Nới lỏng điều kiện tách thửa từ năm 2026: Có lo phân lô bán nền tràn lan?
(VNF) - Với Nghị quyết mới được Quốc hội ban hành, điều kiện tách thửa, hợp thửa đất đã dễ dàng hơn so với trước đây.
Tại khu đô thị mới Đại Kim (quận Hoàng Mai, Hà Nội), hàng loạt căn shophouse trên tuyến Nguyễn Cảnh Dị đang bị bỏ trống, treo biển “cho thuê giá rẻ”, “sang nhượng gấp” nhưng không mấy ai quan tâm. Tình trạng im lìm, cửa đóng then cài kéo dài từ nhiều tháng đến cả năm. Chủ nhà sốt ruột, khách thuê hững hờ.
Theo ghi nhận của VietnamFinance, khi mở bán, các căn shophouse tại đây được quảng bá với lợi nhuận cho thuê 8% - 12%/năm. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, giá thuê chỉ đạt khoảng 15 - 19 triệu đồng/tháng cho một căn trị giá 15 tỷ đồng - tương đương lợi suất chưa đến 1,5%/năm, thấp hơn nhiều so với kỳ vọng.
Ông Đường Mạnh Hà - nhà đầu tư cá nhân, chia sẻ: “Tôi mua căn shophouse gần 3 năm trước, dự tính cho thuê làm showroom hoặc quán cà phê nhưng hầu như không có khách, giá thuê thì thấp, lợi nhuận không đủ trả lãi vay, lại còn phải chịu thêm chi phí bảo trì, thuế”.
Không riêng gì Hà Nội, tại các thị trường vệ tinh như Hà Nam (cũ), nhiều nhà đầu tư cũng rơi vào cảnh “ôm lỗ”. Anh Trần Mạnh Trường, người sở hữu một căn shophouse đối diện bệnh viện Việt Đức cơ sở 2, chia sẻ đã chi hơn 10 tỷ đồng để mua một căn với hy vọng dòng người ra vào bệnh viện sẽ tạo nhu cầu thuê lớn. “Nhưng ba năm rồi không có khách, xung quanh vắng vẻ, không có dân cư, không ai dám mở hàng, coi như tiền bị chôn, trong khi vẫn phải trả ngân hàng đều đặn”.

Thực tế tại nhiều khu đô thị mới cho thấy nguyên nhân khiến cam kết thuê lại trở thành “bẫy lợi nhuận” xuất phát từ sự chênh lệch lớn giữa kỳ vọng của nhà đầu tư và khả năng khai thác thực tế.
Một số chủ đầu tư đưa ra mức cam kết 10% - 12%, thậm chí cao hơn, nhằm thu hút người mua giai đoạn đầu. Tuy nhiên, nhiều khu vực không có lưu lượng dân cư đủ lớn để duy trì hoạt động kinh doanh. Khi thời hạn cam kết kết thúc, nhà đầu tư rơi vào thế bị động, phải tự tìm khách thuê hoặc chấp nhận để trống.
Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên phân tích: “Tỷ suất lợi nhuận thực tế tại nhiều dự án hiện chỉ còn 1% - 2%/năm, trong khi giá bán vẫn ở mức cao. Nhà đầu tư tin vào cam kết, bỏ qua các yếu tố then chốt như mật độ dân cư, hạ tầng đồng bộ hay khả năng khai thác lâu dài. Nhiều người đang ‘ôm bom trên đỉnh’, cắt lỗ vẫn không có người mua”.
Một nguyên nhân quan trọng khác là quy hoạch không đạt kỳ vọng. Nhiều dự án từng được quảng bá với các yếu tố hấp dẫn như phố đi bộ, trung tâm thương mại, cộng đồng cư dân sôi động. Nhưng khi bàn giao, hạ tầng chưa hoàn thiện, dân cư thưa thớt, hệ thống vận hành yếu kém, khiến hoạt động kinh doanh không thể triển khai.
Ngoài ra, sự bùng nổ của thương mại điện tử và các nền tảng bán hàng online cũng khiến nhu cầu thuê mặt bằng truyền thống giảm mạnh. Những vị trí không nằm ở trung tâm, không có quản lý chuyên nghiệp càng bị “gạt” khỏi lựa chọn của khách thuê.
