Đầu tư shophouse chân đế chung cư: Giấc mơ lợi nhuận và thực tế rủi ro

Kỳ vọng vượt xa thực tế

Nhiều mặt bằng shophouse chân đế (tầng 1 các tòa chung cư) tại các quận trung tâm Hà Nội như Thanh Xuân, Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, Tây Hồ… thời gian qua liên tục treo biển cho thuê. Không ít chủ sở hữu kỳ vọng “dòng tiền đều đặn” khi đầu tư nhưng sau một thời gian, bài toán tài chính thực tế lại khiến họ chật vật.

Anh Trần Đức Long (quận Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, vài năm trước anh quyết định rót tiền mua một căn shophouse chân đế rộng khoảng 55m² tại khu vực Nam Từ Liêm, với giá gần 9 tỷ đồng. Mục tiêu ban đầu là cho thuê lại khoảng 25 triệu đồng/tháng để sớm thu hồi vốn. Thế nhưng suốt gần một năm nay, dù đã nhiều lần đăng tin và treo biển, mặt bằng của anh vẫn không có khách thuê ổn định.

Trong tình cảnh tương tự, chị Phạm Thu Giang (Hà Đông) cũng “mất ăn mất ngủ” vì căn shophouse chân đế 62m² tại Hoàng Mai đã phải giảm giá thuê từ 28 triệu đồng/tháng xuống còn 26 triệu đồng/tháng nhưng vẫn bỏ trống. Theo chị, khi mới mua vào năm 2022, lượng khách hỏi thuê rất sôi động, thậm chí có người sẵn sàng đặt cọc ngay. Nhưng từ đầu năm 2024, nhu cầu thị trường giảm mạnh khiến gia đình thiệt hại hàng trăm triệu đồng doanh thu dự tính.

Theo nhận định của anh Lê Quang Huy, một môi giới bất động sản hoạt động tại khu vực Hoàng Mai, hiện nay shophouse chân đế ngày càng khó tìm khách thuê. Nguyên nhân chính đến từ giá thuê cao so với khả năng kinh doanh, trong khi hành vi tiêu dùng dịch chuyển dần sang mua sắm trực tuyến, khiến mô hình cửa hàng truyền thống mất đi lợi thế vốn có.

Báo cáo của Savills Hà Nội cho thấy, lợi nhuận cho thuê shophouse chân đế hiện chỉ ở mức 2 - 3%/năm, thấp hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng và kỳ vọng của giới đầu tư. Trong khi đó, giá mua vào vẫn cao, từ 12 - 15 tỷ đồng/căn diện tích 120 - 130m², thường chỉ sở hữu có thời hạn 50 năm. Thực tế này khiến nhiều người “mất lửa” với phân khúc từng được xem là “con gà đẻ trứng vàng”.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARs IRE), khó khăn lớn nhất của shophouse chân đế thương mại hiện nay nằm ở sự thay đổi thói quen tiêu dùng. “Khách hàng ngày nay muốn trải nghiệm tích hợp: mua sắm, ăn uống, vui chơi, chăm sóc sức khỏe tại cùng một địa điểm, thường là trung tâm thương mại. Trong khi đó, khối đế chung cư chưa đủ sức đáp ứng xu hướng này”, bà Miền phân tích.

Ngoài ra, có sự phân hóa rõ rệt trên thị trường. Ở các dự án cao cấp, tọa lạc vị trí trung tâm, chủ đầu tư thường có chiến lược khai thác bài bản, ký kết trước với các thương hiệu lớn để bảo đảm tính cộng hưởng, nhờ đó tỷ lệ lấp đầy cao. Ngược lại, tại những dự án vùng ven, phân khúc trung cấp, hoặc tỷ lệ cư dân về ở còn thấp, shophouse chân đế thường rơi vào cảnh “ế ẩm”.

Khoảng cách giữa kỳ vọng và thực tế cũng là nguyên nhân đáng kể. Nhiều chủ đầu tư hoặc nhà đầu tư thứ cấp đặt mức giá thuê quá cao so với khả năng chi trả của đơn vị kinh doanh. Sự mâu thuẫn lợi ích này khiến việc chốt hợp đồng khó khăn, kéo dài tình trạng bỏ trống.

Chưa kể, xu hướng tiêu dùng nội khu cũng thay đổi. Cư dân có thể mua hàng qua các nhóm cộng đồng và ship tận phòng, không cần xuống cửa hàng. Điều này khiến các dịch vụ tại khối đế vốn ít khách nay càng thêm vắng bóng.

