Shophouse chân đế chung cư khó khai thác: Lỗi từ đâu?

Tại một dự án chung cư ở quận Hà Đông (Hà Nội), một căn shophouse chân đế rộng hơn 70m² được chào thuê 22 triệu đồng/tháng. Thế nhưng, suốt hai tháng rao trên nhiều kênh, vẫn không có khách.

Chị Lan Hương, một môi giới phụ trách cho thuê căn hộ này, chia sẻ: “Tôi đã tư vấn chủ nhà giảm giá cho thuê về khoảng 15 - 16 triệu đồng thì mới dễ có khách, nhưng chủ nhà chưa đồng ý. Trước đó, căn này từng được thuê để mở siêu thị mini, nhưng sau vài tháng thì đóng cửa do kinh doanh không hiệu quả”.

Không chỉ riêng Hà Đông, tình trạng shophouse chân đế (tầng 1 các tòa chung cư) bỏ trống đang xuất hiện ở nhiều nơi. Tại Hà Nội, có thể dễ dàng bắt gặp những dãy mặt bằng im lìm tại HH Linh Đàm (Hoàng Mai), Hoàng Liệt, Kiến Hưng (Hà Đông), Đại Từ (Hoàng Mai), Nam Thăng Long hay Cổ Nhuế 1 (Bắc Từ Liêm). Ở TP. HCM, nhiều shophouse chân đế vùng ven để hoang suốt ba năm.

Đà Nẵng cũng không ngoại lệ: những dãy shophouse chân đế từng được giới thiệu là “cao cấp” nay phủ bụi, vắng bóng khách thuê. Tại Hòa Bình, hàng trăm căn hoàn thiện từ năm 2022 vẫn khóa cửa, còn ở Cao Bằng, nhiều căn từng tạo nên “sốt đất” năm 2019 nay phải bán cắt lỗ tới nửa tỷ đồng.

Giá thuê trung bình cho diện tích 60 - 120m² dao động 19 - 30 triệu đồng/tháng, song nhiều chủ nhà đã phải hạ xuống còn 15 - 16 triệu đồng mà vẫn ế. Giá bán cũng giảm nhiệt: một căn 150m² ở Hoàng Liệt hiện được rao 8,75 tỷ đồng; căn 63m² cùng khu rao 5,85 tỷ đồng - mức giá thấp hơn kỳ vọng nhiều năm trước.

Sai từ quy hoạch đến kỳ vọng đầu tư

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, không phải mọi shophouse chân đế chung cư đều kém hiệu quả. Một số dự án có quy hoạch hạ tầng đồng bộ, dân cư đông đúc vẫn hoạt động tốt. Tuy nhiên, phần lớn được xây dựng với mục tiêu bán sản phẩm cho giới đầu cơ, chứ không dựa trên nhu cầu thực. “Khi thiếu cộng đồng cư dân ổn định và sức sống đô thị, các dãy shophouse dễ bị bỏ trống, dù vị trí đẹp”, ông Đính nhận định.

Giới chuyên môn cho rằng có ba nguyên nhân chính khiến loại hình này khó khai thác hiệu quả. Thứ nhất, hiệu suất sinh lời thấp. Nhiều nhà đầu tư chi 12 - 15 tỷ đồng cho một căn shophouse 120 - 130m², kỳ vọng cho thuê 50 - 60 triệu đồng/tháng, nhưng thực tế chỉ đạt 20 - 30 triệu đồng. Tỷ suất lợi nhuận 2% - 4%/năm, thấp hơn gửi tiết kiệm ngân hàng, khiến nhiều người nản lòng.

Thứ hai, quy hoạch thiếu gắn kết. Không ít dự án áp công thức tỷ lệ shophouse chân đế mà không khảo sát nhu cầu thực tế. Trong khi một nghìn cư dân chỉ cần 2 - 3 cửa hàng tiện lợi thì số lượng shophouse lại vượt xa, dẫn tới dư cung. Các shophouse lại vận hành tự phát, giá thuê thiếu ổn định, khác hẳn trung tâm thương mại - vốn có lưu lượng khách ổn định, truyền thông chuyên nghiệp và quản lý bài bản.

