Một thời, shophouse chân đế chung cư được coi là “khoản đầu tư béo bở” cho cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư thứ cấp. Vừa mang giá trị kép - ở được, kinh doanh được vừa nắm trong tay lợi thế “hàng hiếm”, loại hình này từng được chào bán kèm lời hứa hẹn sinh lời ổn định. Nhưng thực tế, tại nhiều khu chung cư và khu đô thị, không khó để bắt gặp cảnh tượng cửa hàng tầng trệt đóng cửa, bảng “cho thuê - bán gấp” treo dài ngày.
Thay vì trở thành điểm nhấn thương mại, nhiều chân đế lại bị bỏ trống, khiến dự án mất đi sức sống. Ở những chung cư vùng ven, cảnh tượng này càng phổ biến: chân đế trống trải, cư dân thiếu tiện ích, còn chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp đều lúng túng.
Trao đổi với VietnamFinance, Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARs IRE) chỉ rõ: “Thực tế đang có sự phân hóa rõ rệt. Nhóm chung cư cao cấp, hạng sang ở trung tâm có tỷ lệ lấp đầy chân đế cao. Ngược lại, các chung cư vùng ven hoặc phân khúc bình dân thường rơi vào tình trạng ế ẩm. Nguyên nhân nằm ở cả sức mua của cư dân lẫn chiến lược khai thác của chủ đầu tư”.
Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản, nhấn mạnh với VietnamFinance rằng có ít nhất 5 nguyên nhân khiến shop chân đế chung cư khó lấp đầy.
Thứ nhất, đa số nhà đầu tư mua để đầu cơ, chờ tăng giá, chứ không tính toán khai thác cho thuê. Thứ hai, tỷ suất lợi nhuận cho thuê quá thấp so với giá trị tài sản, khiến việc cho thuê không hấp dẫn.
Thứ ba, nhiều chủ đầu tư lạm dụng, tung ra quá nhiều shophouse trong một dự án, làm mất tính khan hiếm. Thứ tư, nhu cầu thực tế của cư dân không tỷ lệ thuận với số lượng mặt bằng; dù dân số tăng gấp 10 lần, số cửa hàng tiện ích cũng chỉ tăng gấp đôi, không thể phủ kín toàn bộ shophouse.
Cuối cùng, cạnh tranh từ khu dân cư truyền thống xung quanh khiến shophouse chân đế mới khó chen chân.
Ông Kiên chia sẻ thêm: “Ưu điểm lớn nhất của shophouse là khả năng cho thuê. Nhưng khi lợi suất chỉ còn 1% - 2% mà vẫn không cho thuê được, nhà đầu tư buộc phải bán cắt lỗ. Đây chính là lý do thị trường xuất hiện nhiều tin rao nhưng thanh khoản lại rất thấp”.
Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, trong một cuộc phỏng vấn với VietnamFinance, cho rằng nguyên nhân còn nằm ở tư duy phát triển dự án: “Nhiều chủ đầu tư xây dựng shophouse chân đế chỉ để bán, nhắm tới giới đầu cơ chứ không đặt mục tiêu kiến tạo cộng đồng. Khi cư dân chưa về ở hoặc hạ tầng dịch vụ không đồng bộ, hiệu quả khai thác chắc chắn kém”.
Ngoài ra, sự thay đổi hành vi tiêu dùng cũng góp phần đẩy shophouse chân đế vào thế khó. Thói quen mua hàng online, giao tận phòng, hay các "group" cư dân tự giao dịch nội khu đã làm giảm nhu cầu mua sắm trực tiếp.
Dù nhiều dự án shophouse chân đế vắng bóng khách thuê, song không thể phủ nhận tiềm năng dài hạn của loại hình này. Khi một khu đô thị được lấp đầy, cư dân thường có xu hướng mua sắm ngay tại chỗ thay vì di chuyển xa. Shophouse chân đế có lợi thế so với nhà phố truyền thống ở mặt bằng thiết kế hiện đại, diện tích hợp lý, hạ tầng đỗ xe thuận tiện; đồng thời rẻ hơn trung tâm thương mại về chi phí thuê trên mỗi mét vuông.
