Trong hơn một thập niên qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến “thời kỳ hoàng kim” của các dòng sản phẩm nghỉ dưỡng. Từ năm 2015 đến 2019, khi du lịch tăng trưởng 15% - 20% mỗi năm, các sản phẩm condotel, biệt thự biển và shophouse ven biển được thị trường chào đón nồng nhiệt, trở thành những “ngôi sao đầu tư”.
Tại Đà Nẵng, giá bán shophouse giai đoạn nói trên dao động 80 - 120 triệu đồng/m²; ở Quy Nhơn khoảng 60 - 90 triệu đồng/m2; còn Phú Quốc lên tới 100 - 150 triệu đồng/m². Nhà đầu tư đua nhau săn mặt tiền, nhiều dự án bán hết chỉ sau vài tháng mở bán.
Tuy nhiên, bước ngoặt lớn đến vào năm 2020, khi đại dịch COVID-19 bùng nổ. Khi dòng khách quốc tế sụt giảm 80% - 90%, gần 70% dự án shophouse du lịch phải tạm ngưng khai thác thương mại. Tại Phú Quốc, hơn một nửa dãy shophouse bị bỏ trống; ở Nha Trang, giá bán giảm 15% - 25%. Dù lượng khách quốc tế phục hồi mạnh mẽ trong hai năm gần đây - đạt khoảng 13 triệu lượt năm 2024 nhưng thanh khoản phân khúc này vẫn chỉ bằng 40% - 50% so với thời đỉnh điểm.
Chia sẻ với VietnamFinance, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam batdongsan.com.vn, nêu quan điểm: “Shophouse ven biển là sản phẩm gắn liền với nhiều yếu tố cùng lúc: tiềm năng du lịch, năng lực chủ đầu tư và đặc biệt là khâu vận hành. Chỉ khi cả ba yếu tố này đồng bộ, sản phẩm mới có thể ‘sống được’. Nếu một mắt xích đứt gãy, dự án gần như ‘chết đứng’".
Ông Đinh Minh Tuấn nói thêm: "Nhiều dự án chỉ xây thô, không đủ tiêu chuẩn quốc tế, nên không thể hợp tác với các đơn vị quản lý vận hành lớn. Chủ đầu tư thường chỉ tập trung vào bán hàng, tách khỏi khâu khai thác, dẫn tới dự án manh mún, kém hiệu quả”.
Trong khi đó, dòng khách - yếu tố quyết định sự sống còn của shophouse du lịch, lại không ổn định. Vé máy bay cao, chi phí dịch vụ đắt, sản phẩm du lịch thiếu mới mẻ khiến khách đến một lần rồi rời đi.
Phân tích sâu hơn, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, trong một cuộc chia sẻ với VietnamFinance, cho rằng nguyên nhân suy giảm của dòng sản phẩm này bắt nguồn từ giai đoạn phát triển quá nóng trong khi khung pháp lý chưa hoàn thiện.
“Giai đoạn 2014 - 2018, condotel và shophouse ven biển phát triển ồ ạt. Nhiều chủ đầu tư chỉ ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp tác kinh doanh, chứ không có hợp đồng mua bán sở hữu rõ ràng. Đến nay, phần lớn nhà đầu tư đều thua lỗ - giá trị tài sản giảm mạnh, cam kết lợi nhuận không được thực hiện, dòng tiền gần như bằng 0”, ông Toản nói.
Từ góc nhìn đầu tư, ông Toản cho rằng tâm lý đám đông cũng góp phần đẩy dòng sản phẩm này rơi vào khủng hoảng: “Cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư đều lao vào theo phong trào, mua bán theo trào lưu, không đánh giá kỹ hiệu quả khai thác. Khi cam kết lợi nhuận đổ vỡ, nhà đầu tư không có công cụ pháp lý để bảo vệ mình".
Sau một thập niên, thị trường shophouse ven biển đang đi qua giai đoạn tái định vị. Hào quang của giai đoạn 2017 - 2019 đã lùi xa, nhường chỗ cho một thực tế khắc nghiệt: sản phẩm nghỉ dưỡng chỉ có giá trị khi có công suất khai thác thật.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, “điểm yếu cốt lõi của shophouse ven biển không nằm ở giá bán, mà ở khả năng vận hành. Nếu khu vực không có khách, không có hoạt động thương mại, thì dù giảm giá 5% - 10%, thanh khoản vẫn bằng không”.
