Một thời, shophouse chân đế chung cư được coi là “khoản đầu tư béo bở” cho cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư thứ cấp. Vừa mang giá trị kép - ở được, kinh doanh được vừa nắm trong tay lợi thế “hàng hiếm”, loại hình này từng được chào bán kèm lời hứa hẹn sinh lời ổn định. Nhưng thực tế, tại nhiều khu chung cư và khu đô thị, không khó để bắt gặp cảnh tượng cửa hàng tầng trệt đóng cửa, bảng “cho thuê - bán gấp” treo dài ngày.
Thay vì trở thành điểm nhấn thương mại, nhiều chân đế lại bị bỏ trống, khiến dự án mất đi sức sống. Ở những chung cư vùng ven, cảnh tượng này càng phổ biến: chân đế trống trải, cư dân thiếu tiện ích, còn chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp đều lúng túng.
Trao đổi với VietnamFinance, Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARs IRE) chỉ rõ: “Thực tế đang có sự phân hóa rõ rệt. Nhóm chung cư cao cấp, hạng sang ở trung tâm có tỷ lệ lấp đầy chân đế cao. Ngược lại, các chung cư vùng ven hoặc phân khúc bình dân thường rơi vào tình trạng ế ẩm. Nguyên nhân nằm ở cả sức mua của cư dân lẫn chiến lược khai thác của chủ đầu tư”.
Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản, nhấn mạnh với VietnamFinance rằng có ít nhất 5 nguyên nhân khiến shop chân đế chung cư khó lấp đầy.
Thứ nhất, đa số nhà đầu tư mua để đầu cơ, chờ tăng giá, chứ không tính toán khai thác cho thuê. Thứ hai, tỷ suất lợi nhuận cho thuê quá thấp so với giá trị tài sản, khiến việc cho thuê không hấp dẫn.
Thứ ba, nhiều chủ đầu tư lạm dụng, tung ra quá nhiều shophouse trong một dự án, làm mất tính khan hiếm. Thứ tư, nhu cầu thực tế của cư dân không tỷ lệ thuận với số lượng mặt bằng; dù dân số tăng gấp 10 lần, số cửa hàng tiện ích cũng chỉ tăng gấp đôi, không thể phủ kín toàn bộ shophouse.
Cuối cùng, cạnh tranh từ khu dân cư truyền thống xung quanh khiến shophouse chân đế mới khó chen chân.
Ông Kiên chia sẻ thêm: “Ưu điểm lớn nhất của shophouse là khả năng cho thuê. Nhưng khi lợi suất chỉ còn 1% - 2% mà vẫn không cho thuê được, nhà đầu tư buộc phải bán cắt lỗ. Đây chính là lý do thị trường xuất hiện nhiều tin rao nhưng thanh khoản lại rất thấp”.
Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, trong một cuộc phỏng vấn với VietnamFinance, cho rằng nguyên nhân còn nằm ở tư duy phát triển dự án: “Nhiều chủ đầu tư xây dựng shophouse chân đế chỉ để bán, nhắm tới giới đầu cơ chứ không đặt mục tiêu kiến tạo cộng đồng. Khi cư dân chưa về ở hoặc hạ tầng dịch vụ không đồng bộ, hiệu quả khai thác chắc chắn kém”.
Ngoài ra, sự thay đổi hành vi tiêu dùng cũng góp phần đẩy shophouse chân đế vào thế khó. Thói quen mua hàng online, giao tận phòng, hay các "group" cư dân tự giao dịch nội khu đã làm giảm nhu cầu mua sắm trực tiếp.
Dù nhiều dự án shophouse chân đế vắng bóng khách thuê, song không thể phủ nhận tiềm năng dài hạn của loại hình này. Khi một khu đô thị được lấp đầy, cư dân thường có xu hướng mua sắm ngay tại chỗ thay vì di chuyển xa. Shophouse chân đế có lợi thế so với nhà phố truyền thống ở mặt bằng thiết kế hiện đại, diện tích hợp lý, hạ tầng đỗ xe thuận tiện; đồng thời rẻ hơn trung tâm thương mại về chi phí thuê trên mỗi mét vuông.
