Nhiều mặt bằng shophouse chân đế (tầng 1 các tòa chung cư) tại các quận trung tâm Hà Nội như Thanh Xuân, Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, Tây Hồ… thời gian qua liên tục treo biển cho thuê. Không ít chủ sở hữu kỳ vọng “dòng tiền đều đặn” khi đầu tư nhưng sau một thời gian, bài toán tài chính thực tế lại khiến họ chật vật.
Anh Trần Đức Long (quận Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, vài năm trước anh quyết định rót tiền mua một căn shophouse chân đế rộng khoảng 55m² tại khu vực Nam Từ Liêm, với giá gần 9 tỷ đồng. Mục tiêu ban đầu là cho thuê lại khoảng 25 triệu đồng/tháng để sớm thu hồi vốn. Thế nhưng suốt gần một năm nay, dù đã nhiều lần đăng tin và treo biển, mặt bằng của anh vẫn không có khách thuê ổn định.
Trong tình cảnh tương tự, chị Phạm Thu Giang (Hà Đông) cũng “mất ăn mất ngủ” vì căn shophouse chân đế 62m² tại Hoàng Mai đã phải giảm giá thuê từ 28 triệu đồng/tháng xuống còn 26 triệu đồng/tháng nhưng vẫn bỏ trống. Theo chị, khi mới mua vào năm 2022, lượng khách hỏi thuê rất sôi động, thậm chí có người sẵn sàng đặt cọc ngay. Nhưng từ đầu năm 2024, nhu cầu thị trường giảm mạnh khiến gia đình thiệt hại hàng trăm triệu đồng doanh thu dự tính.
Theo nhận định của anh Lê Quang Huy, một môi giới bất động sản hoạt động tại khu vực Hoàng Mai, hiện nay shophouse chân đế ngày càng khó tìm khách thuê. Nguyên nhân chính đến từ giá thuê cao so với khả năng kinh doanh, trong khi hành vi tiêu dùng dịch chuyển dần sang mua sắm trực tuyến, khiến mô hình cửa hàng truyền thống mất đi lợi thế vốn có.
Báo cáo của Savills Hà Nội cho thấy, lợi nhuận cho thuê shophouse chân đế hiện chỉ ở mức 2 - 3%/năm, thấp hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng và kỳ vọng của giới đầu tư. Trong khi đó, giá mua vào vẫn cao, từ 12 - 15 tỷ đồng/căn diện tích 120 - 130m², thường chỉ sở hữu có thời hạn 50 năm. Thực tế này khiến nhiều người “mất lửa” với phân khúc từng được xem là “con gà đẻ trứng vàng”.
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARs IRE), khó khăn lớn nhất của shophouse chân đế thương mại hiện nay nằm ở sự thay đổi thói quen tiêu dùng. “Khách hàng ngày nay muốn trải nghiệm tích hợp: mua sắm, ăn uống, vui chơi, chăm sóc sức khỏe tại cùng một địa điểm, thường là trung tâm thương mại. Trong khi đó, khối đế chung cư chưa đủ sức đáp ứng xu hướng này”, bà Miền phân tích.
Ngoài ra, có sự phân hóa rõ rệt trên thị trường. Ở các dự án cao cấp, tọa lạc vị trí trung tâm, chủ đầu tư thường có chiến lược khai thác bài bản, ký kết trước với các thương hiệu lớn để bảo đảm tính cộng hưởng, nhờ đó tỷ lệ lấp đầy cao. Ngược lại, tại những dự án vùng ven, phân khúc trung cấp, hoặc tỷ lệ cư dân về ở còn thấp, shophouse chân đế thường rơi vào cảnh “ế ẩm”.
Khoảng cách giữa kỳ vọng và thực tế cũng là nguyên nhân đáng kể. Nhiều chủ đầu tư hoặc nhà đầu tư thứ cấp đặt mức giá thuê quá cao so với khả năng chi trả của đơn vị kinh doanh. Sự mâu thuẫn lợi ích này khiến việc chốt hợp đồng khó khăn, kéo dài tình trạng bỏ trống.
