Từ ‘gà đẻ trứng vàng’ đến gánh nặng tài chính: Nhà đầu tư vỡ mộng shophouse

Từ kỳ vọng “vàng” đến hiện thực “ảm đạm”

Giai đoạn 2017 - 2021, shophouse từng tạo nên những “cơn sốt” tại các thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội. Những dự án mặt đường lớn, nằm trong khu đô thị mới liên tục ra hàng với mức giá lên tới hàngchục tỷ đồng mỗi căn, được quảng bá như “gà đẻ trứng vàng” nhờ công năng kép: kinh doanh - sinh lời - tăng giá trị theo thời gian.

“Thời điểm 2020 - 2021, nhiều khách hàng sẵn sàng xuống tiền ngay sau một buổi xem hàng. Một căn mặt tiền 120 m² rao giá 35 tỷ đồng, sang tay là lãi ngay 1 - 2 tỷ đồng là chuyện thường. Nhưng từ năm ngoái đến nay, thị trường gần như đóng băng. Người mua cũ mắc kẹt, người mới thì e ngại rủi ro”, anh Nguyễn Văn Hoà - môi giới khu vực Hà Đông, nhớ lại.

Tại các trục đường từng được xem là tâm điểm đầu tư như Tố Hữu, Lê Trọng Tấn, Lê Quang Đạo… hàng loạt căn shophouse trị giá 25 - 45 tỷ đồng nay bỏ trống. Cửa đóng then cài, không bảng hiệu, nhiều căn rêu mốc, kính vỡ, thậm chí có dấu hiệu xuống cấp nghiêm trọng. Dù có vị trí đẹp, song do không có khách thuê hoặc vướng quy hoạch, những căn này không thể vận hành đúng công năng.

Cùng với dòng tiền cho thuê bị gián đoạn, nhiều nhà đầu tư đang phải “gồng gánh” khoản lãi vay lớn. Anh Vũ Hoài Minh - nhà đầu tư tại khu đô thị phía Tây Hà Nội, chia sẻ: “Căn của tôi được chủ đầu tư cam kết thuê lại 60 triệu đồng/tháng trong 2 năm đầu. Nhưng sau thời gian đó thì nhà để trống suốt 8 tháng nay. Trong khi đó, mỗi tháng tôi vẫn phải trả hơn 40 triệu tiền lãi ngân hàng. Bây giờ, có khách trả 28 tỷ đồng là tôi bán ngay để cắt lỗ”.

Không chỉ chịu áp lực tài chính, nhiều người còn vỡ mộng khi thực tế dự án không giống quảng cáo. “Họ giới thiệu nào là phố đi bộ, trung tâm thương mại, cư dân sầm uất… Nhưng đến lúc nhận nhà thì xung quanh toàn đất hoang hoặc công trình dang dở, đầu tư kiểu đó khác nào ôm bom?”, anh Phạm Văn Quân - nhà đầu tư từ Hải Phòng, bức xúc.

Thị trường thứ cấp của shophouse cũng rơi vào trạng thái “đóng băng kỹ thuật”. Nhiều nhà đầu tư muốn bán cắt lỗ nhưng không có người mua. “Có căn giảm giá 15 - 20% so với giá mua, vẫn không có ai hỏi. Người mua hiện nay không còn chạy theo phong trào, mà nhìn vào dòng tiền thật”, anh Nguyễn Đình Huy - môi giới tại Nam Từ Liêm, cho biết.

Một trong những nguyên nhân chính khiến nhiều nhà đầu tư “vỡ mộng” với shophouse là tâm lý đầu tư theo trào lưu, thiếu khảo sát kỹ lưỡng trước khi xuống tiền. Không ít người chấp nhận vay tới 60 - 70% giá trị tài sản, kỳ vọng “lướt sóng” nhanh để thu lãi trong ngắn hạn.

Anh Lê Quang Dũng - nhà đầu tư chuyên săn hàng thứ cấp, phân tích: “Giá mua lên tới 250 - 300 triệu đồng/m² nhưng giá cho thuê chỉ khoảng 30 - 40 triệu/tháng, dẫn đến hiệu suất khai thác chỉ đạt 1,5 - 2%/năm. Mức này quá thấp để bù chi phí vay ngân hàng”.

Chị Nguyễn Mai Anh -  nhà đầu tư tại Cầu Giấy,cũng cho rằng việc “dồn trứng vào một giỏ” là cực kỳ rủi ro trong bối cảnh thị trường nhiều biến động. “Cùng số tiền đó, tôi có thể mua 3 - 4 căn hộ nhỏ để cho thuê, xoay vòng vốn linh hoạt hơn. Còn shophouse thì vừa khó cho thuê, vừa xuống cấp nếu để lâu, tài sản hao mòn rất nhanh”.