Một số dự án bài bản ở Quy Nhơn, Hạ Long, Đà Nẵng vẫn duy trì được hoạt động, song đó chỉ là số ít. Ngược lại, những dự án phát triển tự phát, không có chiến lược thu hút khách hay hệ sinh thái dịch vụ, đều rơi vào cảnh “phố chết bên bờ biển”.
Ông Toản nhận định: “Có thể nói, dòng sản phẩm này thất bại toàn diện trên phạm vi cả nước từ Quảng Ninh, Hải Phòng đến Nha Trang, Phú Quốc. Tỷ lệ khai thác thực tế rất thấp, 80% - 90% shophouse và condotel bị bỏ hoang”.
Sự sụp đổ của condotel - mô hình từng được quảng bá như “mỏ vàng nghỉ dưỡng” vẫn là lời cảnh tỉnh rõ ràng nhất. Khi mô hình đầu tư dựa vào cam kết lợi nhuận ảo, không có dòng tiền thật từ du khách, thì mọi cấu trúc tài chính đều sụp đổ dây chuyền.
Tuy nhiên, cả hai chuyên gia đều cho rằng không nên “xóa sổ” dòng sản phẩm này, bởi bản chất shophouse ven biển vẫn có tiềm năng, nếu được phát triển đúng cách.
Theo ông Tuấn, giai đoạn 2024 - 2025 mở ra cơ hội “hồi sinh có chọn lọc” cho shophouse ven biển, khi du lịch đang dần phục hồi. Nhưng điều kiện tiên quyết là chủ đầu tư phải trở thành người dẫn dắt cuộc chơi, chứ không chỉ là người bán hàng.
“Muốn tạo sức sống, chủ đầu tư phải có kế hoạch thu hút khách, tổ chức sự kiện, lễ hội, chợ đêm… để hình thành nhịp sống du lịch. Dự án phải được bàn giao hoàn thiện đồng bộ, có đơn vị vận hành chuyên nghiệp để nhà đầu tư có thể khai thác ngay”, ông Tuấn nói.
Từ góc độ vĩ mô, ông Toản cho rằng việc hoàn thiện pháp lý là điều kiện tiên quyết: “Phần lớn shophouse nghỉ dưỡng hiện chưa có sổ sở hữu ổn định, khiến nhà đầu tư không thể giao dịch hay thế chấp. Khi pháp lý được tháo gỡ, chủ đầu tư thay đổi tư duy ‘bán đứt’ sang ‘đồng hành khai thác’, thị trường mới có cơ hội phục hồi”.
Cả hai chuyên gia đều thống nhất rằng năng lực vận hành là “chìa khóa sống còn”. Những tập đoàn lớn như Sun Group, Vingroup, hay BIM Group đang chuyển hướng hợp tác với các đơn vị quản lý quốc tế như Marriott, Accor, Melia… để bảo đảm chất lượng dịch vụ và duy trì hiệu quả khai thác lâu dài. Đây là hướng đi bền vững, giúp sản phẩm gắn bó được với du khách thay vì phụ thuộc vào sóng đầu cơ.
Các địa phương cũng cần nâng cấp hạ tầng và đa dạng hóa sản phẩm du lịch để tạo dòng khách ổn định. “Một địa phương có 2.000 điểm trải nghiệm như Đà Nẵng sẽ khác hoàn toàn nơi chỉ có vài chục điểm như Vũng Tàu. Khi du lịch sôi động, shophouse mới có đất sống”, ông Tuấn nhấn mạnh.
Sau 10 năm thăng trầm, shophouse ven biển đã khép lại một chu kỳ - từ kỳ vọng lớn lao đến thực tế đầy thử thách. Từ “ngôi sao đầu tư” của giai đoạn 2017 - 2019, sản phẩm này giờ đang phải tái sinh trong trật tự mới: thực chất, chuyên nghiệp và bền vững hơn.
Như lời ông Phạm Đức Toản: “Chỉ khi chủ đầu tư có năng lực tài chính, kinh nghiệm vận hành và cam kết đồng hành dài hạn, shophouse ven biển mới có cơ hội trở lại đúng giá trị của nó vừa là tài sản nghỉ dưỡng, vừa là kênh đầu tư gắn với sức sống thật của ngành du lịch”.
