Tại khu đô thị mới Đại Kim (quận Hoàng Mai, Hà Nội), hàng loạt căn shophouse trên tuyến Nguyễn Cảnh Dị đang bị bỏ trống, treo biển “cho thuê giá rẻ”, “sang nhượng gấp” nhưng không mấy ai quan tâm. Tình trạng im lìm, cửa đóng then cài kéo dài từ nhiều tháng đến cả năm. Chủ nhà sốt ruột, khách thuê hững hờ.
Theo ghi nhận của VietnamFinance, khi mở bán, các căn shophouse tại đây được quảng bá với lợi nhuận cho thuê 8% - 12%/năm. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, giá thuê chỉ đạt khoảng 15 - 19 triệu đồng/tháng cho một căn trị giá 15 tỷ đồng - tương đương lợi suất chưa đến 1,5%/năm, thấp hơn nhiều so với kỳ vọng.
Ông Đường Mạnh Hà - nhà đầu tư cá nhân, chia sẻ: “Tôi mua căn shophouse gần 3 năm trước, dự tính cho thuê làm showroom hoặc quán cà phê nhưng hầu như không có khách, giá thuê thì thấp, lợi nhuận không đủ trả lãi vay, lại còn phải chịu thêm chi phí bảo trì, thuế”.
Không riêng gì Hà Nội, tại các thị trường vệ tinh như Hà Nam (cũ), nhiều nhà đầu tư cũng rơi vào cảnh “ôm lỗ”. Anh Trần Mạnh Trường, người sở hữu một căn shophouse đối diện bệnh viện Việt Đức cơ sở 2, chia sẻ đã chi hơn 10 tỷ đồng để mua một căn với hy vọng dòng người ra vào bệnh viện sẽ tạo nhu cầu thuê lớn. “Nhưng ba năm rồi không có khách, xung quanh vắng vẻ, không có dân cư, không ai dám mở hàng, coi như tiền bị chôn, trong khi vẫn phải trả ngân hàng đều đặn”.
Thực tế tại nhiều khu đô thị mới cho thấy nguyên nhân khiến cam kết thuê lại trở thành “bẫy lợi nhuận” xuất phát từ sự chênh lệch lớn giữa kỳ vọng của nhà đầu tư và khả năng khai thác thực tế.
Một số chủ đầu tư đưa ra mức cam kết 10% - 12%, thậm chí cao hơn, nhằm thu hút người mua giai đoạn đầu. Tuy nhiên, nhiều khu vực không có lưu lượng dân cư đủ lớn để duy trì hoạt động kinh doanh. Khi thời hạn cam kết kết thúc, nhà đầu tư rơi vào thế bị động, phải tự tìm khách thuê hoặc chấp nhận để trống.
Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên phân tích: “Tỷ suất lợi nhuận thực tế tại nhiều dự án hiện chỉ còn 1% - 2%/năm, trong khi giá bán vẫn ở mức cao. Nhà đầu tư tin vào cam kết, bỏ qua các yếu tố then chốt như mật độ dân cư, hạ tầng đồng bộ hay khả năng khai thác lâu dài. Nhiều người đang ‘ôm bom trên đỉnh’, cắt lỗ vẫn không có người mua”.
Một nguyên nhân quan trọng khác là quy hoạch không đạt kỳ vọng. Nhiều dự án từng được quảng bá với các yếu tố hấp dẫn như phố đi bộ, trung tâm thương mại, cộng đồng cư dân sôi động. Nhưng khi bàn giao, hạ tầng chưa hoàn thiện, dân cư thưa thớt, hệ thống vận hành yếu kém, khiến hoạt động kinh doanh không thể triển khai.
Ngoài ra, sự bùng nổ của thương mại điện tử và các nền tảng bán hàng online cũng khiến nhu cầu thuê mặt bằng truyền thống giảm mạnh. Những vị trí không nằm ở trung tâm, không có quản lý chuyên nghiệp càng bị “gạt” khỏi lựa chọn của khách thuê.
Áp lực tài chính là rủi ro lớn khác. Khi mua shophouse với kỳ vọng sinh lời cao, nhiều nhà đầu tư đã sử dụng đòn bẩy tài chính mạnh. Nhưng trong bối cảnh lãi suất ngân hàng vẫn dao động 10% - 12%/năm, trong khi lợi nhuận cho thuê chỉ đạt 1% - 3%, chênh lệch âm kéo dài buộc nhà đầu tư phải bán cắt lỗ hoặc “ôm lỗ” dài hạn.