Thứ ba, hành vi tiêu dùng thay đổi mạnh mẽ. Sự phát triển của thương mại điện tử khiến người dân quen mua sắm online, giảm nhu cầu mua hàng trực tiếp tại cửa hàng. Với nhiều thương hiệu, chi phí duy trì cửa hàng offline trở thành gánh nặng, chứ không còn là lợi thế cạnh tranh.

Khoảng 5 - 10 năm trước, mỗi đợt mở bán shophouse chân đế chung cư đều “cháy hàng”, vì được coi là kênh đầu tư vừa cho thuê, vừa giữ giá. Nhưng theo các chuyên gia, giá trị cốt lõi của loại hình này nằm ở khả năng khai thác cho thuê. Nếu không đạt tiêu chí “dễ cho thuê” và “giá thuê hợp lý”, tài sản sẽ mất thanh khoản.

Nhiều nhà đầu tư cá nhân ôm phải “bom nổ chậm”. Không ít người phải rao bán cắt lỗ để thu hồi vốn. Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy tình trạng bỏ trống shophouse chân đế phổ biến tại nhiều dự án Hà Nội, từ phân khúc trung cấp đến cao cấp.

Các chuyên gia cũng khẳng định: loại hình này đã hết “hào quang” ngắn hạn. Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, nhận định: "Shophouse chân đế chỉ phát huy khi dự án hội tụ đủ yếu tố về quy hoạch, hạ tầng và mật độ cư dân. Nếu thiếu một trong các điều kiện này, khả năng khai thác sẽ rất thấp”.

TS Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cũng cho rằng: “Shophouse chân đế cần được tái cấu trúc, không thể trông chờ vào tiềm năng tăng giá trong tương lai như trước. Nếu không thay đổi, phân khúc này khó hấp dẫn nhà đầu tư”.

Quy hoạch và vận hành đúng bản chất

Để shophouse chân đế phát huy hiệu quả, giới chuyên gia cho rằng cần có sự thay đổi đồng bộ từ khâu quy hoạch, thiết kế đến vận hành. Ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh, một khu phố thương mại chỉ sôi động khi có mật độ dân cư đủ lớn, hạ tầng dịch vụ đồng bộ và sức sống cộng đồng. Nếu chủ đầu tư chỉ chạy theo lợi nhuận ngắn hạn, bán nhanh cho nhà đầu cơ, thì cửa hàng đẹp đến mấy cũng khó khai thác.

Trước hết, số lượng shophouse trong dự án cần được giới hạn hợp lý, thường dưới 3% tổng số căn hộ, để tránh dư cung. Quy hoạch phải gắn với hạ tầng khu vực, tính đến sức mua thực tế của cư dân và khả năng kết nối ngoại khu. Thiết kế shophouse cần ưu tiên mặt tiền rộng, diện tích linh hoạt, phù hợp nhiều ngành hàng. Giá bán và giá thuê phải tương thích, để đảm bảo lợi nhuận hợp lý cho cả chủ sở hữu lẫn khách thuê. Đồng thời, quản lý vận hành phải chuyên nghiệp, có chính sách hỗ trợ và thu hút khách thuê, thay vì phó mặc cho từng cá nhân.

Bà Đỗ Thu Hằng khẳng định: “Shophouse chân đế không biến mất, nhưng cần được nhìn nhận đúng bản chất - đó là loại hình dịch vụ tiện ích bổ sung cho cộng đồng cư dân, chứ không phải sản phẩm đầu tư siêu lợi nhuận ngắn hạn”.

Nói cách khác, thị trường shophouse chân đế đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Nhà đầu tư muốn tham gia buộc phải đánh giá kỹ quy hoạch, khả năng lấp đầy dân cư và đặc biệt là kiên nhẫn chờ thời điểm phù hợp. Shophouse chân đế chỉ thực sự là “vàng” khi gắn với nhu cầu thật, còn nếu chạy theo kỳ vọng, rất có thể sẽ trở thành gánh nặng, treo biển cho thuê dài ngày mà chẳng có khách nào gõ cửa.