Chưa kể, xu hướng tiêu dùng nội khu cũng thay đổi. Cư dân có thể mua hàng qua các nhóm cộng đồng và ship tận phòng, không cần xuống cửa hàng. Điều này khiến các dịch vụ tại khối đế vốn ít khách nay càng thêm vắng bóng.
Bài toán tài chính của shophouse chân đế đang phơi bày sự lệch pha lớn giữa cam kết và thực tế. Nhiều dự án trước đây được bán ra kèm lời hứa hẹn “cam kết lợi nhuận” từ 8 - 10%/năm. Nhưng thực tế, mức lợi nhuận chỉ đạt 2 - 3%/năm, thậm chí thấp hơn lãi suất gửi tiết kiệm.
Theo bà Miền, việc quyết định bán hay giữ lại để vận hành shophouse chân đế phụ thuộc vào ba yếu tố: năng lực tài chính, mục tiêu chiến lược và khả năng quản lý vận hành của chủ đầu tư. “Nếu chủ đầu tư có tiềm lực mạnh, họ có thể giữ lại để khai thác, gia tăng giá trị thương hiệu dự án. Nhưng nếu năng lực tài chính yếu, họ buộc phải bán để thu hồi vốn. Vấn đề là không phải chủ đầu tư nào cũng đủ năng lực quản lý và tìm được đơn vị vận hành uy tín”, bà phân tích.
Khi chủ đầu tư giữ lại vận hành, lợi thế là có thể tạo dòng tiền đều đặn, đồng thời kiểm soát chất lượng tiện ích, gia tăng giá trị dự án. Nhưng rủi ro là bỏ vốn lớn, thu tiền nhỏ giọt hàng tháng, lại thêm áp lực duy trì tỷ lệ lấp đầy. Ngược lại, nếu bán ra, chủ đầu tư thu hồi vốn nhanh, nhưng mất quyền kiểm soát, dẫn đến nguy cơ cư dân phải sống trong cảnh khối đế “đắp chiếu” hoặc khai thác manh mún, ảnh hưởng mỹ quan.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho rằng: “Mặt bằng shophouse chân đế chỉ có tiềm năng khi hội đủ các yếu tố: dự án có khả năng lấp đầy nhanh, dịch vụ tiện ích tốt, cộng đồng dân cư đủ lớn và có kết nối thông suốt với khu vực xung quanh”.
Các chuyên gia nhận định, muốn “hồi sinh” shophouse chân đế, chủ đầu tư cần thay đổi ngay từ giai đoạn phát triển dự án, thay vì chỉ tập trung bán căn hộ, cần xây dựng chiến lược song song cho phần thương mại: xác định chân dung khách hàng cuối cùng, từ đó chọn ngành hàng và thiết kế mặt bằng phù hợp.
“Các chuỗi siêu thị hay F&B có yêu cầu kỹ thuật rất cao, từ phòng cháy chữa cháy đến hệ thống điện lạnh. Nếu không chuẩn bị ngay từ đầu, sau này rất khó lấp đầy bằng các thương hiệu lớn”, bà Miền nhấn mạnh.
Ngoài ra, chủ đầu tư cần thay đổi tư duy: coi nhà đầu tư thuê mặt bằng là “đối tác đồng hành” chứ không chỉ là “khách hàng”, cần có chính sách hỗ trợ giai đoạn đầu khi cư dân chưa lấp đầy, thay vì áp ngay mức giá thuê cao. Điều này giúp người kinh doanh yên tâm đầu tư, giảm tình trạng bỏ trống kéo dài.
Một giải pháp khác là kết hợp mô hình: giữ lại những diện tích chiến lược để đảm bảo mỹ quan, tiện ích đồng bộ; đồng thời bán ra một phần để giảm áp lực tài chính. Cách làm này vừa giúp chủ đầu tư duy trì quyền kiểm soát, vừa chia sẻ rủi ro.
Không thể thiếu vai trò của đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp, làm cầu nối lợi ích giữa cư dân, nhà đầu tư và chủ đầu tư. Đây là yếu tố bảo đảm chiến lược khai thác bền vững, giữ được “sức sống” của toàn dự án.
