Shophouse ven biển trước bước ngoặt tái định vị hoặc bị bỏ lại

Từ cơn sốt đầu tư đến giai đoạn trầm lắng

Trong hơn một thập niên qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến “thời kỳ hoàng kim” của các dòng sản phẩm nghỉ dưỡng. Từ năm 2015 đến 2019, khi du lịch tăng trưởng 15% - 20% mỗi năm, các sản phẩm condotel, biệt thự biển và shophouse ven biển được thị trường chào đón nồng nhiệt, trở thành những “ngôi sao đầu tư”.

Tại Đà Nẵng, giá bán shophouse giai đoạn nói trên dao động 80 - 120 triệu đồng/m²; ở Quy Nhơn khoảng 60 - 90 triệu đồng/m2; còn Phú Quốc lên tới 100 - 150 triệu đồng/m². Nhà đầu tư đua nhau săn mặt tiền, nhiều dự án bán hết chỉ sau vài tháng mở bán.

Tuy nhiên, bước ngoặt lớn đến vào năm 2020, khi đại dịch COVID-19 bùng nổ. Khi dòng khách quốc tế sụt giảm 80% - 90%, gần 70% dự án shophouse du lịch phải tạm ngưng khai thác thương mại. Tại Phú Quốc, hơn một nửa dãy shophouse bị bỏ trống; ở Nha Trang, giá bán giảm 15% - 25%. Dù lượng khách quốc tế phục hồi mạnh mẽ trong hai năm gần đây - đạt khoảng 13 triệu lượt năm 2024 nhưng thanh khoản phân khúc này vẫn chỉ bằng 40% - 50% so với thời đỉnh điểm.

Chia sẻ với VietnamFinance, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam batdongsan.com.vn, nêu quan điểm: “Shophouse ven biển là sản phẩm gắn liền với nhiều yếu tố cùng lúc: tiềm năng du lịch, năng lực chủ đầu tư và đặc biệt là khâu vận hành. Chỉ khi cả ba yếu tố này đồng bộ, sản phẩm mới có thể ‘sống được’. Nếu một mắt xích đứt gãy, dự án gần như ‘chết đứng’".

Ông Đinh Minh Tuấn nói thêm: "Nhiều dự án chỉ xây thô, không đủ tiêu chuẩn quốc tế, nên không thể hợp tác với các đơn vị quản lý vận hành lớn. Chủ đầu tư thường chỉ tập trung vào bán hàng, tách khỏi khâu khai thác, dẫn tới dự án manh mún, kém hiệu quả”.

Trong khi đó, dòng khách - yếu tố quyết định sự sống còn của shophouse du lịch, lại không ổn định. Vé máy bay cao, chi phí dịch vụ đắt, sản phẩm du lịch thiếu mới mẻ khiến khách đến một lần rồi rời đi.

Phân tích sâu hơn, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, trong một cuộc chia sẻ với VietnamFinance, cho rằng nguyên nhân suy giảm của dòng sản phẩm này bắt nguồn từ giai đoạn phát triển quá nóng trong khi khung pháp lý chưa hoàn thiện.

“Giai đoạn 2014 - 2018, condotel và shophouse ven biển phát triển ồ ạt. Nhiều chủ đầu tư chỉ ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp tác kinh doanh, chứ không có hợp đồng mua bán sở hữu rõ ràng. Đến nay, phần lớn nhà đầu tư đều thua lỗ - giá trị tài sản giảm mạnh, cam kết lợi nhuận không được thực hiện, dòng tiền gần như bằng 0”, ông Toản nói.

Từ góc nhìn đầu tư, ông Toản cho rằng tâm lý đám đông cũng góp phần đẩy dòng sản phẩm này rơi vào khủng hoảng: “Cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư đều lao vào theo phong trào, mua bán theo trào lưu, không đánh giá kỹ hiệu quả khai thác. Khi cam kết lợi nhuận đổ vỡ, nhà đầu tư không có công cụ pháp lý để bảo vệ mình".

Bức tranh “hậu hào quang” và bài học condotel còn nguyên giá trị

Sau một thập niên, thị trường shophouse ven biển đang đi qua giai đoạn tái định vị. Hào quang của giai đoạn 2017 - 2019 đã lùi xa, nhường chỗ cho một thực tế khắc nghiệt: sản phẩm nghỉ dưỡng chỉ có giá trị khi có công suất khai thác thật.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, “điểm yếu cốt lõi của shophouse ven biển không nằm ở giá bán, mà ở khả năng vận hành. Nếu khu vực không có khách, không có hoạt động thương mại, thì dù giảm giá 5% - 10%, thanh khoản vẫn bằng không”.