Một kỷ nguyên mới của bất động sản nghỉ dưỡng đang mở ra không còn dựa trên những con số cam kết, mà dựa trên dòng khách thật, vận hành thật và giá trị thật.
Tags:
(VNF) - Giữa lúc du lịch phục hồi mạnh, nhiều nhà đầu tư "đi săn" khách sạn với kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận 7% - 7,5%/năm. Nhưng thực tế cho thấy, mức lợi suất này hấp dẫn nhưng không dễ “ăn”, bởi chỉ những dự án vận hành chuyên nghiệp, có thương hiệu và chọn đúng thị trường mới thực sự sinh lời bền vững.
(VNF) - Thanh tra nêu tồn tại liên quan đến ký quỹ, giấy phép môi trường, công khai thông tin và tình trạng cho thuê lại căn hộ tại Dự án NƠXH Lê Thánh Tông.
(VNF) - Sau nhiều năm được chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án Tổ hợp thương mại, dịch vụ Vintraco tại xã Nghi Phong, huyện Nghi Lộc, Nghệ An (nay thuộc phường Vinh Phú) do Công ty CP Vintraco làm chủ đầu tư đến nay vẫn chưa thể khởi công xây dựng.
(VNF) - Sở Tài chính TP. Huế vừa công bố danh mục dự án sử dụng đất nhằm mời gọi nhà đầu tư đăng ký thực hiện hai dự án sân golf tại phường Phong Phú, với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 872 tỷ đồng.
(VNF) - HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HoSE: NVL) vừa phê duyệt kế hoạch dùng phần sở hữu tại Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc No Va cùng Công ty cổ phần Đầu tư thương mại và phát triển BĐS An Phát để tăng vốn cho Công ty TNHH Ngôi nhà Mega.
(VNF) - Theo quy định, các đối tượng được ưu tiên đều sẽ được bố trí mua nhà ở xã hội cho đến khi hết. Còn các đối tượng khác không thuộc nhóm ưu tiên thì sẽ phải bốc thăm để có suất mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Kinh Bắc đang thực hiện thủ tục pháp lý liên quan KCN Bình Giang. Dự án có quy mô 147,8 ha, tổng mức đầu tư 1.755 tỷ đồng, chuẩn bị khởi công từ quý I/2026.
(VNF) - TP. HCM khởi công hơn 300 căn nhà ở xã hội, Hà Nội sắp mở bán dự án nhà ở xã hội giá từ 14,5 triệu/m² tại Mê Linh, Tập đoàn Nam Cường bị thu hồi đất tại Hải Phòng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 26/11.
(VNF) - Đồng loạt hạ tầng “khủng” về đích đưa Vũng Tàu thành điểm nóng đầu tư quý IV/2025. Trong dòng chảy đó, biệt thự Casa thuộc đô thị biển Blanca City do Sun Property phát triển xuất hiện như một “di sản sống”, không chỉ là tác phẩm kiến trúc đậm tính nghệ thuật, mà còn mang giá trị sinh lời bền vững.
(VNF) - Khu đất K200 nằm trên trục đường An Dương Vương, sát biển Quy Nhơn, được đấu giá để xây dựng khách sạn 5 sao, văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại – dịch vụ.
(VNF) - UBND thành phố Hải Phòng mới ban hành văn bản thu hồi 2,5ha đất đã giao cho công ty Nam Cường do vi phạm pháp luật về đất đai.
(VNF) - Sau gần 5 năm nằm trên “giấy”, Khu đô thị phía Tây thị trấn Tân Kỳ, huyện Tân Kỳ (nay xã Tân Kỳ), tỉnh Nghệ An chính thức được Sở Tài chính tỉnh công bố danh mục dự án mời gọi nhà đầu tư. Dự án có tổng vốn đầu tư 925,8 tỷ đồng, triển khai trên khu đất khoảng 13 ha, sẽ được lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu.
(VNF) - TP. HCM giao Sở Xây dựng tăng cường kiểm tra để kịp thời chấn chỉnh, ngăn chặn và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm đối với hoạt động của các doanh nghiệp, chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản trên địa bàn.
