Tại khu đô thị mới Đại Kim (quận Hoàng Mai, Hà Nội), hàng loạt căn shophouse trên tuyến Nguyễn Cảnh Dị đang bị bỏ trống, treo biển “cho thuê giá rẻ”, “sang nhượng gấp” nhưng không mấy ai quan tâm. Tình trạng im lìm, cửa đóng then cài kéo dài từ nhiều tháng đến cả năm. Chủ nhà sốt ruột, khách thuê hững hờ.
Theo ghi nhận của VietnamFinance, khi mở bán, các căn shophouse tại đây được quảng bá với lợi nhuận cho thuê 8% - 12%/năm. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, giá thuê chỉ đạt khoảng 15 - 19 triệu đồng/tháng cho một căn trị giá 15 tỷ đồng - tương đương lợi suất chưa đến 1,5%/năm, thấp hơn nhiều so với kỳ vọng.
Ông Đường Mạnh Hà - nhà đầu tư cá nhân, chia sẻ: “Tôi mua căn shophouse gần 3 năm trước, dự tính cho thuê làm showroom hoặc quán cà phê nhưng hầu như không có khách, giá thuê thì thấp, lợi nhuận không đủ trả lãi vay, lại còn phải chịu thêm chi phí bảo trì, thuế”.
Không riêng gì Hà Nội, tại các thị trường vệ tinh như Hà Nam (cũ), nhiều nhà đầu tư cũng rơi vào cảnh “ôm lỗ”. Anh Trần Mạnh Trường, người sở hữu một căn shophouse đối diện bệnh viện Việt Đức cơ sở 2, chia sẻ đã chi hơn 10 tỷ đồng để mua một căn với hy vọng dòng người ra vào bệnh viện sẽ tạo nhu cầu thuê lớn. “Nhưng ba năm rồi không có khách, xung quanh vắng vẻ, không có dân cư, không ai dám mở hàng, coi như tiền bị chôn, trong khi vẫn phải trả ngân hàng đều đặn”.
Thực tế tại nhiều khu đô thị mới cho thấy nguyên nhân khiến cam kết thuê lại trở thành “bẫy lợi nhuận” xuất phát từ sự chênh lệch lớn giữa kỳ vọng của nhà đầu tư và khả năng khai thác thực tế.
Một số chủ đầu tư đưa ra mức cam kết 10% - 12%, thậm chí cao hơn, nhằm thu hút người mua giai đoạn đầu. Tuy nhiên, nhiều khu vực không có lưu lượng dân cư đủ lớn để duy trì hoạt động kinh doanh. Khi thời hạn cam kết kết thúc, nhà đầu tư rơi vào thế bị động, phải tự tìm khách thuê hoặc chấp nhận để trống.
Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên phân tích: “Tỷ suất lợi nhuận thực tế tại nhiều dự án hiện chỉ còn 1% - 2%/năm, trong khi giá bán vẫn ở mức cao. Nhà đầu tư tin vào cam kết, bỏ qua các yếu tố then chốt như mật độ dân cư, hạ tầng đồng bộ hay khả năng khai thác lâu dài. Nhiều người đang ‘ôm bom trên đỉnh’, cắt lỗ vẫn không có người mua”.
Một nguyên nhân quan trọng khác là quy hoạch không đạt kỳ vọng. Nhiều dự án từng được quảng bá với các yếu tố hấp dẫn như phố đi bộ, trung tâm thương mại, cộng đồng cư dân sôi động. Nhưng khi bàn giao, hạ tầng chưa hoàn thiện, dân cư thưa thớt, hệ thống vận hành yếu kém, khiến hoạt động kinh doanh không thể triển khai.
Ngoài ra, sự bùng nổ của thương mại điện tử và các nền tảng bán hàng online cũng khiến nhu cầu thuê mặt bằng truyền thống giảm mạnh. Những vị trí không nằm ở trung tâm, không có quản lý chuyên nghiệp càng bị “gạt” khỏi lựa chọn của khách thuê.
