Nhiều mặt bằng shophouse chân đế (tầng 1 các tòa chung cư) tại các quận trung tâm Hà Nội như Thanh Xuân, Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, Tây Hồ… thời gian qua liên tục treo biển cho thuê. Không ít chủ sở hữu kỳ vọng “dòng tiền đều đặn” khi đầu tư nhưng sau một thời gian, bài toán tài chính thực tế lại khiến họ chật vật.
Anh Trần Đức Long (quận Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, vài năm trước anh quyết định rót tiền mua một căn shophouse chân đế rộng khoảng 55m² tại khu vực Nam Từ Liêm, với giá gần 9 tỷ đồng. Mục tiêu ban đầu là cho thuê lại khoảng 25 triệu đồng/tháng để sớm thu hồi vốn. Thế nhưng suốt gần một năm nay, dù đã nhiều lần đăng tin và treo biển, mặt bằng của anh vẫn không có khách thuê ổn định.
Trong tình cảnh tương tự, chị Phạm Thu Giang (Hà Đông) cũng “mất ăn mất ngủ” vì căn shophouse chân đế 62m² tại Hoàng Mai đã phải giảm giá thuê từ 28 triệu đồng/tháng xuống còn 26 triệu đồng/tháng nhưng vẫn bỏ trống. Theo chị, khi mới mua vào năm 2022, lượng khách hỏi thuê rất sôi động, thậm chí có người sẵn sàng đặt cọc ngay. Nhưng từ đầu năm 2024, nhu cầu thị trường giảm mạnh khiến gia đình thiệt hại hàng trăm triệu đồng doanh thu dự tính.
Theo nhận định của anh Lê Quang Huy, một môi giới bất động sản hoạt động tại khu vực Hoàng Mai, hiện nay shophouse chân đế ngày càng khó tìm khách thuê. Nguyên nhân chính đến từ giá thuê cao so với khả năng kinh doanh, trong khi hành vi tiêu dùng dịch chuyển dần sang mua sắm trực tuyến, khiến mô hình cửa hàng truyền thống mất đi lợi thế vốn có.
Báo cáo của Savills Hà Nội cho thấy, lợi nhuận cho thuê shophouse chân đế hiện chỉ ở mức 2 - 3%/năm, thấp hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng và kỳ vọng của giới đầu tư. Trong khi đó, giá mua vào vẫn cao, từ 12 - 15 tỷ đồng/căn diện tích 120 - 130m², thường chỉ sở hữu có thời hạn 50 năm. Thực tế này khiến nhiều người “mất lửa” với phân khúc từng được xem là “con gà đẻ trứng vàng”.
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARs IRE), khó khăn lớn nhất của shophouse chân đế thương mại hiện nay nằm ở sự thay đổi thói quen tiêu dùng. “Khách hàng ngày nay muốn trải nghiệm tích hợp: mua sắm, ăn uống, vui chơi, chăm sóc sức khỏe tại cùng một địa điểm, thường là trung tâm thương mại. Trong khi đó, khối đế chung cư chưa đủ sức đáp ứng xu hướng này”, bà Miền phân tích.
Ngoài ra, có sự phân hóa rõ rệt trên thị trường. Ở các dự án cao cấp, tọa lạc vị trí trung tâm, chủ đầu tư thường có chiến lược khai thác bài bản, ký kết trước với các thương hiệu lớn để bảo đảm tính cộng hưởng, nhờ đó tỷ lệ lấp đầy cao. Ngược lại, tại những dự án vùng ven, phân khúc trung cấp, hoặc tỷ lệ cư dân về ở còn thấp, shophouse chân đế thường rơi vào cảnh “ế ẩm”.
Khoảng cách giữa kỳ vọng và thực tế cũng là nguyên nhân đáng kể. Nhiều chủ đầu tư hoặc nhà đầu tư thứ cấp đặt mức giá thuê quá cao so với khả năng chi trả của đơn vị kinh doanh. Sự mâu thuẫn lợi ích này khiến việc chốt hợp đồng khó khăn, kéo dài tình trạng bỏ trống.
Chưa kể, xu hướng tiêu dùng nội khu cũng thay đổi. Cư dân có thể mua hàng qua các nhóm cộng đồng và ship tận phòng, không cần xuống cửa hàng. Điều này khiến các dịch vụ tại khối đế vốn ít khách nay càng thêm vắng bóng.