Một số dự án bài bản ở Quy Nhơn, Hạ Long, Đà Nẵng vẫn duy trì được hoạt động, song đó chỉ là số ít. Ngược lại, những dự án phát triển tự phát, không có chiến lược thu hút khách hay hệ sinh thái dịch vụ, đều rơi vào cảnh “phố chết bên bờ biển”.

Ông Toản nhận định: “Có thể nói, dòng sản phẩm này thất bại toàn diện trên phạm vi cả nước từ Quảng Ninh, Hải Phòng đến Nha Trang, Phú Quốc. Tỷ lệ khai thác thực tế rất thấp, 80% - 90% shophouse và condotel bị bỏ hoang”.

Sự sụp đổ của condotel - mô hình từng được quảng bá như “mỏ vàng nghỉ dưỡng” vẫn là lời cảnh tỉnh rõ ràng nhất. Khi mô hình đầu tư dựa vào cam kết lợi nhuận ảo, không có dòng tiền thật từ du khách, thì mọi cấu trúc tài chính đều sụp đổ dây chuyền.

Tuy nhiên, cả hai chuyên gia đều cho rằng không nên “xóa sổ” dòng sản phẩm này, bởi bản chất shophouse ven biển vẫn có tiềm năng, nếu được phát triển đúng cách.

Theo ông Tuấn, giai đoạn 2024 - 2025 mở ra cơ hội “hồi sinh có chọn lọc” cho shophouse ven biển, khi du lịch đang dần phục hồi. Nhưng điều kiện tiên quyết là chủ đầu tư phải trở thành người dẫn dắt cuộc chơi, chứ không chỉ là người bán hàng.

“Muốn tạo sức sống, chủ đầu tư phải có kế hoạch thu hút khách, tổ chức sự kiện, lễ hội, chợ đêm… để hình thành nhịp sống du lịch. Dự án phải được bàn giao hoàn thiện đồng bộ, có đơn vị vận hành chuyên nghiệp để nhà đầu tư có thể khai thác ngay”, ông Tuấn nói.

Từ góc độ vĩ mô, ông Toản cho rằng việc hoàn thiện pháp lý là điều kiện tiên quyết: “Phần lớn shophouse nghỉ dưỡng hiện chưa có sổ sở hữu ổn định, khiến nhà đầu tư không thể giao dịch hay thế chấp. Khi pháp lý được tháo gỡ, chủ đầu tư thay đổi tư duy ‘bán đứt’ sang ‘đồng hành khai thác’, thị trường mới có cơ hội phục hồi”.

Cả hai chuyên gia đều thống nhất rằng năng lực vận hành là “chìa khóa sống còn”. Những tập đoàn lớn như Sun Group, Vingroup, hay BIM Group đang chuyển hướng hợp tác với các đơn vị quản lý quốc tế như Marriott, Accor, Melia… để bảo đảm chất lượng dịch vụ và duy trì hiệu quả khai thác lâu dài. Đây là hướng đi bền vững, giúp sản phẩm gắn bó được với du khách thay vì phụ thuộc vào sóng đầu cơ.

Các địa phương cũng cần nâng cấp hạ tầng và đa dạng hóa sản phẩm du lịch để tạo dòng khách ổn định. “Một địa phương có 2.000 điểm trải nghiệm như Đà Nẵng sẽ khác hoàn toàn nơi chỉ có vài chục điểm như Vũng Tàu. Khi du lịch sôi động, shophouse mới có đất sống”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Sau 10 năm thăng trầm, shophouse ven biển đã khép lại một chu kỳ - từ kỳ vọng lớn lao đến thực tế đầy thử thách. Từ “ngôi sao đầu tư” của giai đoạn 2017 - 2019, sản phẩm này giờ đang phải tái sinh trong trật tự mới: thực chất, chuyên nghiệp và bền vững hơn.

Như lời ông Phạm Đức Toản: “Chỉ khi chủ đầu tư có năng lực tài chính, kinh nghiệm vận hành và cam kết đồng hành dài hạn, shophouse ven biển mới có cơ hội trở lại đúng giá trị của nó vừa là tài sản nghỉ dưỡng, vừa là kênh đầu tư gắn với sức sống thật của ngành du lịch”.

Một kỷ nguyên mới của bất động sản nghỉ dưỡng đang mở ra không còn dựa trên những con số cam kết, mà dựa trên dòng khách thật, vận hành thật và giá trị thật.