Không chỉ vỡ kỳ vọng lợi nhuận, nhiều nhà đầu tư còn đối mặt với rủi ro pháp lý trong hợp đồng cam kết thuê lại. Trao đổi với VietnamFinance, bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, nhận định: “Phần lớn hợp đồng cam kết thuê lại hiện nay chỉ mang tính dân sự giữa người mua và chủ đầu tư. Khi tranh chấp xảy ra, nhà đầu tư nhỏ lẻ thường ở thế yếu vì thiếu cơ chế bảo vệ rõ ràng”.
Theo bà Miền, vấn đề nằm ở chỗ nhiều người xuống tiền mà không đánh giá kỹ uy tín, năng lực vận hành của đơn vị cam kết. “Rủi ro lớn nhất là đơn vị không đủ khả năng vận hành hiệu quả để tạo ra dòng tiền chi trả lợi nhuận. Khi đó, toàn bộ gánh nặng rơi vào người mua. Việc kiện tụng kéo dài, tốn kém và hiệu quả rất hạn chế.”
Một yếu tố khác được chỉ ra là tâm lý “thụ động hưởng lợi” của nhiều nhà đầu tư. Bà Miền phân tích: “Họ có vốn nhàn rỗi, muốn vừa giữ tài sản, vừa có dòng tiền định kỳ. Nhưng vì không muốn tự vận hành, lại thiếu hiểu biết về thị trường, họ dễ tin vào những lời quảng cáo nghe có vẻ hợp lý mà không nhận diện được rủi ro đi kèm”.
Dưới góc nhìn của giới chuyên gia, bài học lớn nhất từ những thất bại liên quan đến cam kết thuê lại nằm ở việc kiểm soát kỳ vọng và đánh giá đúng bản chất sản phẩm đầu tư.
Bà Phạm Thị Miền nhấn mạnh yếu tố pháp lý cần được xem xét đầu tiên. “Từ giấy phép xây dựng, quy hoạch được duyệt, cho đến chứng nhận quyền sử dụng đất - tất cả đều cần minh bạch. Đây là lớp vỏ bọc pháp lý bảo vệ nhà đầu tư trước những rủi ro tiềm ẩn”.
Bên cạnh đó, nội dung hợp đồng cam kết thuê lại cần được rà soát kỹ, đặc biệt là các điều khoản xử lý vi phạm. “Nếu chủ đầu tư ngừng chi trả hoặc phá vỡ cam kết, hợp đồng phải có cơ chế thay thế, đền bù cụ thể, minh bạch. Không thể ký hợp đồng chỉ dựa trên lời hứa”, bà Miền nói.
Chuyên gia Lê Quốc Kiên cho rằng nhà đầu tư cần thay đổi tư duy từ “mua để lướt sóng” sang “mua để khai thác thực tế”. Ông phân tích: “Hiện nay, sinh lời ngắn hạn là rất khó. Shophouse chỉ phù hợp với người có dòng tiền mạnh, xác định giữ dài hạn và có chiến lược khai thác rõ ràng”.
Ông Kiên cũng lưu ý đến yếu tố vận hành. “Không thể xem nhẹ đơn vị thuê lại hoặc bên quản lý vận hành. Nếu họ không có năng lực, không có kế hoạch marketing bài bản hay hệ thống quản trị minh bạch, thì ngay cả vị trí đẹp cũng trở nên kém hiệu quả”.
Dù chưa có chế tài pháp lý riêng cho loại hình cam kết lợi nhuận, theo bà Miền, việc hoàn thiện hành lang pháp lý là yêu cầu cấp thiết. Nhà đầu tư nhỏ lẻ cần được bảo vệ trước những lời cam kết hấp dẫn nhưng không có căn cứ thực tiễn. Nếu tiếp tục buông lỏng, các vụ tranh chấp sẽ còn gia tăng.
Trong khi chờ chính sách theo kịp thực tế, giới chuyên gia đều thống nhất một quan điểm: nhà đầu tư phải là người đầu tiên tự bảo vệ mình. Không chạy theo lợi nhuận “trên giấy”, hiểu rõ dòng tiền thực tế, đánh giá đúng vị trí - pháp lý - năng lực khai thác sẽ là những nguyên tắc giúp giảm thiểu rủi ro trong một thị trường đầy biến động như hiện nay.
