: “Nhiều dự án ra đời trong thời kỳ đầu cơ, người mua chỉ chờ tăng giá chứ không có kế hoạch kinh doanh dài hạn. Khi thị trường chuyển sang giai đoạn thực, những dự án thiếu vận hành chuyên nghiệp lập tức bộc lộ điểm yếu. Shophouse ven biển là sản phẩm đặc thù, muốn sống được phải dựa trên hệ sinh thái du lịch đồng bộ - hạ tầng, khách sạn, điểm vui chơi, dịch vụ giải trí. Nếu chỉ có nhà phố đơn lẻ mà không có dòng khách thực, hiệu suất sẽ rất thấp".
Nếu năm 2018, shophouse ven biển có thể mang lại lợi nhuận 8% - 10%/năm thì nay, theo ông Thắng, mức 3% đã là lạc quan. “Với dự án mới, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 3% - 4%/năm nhưng thực tế chỉ là hỗ trợ ngắn hạn. Với các dự án đã bàn giao, nhà đầu tư tự khai thác chỉ đạt 1% - 2%, thậm chí thấp hơn. Rất ít dự án đạt mức 2,5%, chủ yếu ở vị trí đắc địa, du lịch mạnh", ông nói.
Tỷ suất lợi nhuận thấp phản ánh mức lệch pha giữa giá bán và khả năng khai thác thực. Giá shophouse tăng nhanh gấp nhiều lần sau vài năm, trong khi công suất thuê giảm, khiến tỷ suất sinh lời dưới 3%/năm đồng nghĩa phải mất 25 - 30 năm mới thu hồi vốn.
Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng cần nhìn rộng hơn về tính ổn định và giá trị dài hạn. “Không phải ai cũng kỳ vọng lợi nhuận cao hơn gửi ngân hàng. Nhiều người quan tâm sự ổn định dòng tiền và khả năng tăng giá trị tài sản. Nếu năm nay 3%, năm sau 5%, dòng khách ổn định, thì giá trị bất động sản cũng tăng tương ứng,” ông nói.
Dù vậy, ông cũng cảnh báo: nếu tỷ suất chỉ duy trì 2% - 3%/năm trong thời gian dài, việc hoàn vốn có thể kéo dài 30 - 40 năm, khiến sản phẩm mất sức hút và khó tái giao dịch.
Theo các chuyên gia, giai đoạn “săn vị thế” của shophouse ven biển đã khép lại. Nhà đầu tư không còn có thể dựa vào đà tăng giá đất, mà phải tính đến hiệu suất vận hành thực - yếu tố quyết định sự tồn tại của dòng sản phẩm này trong chu kỳ mới.
Ông Võ Hồng Thắng khuyến nghị nhà đầu tư lựa chọn dự án dựa trên chất lượng điểm đến, vị trí và mô hình khai thác, thay vì mức giá. “Trước hết, nên chọn địa phương có tiềm năng du lịch thực chất, lượng khách ổn định, doanh thu cao như Đà Nẵng, Hạ Long, Nha Trang - nơi hạ tầng du lịch hoàn thiện và có sức hút dài hạn,” ông nói.
Vị trí dự án cần nằm trong trung tâm du lịch, khu dân cư sầm uất hoặc đô thị hiện hữu, có khả năng kết nối với sân bay, cảng biển, đường ven biển. Các dự án quá xa trung tâm hoặc ở khu vực chưa hình thành điểm đến rõ ràng sẽ khó khai thác, dù giá rẻ.
Một yếu tố then chốt khác là mô hình phát triển và đơn vị vận hành. Dự án thuộc quần thể nghỉ dưỡng quy mô lớn, có thương hiệu quản lý chuyên nghiệp sẽ duy trì công suất thuê tốt hơn nhiều so với khu nhỏ, manh mún. Khi chủ đầu tư đồng hành cùng đơn vị vận hành, hệ sinh thái du lịch được đảm bảo, dòng khách ổn định, giá trị tài sản cũng được bảo toàn.
Về hiệu quả đầu tư, ông Thắng cho rằng mức lợi nhuận 3%/năm chỉ phù hợp nếu nhà đầu tư không kỳ vọng tăng giá mạnh. Nếu tự kinh doanh hiệu quả, đạt 5% - 6%/năm tương đương hoặc cao hơn lãi suất ngân hàng mới được xem là hợp lý. “Đây không còn là cuộc chơi lướt sóng. Muốn thắng, phải hiểu sản phẩm, hiểu thị trường và sẵn sàng đồng hành dài hạn", ông nói.
