Giai đoạn 2017 - 2021, shophouse từng tạo nên những “cơn sốt” tại các thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội. Những dự án mặt đường lớn, nằm trong khu đô thị mới liên tục ra hàng với mức giá lên tới hàngchục tỷ đồng mỗi căn, được quảng bá như “gà đẻ trứng vàng” nhờ công năng kép: kinh doanh - sinh lời - tăng giá trị theo thời gian.
“Thời điểm 2020 - 2021, nhiều khách hàng sẵn sàng xuống tiền ngay sau một buổi xem hàng. Một căn mặt tiền 120 m² rao giá 35 tỷ đồng, sang tay là lãi ngay 1 - 2 tỷ đồng là chuyện thường. Nhưng từ năm ngoái đến nay, thị trường gần như đóng băng. Người mua cũ mắc kẹt, người mới thì e ngại rủi ro”, anh Nguyễn Văn Hoà - môi giới khu vực Hà Đông, nhớ lại.
Tại các trục đường từng được xem là tâm điểm đầu tư như Tố Hữu, Lê Trọng Tấn, Lê Quang Đạo… hàng loạt căn shophouse trị giá 25 - 45 tỷ đồng nay bỏ trống. Cửa đóng then cài, không bảng hiệu, nhiều căn rêu mốc, kính vỡ, thậm chí có dấu hiệu xuống cấp nghiêm trọng. Dù có vị trí đẹp, song do không có khách thuê hoặc vướng quy hoạch, những căn này không thể vận hành đúng công năng.
Cùng với dòng tiền cho thuê bị gián đoạn, nhiều nhà đầu tư đang phải “gồng gánh” khoản lãi vay lớn. Anh Vũ Hoài Minh - nhà đầu tư tại khu đô thị phía Tây Hà Nội, chia sẻ: “Căn của tôi được chủ đầu tư cam kết thuê lại 60 triệu đồng/tháng trong 2 năm đầu. Nhưng sau thời gian đó thì nhà để trống suốt 8 tháng nay. Trong khi đó, mỗi tháng tôi vẫn phải trả hơn 40 triệu tiền lãi ngân hàng. Bây giờ, có khách trả 28 tỷ đồng là tôi bán ngay để cắt lỗ”.
Không chỉ chịu áp lực tài chính, nhiều người còn vỡ mộng khi thực tế dự án không giống quảng cáo. “Họ giới thiệu nào là phố đi bộ, trung tâm thương mại, cư dân sầm uất… Nhưng đến lúc nhận nhà thì xung quanh toàn đất hoang hoặc công trình dang dở, đầu tư kiểu đó khác nào ôm bom?”, anh Phạm Văn Quân - nhà đầu tư từ Hải Phòng, bức xúc.
Thị trường thứ cấp của shophouse cũng rơi vào trạng thái “đóng băng kỹ thuật”. Nhiều nhà đầu tư muốn bán cắt lỗ nhưng không có người mua. “Có căn giảm giá 15 - 20% so với giá mua, vẫn không có ai hỏi. Người mua hiện nay không còn chạy theo phong trào, mà nhìn vào dòng tiền thật”, anh Nguyễn Đình Huy - môi giới tại Nam Từ Liêm, cho biết.
Một trong những nguyên nhân chính khiến nhiều nhà đầu tư “vỡ mộng” với shophouse là tâm lý đầu tư theo trào lưu, thiếu khảo sát kỹ lưỡng trước khi xuống tiền. Không ít người chấp nhận vay tới 60 - 70% giá trị tài sản, kỳ vọng “lướt sóng” nhanh để thu lãi trong ngắn hạn.
Anh Lê Quang Dũng - nhà đầu tư chuyên săn hàng thứ cấp, phân tích: “Giá mua lên tới 250 - 300 triệu đồng/m² nhưng giá cho thuê chỉ khoảng 30 - 40 triệu/tháng, dẫn đến hiệu suất khai thác chỉ đạt 1,5 - 2%/năm. Mức này quá thấp để bù chi phí vay ngân hàng”.
Chị Nguyễn Mai Anh - nhà đầu tư tại Cầu Giấy,cũng cho rằng việc “dồn trứng vào một giỏ” là cực kỳ rủi ro trong bối cảnh thị trường nhiều biến động. “Cùng số tiền đó, tôi có thể mua 3 - 4 căn hộ nhỏ để cho thuê, xoay vòng vốn linh hoạt hơn. Còn shophouse thì vừa khó cho thuê, vừa xuống cấp nếu để lâu, tài sản hao mòn rất nhanh”.