Trao đổi với VietnamFinance, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc batdongsan.com.vn, phân tích: “Giá trị của shophouse nằm ở khả năng khai thác cho thuê, dựa trên hai tiêu chí: dễ cho thuê và giá cho thuê đủ tốt so với chi phí đầu tư. Điều này phụ thuộc vào tỷ lệ lấp đầy dân cư, tỷ lệ shophouse trên tổng số căn hộ, khả năng tiếp cận khách ngoài dự án và sự phù hợp giữa ngành hàng với thu nhập cư dân”.
Theo ông Quốc Anh, các dự án lớn ở nước ngoài tính toán rất kỹ. Một dự án 4.000 căn hộ thường chỉ có 50 - 60 shophouse, tức tỷ lệ 1/70 đến 1/80. Ngược lại, tại Việt Nam, có dự án chỉ vài trăm căn hộ nhưng bố trí tới hàng chục shophouse, dẫn đến cung vượt cầu ngay từ đầu.
Bà Phạm Thị Miền bổ sung: “Một khu chung cư sẽ giảm sức hút nếu chân đế bỏ trống. Cư dân thiếu tiện ích, chủ đầu tư mất giá trị gia tăng, còn diện mạo dự án cũng bị ảnh hưởng. Đây là vòng luẩn quẩn nếu không được xử lý kịp thời”.
Để shophouse chân đế “sống khỏe”, các chuyên gia cho rằng cần triển khai đồng bộ nhiều nhóm giải pháp, từ khâu quy hoạch, vận hành đến chính sách.
Trước hết, việc quy hoạch cần được thực hiện chuẩn ngay từ đầu. Tỷ lệ diện tích dành cho shophouse chân đế phải được tính toán kỹ lưỡng, tránh tình trạng chia nhỏ, manh mún dẫn đến khó vận hành. Vị trí của các cửa hàng cần được bố trí gắn với trục giao thông thuận lợi, vừa đón khách vãng lai, vừa phục vụ nhu cầu nội khu. Bên cạnh đó, ngành hàng cũng phải được định hướng rõ ràng để tránh tình trạng cạnh tranh trực diện giữa các cửa hàng.
Tiếp theo, công tác quản lý và vận hành cần được chuyên nghiệp hóa. Ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh: “Chủ đầu tư cần coi các cửa hàng là đối tác đồng hành, không phải chỉ là người thuê, phải có cơ chế hỗ trợ giai đoạn đầu, thậm chí đưa ra chế tài nếu để trống. Quan trọng nhất là tư duy kiến tạo cộng đồng, thay vì bán xong là xong”.
Thực tế tại một số dự án ở Hà Nội và TP. HCM cho thấy, khi chủ đầu tư chủ động bắt tay sớm với các chuỗi siêu thị, nhà trẻ hay phòng khám, chân đế thường được lấp đầy nhanh và tạo ra sức sống cho toàn bộ khu dân cư.
Một giải pháp quan trọng khác là học hỏi kinh nghiệm quốc tế. Ở Singapore hay Nhật Bản, các cửa hàng tầng một thường không được bán đứt mà chỉ cho thuê. Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý giữ quyền kiểm soát, từ đó lựa chọn ngành hàng phù hợp với nhu cầu cư dân và có thể điều chỉnh linh hoạt theo thời gian. Cách làm này giúp chân đế vận hành như một “hệ sinh thái dịch vụ” đúng nghĩa, thay vì chỉ là tập hợp những cửa hàng nhỏ lẻ và manh mún.
Ngoài ra, chính sách hỗ trợ từ nhà nước cũng đóng vai trò quan trọng. Các chuyên gia đề xuất nên hạn chế việc bán lẻ shophouse chân đế tại các dự án mới, thay vào đó khuyến khích mô hình cho thuê đồng bộ nhằm tạo điều kiện cho công tác vận hành thống nhất.
Song song với đó, hệ thống quy định pháp lý về quản lý vận hành, tiêu chuẩn kỹ thuật và phòng cháy chữa cháy cần được hoàn thiện, để đáp ứng yêu cầu của các thương hiệu lớn và đảm bảo an toàn cho cộng đồng cư dân.
Cuối cùng, việc phân biệt rõ đặc thù của từng loại hình shophouse chân đế là điều không thể bỏ qua. Ông Lê Quốc Kiên lưu ý: “Shophouse chân đế trong một tòa chung cư đơn lẻ khác hoàn toàn với shop trong đại đô thị. Ở đại đô thị, mật độ dân cư cao, hạ tầng đồng bộ, nên shophouse có khả năng sống khỏe hơn. Còn trong một tòa lẻ, sức mua chỉ dựa vào vài trăm hộ dân, thì khó tránh cảnh vắng khách”. Nhận diện đúng đặc thù này sẽ giúp chủ đầu tư có chiến lược vận hành và lựa chọn ngành hàng phù hợp hơn.
