Tại một dự án chung cư ở quận Hà Đông (Hà Nội), một căn shophouse chân đế rộng hơn 70m² được chào thuê 22 triệu đồng/tháng. Thế nhưng, suốt hai tháng rao trên nhiều kênh, vẫn không có khách.
Chị Lan Hương, một môi giới phụ trách cho thuê căn hộ này, chia sẻ: “Tôi đã tư vấn chủ nhà giảm giá cho thuê về khoảng 15 - 16 triệu đồng thì mới dễ có khách, nhưng chủ nhà chưa đồng ý. Trước đó, căn này từng được thuê để mở siêu thị mini, nhưng sau vài tháng thì đóng cửa do kinh doanh không hiệu quả”.
Không chỉ riêng Hà Đông, tình trạng shophouse chân đế (tầng 1 các tòa chung cư) bỏ trống đang xuất hiện ở nhiều nơi. Tại Hà Nội, có thể dễ dàng bắt gặp những dãy mặt bằng im lìm tại HH Linh Đàm (Hoàng Mai), Hoàng Liệt, Kiến Hưng (Hà Đông), Đại Từ (Hoàng Mai), Nam Thăng Long hay Cổ Nhuế 1 (Bắc Từ Liêm). Ở TP. HCM, nhiều shophouse chân đế vùng ven để hoang suốt ba năm.
Đà Nẵng cũng không ngoại lệ: những dãy shophouse chân đế từng được giới thiệu là “cao cấp” nay phủ bụi, vắng bóng khách thuê. Tại Hòa Bình, hàng trăm căn hoàn thiện từ năm 2022 vẫn khóa cửa, còn ở Cao Bằng, nhiều căn từng tạo nên “sốt đất” năm 2019 nay phải bán cắt lỗ tới nửa tỷ đồng.
Giá thuê trung bình cho diện tích 60 - 120m² dao động 19 - 30 triệu đồng/tháng, song nhiều chủ nhà đã phải hạ xuống còn 15 - 16 triệu đồng mà vẫn ế. Giá bán cũng giảm nhiệt: một căn 150m² ở Hoàng Liệt hiện được rao 8,75 tỷ đồng; căn 63m² cùng khu rao 5,85 tỷ đồng - mức giá thấp hơn kỳ vọng nhiều năm trước.
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, không phải mọi shophouse chân đế chung cư đều kém hiệu quả. Một số dự án có quy hoạch hạ tầng đồng bộ, dân cư đông đúc vẫn hoạt động tốt. Tuy nhiên, phần lớn được xây dựng với mục tiêu bán sản phẩm cho giới đầu cơ, chứ không dựa trên nhu cầu thực. “Khi thiếu cộng đồng cư dân ổn định và sức sống đô thị, các dãy shophouse dễ bị bỏ trống, dù vị trí đẹp”, ông Đính nhận định.
Giới chuyên môn cho rằng có ba nguyên nhân chính khiến loại hình này khó khai thác hiệu quả. Thứ nhất, hiệu suất sinh lời thấp. Nhiều nhà đầu tư chi 12 - 15 tỷ đồng cho một căn shophouse 120 - 130m², kỳ vọng cho thuê 50 - 60 triệu đồng/tháng, nhưng thực tế chỉ đạt 20 - 30 triệu đồng. Tỷ suất lợi nhuận 2% - 4%/năm, thấp hơn gửi tiết kiệm ngân hàng, khiến nhiều người nản lòng.
Thứ hai, quy hoạch thiếu gắn kết. Không ít dự án áp công thức tỷ lệ shophouse chân đế mà không khảo sát nhu cầu thực tế. Trong khi một nghìn cư dân chỉ cần 2 - 3 cửa hàng tiện lợi thì số lượng shophouse lại vượt xa, dẫn tới dư cung. Các shophouse lại vận hành tự phát, giá thuê thiếu ổn định, khác hẳn trung tâm thương mại - vốn có lưu lượng khách ổn định, truyền thông chuyên nghiệp và quản lý bài bản.