Áp lực tài chính là rủi ro lớn khác. Khi mua shophouse với kỳ vọng sinh lời cao, nhiều nhà đầu tư đã sử dụng đòn bẩy tài chính mạnh. Nhưng trong bối cảnh lãi suất ngân hàng vẫn dao động 10% - 12%/năm, trong khi lợi nhuận cho thuê chỉ đạt 1% - 3%, chênh lệch âm kéo dài buộc nhà đầu tư phải bán cắt lỗ hoặc “ôm lỗ” dài hạn.
Không chỉ vỡ kỳ vọng lợi nhuận, nhiều nhà đầu tư còn đối mặt với rủi ro pháp lý trong hợp đồng cam kết thuê lại. Trao đổi với VietnamFinance, bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, nhận định: “Phần lớn hợp đồng cam kết thuê lại hiện nay chỉ mang tính dân sự giữa người mua và chủ đầu tư. Khi tranh chấp xảy ra, nhà đầu tư nhỏ lẻ thường ở thế yếu vì thiếu cơ chế bảo vệ rõ ràng”.
Theo bà Miền, vấn đề nằm ở chỗ nhiều người xuống tiền mà không đánh giá kỹ uy tín, năng lực vận hành của đơn vị cam kết. “Rủi ro lớn nhất là đơn vị không đủ khả năng vận hành hiệu quả để tạo ra dòng tiền chi trả lợi nhuận. Khi đó, toàn bộ gánh nặng rơi vào người mua. Việc kiện tụng kéo dài, tốn kém và hiệu quả rất hạn chế.”
Một yếu tố khác được chỉ ra là tâm lý “thụ động hưởng lợi” của nhiều nhà đầu tư. Bà Miền phân tích: “Họ có vốn nhàn rỗi, muốn vừa giữ tài sản, vừa có dòng tiền định kỳ. Nhưng vì không muốn tự vận hành, lại thiếu hiểu biết về thị trường, họ dễ tin vào những lời quảng cáo nghe có vẻ hợp lý mà không nhận diện được rủi ro đi kèm”.
Dưới góc nhìn của giới chuyên gia, bài học lớn nhất từ những thất bại liên quan đến cam kết thuê lại nằm ở việc kiểm soát kỳ vọng và đánh giá đúng bản chất sản phẩm đầu tư.
Bà Phạm Thị Miền nhấn mạnh yếu tố pháp lý cần được xem xét đầu tiên. “Từ giấy phép xây dựng, quy hoạch được duyệt, cho đến chứng nhận quyền sử dụng đất - tất cả đều cần minh bạch. Đây là lớp vỏ bọc pháp lý bảo vệ nhà đầu tư trước những rủi ro tiềm ẩn”.
Bên cạnh đó, nội dung hợp đồng cam kết thuê lại cần được rà soát kỹ, đặc biệt là các điều khoản xử lý vi phạm. “Nếu chủ đầu tư ngừng chi trả hoặc phá vỡ cam kết, hợp đồng phải có cơ chế thay thế, đền bù cụ thể, minh bạch. Không thể ký hợp đồng chỉ dựa trên lời hứa”, bà Miền nói.
Chuyên gia Lê Quốc Kiên cho rằng nhà đầu tư cần thay đổi tư duy từ “mua để lướt sóng” sang “mua để khai thác thực tế”. Ông phân tích: “Hiện nay, sinh lời ngắn hạn là rất khó. Shophouse chỉ phù hợp với người có dòng tiền mạnh, xác định giữ dài hạn và có chiến lược khai thác rõ ràng”.
Ông Kiên cũng lưu ý đến yếu tố vận hành. “Không thể xem nhẹ đơn vị thuê lại hoặc bên quản lý vận hành. Nếu họ không có năng lực, không có kế hoạch marketing bài bản hay hệ thống quản trị minh bạch, thì ngay cả vị trí đẹp cũng trở nên kém hiệu quả”.
Dù chưa có chế tài pháp lý riêng cho loại hình cam kết lợi nhuận, theo bà Miền, việc hoàn thiện hành lang pháp lý là yêu cầu cấp thiết. Nhà đầu tư nhỏ lẻ cần được bảo vệ trước những lời cam kết hấp dẫn nhưng không có căn cứ thực tiễn. Nếu tiếp tục buông lỏng, các vụ tranh chấp sẽ còn gia tăng.