Tags:
(VNF) - Theo thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh, dự án nhà ở xã hội tại phường Hà Tu sẽ bắt đầu tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà từ ngày 20/5 đến ngày 20/6, với mức giá gần 24 triệu đồng/m2.
(VNF) - Giá chung cư Hà Nội neo ở mức cao, trung bình 91 triệu đồng/m2, trong bối cảnh giao dịch suy giảm và nguồn cung tăng trở lại.
(VNF) - Hai chị em ở Ninh Bình nhận 500 triệu đồng tiền đặt cọc để chuyển nhượng đất nhưng sau đó không thực hiện cam kết. Khi tranh chấp phát sinh, họ phải hoàn trả tiền cọc và chịu phạt số tiền 3 tỷ đồng.
(VNF) - Khu đất bị thu hồi có diện tích 10.030,9m² tại khu dân dụng Bắc Phú Cát (xã Hòa Lạc) do Công ty cổ phần Constrexim - Meco thuê từ năm 2008.
(VNF) - Từ ngày 1/5/2026, theo Nghị quyết 29/2026 của Quốc hội, các dự án vi phạm mục đích sử dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạch sẽ được phép tiếp tục triển khai, không bị buộc tháo dỡ công trình, song nhà đầu tư vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và chịu xử phạt theo quy định.
(VNF) - Trong khi nhiều nhà đầu tư thận trọng với chi phí vốn, một số dự án bất động sản bắt đầu đưa ra chính sách tài chính dài hạn để kích cầu. Tại Vinhomes Golden City, gói hỗ trợ lãi suất 0-6%/năm trong 5 năm đang được áp dụng cho dòng sản phẩm nhà phố, được kỳ vọng giúp người mua giảm áp lực vay vốn và cải thiện khả năng tiếp cận bất động sản thấp tầng.
(VNF) - Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2026, Regal Group (HoSE:RGG) đã công bố chiến lược chuyển đổi sang mô hình "Holding Living" với bất động sản hạng sang tích hợp hệ sinh thái “Luxury Wellness” làm trọng tâm. Doanh nghiệp đặt mục tiêu đạt doanh thu 10.000 tỷ đồng và vốn hóa khoảng 1 tỷ USD vào năm 2030.
(VNF) - Tập đoàn Novaland (HoSe: NVL) vừa công bố kết quả kinh doanh quý I/2026 với tổng doanh thu thuần hợp nhất đạt 3.587 tỷ đồng.
(VNF) - Đầu năm 2026, thị trường nhà thấp tầng tại Hà Nội và một số đô thị lớn đang ghi nhận sự đối nghịch giữa giá bán và thanh khoản: giá bán tiếp tục neo ở mức cao, nhưng thanh khoản sụt giảm mạnh. Diễn biến này không chỉ phản ánh sự chững lại của dòng tiền, mà còn cho thấy sự thay đổi đáng kể trong hành vi người mua và cấu trúc thị trường.
(VNF) - Xã Thanh Oai chi trả gần 340 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ GPMB cho các hộ dân có đất nông nghiệp bị thu hồi thuộc dự án Olympic. Nhiều người phải mang theo bao tải để đựng tiền.
(VNF) - Nghệ An chính thức lựa chọn nhà đầu tư cho dự án Khu đô thị Bắc Thung quy mô hơn 1.100 tỷ đồng, với sự tham gia cạnh tranh của 4 doanh nghiệp, trong đó Công ty cổ phần Hạ tầng Công nghiệp và BĐS Gia Huy trụ sở đóng tại xã Vạn An, tỉnh Nghệ An là đơn vị phát triển dự án.
(VNF) - Hệ sinh thái shophouse, văn phòng, trung tâm thương mại tại Goldmark City đang được nhìn nhận như một mô hình tiên phong với lợi thế đến từ nhu cầu sẵn của nhiều nhóm cộng đồng trong khu vực.
(VNF) - Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương phải đảm bảo quỹ đất, quy hoạch, tiến độ… để hoàn thành mục tiêu 158.700 căn nhà ở xã hội theo chỉ tiêu được giao.