Trao đổi với VietnamFinance, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc batdongsan.com.vn, phân tích: “Giá trị của shophouse nằm ở khả năng khai thác cho thuê, dựa trên hai tiêu chí: dễ cho thuê và giá cho thuê đủ tốt so với chi phí đầu tư. Điều này phụ thuộc vào tỷ lệ lấp đầy dân cư, tỷ lệ shophouse trên tổng số căn hộ, khả năng tiếp cận khách ngoài dự án và sự phù hợp giữa ngành hàng với thu nhập cư dân”.
Theo ông Quốc Anh, các dự án lớn ở nước ngoài tính toán rất kỹ. Một dự án 4.000 căn hộ thường chỉ có 50 - 60 shophouse, tức tỷ lệ 1/70 đến 1/80. Ngược lại, tại Việt Nam, có dự án chỉ vài trăm căn hộ nhưng bố trí tới hàng chục shophouse, dẫn đến cung vượt cầu ngay từ đầu.
Bà Phạm Thị Miền bổ sung: “Một khu chung cư sẽ giảm sức hút nếu chân đế bỏ trống. Cư dân thiếu tiện ích, chủ đầu tư mất giá trị gia tăng, còn diện mạo dự án cũng bị ảnh hưởng. Đây là vòng luẩn quẩn nếu không được xử lý kịp thời”.
Để shophouse chân đế “sống khỏe”, các chuyên gia cho rằng cần triển khai đồng bộ nhiều nhóm giải pháp, từ khâu quy hoạch, vận hành đến chính sách.
Trước hết, việc quy hoạch cần được thực hiện chuẩn ngay từ đầu. Tỷ lệ diện tích dành cho shophouse chân đế phải được tính toán kỹ lưỡng, tránh tình trạng chia nhỏ, manh mún dẫn đến khó vận hành. Vị trí của các cửa hàng cần được bố trí gắn với trục giao thông thuận lợi, vừa đón khách vãng lai, vừa phục vụ nhu cầu nội khu. Bên cạnh đó, ngành hàng cũng phải được định hướng rõ ràng để tránh tình trạng cạnh tranh trực diện giữa các cửa hàng.
Tiếp theo, công tác quản lý và vận hành cần được chuyên nghiệp hóa. Ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh: “Chủ đầu tư cần coi các cửa hàng là đối tác đồng hành, không phải chỉ là người thuê, phải có cơ chế hỗ trợ giai đoạn đầu, thậm chí đưa ra chế tài nếu để trống. Quan trọng nhất là tư duy kiến tạo cộng đồng, thay vì bán xong là xong”.
Thực tế tại một số dự án ở Hà Nội và TP. HCM cho thấy, khi chủ đầu tư chủ động bắt tay sớm với các chuỗi siêu thị, nhà trẻ hay phòng khám, chân đế thường được lấp đầy nhanh và tạo ra sức sống cho toàn bộ khu dân cư.
Một giải pháp quan trọng khác là học hỏi kinh nghiệm quốc tế. Ở Singapore hay Nhật Bản, các cửa hàng tầng một thường không được bán đứt mà chỉ cho thuê. Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý giữ quyền kiểm soát, từ đó lựa chọn ngành hàng phù hợp với nhu cầu cư dân và có thể điều chỉnh linh hoạt theo thời gian. Cách làm này giúp chân đế vận hành như một “hệ sinh thái dịch vụ” đúng nghĩa, thay vì chỉ là tập hợp những cửa hàng nhỏ lẻ và manh mún.
Ngoài ra, chính sách hỗ trợ từ nhà nước cũng đóng vai trò quan trọng. Các chuyên gia đề xuất nên hạn chế việc bán lẻ shophouse chân đế tại các dự án mới, thay vào đó khuyến khích mô hình cho thuê đồng bộ nhằm tạo điều kiện cho công tác vận hành thống nhất.
Song song với đó, hệ thống quy định pháp lý về quản lý vận hành, tiêu chuẩn kỹ thuật và phòng cháy chữa cháy cần được hoàn thiện, để đáp ứng yêu cầu của các thương hiệu lớn và đảm bảo an toàn cho cộng đồng cư dân.