Bài toán tài chính của shophouse chân đế đang phơi bày sự lệch pha lớn giữa cam kết và thực tế. Nhiều dự án trước đây được bán ra kèm lời hứa hẹn “cam kết lợi nhuận” từ 8 - 10%/năm. Nhưng thực tế, mức lợi nhuận chỉ đạt 2 - 3%/năm, thậm chí thấp hơn lãi suất gửi tiết kiệm.
Theo bà Miền, việc quyết định bán hay giữ lại để vận hành shophouse chân đế phụ thuộc vào ba yếu tố: năng lực tài chính, mục tiêu chiến lược và khả năng quản lý vận hành của chủ đầu tư. “Nếu chủ đầu tư có tiềm lực mạnh, họ có thể giữ lại để khai thác, gia tăng giá trị thương hiệu dự án. Nhưng nếu năng lực tài chính yếu, họ buộc phải bán để thu hồi vốn. Vấn đề là không phải chủ đầu tư nào cũng đủ năng lực quản lý và tìm được đơn vị vận hành uy tín”, bà phân tích.
Khi chủ đầu tư giữ lại vận hành, lợi thế là có thể tạo dòng tiền đều đặn, đồng thời kiểm soát chất lượng tiện ích, gia tăng giá trị dự án. Nhưng rủi ro là bỏ vốn lớn, thu tiền nhỏ giọt hàng tháng, lại thêm áp lực duy trì tỷ lệ lấp đầy. Ngược lại, nếu bán ra, chủ đầu tư thu hồi vốn nhanh, nhưng mất quyền kiểm soát, dẫn đến nguy cơ cư dân phải sống trong cảnh khối đế “đắp chiếu” hoặc khai thác manh mún, ảnh hưởng mỹ quan.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho rằng: “Mặt bằng shophouse chân đế chỉ có tiềm năng khi hội đủ các yếu tố: dự án có khả năng lấp đầy nhanh, dịch vụ tiện ích tốt, cộng đồng dân cư đủ lớn và có kết nối thông suốt với khu vực xung quanh”.
Các chuyên gia nhận định, muốn “hồi sinh” shophouse chân đế, chủ đầu tư cần thay đổi ngay từ giai đoạn phát triển dự án, thay vì chỉ tập trung bán căn hộ, cần xây dựng chiến lược song song cho phần thương mại: xác định chân dung khách hàng cuối cùng, từ đó chọn ngành hàng và thiết kế mặt bằng phù hợp.
“Các chuỗi siêu thị hay F&B có yêu cầu kỹ thuật rất cao, từ phòng cháy chữa cháy đến hệ thống điện lạnh. Nếu không chuẩn bị ngay từ đầu, sau này rất khó lấp đầy bằng các thương hiệu lớn”, bà Miền nhấn mạnh.
Ngoài ra, chủ đầu tư cần thay đổi tư duy: coi nhà đầu tư thuê mặt bằng là “đối tác đồng hành” chứ không chỉ là “khách hàng”, cần có chính sách hỗ trợ giai đoạn đầu khi cư dân chưa lấp đầy, thay vì áp ngay mức giá thuê cao. Điều này giúp người kinh doanh yên tâm đầu tư, giảm tình trạng bỏ trống kéo dài.
Một giải pháp khác là kết hợp mô hình: giữ lại những diện tích chiến lược để đảm bảo mỹ quan, tiện ích đồng bộ; đồng thời bán ra một phần để giảm áp lực tài chính. Cách làm này vừa giúp chủ đầu tư duy trì quyền kiểm soát, vừa chia sẻ rủi ro.
Không thể thiếu vai trò của đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp, làm cầu nối lợi ích giữa cư dân, nhà đầu tư và chủ đầu tư. Đây là yếu tố bảo đảm chiến lược khai thác bền vững, giữ được “sức sống” của toàn dự án.
Trong bối cảnh thói quen tiêu dùng thay đổi, xu hướng “xanh hóa” và chuyển đổi số cũng được xem là hướng đi mới. Cải tạo, nâng cấp shophouse chân đế theo chuẩn hiện đại, ứng dụng công nghệ trong vận hành sẽ gia tăng sức hấp dẫn và giá trị.
Tags:
(VNF) - Sự bùng nổ của nguồn cung, trong bối cảnh thanh khoản chậm lại, đang khiến nhà đầu tư băn khoăn trong việc lựa chọn điểm đến cho dòng tiền. Việc nhận diện những địa bàn chiến lược, lợi về cung, thuận về giá, giàu khả năng khai thác, có triển vọng bền vững mang ý nghĩa quyết định tới hiệu quả đầu tư không chỉ trong năm nay mà còn cho cả một chu kỳ.