Một sai lầm phổ biến khác là quá tin vào các cam kết lợi nhuận hoặc hình ảnh quy hoạch “vẽ” ra trên giấy. Nhiều dự án quảng bá có tỷ suất sinh lời lên tới 10 - 12%/năm, trong khi thực tế lại rất khác.
Trao đổi với VietnamFinance, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên nhận định: hiện tượng nhà đầu tư “vỡ mộng” với shophouse là hệ quả của chuỗi kỳ vọng không thực tế, được “bơm thổi” bởi truyền thông và chiêu trò bán hàng của chủ đầu tư.
“Giai đoạn 2018 - 2021, sản phẩm này được quảng bá với tỷ suất lợi nhuận 6 - 8%, thậm chí có nơi cam kết 12%/năm. Điều đó khiến nhiều người tưởng đây là kênh giữ tiền lý tưởng. Nhưng khi thị trường chững lại, tỷ suất thực tế chỉ còn 1 - 2%, nhiều căn thậm chí bỏ trống hoàn toàn. Trong khi đó, giá trị tài sản lại rất lớn, 10 - 20 tỷ đồng/căn”, ông Kiên phân tích.
Theo ông, nhiều nhà đầu tư xuống tiền mà không đánh giá kỹ các yếu tố cốt lõi như mật độ dân cư, lưu lượng giao thông, khả năng khai thác thực tế của từng vị trí. Nhiều người nghĩ cứ mua là có lãi. Nhưng khi thị trường đi xuống, họ bị kẹt vốn, không bán được, không cho thuê được, gánh nặng tài chính ngày càng lớn.
Đặc biệt, những người sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đang đứng trước rủi ro cao hơn cả. “Tôi biết có căn từng mua 18 tỷ đồng, nay rao 13 - 14 tỷ đồng mà vẫn không có khách. Với những người vay ngân hàng nhiều, không có dòng tiền hỗ trợ, nguy cơ phá sản đầu tư là rất rõ”, ông Kiên cảnh báo.
Theo ông Lê Quốc Kiên, triển vọng thoát vốn hay giữ lại shophouse phụ thuộc rất lớn vào vị trí và tiềm năng thực tế của từng căn. Nếu shophouse nằm tại khu dân cư ổn định, gần trục giao thông chính, hạ tầng hoàn chỉnh thì vẫn có thể giữ lại để cho thuê hoặc chờ thị trường hồi phục. Nhưng nếu ở vị trí hẻm nhỏ, dân cư thưa thớt thì nên cắt lỗ sớm để giảm thiểu thiệt hại.
Về dài hạn, ông cho rằng mô hình shophouse vẫn còn cơ hội nếu được quy hoạch bài bản, định vị đúng chức năng thương mại. Tỷ lệ shophouse chỉ nên dưới 3% tổng số căn trong một dự án. Những căn này phải được bố trí ở vị trí thực sự có khả năng kinh doanh như gần cổng chính, đường lớn, công viên hoặc khu sinh hoạt cộng đồng.
Ông cũng đề xuất cần thay đổi thiết kế sản phẩm để tăng tính linh hoạt: “Shophouse nên vừa để ở, vừa làm văn phòng, kinh doanh nhỏ, không thể kỳ vọng vào khách vãng lai như trước đây. Mô hình này chỉ sống được nếu gắn liền với nhu cầu thật của cư dân nội khu”.
Đối với các dự án mới, nhiều chuyên gia cho rằng các gói ưu đãi như chiết khấu sâu, cam kết thuê lại hay hỗ trợ lãi suất chỉ là giải pháp ngắn hạn. Về lâu dài, chủ đầu tư cần tái cấu trúc toàn bộ quá trình phát triển sản phẩm từ khâu quy hoạch, thiết kế đến vận hành để tránh tạo ra những “phố ma” sang trọng nhưng hoang vắng.
Sự thoái trào của shophouse là minh chứng rõ ràng cho một giai đoạn thị trường bất động sản đang dần chuyển từ tăng trưởng nóng sang thanh lọc. Với giá trị đầu tư lớn, khả năng khai thác thấp và thanh khoản kém, shophouse sẽ chỉ phù hợp với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, tầm nhìn dài hạn và lựa chọn đúng vị trí.
