Làm gì để shophouse chân đế chung cư sống khỏe?

Đầu cơ, quy hoạch chưa chuẩn và kỳ vọng vượt xa thực tế

Một thời, shophouse chân đế chung cư được coi là “khoản đầu tư béo bở” cho cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư thứ cấp. Vừa mang giá trị kép - ở được, kinh doanh được vừa nắm trong tay lợi thế “hàng hiếm”, loại hình này từng được chào bán kèm lời hứa hẹn sinh lời ổn định. Nhưng thực tế, tại nhiều khu chung cư và khu đô thị, không khó để bắt gặp cảnh tượng cửa hàng tầng trệt đóng cửa, bảng “cho thuê - bán gấp” treo dài ngày.

Thay vì trở thành điểm nhấn thương mại, nhiều chân đế lại bị bỏ trống, khiến dự án mất đi sức sống. Ở những chung cư vùng ven, cảnh tượng này càng phổ biến: chân đế trống trải, cư dân thiếu tiện ích, còn chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp đều lúng túng.

Trao đổi với VietnamFinance, Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARs IRE) chỉ rõ: “Thực tế đang có sự phân hóa rõ rệt. Nhóm chung cư cao cấp, hạng sang ở trung tâm có tỷ lệ lấp đầy chân đế cao. Ngược lại, các chung cư vùng ven hoặc phân khúc bình dân thường rơi vào tình trạng ế ẩm. Nguyên nhân nằm ở cả sức mua của cư dân lẫn chiến lược khai thác của chủ đầu tư”.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản, nhấn mạnh với VietnamFinance rằng có ít nhất 5 nguyên nhân khiến shop chân đế chung cư khó lấp đầy.

Thứ nhất, đa số nhà đầu tư mua để đầu cơ, chờ tăng giá, chứ không tính toán khai thác cho thuê. Thứ hai, tỷ suất lợi nhuận cho thuê quá thấp so với giá trị tài sản, khiến việc cho thuê không hấp dẫn.

Thứ ba, nhiều chủ đầu tư lạm dụng, tung ra quá nhiều shophouse trong một dự án, làm mất tính khan hiếm. Thứ tư, nhu cầu thực tế của cư dân không tỷ lệ thuận với số lượng mặt bằng; dù dân số tăng gấp 10 lần, số cửa hàng tiện ích cũng chỉ tăng gấp đôi, không thể phủ kín toàn bộ shophouse.

Cuối cùng, cạnh tranh từ khu dân cư truyền thống xung quanh khiến shophouse chân đế mới khó chen chân.

Ông Kiên chia sẻ thêm: “Ưu điểm lớn nhất của shophouse là khả năng cho thuê. Nhưng khi lợi suất chỉ còn 1% - 2% mà vẫn không cho thuê được, nhà đầu tư buộc phải bán cắt lỗ. Đây chính là lý do thị trường xuất hiện nhiều tin rao nhưng thanh khoản lại rất thấp”.

Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, trong một cuộc phỏng vấn với VietnamFinance, cho rằng nguyên nhân còn nằm ở tư duy phát triển dự án: “Nhiều chủ đầu tư xây dựng shophouse chân đế chỉ để bán, nhắm tới giới đầu cơ chứ không đặt mục tiêu kiến tạo cộng đồng. Khi cư dân chưa về ở hoặc hạ tầng dịch vụ không đồng bộ, hiệu quả khai thác chắc chắn kém”.

Ngoài ra, sự thay đổi hành vi tiêu dùng cũng góp phần đẩy shophouse chân đế vào thế khó. Thói quen mua hàng online, giao tận phòng, hay các "group" cư dân tự giao dịch nội khu đã làm giảm nhu cầu mua sắm trực tiếp.

Tiềm năng có thật nhưng “đúng người, sai thời điểm”

Dù nhiều dự án shophouse chân đế vắng bóng khách thuê, song không thể phủ nhận tiềm năng dài hạn của loại hình này. Khi một khu đô thị được lấp đầy, cư dân thường có xu hướng mua sắm ngay tại chỗ thay vì di chuyển xa. Shophouse chân đế có lợi thế so với nhà phố truyền thống ở mặt bằng thiết kế hiện đại, diện tích hợp lý, hạ tầng đỗ xe thuận tiện; đồng thời rẻ hơn trung tâm thương mại về chi phí thuê trên mỗi mét vuông.

Trao đổi với VietnamFinance, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc batdongsan.com.vn, phân tích: “Giá trị của shophouse nằm ở khả năng khai thác cho thuê, dựa trên hai tiêu chí: dễ cho thuê và giá cho thuê đủ tốt so với chi phí đầu tư. Điều này phụ thuộc vào tỷ lệ lấp đầy dân cư, tỷ lệ shophouse trên tổng số căn hộ, khả năng tiếp cận khách ngoài dự án và sự phù hợp giữa ngành hàng với thu nhập cư dân”.

