Nhiều mặt bằng shophouse chân đế (tầng 1 các tòa chung cư) tại các quận trung tâm Hà Nội như Thanh Xuân, Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, Tây Hồ… thời gian qua liên tục treo biển cho thuê. Không ít chủ sở hữu kỳ vọng “dòng tiền đều đặn” khi đầu tư nhưng sau một thời gian, bài toán tài chính thực tế lại khiến họ chật vật.
Anh Trần Đức Long (quận Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, vài năm trước anh quyết định rót tiền mua một căn shophouse chân đế rộng khoảng 55m² tại khu vực Nam Từ Liêm, với giá gần 9 tỷ đồng. Mục tiêu ban đầu là cho thuê lại khoảng 25 triệu đồng/tháng để sớm thu hồi vốn. Thế nhưng suốt gần một năm nay, dù đã nhiều lần đăng tin và treo biển, mặt bằng của anh vẫn không có khách thuê ổn định.
Trong tình cảnh tương tự, chị Phạm Thu Giang (Hà Đông) cũng “mất ăn mất ngủ” vì căn shophouse chân đế 62m² tại Hoàng Mai đã phải giảm giá thuê từ 28 triệu đồng/tháng xuống còn 26 triệu đồng/tháng nhưng vẫn bỏ trống. Theo chị, khi mới mua vào năm 2022, lượng khách hỏi thuê rất sôi động, thậm chí có người sẵn sàng đặt cọc ngay. Nhưng từ đầu năm 2024, nhu cầu thị trường giảm mạnh khiến gia đình thiệt hại hàng trăm triệu đồng doanh thu dự tính.
Theo nhận định của anh Lê Quang Huy, một môi giới bất động sản hoạt động tại khu vực Hoàng Mai, hiện nay shophouse chân đế ngày càng khó tìm khách thuê. Nguyên nhân chính đến từ giá thuê cao so với khả năng kinh doanh, trong khi hành vi tiêu dùng dịch chuyển dần sang mua sắm trực tuyến, khiến mô hình cửa hàng truyền thống mất đi lợi thế vốn có.
Báo cáo của Savills Hà Nội cho thấy, lợi nhuận cho thuê shophouse chân đế hiện chỉ ở mức 2 - 3%/năm, thấp hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng và kỳ vọng của giới đầu tư. Trong khi đó, giá mua vào vẫn cao, từ 12 - 15 tỷ đồng/căn diện tích 120 - 130m², thường chỉ sở hữu có thời hạn 50 năm. Thực tế này khiến nhiều người “mất lửa” với phân khúc từng được xem là “con gà đẻ trứng vàng”.
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARs IRE), khó khăn lớn nhất của shophouse chân đế thương mại hiện nay nằm ở sự thay đổi thói quen tiêu dùng. “Khách hàng ngày nay muốn trải nghiệm tích hợp: mua sắm, ăn uống, vui chơi, chăm sóc sức khỏe tại cùng một địa điểm, thường là trung tâm thương mại. Trong khi đó, khối đế chung cư chưa đủ sức đáp ứng xu hướng này”, bà Miền phân tích.
Ngoài ra, có sự phân hóa rõ rệt trên thị trường. Ở các dự án cao cấp, tọa lạc vị trí trung tâm, chủ đầu tư thường có chiến lược khai thác bài bản, ký kết trước với các thương hiệu lớn để bảo đảm tính cộng hưởng, nhờ đó tỷ lệ lấp đầy cao. Ngược lại, tại những dự án vùng ven, phân khúc trung cấp, hoặc tỷ lệ cư dân về ở còn thấp, shophouse chân đế thường rơi vào cảnh “ế ẩm”.
Khoảng cách giữa kỳ vọng và thực tế cũng là nguyên nhân đáng kể. Nhiều chủ đầu tư hoặc nhà đầu tư thứ cấp đặt mức giá thuê quá cao so với khả năng chi trả của đơn vị kinh doanh. Sự mâu thuẫn lợi ích này khiến việc chốt hợp đồng khó khăn, kéo dài tình trạng bỏ trống.
Chưa kể, xu hướng tiêu dùng nội khu cũng thay đổi. Cư dân có thể mua hàng qua các nhóm cộng đồng và ship tận phòng, không cần xuống cửa hàng. Điều này khiến các dịch vụ tại khối đế vốn ít khách nay càng thêm vắng bóng.
Bài toán tài chính của shophouse chân đế đang phơi bày sự lệch pha lớn giữa cam kết và thực tế. Nhiều dự án trước đây được bán ra kèm lời hứa hẹn “cam kết lợi nhuận” từ 8 - 10%/năm. Nhưng thực tế, mức lợi nhuận chỉ đạt 2 - 3%/năm, thậm chí thấp hơn lãi suất gửi tiết kiệm.