Thứ ba, hành vi tiêu dùng thay đổi mạnh mẽ. Sự phát triển của thương mại điện tử khiến người dân quen mua sắm online, giảm nhu cầu mua hàng trực tiếp tại cửa hàng. Với nhiều thương hiệu, chi phí duy trì cửa hàng offline trở thành gánh nặng, chứ không còn là lợi thế cạnh tranh.
Khoảng 5 - 10 năm trước, mỗi đợt mở bán shophouse chân đế chung cư đều “cháy hàng”, vì được coi là kênh đầu tư vừa cho thuê, vừa giữ giá. Nhưng theo các chuyên gia, giá trị cốt lõi của loại hình này nằm ở khả năng khai thác cho thuê. Nếu không đạt tiêu chí “dễ cho thuê” và “giá thuê hợp lý”, tài sản sẽ mất thanh khoản.
Nhiều nhà đầu tư cá nhân ôm phải “bom nổ chậm”. Không ít người phải rao bán cắt lỗ để thu hồi vốn. Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy tình trạng bỏ trống shophouse chân đế phổ biến tại nhiều dự án Hà Nội, từ phân khúc trung cấp đến cao cấp.
Các chuyên gia cũng khẳng định: loại hình này đã hết “hào quang” ngắn hạn. Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, nhận định: "Shophouse chân đế chỉ phát huy khi dự án hội tụ đủ yếu tố về quy hoạch, hạ tầng và mật độ cư dân. Nếu thiếu một trong các điều kiện này, khả năng khai thác sẽ rất thấp”.
TS Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cũng cho rằng: “Shophouse chân đế cần được tái cấu trúc, không thể trông chờ vào tiềm năng tăng giá trong tương lai như trước. Nếu không thay đổi, phân khúc này khó hấp dẫn nhà đầu tư”.
Để shophouse chân đế phát huy hiệu quả, giới chuyên gia cho rằng cần có sự thay đổi đồng bộ từ khâu quy hoạch, thiết kế đến vận hành. Ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh, một khu phố thương mại chỉ sôi động khi có mật độ dân cư đủ lớn, hạ tầng dịch vụ đồng bộ và sức sống cộng đồng. Nếu chủ đầu tư chỉ chạy theo lợi nhuận ngắn hạn, bán nhanh cho nhà đầu cơ, thì cửa hàng đẹp đến mấy cũng khó khai thác.
Trước hết, số lượng shophouse trong dự án cần được giới hạn hợp lý, thường dưới 3% tổng số căn hộ, để tránh dư cung. Quy hoạch phải gắn với hạ tầng khu vực, tính đến sức mua thực tế của cư dân và khả năng kết nối ngoại khu. Thiết kế shophouse cần ưu tiên mặt tiền rộng, diện tích linh hoạt, phù hợp nhiều ngành hàng. Giá bán và giá thuê phải tương thích, để đảm bảo lợi nhuận hợp lý cho cả chủ sở hữu lẫn khách thuê. Đồng thời, quản lý vận hành phải chuyên nghiệp, có chính sách hỗ trợ và thu hút khách thuê, thay vì phó mặc cho từng cá nhân.
Bà Đỗ Thu Hằng khẳng định: “Shophouse chân đế không biến mất, nhưng cần được nhìn nhận đúng bản chất - đó là loại hình dịch vụ tiện ích bổ sung cho cộng đồng cư dân, chứ không phải sản phẩm đầu tư siêu lợi nhuận ngắn hạn”.
Nói cách khác, thị trường shophouse chân đế đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Nhà đầu tư muốn tham gia buộc phải đánh giá kỹ quy hoạch, khả năng lấp đầy dân cư và đặc biệt là kiên nhẫn chờ thời điểm phù hợp. Shophouse chân đế chỉ thực sự là “vàng” khi gắn với nhu cầu thật, còn nếu chạy theo kỳ vọng, rất có thể sẽ trở thành gánh nặng, treo biển cho thuê dài ngày mà chẳng có khách nào gõ cửa.
Tags:
(VNF) - UBND TP Hà Nội vừa yêu cầu các địa phương liên quan khẩn trương thực hiện bồi thường về đất, đẩy nhanh giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng khu đô thị thể thao Olympic. Đáng chú ý, mức bồi thường bằng tiền tại dự án này được xác định bằng 2 lần mức quy định.