Áp lực tài chính là rủi ro lớn khác. Khi mua shophouse với kỳ vọng sinh lời cao, nhiều nhà đầu tư đã sử dụng đòn bẩy tài chính mạnh. Nhưng trong bối cảnh lãi suất ngân hàng vẫn dao động 10% - 12%/năm, trong khi lợi nhuận cho thuê chỉ đạt 1% - 3%, chênh lệch âm kéo dài buộc nhà đầu tư phải bán cắt lỗ hoặc “ôm lỗ” dài hạn.
Không chỉ vỡ kỳ vọng lợi nhuận, nhiều nhà đầu tư còn đối mặt với rủi ro pháp lý trong hợp đồng cam kết thuê lại. Trao đổi với VietnamFinance, bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, nhận định: “Phần lớn hợp đồng cam kết thuê lại hiện nay chỉ mang tính dân sự giữa người mua và chủ đầu tư. Khi tranh chấp xảy ra, nhà đầu tư nhỏ lẻ thường ở thế yếu vì thiếu cơ chế bảo vệ rõ ràng”.
Theo bà Miền, vấn đề nằm ở chỗ nhiều người xuống tiền mà không đánh giá kỹ uy tín, năng lực vận hành của đơn vị cam kết. “Rủi ro lớn nhất là đơn vị không đủ khả năng vận hành hiệu quả để tạo ra dòng tiền chi trả lợi nhuận. Khi đó, toàn bộ gánh nặng rơi vào người mua. Việc kiện tụng kéo dài, tốn kém và hiệu quả rất hạn chế.”
Một yếu tố khác được chỉ ra là tâm lý “thụ động hưởng lợi” của nhiều nhà đầu tư. Bà Miền phân tích: “Họ có vốn nhàn rỗi, muốn vừa giữ tài sản, vừa có dòng tiền định kỳ. Nhưng vì không muốn tự vận hành, lại thiếu hiểu biết về thị trường, họ dễ tin vào những lời quảng cáo nghe có vẻ hợp lý mà không nhận diện được rủi ro đi kèm”.
Dưới góc nhìn của giới chuyên gia, bài học lớn nhất từ những thất bại liên quan đến cam kết thuê lại nằm ở việc kiểm soát kỳ vọng và đánh giá đúng bản chất sản phẩm đầu tư.
Bà Phạm Thị Miền nhấn mạnh yếu tố pháp lý cần được xem xét đầu tiên. “Từ giấy phép xây dựng, quy hoạch được duyệt, cho đến chứng nhận quyền sử dụng đất - tất cả đều cần minh bạch. Đây là lớp vỏ bọc pháp lý bảo vệ nhà đầu tư trước những rủi ro tiềm ẩn”.
Bên cạnh đó, nội dung hợp đồng cam kết thuê lại cần được rà soát kỹ, đặc biệt là các điều khoản xử lý vi phạm. “Nếu chủ đầu tư ngừng chi trả hoặc phá vỡ cam kết, hợp đồng phải có cơ chế thay thế, đền bù cụ thể, minh bạch. Không thể ký hợp đồng chỉ dựa trên lời hứa”, bà Miền nói.
Chuyên gia Lê Quốc Kiên cho rằng nhà đầu tư cần thay đổi tư duy từ “mua để lướt sóng” sang “mua để khai thác thực tế”. Ông phân tích: “Hiện nay, sinh lời ngắn hạn là rất khó. Shophouse chỉ phù hợp với người có dòng tiền mạnh, xác định giữ dài hạn và có chiến lược khai thác rõ ràng”.
Ông Kiên cũng lưu ý đến yếu tố vận hành. “Không thể xem nhẹ đơn vị thuê lại hoặc bên quản lý vận hành. Nếu họ không có năng lực, không có kế hoạch marketing bài bản hay hệ thống quản trị minh bạch, thì ngay cả vị trí đẹp cũng trở nên kém hiệu quả”.
Dù chưa có chế tài pháp lý riêng cho loại hình cam kết lợi nhuận, theo bà Miền, việc hoàn thiện hành lang pháp lý là yêu cầu cấp thiết. Nhà đầu tư nhỏ lẻ cần được bảo vệ trước những lời cam kết hấp dẫn nhưng không có căn cứ thực tiễn. Nếu tiếp tục buông lỏng, các vụ tranh chấp sẽ còn gia tăng.