“Nhà đầu tư cũng cần thay đổi tư duy. Thời bất động sản cứ mua là lời đã qua rồi. Đầu tư hiện nay đòi hỏi kiến thức, sự tỉnh táo và chiến lược dài hơi”, ông Lê Quốc Kiên khuyến nghị.
Tags:
(VNF) - Bộ Xây dựng dự kiến sửa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản trong 2026; Hà Nội có 9 dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện vay vốn ưu đãi; Hà Tĩnh mời gọi đầu tư 2 khu dân cư nông thôn, tổng vốn hơn 310 tỷ đồng... là những tin tức nổi bật của thị trường bất động sản ngày 23/12.
(VNF) - Trong tự nhiên, dòng thác không khởi sinh từ độ cao mà từ dòng chảy. Nó bắt đầu lặng lẽ từ suối nguồn, tích tụ năng lượng qua từng tầng địa hình, để rồi đổ xuống mạnh mẽ, liên tục và không ngừng tái sinh. Triết lý ấy về chuyển động, về sự sống và về nhịp điệu tự nhiên chính là hình ảnh ẩn dụ, dẫn dắt toàn bộ tư duy cảnh quan tại Rivea Residences.
(VNF) - Tổng Công ty Xây dựng số 1 – CTCP (UPCoM: CC1) đã công bố định hướng chiến lược tăng vốn thông qua phát hành thêm cổ phần, nhằm chủ động tham gia vào các dự án hạ tầng theo phương thức đối tác công tư (PPP).
(VNF) - Khi kết thúc năm 2024, điều đọng lại trong cảm nhận của giới quan sát là thị trường bất động sản đã phục hồi tích cực, mang đến kỳ vọng tăng trưởng mạnh trong năm 2025. Song, điều bất ngờ là thị trường bất động sản năm 2025 đã vượt qua cả kỳ vọng, khi không những tăng trưởng mạnh mà còn đạt đến cấp độ “bùng nổ”.
(VNF) - Ngày 19/12/2025, tại Đặc khu Vân Đồn, Công ty cổ phần Everland Vân Đồn (thành viên Everland Group) Khánh thành và gắn biển “Công trình chào mừng Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIV của Đảng” cho Giai đoạn 1 Tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng và giải trí Crystal Holidays Harbour Vân Đồn (Tòa tháp A-B).
(VNF) - Dự án Khu nhà ở xã hội tổ dân phố Nam Ngạn, Phường Nếnh tại tỉnh Bắc Ninh do Công ty cổ phần Phát triển nhà và đô thị New Star có quy mô hơn 3,3ha, tổng vốn đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng.
(VNF) - Dự án Khu dân cư Trung tâm Sài Gòn - Saigon Downtown Residence chính thức được khởi công vào ngày 19/12 vừa qua. Đây là dự án chung cư duy nhất được TP. HCM lựa chọn khởi công trong dịp này.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ sẽ tiến hành thanh tra Tổng công ty Đầu tư và phát triển Nhà Hà Nội (HANDICO) trong quý III/2026. Nội dung thanh tra về phòng chống lãng phí trong quản lý, sử dụng các cơ sở nhà, đất,....
(VNF) - Đề xuất xem xét cấp sổ đỏ với đất vi phạm trước 1/7/2014; chính thức vận hành các nền tảng số quốc gia ngành xây dựng từ 2026; Đà Nẵng lấy ý kiến quy định giao đất ở không qua đấu giá cho cá nhân... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 22/12.
(VNF) - Từ 2026, chuyển đất nông nghiệp, đất vườn, ao trong cùng thửa có đất ở sang đất ở chỉ phải nộp 30-50% phần chênh lệch tiền sử dụng đất, thay vì 100% như hiện nay.
(VNF) - Giữa áp lực nợ vay và thanh khoản chưa được cải thiện, Novaland tiếp tục trình cổ đông phương án vay thêm tối đa 10.000 tỷ đồng để bổ sung vốn và tái cơ cấu tài chính.
(VNF) - Đề xuất loạt quy định mới về bảng giá đất áp dụng từ năm 2026, Cloud Gate triển khai ba dự án nhà ở tại phía đông Đăk Lăk, TP. HCM thí điểm 6 dự án nhà ở thương mại tại xã Long Điền... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 21/12.
(VNF) - Các phương án xây dựng bảng giá đất và các trường hợp sửa đổi, bổ sung do cơ quan soạn thảo đề xuất được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình áp dụng Luật Đất đai 2024.