(VNF) - Thị trường bất động sản Việt Nam, sau giai đoạn tái cấu trúc và thanh lọc khốc liệt vào năm 2024 – 2025, đang chính thức thiết lập một chu kỳ phát triển hoàn toàn mới từ nửa đầu năm 2026.
(VNF) - Tỉnh Hưng Yên vừa khởi công công trình dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê tại Khu công nghiệp Liên Hà Thái.
(VNF) - Từ 1/7, Bộ Xây dựng sẽ vận hành hệ thống nhà ở, bất động sản toàn quốc. Theo đó, mỗi bất động sản có mã định danh riêng để tăng minh bạch, hạn chế đầu cơ, thổi giá.
(VNF) - Tại trục đường ven biển huyết mạch đẹp nhất Nha Trang, thay vì tư duy "sắm nhà để dành" kiểu cũ, các nhà đầu tư đang hướng đến khu Lam Ngọc tại Vinhomes Pearl Bay, nơi định nghĩa lại giá trị bất động sản bằng hiệu suất khai thác dòng tiền trên mỗi mét vuông. Với tiêu chuẩn bàn giao hoàn thiện nội thất 5 sao vào tháng 3/2027, Lam Ngọc không chỉ là tài sản hiếm mà còn là một "cỗ máy in tiền" hoạt động 24/7, sẵn sàng vận hành ngay để đón đầu mùa du lịch cao điểm.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang trải qua những tháng khó khăn nhất kể từ năm 2024 đến nay. Nhưng không vì thế mà triển vọng tăng trưởng của thị trường bị đánh giá thấp. Ngược lại, với sự xuất hiện của các động lực mạnh, một chu kỳ phát triển mới đang trở nên rõ rệt hơn.
Nhiều dự án chung cư trung và cao cấp ở Hà Nội đang được chào bán với giá thấp hơn đáng kể so với vài tháng trước. Có những căn hộ ghi nhận mức giảm lên tới cả tỷ đồng.
(VNF) - Trong khi thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận xu hướng điều chỉnh giá sau giai đoạn tăng nóng, TP.HCM lại cho thấy một bức tranh hoàn toàn khác khi mặt bằng giá vẫn nhích lên, thanh khoản cải thiện và nhiều dự án đồng loạt tái khởi động.
(VNF) - Khung giá thuê nhà ở xã hội được xây dựng theo từng loại hình, quy mô công trình và số tầng, với mức giá từ 24.400 đồng đến 260.700 đồng/m2/tháng.
(VNF) - 3 dự án nhà ở xã hội vừa khởi công tại tỉnh Ninh Bình có tổng vốn đầu tư gần 2.600 tỷ đồng. Trong đó, riêng dự án nhà ở xã hội Bích Đào có tổng mức đầu tư gần 1.730 tỷ đồng.
(VNF) - Chiều 26/6, tỉnh Cao Bằng và Tập đoàn T&T Group đã có buổi làm việc trao đổi về định hướng quy hoạch, phát triển kinh tế cửa khẩu Trà Lĩnh, mở rộng hợp tác đầu tư, thương mại, logistics và các lĩnh vực có tiềm năng của tỉnh. Đây được kỳ vọng sẽ là động lực quan trọng mở rộng không gian phát triển và nâng cao vai trò cửa ngõ giao thương của Cao Bằng.
(VNF) - Đà Nẵng kêu gọi đầu tư 9 cụm công nghiệp với tổng diện tích gần 230ha, nhằm mở rộng quỹ đất sản xuất, thu hút doanh nghiệp và tạo thêm việc làm, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
(VNF) -Sáng 26/6, Công ty TNHH MTV Phát triển hạ tầng KCN Đại An đã lễ khởi công Dự án đầu tư xây dựng Khu chức năng dịch vụ thuộc KCN Đại An mở rộng - nhà lưu trú cho công nhân, chuyên gia.
(VNF) - Trong tháng 7/2026, UBND TP Hà Nội dự kiến tổ chức đấu giá quyền sử dụng nhiều khu đất quy mô lớn để triển khai các dự án bất động sản.
(VNF) - UBND tỉnh Nghệ An vừa phê duyệt Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Khu công nghiệp Diễn Quỳnh 1 tại xã Quỳnh Lưu và xã Hùng Châu, với tổng diện tích nghiên cứu hơn 484ha.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh BĐS NHSLAND là nhà đầu tư được tỉnh Quảng Ngãi lựa chọn để thực hiện dự án Khu đô thị sinh thái Đông Quảng Ngãi, với tổng vốn đầu tư hơn 5.343 tỷ đồng.
