Nhiều mặt bằng shophouse chân đế (tầng 1 các tòa chung cư) tại các quận trung tâm Hà Nội như Thanh Xuân, Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, Tây Hồ… thời gian qua liên tục treo biển cho thuê. Không ít chủ sở hữu kỳ vọng “dòng tiền đều đặn” khi đầu tư nhưng sau một thời gian, bài toán tài chính thực tế lại khiến họ chật vật.
Anh Trần Đức Long (quận Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, vài năm trước anh quyết định rót tiền mua một căn shophouse chân đế rộng khoảng 55m² tại khu vực Nam Từ Liêm, với giá gần 9 tỷ đồng. Mục tiêu ban đầu là cho thuê lại khoảng 25 triệu đồng/tháng để sớm thu hồi vốn. Thế nhưng suốt gần một năm nay, dù đã nhiều lần đăng tin và treo biển, mặt bằng của anh vẫn không có khách thuê ổn định.
Trong tình cảnh tương tự, chị Phạm Thu Giang (Hà Đông) cũng “mất ăn mất ngủ” vì căn shophouse chân đế 62m² tại Hoàng Mai đã phải giảm giá thuê từ 28 triệu đồng/tháng xuống còn 26 triệu đồng/tháng nhưng vẫn bỏ trống. Theo chị, khi mới mua vào năm 2022, lượng khách hỏi thuê rất sôi động, thậm chí có người sẵn sàng đặt cọc ngay. Nhưng từ đầu năm 2024, nhu cầu thị trường giảm mạnh khiến gia đình thiệt hại hàng trăm triệu đồng doanh thu dự tính.
Theo nhận định của anh Lê Quang Huy, một môi giới bất động sản hoạt động tại khu vực Hoàng Mai, hiện nay shophouse chân đế ngày càng khó tìm khách thuê. Nguyên nhân chính đến từ giá thuê cao so với khả năng kinh doanh, trong khi hành vi tiêu dùng dịch chuyển dần sang mua sắm trực tuyến, khiến mô hình cửa hàng truyền thống mất đi lợi thế vốn có.
Báo cáo của Savills Hà Nội cho thấy, lợi nhuận cho thuê shophouse chân đế hiện chỉ ở mức 2 - 3%/năm, thấp hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng và kỳ vọng của giới đầu tư. Trong khi đó, giá mua vào vẫn cao, từ 12 - 15 tỷ đồng/căn diện tích 120 - 130m², thường chỉ sở hữu có thời hạn 50 năm. Thực tế này khiến nhiều người “mất lửa” với phân khúc từng được xem là “con gà đẻ trứng vàng”.
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARs IRE), khó khăn lớn nhất của shophouse chân đế thương mại hiện nay nằm ở sự thay đổi thói quen tiêu dùng. “Khách hàng ngày nay muốn trải nghiệm tích hợp: mua sắm, ăn uống, vui chơi, chăm sóc sức khỏe tại cùng một địa điểm, thường là trung tâm thương mại. Trong khi đó, khối đế chung cư chưa đủ sức đáp ứng xu hướng này”, bà Miền phân tích.
Ngoài ra, có sự phân hóa rõ rệt trên thị trường. Ở các dự án cao cấp, tọa lạc vị trí trung tâm, chủ đầu tư thường có chiến lược khai thác bài bản, ký kết trước với các thương hiệu lớn để bảo đảm tính cộng hưởng, nhờ đó tỷ lệ lấp đầy cao. Ngược lại, tại những dự án vùng ven, phân khúc trung cấp, hoặc tỷ lệ cư dân về ở còn thấp, shophouse chân đế thường rơi vào cảnh “ế ẩm”.
Khoảng cách giữa kỳ vọng và thực tế cũng là nguyên nhân đáng kể. Nhiều chủ đầu tư hoặc nhà đầu tư thứ cấp đặt mức giá thuê quá cao so với khả năng chi trả của đơn vị kinh doanh. Sự mâu thuẫn lợi ích này khiến việc chốt hợp đồng khó khăn, kéo dài tình trạng bỏ trống.