Trong bối cảnh thói quen tiêu dùng thay đổi, xu hướng “xanh hóa” và chuyển đổi số cũng được xem là hướng đi mới. Cải tạo, nâng cấp shophouse chân đế theo chuẩn hiện đại, ứng dụng công nghệ trong vận hành sẽ gia tăng sức hấp dẫn và giá trị.
Tags:
(VNF) - Giá đất tại Mê Linh đang có xu hướng nhích lên, thanh khoản được cải thiện, trong bối cảnh hạ tầng dần hoàn thiện và các “ông lớn” chuẩn bị triển khai dự án. Dù vậy, theo giới chuyên môn, vẫn còn những rủi ro về pháp lý và tiến độ dự án mà các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - T&T Group của "bầu" Hiển muốn làm khu đô thị thể thao 1,2 tỷ USD tại Bắc Ninh, Hà Nội khởi công dự án chống ngập Nam Thăng Long, Đèo Cả triển khai cao tốc TP. HCM - Mỹ Thuận 36.000 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 28/11.
(VNF) - Giữa bối cảnh thị trường bất động sản cả nước còn nhiều biến động, Hải Phòng vẫn nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi khi duy trì được thanh khoản, tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư và ghi nhận những chỉ số tăng trưởng kinh tế ấn tượng.
(VNF) - Bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một cuộc dịch chuyển vĩ mô, nơi không gian sống trở thành tuyên ngôn về phong cách và giá trị cá nhân. Dẫn dắt xu hướng Branded Living đến Việt Nam, Masterise Homes khẳng định trải nghiệm và niềm tin thương hiệu đang trở thành thước đo mới, định hình cuộc đua về chất lượng và đẳng cấp trên thị trường.
(VNF) - Thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam đang bùng nổ khi các tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group, Novaland đua nhau triển khai dự án đô thị hưu trí, khu nghỉ dưỡng sức khỏe và viện dưỡng lão tiêu chuẩn quốc tế. Dân số già hóa nhanh mở ra cơ hội tỷ USD, nhưng phát triển bền vững đòi hỏi chính sách, nhân lực và mô hình vận hành chuyên nghiệp.
(VNF) - Hà Nội thông qua bảng giá đất mới, cao nhất hơn 700 triệu đồng/m2 từ 2026, Hải Phòng gia hạn tiến độ siêu dự án hơn 6.000 tỷ đồng tại chợ Sắt, Khánh Hòa sắp có hơn 1.100 căn nhà ở xã hội giá dự kiến 19,5 triệu đồng/m2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 27/11.
(VNF) - TP. Hà Nội sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026, với mức cao nhất tại khu trung tâm lên hơn 700 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với hiện hành.
(VNF) - Giữa lúc du lịch phục hồi mạnh, nhiều nhà đầu tư "đi săn" khách sạn với kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận 7% - 7,5%/năm. Nhưng thực tế cho thấy, mức lợi suất này hấp dẫn nhưng không dễ “ăn”, bởi chỉ những dự án vận hành chuyên nghiệp, có thương hiệu và chọn đúng thị trường mới thực sự sinh lời bền vững.
(VNF) - UBND TP.HCM lên kế hoạch đấu giá 7 lô đất ở Thủ Thiêm trong năm 2026, trong đó có 3 lô đã từng đấu giá thành nhưng bỏ 'cọc'.
(VNF) - Dự thảo bảng giá đất năm 2026 của Hải Phòng đang lấy ý kiến gây nhiều tranh luận khi hàng loạt mức giá được xác định bằng công thức nội suy theo tỷ lệ cố định, thay vì dựa trên các phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường.
(VNF) - UBND TP. Đà Nẵng yêu cầu lực lượng chức năng tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi môi giới trái phép, “cò mồi”, thu tiền đặt chỗ, thu phí “bảo đảm trúng hồ sơ”, rao bán “suất ngoại giao” trái quy định trong nhận hồ sơ mua, bán nhà ở xã hội.
(VNF) - Hạ tầng liên tục được hoàn thiện, loạt tuyến giao thông chiến lược mở ra trục kết nối mới với trung tâm Hà Nội, Mê Linh (cũ) đang trở thành “điểm rơi” của dòng vốn tỷ USD. Liệu sự đổ bộ của các “ông lớn” bất động sản có khiến vùng đất từng được xem là vùng trũng bước vào chu kỳ chuyển mình mạnh mẽ?