Theo ông Quốc Anh, các dự án lớn ở nước ngoài tính toán rất kỹ. Một dự án 4.000 căn hộ thường chỉ có 50 - 60 shophouse, tức tỷ lệ 1/70 đến 1/80. Ngược lại, tại Việt Nam, có dự án chỉ vài trăm căn hộ nhưng bố trí tới hàng chục shophouse, dẫn đến cung vượt cầu ngay từ đầu.

Bà Phạm Thị Miền bổ sung: “Một khu chung cư sẽ giảm sức hút nếu chân đế bỏ trống. Cư dân thiếu tiện ích, chủ đầu tư mất giá trị gia tăng, còn diện mạo dự án cũng bị ảnh hưởng. Đây là vòng luẩn quẩn nếu không được xử lý kịp thời”.

Từ quy hoạch đồng bộ đến quản lý chuyên nghiệp

Để shophouse chân đế “sống khỏe”, các chuyên gia cho rằng cần triển khai đồng bộ nhiều nhóm giải pháp, từ khâu quy hoạch, vận hành đến chính sách.

Trước hết, việc quy hoạch cần được thực hiện chuẩn ngay từ đầu. Tỷ lệ diện tích dành cho shophouse chân đế phải được tính toán kỹ lưỡng, tránh tình trạng chia nhỏ, manh mún dẫn đến khó vận hành. Vị trí của các cửa hàng cần được bố trí gắn với trục giao thông thuận lợi, vừa đón khách vãng lai, vừa phục vụ nhu cầu nội khu. Bên cạnh đó, ngành hàng cũng phải được định hướng rõ ràng để tránh tình trạng cạnh tranh trực diện giữa các cửa hàng.

Tiếp theo, công tác quản lý và vận hành cần được chuyên nghiệp hóa. Ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh: “Chủ đầu tư cần coi các cửa hàng là đối tác đồng hành, không phải chỉ là người thuê, phải có cơ chế hỗ trợ giai đoạn đầu, thậm chí đưa ra chế tài nếu để trống. Quan trọng nhất là tư duy kiến tạo cộng đồng, thay vì bán xong là xong”.

Thực tế tại một số dự án ở Hà Nội và TP. HCM cho thấy, khi chủ đầu tư chủ động bắt tay sớm với các chuỗi siêu thị, nhà trẻ hay phòng khám, chân đế thường được lấp đầy nhanh và tạo ra sức sống cho toàn bộ khu dân cư.

Một giải pháp quan trọng khác là học hỏi kinh nghiệm quốc tế. Ở Singapore hay Nhật Bản, các cửa hàng tầng một thường không được bán đứt mà chỉ cho thuê. Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý giữ quyền kiểm soát, từ đó lựa chọn ngành hàng phù hợp với nhu cầu cư dân và có thể điều chỉnh linh hoạt theo thời gian. Cách làm này giúp chân đế vận hành như một “hệ sinh thái dịch vụ” đúng nghĩa, thay vì chỉ là tập hợp những cửa hàng nhỏ lẻ và manh mún.

Ngoài ra, chính sách hỗ trợ từ nhà nước cũng đóng vai trò quan trọng. Các chuyên gia đề xuất nên hạn chế việc bán lẻ shophouse chân đế tại các dự án mới, thay vào đó khuyến khích mô hình cho thuê đồng bộ nhằm tạo điều kiện cho công tác vận hành thống nhất.

Song song với đó, hệ thống quy định pháp lý về quản lý vận hành, tiêu chuẩn kỹ thuật và phòng cháy chữa cháy cần được hoàn thiện, để đáp ứng yêu cầu của các thương hiệu lớn và đảm bảo an toàn cho cộng đồng cư dân.

Cuối cùng, việc phân biệt rõ đặc thù của từng loại hình shophouse chân đế là điều không thể bỏ qua. Ông Lê Quốc Kiên lưu ý: “Shophouse chân đế trong một tòa chung cư đơn lẻ khác hoàn toàn với shop trong đại đô thị. Ở đại đô thị, mật độ dân cư cao, hạ tầng đồng bộ, nên shophouse có khả năng sống khỏe hơn. Còn trong một tòa lẻ, sức mua chỉ dựa vào vài trăm hộ dân, thì khó tránh cảnh vắng khách”. Nhận diện đúng đặc thù này sẽ giúp chủ đầu tư có chiến lược vận hành và lựa chọn ngành hàng phù hợp hơn.