Chưa kể, xu hướng tiêu dùng nội khu cũng thay đổi. Cư dân có thể mua hàng qua các nhóm cộng đồng và ship tận phòng, không cần xuống cửa hàng. Điều này khiến các dịch vụ tại khối đế vốn ít khách nay càng thêm vắng bóng.
Bài toán tài chính của shophouse chân đế đang phơi bày sự lệch pha lớn giữa cam kết và thực tế. Nhiều dự án trước đây được bán ra kèm lời hứa hẹn “cam kết lợi nhuận” từ 8 - 10%/năm. Nhưng thực tế, mức lợi nhuận chỉ đạt 2 - 3%/năm, thậm chí thấp hơn lãi suất gửi tiết kiệm.
Theo bà Miền, việc quyết định bán hay giữ lại để vận hành shophouse chân đế phụ thuộc vào ba yếu tố: năng lực tài chính, mục tiêu chiến lược và khả năng quản lý vận hành của chủ đầu tư. “Nếu chủ đầu tư có tiềm lực mạnh, họ có thể giữ lại để khai thác, gia tăng giá trị thương hiệu dự án. Nhưng nếu năng lực tài chính yếu, họ buộc phải bán để thu hồi vốn. Vấn đề là không phải chủ đầu tư nào cũng đủ năng lực quản lý và tìm được đơn vị vận hành uy tín”, bà phân tích.
Khi chủ đầu tư giữ lại vận hành, lợi thế là có thể tạo dòng tiền đều đặn, đồng thời kiểm soát chất lượng tiện ích, gia tăng giá trị dự án. Nhưng rủi ro là bỏ vốn lớn, thu tiền nhỏ giọt hàng tháng, lại thêm áp lực duy trì tỷ lệ lấp đầy. Ngược lại, nếu bán ra, chủ đầu tư thu hồi vốn nhanh, nhưng mất quyền kiểm soát, dẫn đến nguy cơ cư dân phải sống trong cảnh khối đế “đắp chiếu” hoặc khai thác manh mún, ảnh hưởng mỹ quan.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho rằng: “Mặt bằng shophouse chân đế chỉ có tiềm năng khi hội đủ các yếu tố: dự án có khả năng lấp đầy nhanh, dịch vụ tiện ích tốt, cộng đồng dân cư đủ lớn và có kết nối thông suốt với khu vực xung quanh”.
Các chuyên gia nhận định, muốn “hồi sinh” shophouse chân đế, chủ đầu tư cần thay đổi ngay từ giai đoạn phát triển dự án, thay vì chỉ tập trung bán căn hộ, cần xây dựng chiến lược song song cho phần thương mại: xác định chân dung khách hàng cuối cùng, từ đó chọn ngành hàng và thiết kế mặt bằng phù hợp.
“Các chuỗi siêu thị hay F&B có yêu cầu kỹ thuật rất cao, từ phòng cháy chữa cháy đến hệ thống điện lạnh. Nếu không chuẩn bị ngay từ đầu, sau này rất khó lấp đầy bằng các thương hiệu lớn”, bà Miền nhấn mạnh.
Ngoài ra, chủ đầu tư cần thay đổi tư duy: coi nhà đầu tư thuê mặt bằng là “đối tác đồng hành” chứ không chỉ là “khách hàng”, cần có chính sách hỗ trợ giai đoạn đầu khi cư dân chưa lấp đầy, thay vì áp ngay mức giá thuê cao. Điều này giúp người kinh doanh yên tâm đầu tư, giảm tình trạng bỏ trống kéo dài.
Một giải pháp khác là kết hợp mô hình: giữ lại những diện tích chiến lược để đảm bảo mỹ quan, tiện ích đồng bộ; đồng thời bán ra một phần để giảm áp lực tài chính. Cách làm này vừa giúp chủ đầu tư duy trì quyền kiểm soát, vừa chia sẻ rủi ro.
Không thể thiếu vai trò của đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp, làm cầu nối lợi ích giữa cư dân, nhà đầu tư và chủ đầu tư. Đây là yếu tố bảo đảm chiến lược khai thác bền vững, giữ được “sức sống” của toàn dự án.