Tags:
(VNF) - Công ty Vận hành đường sắt Nhật Bản Nishi - Nippon Railroad (Nishitetsu - NNR) của Nhật Bản dự kiến xây dựng 22.000 căn nhà tại Việt Nam từ nay đến năm 2035 thông qua hợp tác với một nhà phát triển địa phương.
(VNF) - Trong khi nhiều nhà đầu tư thận trọng với chi phí vốn, một số dự án bất động sản bắt đầu đưa ra chính sách tài chính dài hạn để kích cầu. Tại Vinhomes Golden City, gói hỗ trợ lãi suất 0-6%/năm trong 5 năm đang được áp dụng cho dòng sản phẩm nhà phố, được kỳ vọng giúp người mua giảm áp lực vay vốn và cải thiện khả năng tiếp cận bất động sản thấp tầng.
(VNF) - Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2026, Regal Group (HoSE:RGG) đã công bố chiến lược chuyển đổi sang mô hình "Holding Living" với bất động sản hạng sang tích hợp hệ sinh thái “Luxury Wellness” làm trọng tâm. Doanh nghiệp đặt mục tiêu đạt doanh thu 10.000 tỷ đồng và vốn hóa khoảng 1 tỷ USD vào năm 2030.
(VNF) - Tập đoàn Novaland (HoSe: NVL) vừa công bố kết quả kinh doanh quý I/2026 với tổng doanh thu thuần hợp nhất đạt 3.587 tỷ đồng.
(VNF) - Đầu năm 2026, thị trường nhà thấp tầng tại Hà Nội và một số đô thị lớn đang ghi nhận sự đối nghịch giữa giá bán và thanh khoản: giá bán tiếp tục neo ở mức cao, nhưng thanh khoản sụt giảm mạnh. Diễn biến này không chỉ phản ánh sự chững lại của dòng tiền, mà còn cho thấy sự thay đổi đáng kể trong hành vi người mua và cấu trúc thị trường.
(VNF) - Xã Thanh Oai chi trả gần 340 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ GPMB cho các hộ dân có đất nông nghiệp bị thu hồi thuộc dự án Olympic. Nhiều người phải mang theo bao tải để đựng tiền.
(VNF) - Nghệ An chính thức lựa chọn nhà đầu tư cho dự án Khu đô thị Bắc Thung quy mô hơn 1.100 tỷ đồng, với sự tham gia cạnh tranh của 4 doanh nghiệp, trong đó Công ty cổ phần Hạ tầng Công nghiệp và BĐS Gia Huy trụ sở đóng tại xã Vạn An, tỉnh Nghệ An là đơn vị phát triển dự án.
(VNF) - Hệ sinh thái shophouse, văn phòng, trung tâm thương mại tại Goldmark City đang được nhìn nhận như một mô hình tiên phong với lợi thế đến từ nhu cầu sẵn của nhiều nhóm cộng đồng trong khu vực.
(VNF) - Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương phải đảm bảo quỹ đất, quy hoạch, tiến độ… để hoàn thành mục tiêu 158.700 căn nhà ở xã hội theo chỉ tiêu được giao.
(VNF) - Dự thảo nghị định hướng dẫn Nghị quyết 29/2026 được kỳ vọng tạo hành lang pháp lý thống nhất, xử lý dứt điểm các dự án đất đai vướng mắc kéo dài, tạo cú hích lớn cho thị trường.
(VNF) - Người có nhà ở hợp pháp tại Hà Nội nhưng cách nơi làm việc từ 20km trở lên có thể được mua, thuê mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng đủ điều kiện.
(VNF) - Tập đoàn Vingroup vừa đề xuất phương án xây dựng hai đảo nhân tạo trên tuyến đường vượt biển nối Cần Giờ với Vũng Tàu, nhằm phục vụ thi công cầu, hầm và bố trí các hạng mục hạ tầng kỹ thuật vận hành.
(VNF) - GS.TS Đặng Hùng Võ nhận định, việc kiểm tra, rà soát, xử lý các dự án chậm triển khai chính là giải pháp thiết thực loại bỏ doanh nghiệp yếu kém.
(VNF) - UBND tỉnh Hà Tĩnh vừa chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn Công ty CP Đầu tư Hưng Long Việt Nam (trụ sở tại phường Bắc Hồng Lĩnh, tỉnh Hà Tĩnh) là nhà đầu tư Dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Hưng Long, với tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 3.000 tỷ đồng.