(VNF) - Hà Tĩnh chính thức gọi vốn hơn 310 tỷ đồng cho hai dự án khu dân cư tại TP Hà Tĩnh và huyện Hương Sơn, lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu rộng rãi, mở thêm quỹ đất phát triển đô thị ngay đầu năm 2026.
(VNF) - BIM Group khởi công 3 dự án gần 10.500 tỷ đồng tại Quảng Ninh, Sun Group khởi công dự án casino hơn 2 tỷ USD tại Vân Đồn, TP. HCM chuẩn bị chọn chủ đầu tư 8 khu đất nhà ở xã hội đầu năm 2026... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 20/11.
(VNF) - Công ty cổ phần Hạ tầng GELEX làm chủ đầu tư dự án khu đô thị nhà ở thấp tầng ANmaison tại Hải Phòng thông qua công ty thành viên là Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu vật liệu Kim Trang.
(VNF) - Ngày 19/12/2025, UBND TP. HCM phối hợp với Tập đoàn Sun Group tổ chức Lễ khởi động Tổ hợp dự án tại phường Tây Nam và Phú An quy mô 724 ha, tổng mức đầu tư 51.160 tỷ đồng, gồm ba khu đô thị hiện đại (Đông An Tây, Bắc An Tây, Tây An Tây) và Cảng Tổng hợp An Tây.
(VNF) - Ngày 19/12/2025, tại Quần thể nghỉ dưỡng quốc tế Mường Hoa, lễ cất nóc dự án Sofitel Sapa Hotel & Residences đã chính thức diễn ra, đánh dấu cột mốc quan trọng trong hành trình hiện thực hóa tổ hợp nghỉ dưỡng hạng sang tại thung lũng Mường Hoa.
(VNF) - Sở Xây dựng TP. HCM vừa có văn bản thông báo dự án cao ốc An Khang với tên thương mại là A&K Tower tại phường An Phú đủ điều kiện được bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai.
(VNF) - Ngày 19/12, Công ty cổ phần Chương Dương (CDC) cùng liên danh các đối tác đã chính thức khởi động dự án nhà ở xã hội tại khu dân cư Nam cầu Cẩm Lệ với tổng vốn đầu tư 1.015 tỷ đồng.
(VNF) - Sáng 19/12, Tập đoàn Vingroup đồng loạt xúc tiến 11 dự án lớn trên toàn quốc. Đây là các dự án nền tảng trong lĩnh vực phát triển đô thị, hạ tầng, năng lượng xanh và công nghiệp nặng, góp phần tạo động lực tăng trưởng mạnh mẽ trong tương lai.
(VNF) - Ngày 19/12, hệ sinh thái đầu tư SGO Group chính thức khởi công dự án nhà ở xã hội SGO We City Hạ Long tại phường Hà Tu, tỉnh Quảng Ninh. Dự án đánh dấu bước đi đầu tiên của SGO Group trong chiến lược phát triển chuỗi nhà ở xã hội mang thương hiệu “SGO We City” trên phạm vi cả nước.
(VNF) - Dự án Khu đô thị ven vịnh Cam Ranh được triển khai tại phường Bắc Cam Ranh có diện tích trên 1.254ha, tổng mức đầu tư hơn 85.293 tỷ đồng.
(VNF) - Trong bối cảnh giá nhà nội đô Hà Nội neo cao và quỹ đất ngày càng khan hiếm, đất nền tách thửa, có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng tại khu vực vùng ven đang thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư và người mua ở thực. Hạ tầng mở rộng, vốn đầu tư vừa phải và thanh khoản tốt đang trở thành lực đỡ khiến phân khúc này “nóng” trở lại.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội có tổng mức đầu tư khoảng 673 tỷ đồng dự kiến khởi công tại trung tâm phường Đồng Hới, tỉnh Quảng Trị đang thu hút sự quan tâm của người dân địa phương trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội tại khu vực đô thị vẫn ở mức cao.
(VNF) - Bộ Xây dựng dự kiến sửa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản trong 2026; Hà Nội có 9 dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện vay vốn ưu đãi; Hà Tĩnh mời gọi đầu tư 2 khu dân cư nông thôn, tổng vốn hơn 310 tỷ đồng... là những tin tức nổi bật của thị trường bất động sản ngày 23/12.
(VNF) - Cầu Tứ Liên không chỉ là một công trình giao thông đơn thuần mà còn được xác định là mắt xích quan trọng trong quy hoạch mở rộng không gian đô thị Hà Nội về phía Bắc sông Hồng.