Cuối cùng, việc phân biệt rõ đặc thù của từng loại hình shophouse chân đế là điều không thể bỏ qua. Ông Lê Quốc Kiên lưu ý: “Shophouse chân đế trong một tòa chung cư đơn lẻ khác hoàn toàn với shop trong đại đô thị. Ở đại đô thị, mật độ dân cư cao, hạ tầng đồng bộ, nên shophouse có khả năng sống khỏe hơn. Còn trong một tòa lẻ, sức mua chỉ dựa vào vài trăm hộ dân, thì khó tránh cảnh vắng khách”. Nhận diện đúng đặc thù này sẽ giúp chủ đầu tư có chiến lược vận hành và lựa chọn ngành hàng phù hợp hơn.
Tags:
(VNF) - Hà Nội chấm dứt vai trò của Posco E&C tại khu đô thị Ngọc Liệp - Đồng Trúc, thêm một chung cư ở Hà Nội dừng nhận xe điện vì lo ngại cháy nổ, Hưng Yên công bố giá bán và thuê mua nhà ở xã hội tại 2 tòa CT1, CT2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 5/11.
(VNF) - TTC Group muốn đầu tư gần 500 tỷ làm khu du lịch sinh thái Đà Lạt, Hà Nội giao 7,5ha cho Him Lam làm NƠXH ... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 4/12.
(VNF) - Công ty Cổ phần Him Lam vừa được Hà Nội giao hơn 7,5ha đất tại phường Phúc Lợi để thực hiện dự án Khu nhà ở xã hội Him Lam Phúc Lợi.
(VNF) - Xã An Khánh thuộc huyện Hoài Đức cũ nổi lên như tâm điểm nguồn cung của phía tây Hà Nội khi chuẩn bị đón nguồn cung lớn từ hàng loạt dự án. Tuy nhiên, cùng với kỳ vọng đô thị hóa mạnh mẽ là những thách thức không nhỏ về hạ tầng, giá bán và biên lợi nhuận đầu tư. Bức tranh thị trường tại đây vì thế vừa triển vọng nhưng cũng không ít lực cản.
Cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP. HCM) được xây từ năm 1968 và hiện xếp loại D. Đến nay, việc tháo dỡ để xây mới vẫn dang dở, dự án cũng chưa có nhà đầu tư.
(VNF) - Dự án Tổ hợp thương mại dịch vụ và nhà ở cao tầng tại phường Vinh Hưng, tỉnh Nghệ An, có tổng mức đầu tư hơn 2.846 tỷ đồng, được kỳ vọng trở thành điểm nhấn kiến trúc dọc tuyến Đại lộ Vinh – Hưng Tây.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có văn bản trả lời kiến nghị về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, trong đó có việc thẩm định điều kiện giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
(VNF) - TP. HCM gỡ vướng sổ hồng cho loạt dự án, nhà sáng lập SM Entertainment đầu tư dự án gần 2.600 tỷ đồng tại Gia Lai, giá đất ven biển Vũng Tàu dự kiến tăng gần 2,5 lần từ 2026... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 3/11.
(VNF) - Tại TP. HCM, Tổ công tác 1645 đã tích cực làm việc và có 165/200 dự án được gỡ vướng, tương đương với 84.055 căn nhà sẽ được cấp sổ hồng.
(VNF) - Chỉ còn chưa đầy 20 ngày đếm ngược đến mốc thông tuyến 3.000km cao tốc từ Cao Bằng đến Cà Mau theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính. Những chuyển động tích cực ngày đêm trên công trường dự án Đồng Đăng – Trà Lĩnh cho thấy dự án này đang tiến rất gần tới mục tiêu chung.
(VNF) - Là mũi nhọn số 1 trong chiến lược phát triển kinh tế đêm của Khánh Hòa, Nha Trang đang bước vào giai đoạn “thức giấc” mạnh mẽ. Trong đó, sự hiện diện của mô hình “đô thị giải trí 24h” được kỳ vọng sẽ dẫn dắt xu hướng và kích hoạt “mỏ vàng” tăng trưởng.
(VNF) - CTP - tập đoàn quản lý và phát triển bất động sản thương mại lớn nhất Cộng hoà Séc cam kết đầu tư 1 tỷ EURO vào Hải Phòng trong những năm tới.
(VNF) - Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư và phát triển G6 (Tập đoàn G6) và Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại du lịch Minh Đức vừa ký kết hợp tác về việc phát triển nhà ở xã hội Minh Đức, tại xã Mê Linh, TP, Hà Nội.