Theo bà Miền, việc quyết định bán hay giữ lại để vận hành shophouse chân đế phụ thuộc vào ba yếu tố: năng lực tài chính, mục tiêu chiến lược và khả năng quản lý vận hành của chủ đầu tư. “Nếu chủ đầu tư có tiềm lực mạnh, họ có thể giữ lại để khai thác, gia tăng giá trị thương hiệu dự án. Nhưng nếu năng lực tài chính yếu, họ buộc phải bán để thu hồi vốn. Vấn đề là không phải chủ đầu tư nào cũng đủ năng lực quản lý và tìm được đơn vị vận hành uy tín”, bà phân tích.
Khi chủ đầu tư giữ lại vận hành, lợi thế là có thể tạo dòng tiền đều đặn, đồng thời kiểm soát chất lượng tiện ích, gia tăng giá trị dự án. Nhưng rủi ro là bỏ vốn lớn, thu tiền nhỏ giọt hàng tháng, lại thêm áp lực duy trì tỷ lệ lấp đầy. Ngược lại, nếu bán ra, chủ đầu tư thu hồi vốn nhanh, nhưng mất quyền kiểm soát, dẫn đến nguy cơ cư dân phải sống trong cảnh khối đế “đắp chiếu” hoặc khai thác manh mún, ảnh hưởng mỹ quan.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho rằng: “Mặt bằng shophouse chân đế chỉ có tiềm năng khi hội đủ các yếu tố: dự án có khả năng lấp đầy nhanh, dịch vụ tiện ích tốt, cộng đồng dân cư đủ lớn và có kết nối thông suốt với khu vực xung quanh”.
Các chuyên gia nhận định, muốn “hồi sinh” shophouse chân đế, chủ đầu tư cần thay đổi ngay từ giai đoạn phát triển dự án, thay vì chỉ tập trung bán căn hộ, cần xây dựng chiến lược song song cho phần thương mại: xác định chân dung khách hàng cuối cùng, từ đó chọn ngành hàng và thiết kế mặt bằng phù hợp.
“Các chuỗi siêu thị hay F&B có yêu cầu kỹ thuật rất cao, từ phòng cháy chữa cháy đến hệ thống điện lạnh. Nếu không chuẩn bị ngay từ đầu, sau này rất khó lấp đầy bằng các thương hiệu lớn”, bà Miền nhấn mạnh.
Ngoài ra, chủ đầu tư cần thay đổi tư duy: coi nhà đầu tư thuê mặt bằng là “đối tác đồng hành” chứ không chỉ là “khách hàng”, cần có chính sách hỗ trợ giai đoạn đầu khi cư dân chưa lấp đầy, thay vì áp ngay mức giá thuê cao. Điều này giúp người kinh doanh yên tâm đầu tư, giảm tình trạng bỏ trống kéo dài.
Một giải pháp khác là kết hợp mô hình: giữ lại những diện tích chiến lược để đảm bảo mỹ quan, tiện ích đồng bộ; đồng thời bán ra một phần để giảm áp lực tài chính. Cách làm này vừa giúp chủ đầu tư duy trì quyền kiểm soát, vừa chia sẻ rủi ro.
Không thể thiếu vai trò của đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp, làm cầu nối lợi ích giữa cư dân, nhà đầu tư và chủ đầu tư. Đây là yếu tố bảo đảm chiến lược khai thác bền vững, giữ được “sức sống” của toàn dự án.
Trong bối cảnh thói quen tiêu dùng thay đổi, xu hướng “xanh hóa” và chuyển đổi số cũng được xem là hướng đi mới. Cải tạo, nâng cấp shophouse chân đế theo chuẩn hiện đại, ứng dụng công nghệ trong vận hành sẽ gia tăng sức hấp dẫn và giá trị.
Tags:
(VNF) - Công ty TNHH VSIP Hà Tĩnh vừa đề xuất UBND tỉnh Hà Tĩnh thúc đẩy các thủ tục pháp lý để triển khai Khu đô thị - dịch vụ quy mô khoảng 185ha tại thị trấn Thạch Hà (nay thuộc xã Thạch Hà). Dự án được định hướng phát triển đồng bộ cùng KCN Bắc Thạch Hà, hình thành hệ sinh thái tích hợp “Công nghiệp - Đô thị - Dịch vụ” quy mô hơn 600ha.