Một sai lầm phổ biến khác là quá tin vào các cam kết lợi nhuận hoặc hình ảnh quy hoạch “vẽ” ra trên giấy. Nhiều dự án quảng bá có tỷ suất sinh lời lên tới 10 - 12%/năm, trong khi thực tế lại rất khác.

Bong bóng kỳ vọng đã xẹp

Trao đổi với VietnamFinance, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên nhận định: hiện tượng nhà đầu tư “vỡ mộng” với shophouse là hệ quả của chuỗi kỳ vọng không thực tế, được “bơm thổi” bởi truyền thông và chiêu trò bán hàng của chủ đầu tư.

“Giai đoạn 2018 - 2021, sản phẩm này được quảng bá với tỷ suất lợi nhuận 6 - 8%, thậm chí có nơi cam kết 12%/năm. Điều đó khiến nhiều người tưởng đây là kênh giữ tiền lý tưởng. Nhưng khi thị trường chững lại, tỷ suất thực tế chỉ còn 1 - 2%, nhiều căn thậm chí bỏ trống hoàn toàn. Trong khi đó, giá trị tài sản lại rất lớn, 10 - 20 tỷ đồng/căn”, ông Kiên phân tích.

Theo ông, nhiều nhà đầu tư xuống tiền mà không đánh giá kỹ các yếu tố cốt lõi như mật độ dân cư, lưu lượng giao thông, khả năng khai thác thực tế của từng vị trí. Nhiều người nghĩ cứ mua là có lãi. Nhưng khi thị trường đi xuống, họ bị kẹt vốn, không bán được, không cho thuê được, gánh nặng tài chính ngày càng lớn.

Đặc biệt, những người sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đang đứng trước rủi ro cao hơn cả. “Tôi biết có căn từng mua 18 tỷ đồng, nay rao 13 - 14 tỷ đồng mà vẫn không có khách. Với những người vay ngân hàng nhiều, không có dòng tiền hỗ trợ, nguy cơ phá sản đầu tư là rất rõ”, ông Kiên cảnh báo.

Theo ông Lê Quốc Kiên, triển vọng thoát vốn hay giữ lại shophouse phụ thuộc rất lớn vào vị trí và tiềm năng thực tế của từng căn. Nếu shophouse nằm tại khu dân cư ổn định, gần trục giao thông chính, hạ tầng hoàn chỉnh thì vẫn có thể giữ lại để cho thuê hoặc chờ thị trường hồi phục. Nhưng nếu ở vị trí hẻm nhỏ, dân cư thưa thớt thì nên cắt lỗ sớm để giảm thiểu thiệt hại.

Về dài hạn, ông cho rằng mô hình shophouse vẫn còn cơ hội nếu được quy hoạch bài bản, định vị đúng chức năng thương mại. Tỷ lệ shophouse chỉ nên dưới 3% tổng số căn trong một dự án. Những căn này phải được bố trí ở vị trí thực sự có khả năng kinh doanh như gần cổng chính, đường lớn, công viên hoặc khu sinh hoạt cộng đồng.

Ông cũng đề xuất cần thay đổi thiết kế sản phẩm để tăng tính linh hoạt: “Shophouse nên vừa để ở, vừa làm văn phòng, kinh doanh nhỏ, không thể kỳ vọng vào khách vãng lai như trước đây. Mô hình này chỉ sống được nếu gắn liền với nhu cầu thật của cư dân nội khu”.

Đối với các dự án mới, nhiều chuyên gia cho rằng các gói ưu đãi như chiết khấu sâu, cam kết thuê lại hay hỗ trợ lãi suất chỉ là giải pháp ngắn hạn. Về lâu dài, chủ đầu tư cần tái cấu trúc toàn bộ quá trình phát triển sản phẩm từ khâu quy hoạch, thiết kế đến vận hành để tránh tạo ra những “phố ma” sang trọng nhưng hoang vắng.

Sự thoái trào của shophouse là minh chứng rõ ràng cho một giai đoạn thị trường bất động sản đang dần chuyển từ tăng trưởng nóng sang thanh lọc. Với giá trị đầu tư lớn, khả năng khai thác thấp và thanh khoản kém, shophouse sẽ chỉ phù hợp với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, tầm nhìn dài hạn và lựa chọn đúng vị trí.

“Nhà đầu tư cũng cần thay đổi tư duy. Thời bất động sản cứ mua là lời đã qua rồi. Đầu tư hiện nay đòi hỏi kiến thức, sự tỉnh táo và chiến lược dài hơi”, ông Lê Quốc Kiên khuyến nghị.