Từ góc nhìn tương tự, ông Đinh Minh Tuấn nhận định: “Tương lai của shophouse ven biển phụ thuộc vào khả năng vận hành bài bản và tạo giá trị kinh tế thật. Nếu chỉ bán rồi bỏ đó, sản phẩm sẽ chết. Chủ đầu tư phải xây dựng được hệ sinh thái du lịch bền vững với nơi lưu trú, dịch vụ, điểm đến và dòng khách ổn định. Khi đó, giá trị khai thác mới có thể tăng dần theo thời gian".
Sau một thập kỷ thăng trầm, shophouse ven biển đang bước vào giai đoạn chọn lọc khốc liệt, nơi giá không còn là thước đo duy nhất. Chỉ những dự án được vận hành chuyên nghiệp, nằm trong hệ sinh thái du lịch hoàn chỉnh, mới có thể duy trì sức sống và giá trị lâu dài.
Tags:
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào tháng cuối năm với nguồn cung dồi dào trên cả ba miền. Giới chuyên môn đánh giá đây là thời điểm thuận lợi để xuống tiền, nhưng đi kèm đó là những rủi ro khi giá đã tăng mạnh, lãi suất có xu hướng nhích lên.
(VNF) - Công ty Cổ phần Him Lam vừa được Hà Nội giao hơn 7,5ha đất tại phường Phúc Lợi để thực hiện dự án Khu nhà ở xã hội Him Lam Phúc Lợi.
(VNF) - Xã An Khánh thuộc huyện Hoài Đức cũ nổi lên như tâm điểm nguồn cung của phía tây Hà Nội khi chuẩn bị đón nguồn cung lớn từ hàng loạt dự án. Tuy nhiên, cùng với kỳ vọng đô thị hóa mạnh mẽ là những thách thức không nhỏ về hạ tầng, giá bán và biên lợi nhuận đầu tư. Bức tranh thị trường tại đây vì thế vừa triển vọng nhưng cũng không ít lực cản.
Cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP. HCM) được xây từ năm 1968 và hiện xếp loại D. Đến nay, việc tháo dỡ để xây mới vẫn dang dở, dự án cũng chưa có nhà đầu tư.
(VNF) - Dự án Tổ hợp thương mại dịch vụ và nhà ở cao tầng tại phường Vinh Hưng, tỉnh Nghệ An, có tổng mức đầu tư hơn 2.846 tỷ đồng, được kỳ vọng trở thành điểm nhấn kiến trúc dọc tuyến Đại lộ Vinh – Hưng Tây.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có văn bản trả lời kiến nghị về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, trong đó có việc thẩm định điều kiện giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
(VNF) - TP. HCM gỡ vướng sổ hồng cho loạt dự án, nhà sáng lập SM Entertainment đầu tư dự án gần 2.600 tỷ đồng tại Gia Lai, giá đất ven biển Vũng Tàu dự kiến tăng gần 2,5 lần từ 2026... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 3/11.
(VNF) - Tại TP. HCM, Tổ công tác 1645 đã tích cực làm việc và có 165/200 dự án được gỡ vướng, tương đương với 84.055 căn nhà sẽ được cấp sổ hồng.
(VNF) - Chỉ còn chưa đầy 20 ngày đếm ngược đến mốc thông tuyến 3.000km cao tốc từ Cao Bằng đến Cà Mau theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính. Những chuyển động tích cực ngày đêm trên công trường dự án Đồng Đăng – Trà Lĩnh cho thấy dự án này đang tiến rất gần tới mục tiêu chung.
(VNF) - Là mũi nhọn số 1 trong chiến lược phát triển kinh tế đêm của Khánh Hòa, Nha Trang đang bước vào giai đoạn “thức giấc” mạnh mẽ. Trong đó, sự hiện diện của mô hình “đô thị giải trí 24h” được kỳ vọng sẽ dẫn dắt xu hướng và kích hoạt “mỏ vàng” tăng trưởng.
(VNF) - CTP - tập đoàn quản lý và phát triển bất động sản thương mại lớn nhất Cộng hoà Séc cam kết đầu tư 1 tỷ EURO vào Hải Phòng trong những năm tới.
(VNF) - Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư và phát triển G6 (Tập đoàn G6) và Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại du lịch Minh Đức vừa ký kết hợp tác về việc phát triển nhà ở xã hội Minh Đức, tại xã Mê Linh, TP, Hà Nội.