(VNF) - Từ sự sôi động đến “nóng bỏng” trong năm 2025, thị trường bất động sản đột ngột chuyển sang trạng thái trầm lắng trong nửa đầu năm 2026. Sự biến động này là hệ quả của một loạt yếu tố ngoại cảnh, làm thay đổi cuộc chơi của nhà đầu tư trên thị trường địa ốc.
(VNF) - Sáng 26/6, Tập đoàn Lotte và Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) chính thức ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem. Sự kiện đánh dấu bước tiến quan trọng trong việc triển khai một trong những dự án đô thị có quy mô và vị trí chiến lược bậc nhất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. HCM.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với những thay đổi sâu sắc về tư duy định giá và lựa chọn sản phẩm của giới đầu tư. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng dựa trên làn sóng đầu cơ và cam kết lợi nhuận ngắn hạn, thị trường hiện tại đang vận hành dựa trên một "bộ lọc" vô cùng khắt khe. Yếu tố hàng đầu được đặt lên bàn cân lúc này không còn thuần túy là biên độ lợi nhuận tức thời, mà là sự an toàn của dòng tiền và khả năng bảo toàn tài sản theo thời gian.
(VNF) - Những chuyển động mới về quy hoạch, hạ tầng và tổ chức không gian đô thị đang mở ra giai đoạn phát triển mới cho Bắc Ninh. Trong bối cảnh đó, các dự án căn hộ nằm tại khu vực trung tâm hành chính mới được đánh giá có nhiều lợi thế khi vừa thừa hưởng hạ tầng hiện hữu, vừa đón đầu nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng từ đội ngũ chuyên gia, kỹ sư và lực lượng lao động chất lượng cao.
(VNF) - Được kỳ vọng trở thành mô hình nhà ở công nhân quy mô lớn tại KKT Vũng Áng, dự án do Mitraco đầu tư với tổng vốn 1.182 tỷ đồng đang đối mặt bài toán tài chính nan giải khi thời gian hoàn vốn dự kiến kéo dài hơn 32 năm. Áp lực dòng tiền và khó khăn trong tiếp cận tín dụng buộc doanh nghiệp phải tính đến phương án điều chỉnh mô hình đầu tư để tìm lối ra cho dự án an sinh nghìn tỷ này.
(VNF) - Nguồn cung thấp tầng nội đô Hà Nội ngày càng khan hiếm, đặc biệt các dự án nhà phố thương mại mặt hồ lại càng ít xuất hiện trên thị trường. Lợi thế cảnh quan, khả năng đầu tư, khai thác kinh doanh tối ưu và nguồn cung hữu hạn giúp phân khúc này luôn duy trì sức hút đối với nhà đầu tư.
(VNF) - Công ty TNHH Duyên Hà trúng đấu giá khu “đất vàng” 3.366m2 tại phường Ba Đình, Hà Nội với số tiền 1.379 tỷ đồng để làm khách sạn 5 sao bất ngờ xin rút khỏi dự án.
(VNF) - 13 dự án nhà ở xã hội mới được đề xuất triển khai tại Hà Nội phân bổ trên nhiều địa bàn, từ Đan Phượng, Phù Đổng đến Tây Tựu, Xuân Phương, với tổng quỹ đất hàng chục héc-ta.
(VNF) - Hà Nội hiện có khoảng 4,19 triệu thửa đất, song mới khoảng 37% - 38% dữ liệu đáp ứng tiêu chí “đúng - đủ - sạch - sống”. Thành phố đang đẩy nhanh tiến độ chuẩn hóa dữ liệu đối với hơn 1,3 triệu thửa đất còn lại.
(VNF) - Sự bùng nổ của nguồn cung, trong bối cảnh thanh khoản chậm lại, đang khiến nhà đầu tư băn khoăn trong việc lựa chọn điểm đến cho dòng tiền. Việc nhận diện những địa bàn chiến lược, lợi về cung, thuận về giá, giàu khả năng khai thác, có triển vọng bền vững mang ý nghĩa quyết định tới hiệu quả đầu tư không chỉ trong năm nay mà còn cho cả một chu kỳ.
(VNF) - Ngay trong ngày đầu mở cửa, Triển lãm Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm tại Bảo tàng Hà Nội thu hút hàng nghìn người dân đến tham quan.