(VNF) - Thanh tra nêu tồn tại liên quan đến ký quỹ, giấy phép môi trường, công khai thông tin và tình trạng cho thuê lại căn hộ tại Dự án NƠXH Lê Thánh Tông.
(VNF) - Sau nhiều năm được chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án Tổ hợp thương mại, dịch vụ Vintraco tại xã Nghi Phong, huyện Nghi Lộc, Nghệ An (nay thuộc phường Vinh Phú) do Công ty CP Vintraco làm chủ đầu tư đến nay vẫn chưa thể khởi công xây dựng.
(VNF) - Sở Tài chính TP. Huế vừa công bố danh mục dự án sử dụng đất nhằm mời gọi nhà đầu tư đăng ký thực hiện hai dự án sân golf tại phường Phong Phú, với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 872 tỷ đồng.
(VNF) - HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HoSE: NVL) vừa phê duyệt kế hoạch dùng phần sở hữu tại Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc No Va cùng Công ty cổ phần Đầu tư thương mại và phát triển BĐS An Phát để tăng vốn cho Công ty TNHH Ngôi nhà Mega.
(VNF) - Theo quy định, các đối tượng được ưu tiên đều sẽ được bố trí mua nhà ở xã hội cho đến khi hết. Còn các đối tượng khác không thuộc nhóm ưu tiên thì sẽ phải bốc thăm để có suất mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Kinh Bắc đang thực hiện thủ tục pháp lý liên quan KCN Bình Giang. Dự án có quy mô 147,8 ha, tổng mức đầu tư 1.755 tỷ đồng, chuẩn bị khởi công từ quý I/2026.
(VNF) - TP. HCM khởi công hơn 300 căn nhà ở xã hội, Hà Nội sắp mở bán dự án nhà ở xã hội giá từ 14,5 triệu/m² tại Mê Linh, Tập đoàn Nam Cường bị thu hồi đất tại Hải Phòng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 26/11.
(VNF) - Đồng loạt hạ tầng “khủng” về đích đưa Vũng Tàu thành điểm nóng đầu tư quý IV/2025. Trong dòng chảy đó, biệt thự Casa thuộc đô thị biển Blanca City do Sun Property phát triển xuất hiện như một “di sản sống”, không chỉ là tác phẩm kiến trúc đậm tính nghệ thuật, mà còn mang giá trị sinh lời bền vững.
(VNF) - Khu đất K200 nằm trên trục đường An Dương Vương, sát biển Quy Nhơn, được đấu giá để xây dựng khách sạn 5 sao, văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại – dịch vụ.
(VNF) - UBND thành phố Hải Phòng mới ban hành văn bản thu hồi 2,5ha đất đã giao cho công ty Nam Cường do vi phạm pháp luật về đất đai.
(VNF) - Sau gần 5 năm nằm trên “giấy”, Khu đô thị phía Tây thị trấn Tân Kỳ, huyện Tân Kỳ (nay xã Tân Kỳ), tỉnh Nghệ An chính thức được Sở Tài chính tỉnh công bố danh mục dự án mời gọi nhà đầu tư. Dự án có tổng vốn đầu tư 925,8 tỷ đồng, triển khai trên khu đất khoảng 13 ha, sẽ được lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu.
(VNF) - TP. HCM giao Sở Xây dựng tăng cường kiểm tra để kịp thời chấn chỉnh, ngăn chặn và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm đối với hoạt động của các doanh nghiệp, chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản trên địa bàn.
(VNF) - Giá đất tại Mê Linh đang có xu hướng nhích lên, thanh khoản được cải thiện, trong bối cảnh hạ tầng dần hoàn thiện và các “ông lớn” chuẩn bị triển khai dự án. Dù vậy, theo giới chuyên môn, vẫn còn những rủi ro về pháp lý và tiến độ dự án mà các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 – Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng gần 1.400 căn hộ vừa được xác nhận đủ điều kiện mở bán, bổ sung nguồn cung nhà ở quy mô lớn cho khu vực này.