(VNF) - Khi môi trường sống được thiết kế để khuyến khích vận động, thư giãn và trị liệu thường nhật, con người không chỉ cải thiện thể chất mà còn tái thiết lập trạng thái cân bằng lâu dài.
(VNF) - Ba dự án bất động sản do Công ty CP Bách Đạt An làm chủ đầu tư đang “nợ” khách hàng gần 1.000 sổ đỏ khiến khiếu nại kéo dài. TP. Đà Nẵng hiện chờ cơ chế từ Trung ương để hoàn thiện thủ tục giao đất, tháo gỡ điểm nghẽn cho các dự án.
(VNF) - Theo quy định mới, tổng thu nhập bình quân hàng tháng của hai vợ chồng thực nhận không quá 50 triệu đồng (tăng 10 triệu đồng so với quy định cũ) được mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Năm 2026, thành phố Hà Nội dự kiến sẽ tổ chức đấu giá 306 dự án, khu đất với tổng diện tích đất đưa ra đấu giá khoảng 728,97ha.
(VNF) - Sự cộng hưởng giữa cột mốc bàn giao nhà và cú hích từ các trục hạ tầng chiến lược đang tạo nên lực đẩy kép cho Vinhomes Wonder City. Khi đô thị bước vào vận hành thực tế và kết nối khu vực ngày càng hoàn thiện, dự án được kỳ vọng bước vào giai đoạn gia tăng giá trị rõ nét nhất trong năm 2026.
(VNF) - Thị trường chung cư Hà Nội đang “co vào tâm” khi các dự án trong khu vực nội đô vẫn duy trì thanh khoản tốt, trong khi các dự án ven đô chứng kiến sự thoái lui của giới đầu tư.
(VNF) - Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản đang ghi nhận những dấu hiệu chuyển động mới của dòng tiền. Tuy nhiên, thay vì quay trở lại theo cách ồ ạt như các chu kỳ trước, dòng vốn hiện nay có xu hướng thận trọng hơn, tập trung vào những phân khúc có nền tảng nhu cầu thực và tiềm năng khai thác rõ ràng.
(VNF) - Tỉnh Thanh Hóa đã giao và cho Công ty cổ phần đầu tư Quảng Xương CENTER thuê gần 202.000 m² đất tại xã Lưu Vệ để thực hiện dự án Khu đô thị mới Đông Tân Phong.
(VNF) - Đà Nẵng đã tháo gỡ vướng mắc cho 1.981/2.035 dự án liên quan đến các kết luận thanh tra, bản án, đạt tỷ lệ 97,35%, qua đó góp phần khơi thông nguồn lực và tăng thu ngân sách.
(VNF) - TP. HCM trong năm 2026 đặt mục tiêu cấp 61.200 giấy chứng nhận cho các căn nhà bị vướng mắc thủ tục trên địa bàn thành phố.
(VNF) - Bước sang thập kỷ mới, KDI Holdings đang đẩy mạnh loạt hoạt động đồng loạt tại các đơn vị thành viên, kết hợp giữa trải nghiệm, kết nối và lan tỏa giá trị. Trong đó, quần thể Libera Nha Trang tiếp tục là tâm điểm hội tụ của nhiều chương trình trọng điểm trong suốt tháng 4 này.
(VNF) - Khi tín dụng vào bất động sản bị kiểm soát chặt hơn, khó khăn của doanh nghiệp địa ốc không chỉ nằm ở chuyện vay vốn khó hơn mà còn nằm ở áp lực nợ cũ, chi phí tài chính tăng và dòng tiền bán hàng bị kéo chậm vì pháp lý. Trong bối cảnh đó, thị trường buộc phải tìm đến các kênh huy động vốn khác như cổ phiếu, trái phiếu, tiền khách hàng, M&A và vốn ngoại, nhưng mức độ khả thi của từng kênh vốn không hề giống nhau.
(VNF) - Thị trường bất động sản 2026 tiếp tục phân hóa rõ nét sau giai đoạn sàng lọc. Cơ hội không còn dàn trải, mà tập trung vào những nhà phát triển có nền tảng tài chính vững mạnh, chiến lược dài hạn và năng lực triển khai thực chất.