(VNF) - TP. Đồng Nai vừa động thổ dự án bất động sản (BĐS) đầu tiên sau khi lên thành phố và là dự án được triển khai trên khu đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
(VNF) - Không chỉ là “Thành phố Expo” đầu tiên của Việt Nam, Vinhomes Global Gate (Đông Anh, Hà Nội) còn trở thành đại đô thị tiên phong trong hệ sinh thái Vinhomes tích hợp mô hình bất động sản thương mại thế hệ mới - Vincom Collection - nơi hội tụ mua sắm, ẩm thực và trải nghiệm theo xu hướng phố thương mại mở đang thịnh hành trên thế giới.
(VNF) - Theo báo cáo thị trường bất động sản tháng 4/2026 của DKRA Consulting, phân khúc đất nền và căn hộ tại Đà Nẵng ghi nhận tín hiệu cải thiện về thanh khoản, trong khi nhóm bất động sản nghỉ dưỡng vẫn duy trì trạng thái trầm lắng do áp lực lãi suất và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.
Sau giai đoạn tăng nóng, thị trường đất nền vùng ven Hà Nội đang bước vào chu kỳ hạ nhiệt rõ nét. Giá rao bán tại nhiều khu vực từng là “điểm nóng” như Hòa Lạc, Thạch Thất, Phú Cát, Quốc Oai… đồng loạt đi xuống, song nghịch lý là thanh khoản vẫn gần như “đóng băng”.
(VNF) - Ông Thân Thành Vũ, Chủ tịch Hội Bất động sản du lịch Việt Nam (VnTPA) cho rằng, chu kỳ mới của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nếu xuất hiện, sẽ không còn là chu kỳ tăng nóng đại trà như trước đây, mà sẽ là chu kỳ thanh lọc mạnh. Những doanh nghiệp có năng lực vận hành, có dòng tiền thật, có sản phẩm thật và giữ được chữ tín sẽ tồn tại. Ngược lại, mô hình bán hàng bằng “ảo vọng tài chính” sẽ ngày càng khó tồn tại.
(VNF) - Nếu mô hình “mua đất – chờ tăng giá” dần suy yếu dưới áp lực thuế, tín dụng và yêu cầu phát triển bền vững, thị trường bất động sản Việt Nam có thể bước vào một chu kỳ mới: khai thác dòng tiền từ nhà cho thuê, đô thị công nghiệp và vận hành tài sản dài hạn. Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi này sẽ không dễ dàng và đòi hỏi một lộ trình đủ dài để tránh gây sốc cho thị trường.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Thái Sơn vừa công bố báo cáo đánh giá tác động môi trường cho dự án Khu đô thị nghỉ dưỡng Mỹ Lâm quy mô gần 540,3ha tại tỉnh Tuyên Quang.
(VNF) - Trong danh sách hàng nghìn doanh nghiệp nợ thuế vừa được Thuế TP. HCM công khai, nhiều công ty bất động sản có số nợ lớn, trong đó có doanh nghiệp nợ hơn 2.000 tỷ đồng.
(VNF) - UBND TP. Hà Nội cho phép Công ty cổ phần Picenza Mỹ Hưng (thuộc Tập đoàn Picenza Việt Nam) chuyển đổi mục đích sử dụng đất gần 131.000m2 để làm khu dân cư.
(VNF) - Ngày 26/5, lễ kickoff dự án Pearl Rivera Hà Nội đã diễn ra với sự tham dự của hơn 1.000 nhân viên kinh doanh từ 36 đại lý bất động sản, đánh dấu giai đoạn “đổ hàng” ra thị trường.
(VNF) - Hàng loạt dự án hạ tầng nghìn tỷ đang làm thay đổi cục diện thị trường bất động sản Hà Nội, đẩy giá và thanh khoản tại các khu vực hưởng lợi tăng mạnh, trong khi nhiều khu nhà trong ngõ nhỏ, hạ tầng yếu bắt đầu hụt hơi, giảm sức hút và đối mặt nguy cơ mất giá.
(VNF) - Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng yêu cầu việc sửa đổi Luật Đất đai phải theo hướng cắt giảm thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và tháo gỡ các vướng mắc thực tiễn nhằm phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
(VNF) - Sau nhiều năm tăng nóng nhờ kỳ vọng hạ tầng và tâm lý “lướt sóng”, thị trường đất nền Hà Nội đang bước vào giai đoạn chững lại rõ rệt. Giá tại nhiều khu vực không còn leo thang như trước, thanh khoản lao dốc, những nhà đầu tư từng kỳ vọng “mua hôm nay, vài tháng sau có lời” bắt đầu đối mặt áp lực giữ hàng kéo dài.
(VNF) - Đề xuất cấm chuyển nhượng nhà ở thương mại tại các khu đô thị đa mục tiêu trong vòng 3 năm đang khiến thị trường bất động sản dậy sóng và tạo ra những luồng dư luận trái chiều.