Trong khi chờ chính sách theo kịp thực tế, giới chuyên gia đều thống nhất một quan điểm: nhà đầu tư phải là người đầu tiên tự bảo vệ mình. Không chạy theo lợi nhuận “trên giấy”, hiểu rõ dòng tiền thực tế, đánh giá đúng vị trí - pháp lý - năng lực khai thác sẽ là những nguyên tắc giúp giảm thiểu rủi ro trong một thị trường đầy biến động như hiện nay.
(VNF) - Với Nghị quyết mới được Quốc hội ban hành, điều kiện tách thửa, hợp thửa đất đã dễ dàng hơn so với trước đây.
(VNF) - Công ty cổ phần Phát triển Ninh Khánh Land là nhà đầu tư thực hiện dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Ninh Diêm 1, thuộc Khu kinh tế Vân Phong.
(VNF) - Sun Group ra mắt đô thị Charmora City tại Nha Trang, HUD khởi công dự án nhà ở xã hội gần 300 căn tại Quảng Ngãi... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 17/12.
(VNF) - “Dự án đầu tư xây dựng Cảng hàng không quốc tế Gia Bình” vừa được Quốc hội thông qua sẽ giúp Việt Nam có sân bay quốc tế “xanh, thông minh” 5 sao đầu tiên, thuộc nhóm 10 cảng hàng không 5 sao hàng đầu thế giới theo tiêu chí của Skytrax.
(VNF) - Theo Bộ Xây dựng, giá bất động sản, nhà ở tăng do một số doanh nghiệp chủ đầu tư, nhà đầu tư, cá nhân môi giới có hành vi găm hàng, nâng giá, đầu cơ, nhiễu loạn thông tin thị trường.
(VNF) - Nhiều khu đất tại các xã, phường trên địa bàn Hà Nội sẽ được tổ chức đấu giá trong tháng 12 này để phục vụ phát triển dự án nhà ở, khách sạn cao cấp.
(VNF) - Tập đoàn Nam Long vừa chính thức công bố dự án Elyse Island – Đô thị đảo thượng lưu nằm trên đảo Đại Phước (Nhơn Trạch, Đồng Nai), do Nam Long hợp tác cùng đối tác Nhật hơn 100 năm kinh nghiệm – NNR (Nishi - Nippon Railroad) đầu tư phát triển.
(VNF) - Bà Nguyễn Thị Như Loan, cựu Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai (QCG) đóng vai trò không hề nhỏ trong giai đoạn “sang tay” dự án, giúp doanh nghiệp thu lợi hàng trăm tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn.
(VNF) - Thanh khoản thị trường căn hộ Đà Nẵng tháng 11/2025 cải thiện rõ nét khi lượng tiêu thụ tăng 73% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn giao dịch tập trung tại các dự án mới mở bán trong tháng, chiếm tới 57% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường.
(VNF) - Dự án tổ hợp khách sạn và nhà phố thương mại (tên thương mại là FLC Hilltop Gia Lai) do Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC làm chủ đầu tư được điều chỉnh tiến độ đến năm 2028.
(VNF) - Có một thực tế là mối quan hệ giữa chủ nhà và nhà thầu thường xuyên tồn tại mâu thuẫn, do bất đối xứng thông tin, tình trạng “cạnh tranh xuống đáy” về giá, dẫn đến lòng tin trong ngành xây dựng ngày càng bị bào mòn.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội thuộc Khu đô thị Bắc Cầu Hạc cung cấp hơn 2.370 căn, có giá bán bình quân dự kiến 18,8 triệu đồng/m2.
(VNF) - Hai dự án nhà ở xã hội (NƠXH) quy mô lớn tại Huế, cung cấp gần 3.000 căn hộ và nhà liền kề, đang được cơ quan chức năng mời gọi nhà đầu tư tham gia thực hiện. Tổng vốn đầu tư của các dự án lên tới hơn 2.600 tỷ đồng, trải dài từ khu đô thị mới An Vân Dương đến phường Phong Hiền, thị xã Phong Điền.
(VNF) - Bắc Ninh tìm chủ đầu tư cho 2 dự án nhà ở xã hội hơn 4.500 tỷ đồng, TP. HCM điều chỉnh cục bộ quy hoạch 1/500 dự án Vườn Xuân, Quảng Ninh kêu gọi đầu tư khu đô thị hơn 11.000 tỷ đồng tại Quang Hanh... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 16/12.
(VNF) - Tại Đà Nẵng, 3 dự án sẽ khởi công vào ngày 19/12 nhằm chào mừng Đại hội Đảng, trong đó có 2 dự án nhà ở xã hội.