Trong khi chờ chính sách theo kịp thực tế, giới chuyên gia đều thống nhất một quan điểm: nhà đầu tư phải là người đầu tiên tự bảo vệ mình. Không chạy theo lợi nhuận “trên giấy”, hiểu rõ dòng tiền thực tế, đánh giá đúng vị trí - pháp lý - năng lực khai thác sẽ là những nguyên tắc giúp giảm thiểu rủi ro trong một thị trường đầy biến động như hiện nay.
Tags:
(VNF) - Những năm gần đây, giá bất động sản TP. HCM liên tục lập kỷ lục mới. Nhiều dự án chung cư từng được mở bán khoảng 100 triệu đồng/m² nay vọt lên 500 triệu đồng/m², đẩy phân khúc cao cấp vào tình trạng “nghìn người tranh mua, người có nhu cầu ở thực khó chạm tới”. Nguyên nhân xuất phát từ khan hiếm nguồn cung, cơ chế, chi phí đất và áp lực thị trường, tạo nên bức tranh bất động sản trung tâm đầy thử thách.
Cử tri phản ánh, nhiều trường hợp người dân phải làm các thủ tục đăng ký biến động, đính chính do biến động, hủy sổ đỏ... không được cán bộ hướng dẫn tận tình, bị gây khó khăn. Tuy nhiên, khi người dân thuê làm dịch vụ thì được giải quyết rất nhanh.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
(VNF) - Dự án Khu đô thị huyện lỵ Hòa Vang có tổng diện tích 229ha, vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng, sẽ được đấu thầu để chọn nhà đầu tư.
(VNF) - Hà Nội đấu giá khu đất gần 6.500m2 xây nhà thấp tầng, giá khởi điểm hơn 700 tỷ đồng; ROX Living Kiến Tường bàn giao sổ hồng; Nghệ An vượt gần gấp đôi chỉ tiêu nhà ở xã hội năm 2025... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 29/11.
(VNF) - Giá đất tại Mê Linh đang có xu hướng nhích lên, thanh khoản được cải thiện, trong bối cảnh hạ tầng dần hoàn thiện và các “ông lớn” chuẩn bị triển khai dự án. Dù vậy, theo giới chuyên môn, vẫn còn những rủi ro về pháp lý và tiến độ dự án mà các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - Đà Nẵng thành lập 8 tổ công tác do các Phó Chủ tịch UBND thành phố phụ trách nhằm xử lý vướng mắc của 376 dự án, trong đó có 28 dự án trọng điểm được kỳ vọng tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội.
(VNF) - Công ty Cổ phần ARQUE DEGI vừa được chấp thuận đầu tư 3 dự án khu đô thị và du lịch nổi tại Đầm Đề Gi với tổng vốn hơn 8.500 tỷ đồng. Doanh nghiệp đang được đề xuất chuyển nhượng 75% cổ phần cho các tập đoàn quốc tế trong lĩnh vực siêu du thuyền và tài chính.
(VNF) - Nhiều dự án chung cư tại Hà Nội, từng là “điểm nóng” về giá, đang chững lại. Dù giá chững, thanh khoản vẫn yếu, người mua ở thực vẫn e dè khi mức giá vượt quá khả năng chi trả.
(VNF) - Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 – Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng gần 1.400 căn hộ vừa được xác nhận đủ điều kiện mở bán, bổ sung nguồn cung nhà ở quy mô lớn cho khu vực này.
(VNF) - Thi hành án dân sự TP. Đà Nẵng thông báo đấu giá 3 khu đất thương mại – dịch vụ nằm trên trục biển Võ Nguyên Giáp, với tổng giá khởi điểm hơn 330 tỷ đồng.
(VNF) - T&T Group của "bầu" Hiển muốn làm khu đô thị thể thao 1,2 tỷ USD tại Bắc Ninh, Hà Nội khởi công dự án chống ngập Nam Thăng Long, Đèo Cả triển khai cao tốc TP. HCM - Mỹ Thuận 36.000 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 28/11.