(VNF) - Công ty Cổ phần Vinhomes (HoSE: VHM) ghi nhận kết quả kinh doanh bùng nổ trong quý I/2026.
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường nhiều biến động, tâm lý người mua bất động sản đang thay đổi rõ rệt. Thay vì xuống tiền vào các dự án mới chỉ nằm trên bản vẽ, nhiều khách hàng ưu tiên những dự án đã hình thành hạ tầng, pháp lý rõ ràng và có thể kiểm chứng tiến độ thực tế. Xu hướng này đang tạo ra lợi thế cho các chủ đầu tư có sự chuẩn bị dự án bài bản trước khi đưa sản phẩm ra thị trường.
(VNF) - Ngày 28/4/2026, Công ty Cổ phần Đô thị Du lịch Cần Giờ và hệ thống Marriott International đã ký kết hợp tác đưa hai thương hiệu khách sạn hàng đầu thế giới là The Ritz-Carlton và Marriott Hotel về Vinhomes Green Paradise Cần Giờ (TP. HCM).
(VNF) - Thị trường bất động sản đã có tín hiệu cải thiện về giao dịch, nhưng sức ép lên doanh nghiệp chưa hề giảm nhẹ. Khi vốn không còn rẻ, chi phí vật liệu, thi công và vận hành tiếp tục neo cao, bài toán của doanh nghiệp không còn đơn thuần là bán được hàng, mà là giữ được dòng tiền, bảo toàn biên lợi nhuận và tái cấu trúc mô hình tăng trưởng.
(VNF) - Thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào một giai đoạn chuyển mình rõ nét khi tư duy phát triển sản phẩm có sự thay đổi mạnh mẽ. Thay vì phụ thuộc vào dòng căn hộ du lịch (condotel), các chủ đầu tư đang chuyển hướng sang phát triển căn hộ cao cấp với pháp lý sở hữu lâu dài, qua đó từng bước xác lập tiêu chuẩn sống mới tại đô thị biển.
(VNF) - Nguồn cung bất động sản ngày càng tập trung vào tay các tập đoàn lớn với những dự án quy mô hàng nghìn hecta, trong khi nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ dần “hụt hơi” vì áp lực vốn, quỹ đất và pháp lý. Trong bối cảnh thị trường tái cấu trúc mạnh mẽ, nhóm doanh nghiệp này buộc phải thay đổi chiến lược để tìm chỗ đứng.
(VNF) - Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm phục vụ Hội nghị APEC 2027 đang đồng loạt tăng tốc, từ sân bay quốc tế, trung tâm hội nghị quy mô lớn đến các khu đô thị và hệ thống kỹ thuật ngầm.
Thời gian gần đây, nhiều dự án nhà ở xã hội được triển khai rầm rộ, nhờ đó người dân có cơ hội được mua nhà giá hợp lý.
(VNF) - Một trong những nội dung đáng chú ý tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là đề xuất mở rộng thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh trong việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Động thái này được kỳ vọng giúp rút ngắn thủ tục hành chính, tạo điều kiện để các dự án gặp khó khăn về vốn hoặc chậm tiến độ có thể sớm tái cấu trúc, song cũng đặt ra những thách thức trong việc thi hành thực tiễn.
Theo đà tăng của nhà chung cư, giá nhiều căn hộ cũ tại Hà Nội cũng lên tới hàng trăm triệu đồng một mét vuông.
(VNF) - Giá thuê căn hộ tại TP.HCM trong 2 tuần lại đây bỗng nhiên tăng đột biến, cao hơn trước từ 10-25% khi nhu cầu phục hồi mạnh nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng.
(VNF) - Công ty Vận hành đường sắt Nhật Bản Nishi - Nippon Railroad (Nishitetsu - NNR) của Nhật Bản dự kiến xây dựng 22.000 căn nhà tại Việt Nam từ nay đến năm 2035 thông qua hợp tác với một nhà phát triển địa phương.
(VNF) - Khi cả nước bước vào kỳ nghỉ lễ 30/4 và 1/5, trên các công trường dự án cao tốc, hàng nghìn cán bộ, kỹ sư, công nhân vẫn miệt mài bám công trường, khẩn trương thi công để giữ vững tiến độ, góp phần đưa những dự án trọng điểm về đích đúng hẹn.