(VNF) - Ngày 15/12/2025, CapitaLand Development (CLD) Việt Nam được vinh danh “Nhà phát triển bất động sản bền vững xuất sắc” cùng năm giải thưởng danh giá khác tại Chung kết Giải thưởng Bất động sản châu Á PropertyGuru (APA) 2025 lần thứ 20. Đây là năm thứ tư CLD Việt Nam góp mặt tại Chung kết APA, nơi tôn vinh những doanh nghiệp và dự án bất động sản xuất sắc nhất khu vực.
(VNF) - Dự án Khu đô thị mới tại thị trấn Nghèn, xã Can Lộc, tỉnh Hà Tĩnh có tổng vốn đầu tư dự kiến 1.422,4 tỷ đồng, diện tích sử dụng đất khoảng 404.001 m2, tiến độ dự án hoàn thành và đưa vào hoạt động trong vòng 5 năm.
(VNF) - Dự án Sân golf Đak Đoa gồm 36 lỗ, vốn đầu tư hơn 1.150 tỷ đồng được triển khai tại xã Đak Đoa, định hướng hình thành tổ hợp sân golf tiêu chuẩn quốc tế kết hợp các dịch vụ thể thao, giải trí và du lịch.
(VNF) -Ngày 19/12 tới đây, hai Tòa tháp A, B dự án Crystal Holidays Harbour Vân Đồn với gần 1.000 phòng khách sạn và căn hộ nghỉ dưỡng 5 sao chuẩn quốc tế sẽ chính thức khánh thành, tạo điểm nhấn du lịch cho Đặc khu Vân Đồn, đồng thời bổ sung kịp thời nguồn cung phòng lưu trú cao cấp cho thị trường nghỉ dưỡng phía Bắc.
(VNF) - Theo Nghị quyết mới được HĐND TP Hà Nội thông qua, người bị thu hồi nhà, đất cho dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị được mua nhà ở xã hội tại các dự án trên địa bàn thành phố không cần bốc thăm.
(VNF) - Hải Phòng từng được gia hạn 24 tháng với lô đất 1,2ha của Công ty TNHH Chiyoda, nhưng đến thời điểm hết hạn (11/5/2025), dự án vẫn chưa triển khai dự án.
(VNF) - Dự án Khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng giải trí núi Chứa Chan có tổng vốn đầu tư hơn 18.000 tỷ đồng sẽ được khởi công trong quý I/2026.
(VNF) - Vingroup muốn xây sân vận động Trống Đồng 135.000 chỗ, Nam Mê Kông muốn vay gần 1.300 tỷ để đầu tư The Charms Bình Dương, Phát Đạt lên kế hoạch bán hàng tại 6 dự án trong năm 2026… là những tin tức bất động sản nổi bật ngày 14/12.
(VNF) - Nam Nha Trang đang bước vào giai đoạn bứt phá khi trở thành trung tâm hành chính mới và đô thị hạt nhân của Khánh Hòa. Trong bối cảnh đó, Charmora City nổi lên như một cơ hội đón đầu xu hướng dịch chuyển tại Nha Trang, nhờ vào “tọa độ kim cương” giữa các dòng sông cùng quy hoạch ấn tượng, đáp ứng nhu cầu sống – làm việc – nghỉ dưỡng của cư dân toàn cầu.
(VNF) - Khi cột mốc thông xe kỹ thuật 14,7km cầu cạn thuộc vành đai 3 gần kề (19/12/2025), những căn hộ cuối cùng thuộc The Opus One (Vinhomes Grand Park) tạo cuộc đua sở hữu gay cấn trên thị trường khu Đông TP. HCM. Giữ vị trí “kim cương”, tầm nhìn “hoa hậu”, hệ tiện ích “chuẩn thương gia”, The Opus One được xem là phiên bản tinh tuyển nhất của Đại đô thị đáng sống bậc nhất TP. HCM.
(VNF) - Với Nghị quyết mới được Quốc hội ban hành, điều kiện tách thửa, hợp thửa đất đã dễ dàng hơn so với trước đây.
(VNF) - Một hộ dân có hơn 400 m2 đất mặt tiền phố Đinh Tiên Hoàng được bồi thường khoảng 400 tỷ đồng để di dời nhường đất làm Quảng trường - công viên phía đông Hồ Hoàn Kiếm.