(VNF) - Giữa bối cảnh thị trường bất động sản cả nước còn nhiều biến động, Hải Phòng vẫn nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi khi duy trì được thanh khoản, tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư và ghi nhận những chỉ số tăng trưởng kinh tế ấn tượng.
(VNF) - Bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một cuộc dịch chuyển vĩ mô, nơi không gian sống trở thành tuyên ngôn về phong cách và giá trị cá nhân. Dẫn dắt xu hướng Branded Living đến Việt Nam, Masterise Homes khẳng định trải nghiệm và niềm tin thương hiệu đang trở thành thước đo mới, định hình cuộc đua về chất lượng và đẳng cấp trên thị trường.
(VNF) - Thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam đang bùng nổ khi các tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group, Novaland đua nhau triển khai dự án đô thị hưu trí, khu nghỉ dưỡng sức khỏe và viện dưỡng lão tiêu chuẩn quốc tế. Dân số già hóa nhanh mở ra cơ hội tỷ USD, nhưng phát triển bền vững đòi hỏi chính sách, nhân lực và mô hình vận hành chuyên nghiệp.
(VNF) - Hà Nội thông qua bảng giá đất mới, cao nhất hơn 700 triệu đồng/m2 từ 2026, Hải Phòng gia hạn tiến độ siêu dự án hơn 6.000 tỷ đồng tại chợ Sắt, Khánh Hòa sắp có hơn 1.100 căn nhà ở xã hội giá dự kiến 19,5 triệu đồng/m2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 27/11.
(VNF) - TP. Hà Nội sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026, với mức cao nhất tại khu trung tâm lên hơn 700 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với hiện hành.
(VNF) - Giữa lúc du lịch phục hồi mạnh, nhiều nhà đầu tư "đi săn" khách sạn với kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận 7% - 7,5%/năm. Nhưng thực tế cho thấy, mức lợi suất này hấp dẫn nhưng không dễ “ăn”, bởi chỉ những dự án vận hành chuyên nghiệp, có thương hiệu và chọn đúng thị trường mới thực sự sinh lời bền vững.
(VNF) - UBND TP.HCM lên kế hoạch đấu giá 7 lô đất ở Thủ Thiêm trong năm 2026, trong đó có 3 lô đã từng đấu giá thành nhưng bỏ 'cọc'.
(VNF) - Dự thảo bảng giá đất năm 2026 của Hải Phòng đang lấy ý kiến gây nhiều tranh luận khi hàng loạt mức giá được xác định bằng công thức nội suy theo tỷ lệ cố định, thay vì dựa trên các phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường.
(VNF) - UBND TP. Đà Nẵng yêu cầu lực lượng chức năng tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi môi giới trái phép, “cò mồi”, thu tiền đặt chỗ, thu phí “bảo đảm trúng hồ sơ”, rao bán “suất ngoại giao” trái quy định trong nhận hồ sơ mua, bán nhà ở xã hội.
(VNF) - Hạ tầng liên tục được hoàn thiện, loạt tuyến giao thông chiến lược mở ra trục kết nối mới với trung tâm Hà Nội, Mê Linh (cũ) đang trở thành “điểm rơi” của dòng vốn tỷ USD. Liệu sự đổ bộ của các “ông lớn” bất động sản có khiến vùng đất từng được xem là vùng trũng bước vào chu kỳ chuyển mình mạnh mẽ?
(VNF) - Thanh tra nêu tồn tại liên quan đến ký quỹ, giấy phép môi trường, công khai thông tin và tình trạng cho thuê lại căn hộ tại Dự án NƠXH Lê Thánh Tông.
(VNF) - Những năm gần đây, giá bất động sản TP. HCM liên tục lập kỷ lục mới. Nhiều dự án chung cư từng được mở bán khoảng 100 triệu đồng/m² nay vọt lên 500 triệu đồng/m², đẩy phân khúc cao cấp vào tình trạng “nghìn người tranh mua, người có nhu cầu ở thực khó chạm tới”. Nguyên nhân xuất phát từ khan hiếm nguồn cung, cơ chế, chi phí đất và áp lực thị trường, tạo nên bức tranh bất động sản trung tâm đầy thử thách.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