(VNF) - Tỉnh Ninh Bình vừa chấp thuận chủ trương đầu tư hai dự án nhà ở xã hội Bích Đào tại phường Hoa Lư và công trình nhà ở xã hội (NOXH02) tại phường Duy Hà, với tổng mức đầu tư gần 2.800 tỷ đồng.
(VNF) - Từ lâu, khoáng nóng không chỉ là liệu pháp chăm sóc sức khỏe mà còn là nghi thức chữa lành tinh thần của phương Đông. Nếu người Nhật coi Onsen là bí kíp trường thọ, thì tại Nam Nha Trang, Charmora City đang tái hiện trải nghiệm tắm khoáng chuẩn Nhật giữa không gian ven sông Quán Trường, nơi kiến trúc Champa đương đại và thiên nhiên hòa quyện giữa nhịp sống hiện đại.
(VNF) - Dù sức mua trên thị trường bất động sản chưa phục hồi mạnh, hàng loạt doanh nghiệp vẫn liên tiếp tung dự án mới ra thị trường. Đằng sau làn sóng “bung hàng” của chủ đầu tư là áp lực tái tạo dòng tiền, giữ thị phần và đón đầu chu kỳ mới của thị trường bất động sản.
(VNF) - Hà Nội, ngày 25/05 – Công ty Cổ phần Vinhomes chính thức triển khai chương trình hỗ trợ khách hàng sử dụng vàng để giao dịch bất động sản, góp phần đưa nguồn vàng nhàn rỗi đang tích trữ trong dân trở thành dòng vốn năng động phục vụ tăng trưởng. Chương trình được triển khai trong 5 năm, với sự đồng hành của các Công ty Vàng bạc Đá quý nhằm bảo đảm an toàn tối đa về quyền lợi và giá trị tài sản cho khách hàng.
(VNF) - Sáng 25/5, Công ty Đầu tư công nghiệp Bản Thiện đã khởi công Dự án đầu tư xây dựng và quản lý kinh doanh hạ tầng kỹ thuật CCN Lê Thiện - Đại Bản, quy mô khoảng 60ha.
(VNF) - Liên danh Công ty cổ phần Arita và Công ty cổ phần HNASA là nhà đầu tư thực hiện dự án khu nhà ở xã hội tại KĐT phía Đông Bắc, tỉnh Bắc Ninh với tổng mức đầu tư gần 3.100 tỷ đồng.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái định vị mạnh mẽ, khi dòng tiền dần từ bỏ những “cơn sốt” ngắn hạn, để tìm đến những khu vực có nền tảng hạ tầng và dư địa tăng trưởng dài hạn. Trong bối cảnh đó, những dự án hưởng lợi từ TOD, metro và các trục vành đai đang trở thành tâm điểm quan tâm nhờ tiềm năng đón đầu chu kỳ phát triển đô thị mới.
(VNF) - Sau nhiều năm tăng nóng, thị trường chung cư Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ rệt khi giá căn hộ thứ cấp đồng loạt giảm 5% - 10% so với đỉnh thiết lập hồi cuối năm 2025. Tuy nhiên, nghịch lý lớn là dù thị trường đã hạ nhiệt, cơ hội sở hữu nhà ở với phần đông người dân vẫn rất "mong manh" bởi mặt bằng giá hiện nay vẫn neo ở mức cao.
(VNF) - Bộ Tài chính đề xuất giá tính thuế chuyển nhượng bất động sản căn cứ theo giá hợp đồng, nếu kê khai thấp hơn bảng giá đất sẽ bị cơ quan thuế truy thu.
(VNF) - Cơ quan công an khuyến cáo người dân cảnh giác với thủ đoạn giả danh cán bộ địa chính hỗ trợ tích hợp sổ đỏ trên ứng dụng VNeID, với mục đích lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
(VNF) - Công ty TNHH VSIP Hà Tĩnh vừa đề xuất UBND tỉnh Hà Tĩnh thúc đẩy các thủ tục pháp lý để triển khai Khu đô thị - dịch vụ quy mô khoảng 185ha tại thị trấn Thạch Hà (nay thuộc xã Thạch Hà). Dự án được định hướng phát triển đồng bộ cùng KCN Bắc Thạch Hà, hình thành hệ sinh thái tích hợp “Công nghiệp - Đô thị - Dịch vụ” quy mô hơn 600ha.
(VNF) - Hải Phòng đang ghi nhận tiến độ thi công sôi động tại nhiều dự án chung cư, khách sạn và tổ hợp cao tầng tại khu vực trung tâm phía Đông thành phố.