(VNF) - Masterise Homes cất nóc Masteri Rivera Đà Nẵng, công ty Enclave Phú Quốc sắp triển khai dự án gần 1,3 tỷ USD ở Phú Quốc ... là những thông tin đáng chú ý về bất động sản 2/12.
(VNF) - Giá đất nông nghiệp tại TP. HCM sắp bước vào đợt điều chỉnh mạnh nhất trong nhiều năm, với mức cao nhất dự kiến lên tới 1,2 - 1,4 triệu đồng/m², tăng gần 85% so với hiện hành. Dự thảo bảng giá đất mới được kỳ vọng sẽ thu hẹp chênh lệch với giá thị trường và giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất.
(VNF) - TP. HCM công bố dự thảo bảng giá đất 2026; Đồng Nai đấu giá 102ha đất tại Phước An, giá khởi điểm 5.000 tỷ đồng; Hà Nội mở loạt đấu giá đất trong tháng 12, nổi bật lô đất “vàng” 18 Cao Bá Quát... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 1/12.
(VNF) - Những năm gần đây, giá bất động sản TP. HCM liên tục lập kỷ lục mới. Nhiều dự án chung cư từng được mở bán khoảng 100 triệu đồng/m² nay vọt lên 500 triệu đồng/m², đẩy phân khúc cao cấp vào tình trạng “nghìn người tranh mua, người có nhu cầu ở thực khó chạm tới”. Nguyên nhân xuất phát từ khan hiếm nguồn cung, cơ chế, chi phí đất và áp lực thị trường, tạo nên bức tranh bất động sản trung tâm đầy thử thách.
(VNF) - Trong thời gian gần đây, thị trường nhà ở xã hội (NƠXH) tại các khu vực Đông Anh, Mê Linh trở nên rất sôi động nhờ sự xuất hiện của nhiều dự án đáng chú ý và đón nhận sự quan tâm lớn của người mua.
(VNF) - Giá thuê nhà tại TP. HCM đang tăng ở nhiều khu vực, khiến cả người thuê lẫn chủ nhà đều “khóc ròng”. Người thuê chật vật xoay xở khi chi phí sinh hoạt bị đội lên, còn chủ nhà cũng không vui khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê rơi xuống mức thấp kỷ lục, thậm chí kém hơn lãi gửi tiết kiệm ngắn hạn.
(VNF) - Sự xuất hiện của những nhà phát triển lớn cộng hưởng với hạ tầng và dư địa tăng trưởng rộng đang tạo nên triển vọng cho bất động sản Mê Linh. Song, theo giới chuyên môn, để khu vực này thực sự “thức giấc” và có được lực đẩy bền vững, vẫn cần tháo gỡ những điểm nghẽn còn tồn tại suốt thời gian qua.
(VNF) - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) yêu cầu các sàn giao dịch, công ty và đội ngũ môi giới cả nước siết chặt kỷ luật hành nghề, chấm dứt tình trạng cam kết “suất mua”, “suất nội bộ”, thu tiền chênh lệch...
(VNF) - Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 tại TP. HCM dự kiến giữ nguyên mức trần 687 triệu đồng mỗi m2 ở khu vực trung tâm, dù giá khảo sát của đơn vị tư vấn cao hơn đáng kể. Dự thảo mới cho thấy xu hướng “cân chỉnh” mặt bằng giá thay vì tăng đồng loạt, đồng thời thiết lập khung giá thống nhất cho ba khu vực sau sáp nhập.
Cử tri phản ánh, nhiều trường hợp người dân phải làm các thủ tục đăng ký biến động, đính chính do biến động, hủy sổ đỏ... không được cán bộ hướng dẫn tận tình, bị gây khó khăn. Tuy nhiên, khi người dân thuê làm dịch vụ thì được giải quyết rất nhanh.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
(VNF) - Dự án Khu đô thị huyện lỵ Hòa Vang có tổng diện tích 229ha, vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng, sẽ được đấu thầu để chọn nhà đầu tư.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào tháng cuối năm với nguồn cung dồi dào trên cả ba miền. Giới chuyên môn đánh giá đây là thời điểm thuận lợi để xuống tiền, nhưng đi kèm đó là những rủi ro khi giá đã tăng mạnh, lãi suất có xu hướng nhích lên.
Cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP. HCM) được xây từ năm 1968 và hiện xếp loại D. Đến nay, việc tháo dỡ để xây mới vẫn dang dở, dự án cũng chưa có nhà đầu tư.