(VNF) - Dự thảo nghị định hướng dẫn Nghị quyết 29/2026 được kỳ vọng tạo hành lang pháp lý thống nhất, xử lý dứt điểm các dự án đất đai vướng mắc kéo dài, tạo cú hích lớn cho thị trường.
(VNF) - Người có nhà ở hợp pháp tại Hà Nội nhưng cách nơi làm việc từ 20km trở lên có thể được mua, thuê mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng đủ điều kiện.
(VNF) - Tập đoàn Vingroup vừa đề xuất phương án xây dựng hai đảo nhân tạo trên tuyến đường vượt biển nối Cần Giờ với Vũng Tàu, nhằm phục vụ thi công cầu, hầm và bố trí các hạng mục hạ tầng kỹ thuật vận hành.
(VNF) - GS.TS Đặng Hùng Võ nhận định, việc kiểm tra, rà soát, xử lý các dự án chậm triển khai chính là giải pháp thiết thực loại bỏ doanh nghiệp yếu kém.
(VNF) - UBND tỉnh Hà Tĩnh vừa chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn Công ty CP Đầu tư Hưng Long Việt Nam (trụ sở tại phường Bắc Hồng Lĩnh, tỉnh Hà Tĩnh) là nhà đầu tư Dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Hưng Long, với tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 3.000 tỷ đồng.
(VNF) - Công ty Cổ phần Vinhomes (HoSE: VHM) ghi nhận kết quả kinh doanh bùng nổ trong quý I/2026.
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường nhiều biến động, tâm lý người mua bất động sản đang thay đổi rõ rệt. Thay vì xuống tiền vào các dự án mới chỉ nằm trên bản vẽ, nhiều khách hàng ưu tiên những dự án đã hình thành hạ tầng, pháp lý rõ ràng và có thể kiểm chứng tiến độ thực tế. Xu hướng này đang tạo ra lợi thế cho các chủ đầu tư có sự chuẩn bị dự án bài bản trước khi đưa sản phẩm ra thị trường.
(VNF) - Ngày 28/4/2026, Công ty Cổ phần Đô thị Du lịch Cần Giờ và hệ thống Marriott International đã ký kết hợp tác đưa hai thương hiệu khách sạn hàng đầu thế giới là The Ritz-Carlton và Marriott Hotel về Vinhomes Green Paradise Cần Giờ (TP. HCM).
(VNF) - Thị trường bất động sản đã có tín hiệu cải thiện về giao dịch, nhưng sức ép lên doanh nghiệp chưa hề giảm nhẹ. Khi vốn không còn rẻ, chi phí vật liệu, thi công và vận hành tiếp tục neo cao, bài toán của doanh nghiệp không còn đơn thuần là bán được hàng, mà là giữ được dòng tiền, bảo toàn biên lợi nhuận và tái cấu trúc mô hình tăng trưởng.
(VNF) - Thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào một giai đoạn chuyển mình rõ nét khi tư duy phát triển sản phẩm có sự thay đổi mạnh mẽ. Thay vì phụ thuộc vào dòng căn hộ du lịch (condotel), các chủ đầu tư đang chuyển hướng sang phát triển căn hộ cao cấp với pháp lý sở hữu lâu dài, qua đó từng bước xác lập tiêu chuẩn sống mới tại đô thị biển.
(VNF) - Nguồn cung bất động sản ngày càng tập trung vào tay các tập đoàn lớn với những dự án quy mô hàng nghìn hecta, trong khi nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ dần “hụt hơi” vì áp lực vốn, quỹ đất và pháp lý. Trong bối cảnh thị trường tái cấu trúc mạnh mẽ, nhóm doanh nghiệp này buộc phải thay đổi chiến lược để tìm chỗ đứng.
(VNF) - Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm phục vụ Hội nghị APEC 2027 đang đồng loạt tăng tốc, từ sân bay quốc tế, trung tâm hội nghị quy mô lớn đến các khu đô thị và hệ thống kỹ thuật ngầm.
(VNF) - Theo thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh, dự án nhà ở xã hội tại phường Hà Tu sẽ bắt đầu tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà từ ngày 20/5 đến ngày 20/6, với mức giá gần 24 triệu đồng/m2.
(VNF) - Sân vận động PVF được khởi công vào tháng 10/2025, với sức chứa lên tới 60.000 chỗ ngồi, nằm trong quần thể tổ hợp thể thao - dịch vụ rộng khoảng 92ha tại Hưng Yên.