Trong bối cảnh thói quen tiêu dùng thay đổi, xu hướng “xanh hóa” và chuyển đổi số cũng được xem là hướng đi mới. Cải tạo, nâng cấp shophouse chân đế theo chuẩn hiện đại, ứng dụng công nghệ trong vận hành sẽ gia tăng sức hấp dẫn và giá trị.
Tags:
(VNF) - Thanh tra Chứng khoán Nhà nước ban hành các quyết định về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán đối với Công ty cổ phần Phát triển Đất Việt; Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản Thuận Phát và Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Unity.
(VNF) - Mức giá bán cho khu nhà ở xã hội CT1 và CT2 phường Hiến Nam, tỉnh Hưng Yên có giá bán 20,9 triệu đồng/m2. Giá bán này thậm chí còn cao hơn giá bán nhà ở xã hội CT3 Kim Chung, Đông Anh, Hà Nội.
(VNF) - Bất thường dự án hàng trăm căn biệt thự không được cấp sổ đỏ ở Bắc Ninh, khởi động dự án nhà ở cho lực lượng Công an, Coteccons tham gia thi công sân bay Gia Bình... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 8/12.
(VNF) - Sáng 7/12, nhiều khách du lịch đang lưu trú tại các biệt thự khu vực biển Chí Linh, phường Phước Thắng (TP. Vũng Tàu cũ), TP. HCM phản ảnh, nếu không có biện pháp ngăn chặn kịp thời thì hàng loạt căn biệt thự sẽ bị sóng biển cuốn trôi do xói lở ngày càng nghiêm trọng.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có phản hồi trước kiến nghị của một giáo viên đã nghỉ hưu về việc không được tiếp nhận hồ sơ mua nhà ở xã hội tại tỉnh Đồng Tháp.
(VNF) - Gần đây, nhiều làng quê ở Ninh Bình bỗng sôi động khi các phiên đấu giá đất mới vẫn "nóng hơn chảo lửa" dù thực tế hàng loạt khu đất trúng đấu giá trước đó đang rơi vào cảnh bỏ hoang.
(VNF) - Trong kiến nghị gửi Bộ Xây dựng, cử tri TP.HCM bày tỏ quan ngại khoảng cách về giá nhà chung cư, nhà ở thương mại và giá nhà ở xã hội vẫn ở mức cao, mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách phát triển nhà ở. Điều đó cho thấy chính sách và thực tế vẫn còn có độ vênh.
(VNF) - Nam Long mở bán Izumi Canaria; Ecopark ra mắt Central Island, Hải Phòng mở bán 519 căn nhà ở xã hội, giá gần 19,7 triệu đồng/m2; Thủ tướng yêu cầu lập Trung tâm giao dịch bất động sản do nhà nước quản lý; Gia Lai mời đầu tư loạt cụm công nghiệp quy mô gần 3.200 tỷ đồng... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 7/12.
(VNF) - Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương trình thành lập 'Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất' do Nhà nước quản lý, hoàn thành trước 15/ 12.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, Nam Long ADC – thành viên của Tập đoàn Nam Long – giới thiệu dòng sản phẩm EHome với mức giá chỉ từ 1,7 tỷ đồng tại Expo Nam Long Journey 2025.
(VNF) - Mức giá bán nhà ở xã hội Hòa Phú, phường Bình Dương tạm tính thấp nhất từ 16,5 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội liền kề và gần 26,4 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội chung cư.
(VNF) - Sự thay đổi nhân sự lãnh đạo của Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng diễn ra trong thời điểm Vạn Phát Hưng ghi nhận quý thứ 4 liên tiếp thua lỗ.
(VNF) - UBND nhiều xã, phường trên địa bàn tỉnh Gia Lai đang đồng loạt phát đi thông báo mời gọi các nhà đầu tư quan tâm, đăng ký thực hiện các dự án cụm công nghiệp trên địa bàn, với tổng vốn đầu tư gần 3.200 tỷ đồng.
(VNF) - Hải Phòng phê duyệt khu nhà ở 3.000 dân, Hà Tĩnh sắp có sân golf 36 hố... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 6/11.