(VNF) - Gần hai thập kỷ sau ngày Mê Linh (cũ) sáp nhập vào Hà Nội, những kỳ vọng về một đô thị vệ tinh hiện đại ở cửa ngõ phía bắc Thủ đô gần như vẫn còn nằm trên giấy. Hàng loạt khu đô thị từng được phê duyệt ngay trước thời điểm chuyển giao địa giới vẫn “án binh bất động”, nhiều nơi trở thành bãi cỏ hoang hóa, khu trồng rau, chăn thả gia súc của người dân, trái với những lời quảng bá rầm rộ một thời.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có thông tin phản hồi về việc liên quan tới cơ quan xác nhận mua nhà ở xã hội cho đối tượng lao động tự do không có hợp đồng lao động.
(VNF) - Thanh tra thành phố Hải Phòng xác định hàng loạt trường hợp mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng do sai thu nhập, sai nơi làm việc và thiếu trung thực trong hồ sơ.
(VNF) - Tỉnh Lào Cai có quyết định cấp giấy phép môi trường cho Công ty TNHH Bất động sản Điện Biên – Invest được thực hiện các hoạt động bảo vệ môi trường tại dự án đầu tư nhà ở xã hội đường Điện Biên, phường Cốc Lếu, TP.Lào Cai 9 (cũ)
(VNF) - Công ty TNHH Blooming Sky được UBND tỉnh Gia Lai chọn là nhà đầu tư Dự án Khu văn hoá, thể dục thể thao, vui chơi giải trí kết hợp thương mại dịch vụ, du lịch 1 tại xã Cát Tiến.
(VNF) - Doanh nghiệp nhà đất Hàn Quốc đề xuất đầu tư gần 20.000 tỷ đồng tại Bắc Ninh, KBC và doanh nghiệp châu Âu đề xuất làm tổ hợp cảng biển - sân bay tại Hải Phòng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 25/11.
(VNF) - UBND xã Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai đang lấy ý kiến người dân đối với hồ sơ Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu vực trên đỉnh núi Chứa Chan, xã Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai.
(VNF) - Tổng công ty Nhà đất Hàn Quốc đang triển khai khảo sát, xây dựng hồ sơ đề nghị tỉnh Bắc Ninh chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu đô thị Đông Nam với tổng vốn đầu tư dự kiến 19.780 tỷ đồng.
(VNF) - Với tổng vốn hơn 1.100 tỷ đồng và quy mô 33ha, dự án Khu đô thị Bắc Thung tại xã Nam Đàn (tỉnh Nghệ An) đang mở ra cơ hội hiếm có cho các nhà đầu tư, hứa hẹn thay đổi diện mạo đô thị và tạo chỗ ở cho 3.000 cư dân trong tương lai gần.
(VNF) - Dự án Khu phức hợp công nghiệp – đô thị – dịch vụ Tiên Tiến (Mường Central) do Công ty cổ phần Thương mại Dạ Hợp thực hiện, với quy mô diện tích lên tới 82ha.
(VNF) - HoREA đề xuất tháo gỡ vướng mắc đất đai cho doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, Rice City Long Châu sẽ tổ chức bốc thăm online 1.951 căn nhà ở xã hội ngày 24/11, Huế lấy ý kiến dự thảo bảng giá đất áp dụng từ 1/1/2026... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 24/11.
(VNF) - Thị trường đất nền Đà Nẵng đang trong giai đoạn trầm lắng khi bước vào mùa mưa bão, lượng giao dịch giảm do nhà đầu tư ngoài tỉnh tạm nghỉ. Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao, không xuất hiện xu hướng giảm. Các chuyên gia nhận định đây là giai đoạn “đi ngang” cần thiết để thị trường tái cân bằng, chuẩn bị cho nhịp tăng mới vào cuối năm.
(VNF) - Giữa lúc du lịch phục hồi mạnh, nhiều nhà đầu tư "đi săn" khách sạn với kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận 7% - 7,5%/năm. Nhưng thực tế cho thấy, mức lợi suất này hấp dẫn nhưng không dễ “ăn”, bởi chỉ những dự án vận hành chuyên nghiệp, có thương hiệu và chọn đúng thị trường mới thực sự sinh lời bền vững.
(VNF) - Dự án Khu phức hợp công nghiệp – đô thị – dịch vụ Tiên Tiến (Mường Central) do Công ty cổ phần Thương mại Dạ Hợp thực hiện, với quy mô diện tích lên tới 82ha.