(VNF) - Masterise Homes cất nóc Masteri Rivera Đà Nẵng, công ty Enclave Phú Quốc sắp triển khai dự án gần 1,3 tỷ USD ở Phú Quốc ... là những thông tin đáng chú ý về bất động sản 2/12.
(VNF) - Giá đất nông nghiệp tại TP. HCM sắp bước vào đợt điều chỉnh mạnh nhất trong nhiều năm, với mức cao nhất dự kiến lên tới 1,2 - 1,4 triệu đồng/m², tăng gần 85% so với hiện hành. Dự thảo bảng giá đất mới được kỳ vọng sẽ thu hẹp chênh lệch với giá thị trường và giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất.
(VNF) - TP. HCM công bố dự thảo bảng giá đất 2026; Đồng Nai đấu giá 102ha đất tại Phước An, giá khởi điểm 5.000 tỷ đồng; Hà Nội mở loạt đấu giá đất trong tháng 12, nổi bật lô đất “vàng” 18 Cao Bá Quát... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 1/12.
(VNF) - Những năm gần đây, giá bất động sản TP. HCM liên tục lập kỷ lục mới. Nhiều dự án chung cư từng được mở bán khoảng 100 triệu đồng/m² nay vọt lên 500 triệu đồng/m², đẩy phân khúc cao cấp vào tình trạng “nghìn người tranh mua, người có nhu cầu ở thực khó chạm tới”. Nguyên nhân xuất phát từ khan hiếm nguồn cung, cơ chế, chi phí đất và áp lực thị trường, tạo nên bức tranh bất động sản trung tâm đầy thử thách.
(VNF) - Trong thời gian gần đây, thị trường nhà ở xã hội (NƠXH) tại các khu vực Đông Anh, Mê Linh trở nên rất sôi động nhờ sự xuất hiện của nhiều dự án đáng chú ý và đón nhận sự quan tâm lớn của người mua.
(VNF) - Giá thuê nhà tại TP. HCM đang tăng ở nhiều khu vực, khiến cả người thuê lẫn chủ nhà đều “khóc ròng”. Người thuê chật vật xoay xở khi chi phí sinh hoạt bị đội lên, còn chủ nhà cũng không vui khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê rơi xuống mức thấp kỷ lục, thậm chí kém hơn lãi gửi tiết kiệm ngắn hạn.
(VNF) - Sự xuất hiện của những nhà phát triển lớn cộng hưởng với hạ tầng và dư địa tăng trưởng rộng đang tạo nên triển vọng cho bất động sản Mê Linh. Song, theo giới chuyên môn, để khu vực này thực sự “thức giấc” và có được lực đẩy bền vững, vẫn cần tháo gỡ những điểm nghẽn còn tồn tại suốt thời gian qua.
(VNF) - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) yêu cầu các sàn giao dịch, công ty và đội ngũ môi giới cả nước siết chặt kỷ luật hành nghề, chấm dứt tình trạng cam kết “suất mua”, “suất nội bộ”, thu tiền chênh lệch...
(VNF) - Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 tại TP. HCM dự kiến giữ nguyên mức trần 687 triệu đồng mỗi m2 ở khu vực trung tâm, dù giá khảo sát của đơn vị tư vấn cao hơn đáng kể. Dự thảo mới cho thấy xu hướng “cân chỉnh” mặt bằng giá thay vì tăng đồng loạt, đồng thời thiết lập khung giá thống nhất cho ba khu vực sau sáp nhập.
Cử tri phản ánh, nhiều trường hợp người dân phải làm các thủ tục đăng ký biến động, đính chính do biến động, hủy sổ đỏ... không được cán bộ hướng dẫn tận tình, bị gây khó khăn. Tuy nhiên, khi người dân thuê làm dịch vụ thì được giải quyết rất nhanh.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
(VNF) - Hà Nội chấm dứt vai trò của Posco E&C tại khu đô thị Ngọc Liệp - Đồng Trúc, thêm một chung cư ở Hà Nội dừng nhận xe điện vì lo ngại cháy nổ, Hưng Yên công bố giá bán và thuê mua nhà ở xã hội tại 2 tòa CT1, CT2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 5/11.
Cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP. HCM) được xây từ năm 1968 và hiện xếp loại D. Đến nay, việc tháo dỡ để xây mới vẫn dang dở, dự án cũng chưa có nhà đầu tư.