Bài toán “cam kết lợi nhuận” và rủi ro tài chính

Bài toán tài chính của shophouse chân đế đang phơi bày sự lệch pha lớn giữa cam kết và thực tế. Nhiều dự án trước đây được bán ra kèm lời hứa hẹn “cam kết lợi nhuận” từ 8 - 10%/năm. Nhưng thực tế, mức lợi nhuận chỉ đạt 2 - 3%/năm, thậm chí thấp hơn lãi suất gửi tiết kiệm.

Theo bà Miền, việc quyết định bán hay giữ lại để vận hành shophouse chân đế phụ thuộc vào ba yếu tố: năng lực tài chính, mục tiêu chiến lược và khả năng quản lý vận hành của chủ đầu tư. “Nếu chủ đầu tư có tiềm lực mạnh, họ có thể giữ lại để khai thác, gia tăng giá trị thương hiệu dự án. Nhưng nếu năng lực tài chính yếu, họ buộc phải bán để thu hồi vốn. Vấn đề là không phải chủ đầu tư nào cũng đủ năng lực quản lý và tìm được đơn vị vận hành uy tín”, bà phân tích.

Khi chủ đầu tư giữ lại vận hành, lợi thế là có thể tạo dòng tiền đều đặn, đồng thời kiểm soát chất lượng tiện ích, gia tăng giá trị dự án. Nhưng rủi ro là bỏ vốn lớn, thu tiền nhỏ giọt hàng tháng, lại thêm áp lực duy trì tỷ lệ lấp đầy. Ngược lại, nếu bán ra, chủ đầu tư thu hồi vốn nhanh, nhưng mất quyền kiểm soát, dẫn đến nguy cơ cư dân phải sống trong cảnh khối đế “đắp chiếu” hoặc khai thác manh mún, ảnh hưởng mỹ quan.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho rằng: “Mặt bằng shophouse chân đế chỉ có tiềm năng khi hội đủ các yếu tố: dự án có khả năng lấp đầy nhanh, dịch vụ tiện ích tốt, cộng đồng dân cư đủ lớn và có kết nối thông suốt với khu vực xung quanh”.

Các chuyên gia nhận định, muốn “hồi sinh” shophouse chân đế, chủ đầu tư cần thay đổi ngay từ giai đoạn phát triển dự án, thay vì chỉ tập trung bán căn hộ, cần xây dựng chiến lược song song cho phần thương mại: xác định chân dung khách hàng cuối cùng, từ đó chọn ngành hàng và thiết kế mặt bằng phù hợp.

“Các chuỗi siêu thị hay F&B có yêu cầu kỹ thuật rất cao, từ phòng cháy chữa cháy đến hệ thống điện lạnh. Nếu không chuẩn bị ngay từ đầu, sau này rất khó lấp đầy bằng các thương hiệu lớn”, bà Miền nhấn mạnh.

Ngoài ra, chủ đầu tư cần thay đổi tư duy: coi nhà đầu tư thuê mặt bằng là “đối tác đồng hành” chứ không chỉ là “khách hàng”, cần có chính sách hỗ trợ giai đoạn đầu khi cư dân chưa lấp đầy, thay vì áp ngay mức giá thuê cao. Điều này giúp người kinh doanh yên tâm đầu tư, giảm tình trạng bỏ trống kéo dài.

Một giải pháp khác là kết hợp mô hình: giữ lại những diện tích chiến lược để đảm bảo mỹ quan, tiện ích đồng bộ; đồng thời bán ra một phần để giảm áp lực tài chính. Cách làm này vừa giúp chủ đầu tư duy trì quyền kiểm soát, vừa chia sẻ rủi ro.

Không thể thiếu vai trò của đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp, làm cầu nối lợi ích giữa cư dân, nhà đầu tư và chủ đầu tư. Đây là yếu tố bảo đảm chiến lược khai thác bền vững, giữ được “sức sống” của toàn dự án.

Trong bối cảnh thói quen tiêu dùng thay đổi, xu hướng “xanh hóa” và chuyển đổi số cũng được xem là hướng đi mới. Cải tạo, nâng cấp shophouse chân đế theo chuẩn hiện đại, ứng dụng công nghệ trong vận hành sẽ gia tăng sức hấp dẫn và giá trị.