(VNF) - “Ăn theo” sự hình thành của các tuyến hạ tầng lớn cùng loạt đại đô thị đang được triển khai, đất thổ cư xung quanh tuyến đường vành đai 3.5 phía tây Hà Nội, nhất là khu vực bắc đại lộ Thăng Long, đang chứng kiến đà tăng giá mạnh. Nhiều khu vực từng được xem là “đất quê” nay đã thiết lập mặt bằng giá mới, thậm chí có nơi vượt mốc 200 triệu đồng/m2.
(VNF) - Công ty cổ phần Thương mại và xây dựng 3A vừa được UBND tỉnh Phú Thọ phê duyệt là nhà đầu tư dự án Khu đô thị mới Đầm Diệu, với tổng mức đầu tư gần 5.500 tỷ đồng.
(VNF) - Dòng vốn quốc tế đang dịch chuyển mạnh trong bối cảnh địa chính trị bất ổn và chu kỳ kinh tế phân hóa. Với nền tảng tăng trưởng ổn định, cải cách pháp lý và cú hích hạ tầng, bất động sản Việt Nam nổi lên như một điểm đến tiềm năng. Nhưng liệu thị trường có đủ nhanh để nắm bắt làn sóng vốn ngoại đang tái định vị?
(VNF) - Theo TS Đinh Thế Hiển, những chuyển động mới của kinh tế, logistics và dòng vốn đang tạo nền tảng khác biệt cho bất động sản, khiến thị trường hiện nay không còn giống giai đoạn 2010–2012.
(VNF) - Sau giai đoạn điều chỉnh mạnh 2022–2024, kinh tế Việt Nam đang bước vào một nhịp phục hồi mới khi lãi suất dần ổn định, đầu tư công tăng tốc và niềm tin thị trường cải thiện. Dòng tiền theo đó bắt đầu quay lại các kênh tài sản, nhưng với tâm thế thận trọng hơn và xu hướng ưu tiên những giá trị có nền tảng bền vững.
(VNF) - Tập đoàn Bắc Hà vừa được Hà Nội giao 9.861m2 đất (đợt 1) tại phường Định Công để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở xã hội Tây Nam Kim Giang.
(VNF) - Mặt bằng giá bất động sản dọc tuyến vành đai 3.5 phía tây Hà Nội đang trên đà tăng trưởng mạnh, nhiều dự án căn hộ mới đã chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m2, còn các sản phẩm thấp tầng đã vượt 200 triệu đồng/m2.
(VNF) - Nhà sáng lập Ecopark ra mắt Forest Onsen – tổ hợp khoáng nóng cao tầng đầu tiên tại miền Nam, nơi các liệu pháp trị liệu chuyên sâu được tích hợp vào nhịp sống thường nhật của cư dân.
(VNF) - Ngày 26/3, Hội đồng quản trị HHP Global đã thông qua việc điều chỉnh tổng vốn Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại 194 Kiều Hạ, phường Đông Hải, TP.Hải Phòng.
(VNF) - Giá căn hộ tại TP. HCM tiếp tục lập mặt bằng mới bất chấp lãi suất cao, phản ánh sự lệch pha cung - cầu và áp lực chi phí ngày càng lớn. Đằng sau đà tăng là quá trình tái cấu trúc sâu của thị trường, nơi dòng tiền trở nên chọn lọc hơn, nhà đầu tư buộc thay đổi chiến lược, trong khi doanh nghiệp phải thích ứng để tồn tại.
(VNF) - TP. HCM, trong quý I/2026, có hơn 4.500 căn nhà ở thương mại và nhà ở xã hội (NƠXH) đủ điều kiện để các chủ đầu tư đưa vào kinh doanh.
(VNF) - UBND TP Hà Nội vừa yêu cầu các địa phương liên quan khẩn trương thực hiện bồi thường về đất, đẩy nhanh giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng khu đô thị thể thao Olympic. Đáng chú ý, mức bồi thường bằng tiền tại dự án này được xác định bằng 2 lần mức quy định.
(VNF) - Dự án khu đô thị mới Thuận Phước - Đà Nẵng quy mô 11.500 tỷ đồng đang được triển khai những hạng mục đầu tiên, với hoạt động thi công kè biển.