(VNF) - Chỉ 60 phút từ Hà Nội, Hồ Núi Cốc hiện ra như một tuyên ngôn thầm lặng, kiêu hãnh của Việt Nam: nơi thiên nhiên nguyên bản chưa từng bị sao chép cùng phương pháp tái tạo sức khoẻ đạt chuẩn thế giới.
(VNF) - Đà Nẵng đã thống nhất phương án chuyển đổi công năng dự án nhà hàng và bến du thuyền phía Nam cảng sông Hàn sang mục đích phục vụ công cộng.
(VNF) - Hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại Đà Nẵng như An Trung 2, Đại Địa Bảo, Ecohome Hòa Hiệp… đang được đẩy nhanh tiến độ, cung cấp hàng nghìn căn hộ cho thị trường, đáp ứng nhu cầu an cư của người thu nhập thấp.
(VNF) - Với tổng vốn gần 1.800 tỷ đồng trên quỹ đất khoảng 180ha, dự án sân golf 36 lỗ vừa được Hà Tĩnh chấp thuận được xem là lớn nhất từng xuất hiện tại địa phương.
(VNF) - UBND TP Hải Phòng giao khu đất trước đây là Nhà mát Sứ Hải Dương để thực hiện dự án khu nhà ở 8,11ha, quy mô hơn 2.800 tỷ đồng, gồm liền kề, chung cư cao tầng và nhà ở xã hội.
(VNF) - Trong bối cảnh kinh tế biến động, giới đầu tư đang ưu tiên những tài sản giữ giá và tạo dòng tiền, thay vì các kênh đầu cơ ngắn hạn. Nhà phố thương mại hiện diện như dòng sản phẩm tích sản chiến lược, vừa đảm bảo nguồn thu khai thác ổn định, vừa tăng giá theo sự phát triển của hạ tầng và dân cư.
(VNF) - Nguồn cung tăng lên nhưng giá nhà tại các đô thị lớn vẫn liên tục leo thang, cao gấp 20-30 lần thu nhập người dân. Sự mất cân đối kéo dài không chỉ làm méo mó thị trường mà còn đẩy nhu cầu ở thực xa tầm với, gia tăng nguy cơ bong bóng và gây sức ép lên tăng trưởng kinh tế trong những năm tới.
(VNF) - Dự án Khu đô thị phức hợp sinh thái Phú Thọ tại khu vực hồ Sáu Vó khi hoàn thành sẽ cung cấp khoảng 12.600 căn nhà liền kề, hơn 11.300 căn biệt thự và gần 14.400 căn chung cư.
(VNF) - Hà Nội chấm dứt vai trò của Posco E&C tại khu đô thị Ngọc Liệp - Đồng Trúc, thêm một chung cư ở Hà Nội dừng nhận xe điện vì lo ngại cháy nổ, Hưng Yên công bố giá bán và thuê mua nhà ở xã hội tại 2 tòa CT1, CT2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 5/11.
(VNF) - Thị trường bán lẻ Hà Nội đang hồi phục mạnh mẽ, kèm theo đó là nhu cầu nâng tầm không gian, dịch vụ. Những dự án có vị trí tốt, thiết kế hiện đại và lượng khách hàng hiện hữu trở thành tâm điểm chú ý, đặc biệt tại các khu vực đang phát triển mạnh ở phía Tây thủ đô.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào tháng cuối năm với nguồn cung dồi dào trên cả ba miền. Giới chuyên môn đánh giá đây là thời điểm thuận lợi để xuống tiền, nhưng đi kèm đó là những rủi ro khi giá đã tăng mạnh, lãi suất có xu hướng nhích lên.
(VNF) - Thanh tra Chứng khoán Nhà nước ban hành các quyết định về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán đối với Công ty cổ phần Phát triển Đất Việt; Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản Thuận Phát và Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Unity.
(VNF) - Đà Nẵng đã sử dụng một phần khối nhà 8 tầng thuộc Công viên phần mềm số 2 làm trụ sở tạm của Trung tâm tài chính quốc tế và các cơ quan, tổ chức liên quan.
