Giai đoạn 2017 - 2021, shophouse từng tạo nên những “cơn sốt” tại các thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội. Những dự án mặt đường lớn, nằm trong khu đô thị mới liên tục ra hàng với mức giá lên tới hàngchục tỷ đồng mỗi căn, được quảng bá như “gà đẻ trứng vàng” nhờ công năng kép: kinh doanh - sinh lời - tăng giá trị theo thời gian.
“Thời điểm 2020 - 2021, nhiều khách hàng sẵn sàng xuống tiền ngay sau một buổi xem hàng. Một căn mặt tiền 120 m² rao giá 35 tỷ đồng, sang tay là lãi ngay 1 - 2 tỷ đồng là chuyện thường. Nhưng từ năm ngoái đến nay, thị trường gần như đóng băng. Người mua cũ mắc kẹt, người mới thì e ngại rủi ro”, anh Nguyễn Văn Hoà - môi giới khu vực Hà Đông, nhớ lại.
Tại các trục đường từng được xem là tâm điểm đầu tư như Tố Hữu, Lê Trọng Tấn, Lê Quang Đạo… hàng loạt căn shophouse trị giá 25 - 45 tỷ đồng nay bỏ trống. Cửa đóng then cài, không bảng hiệu, nhiều căn rêu mốc, kính vỡ, thậm chí có dấu hiệu xuống cấp nghiêm trọng. Dù có vị trí đẹp, song do không có khách thuê hoặc vướng quy hoạch, những căn này không thể vận hành đúng công năng.
Cùng với dòng tiền cho thuê bị gián đoạn, nhiều nhà đầu tư đang phải “gồng gánh” khoản lãi vay lớn. Anh Vũ Hoài Minh - nhà đầu tư tại khu đô thị phía Tây Hà Nội, chia sẻ: “Căn của tôi được chủ đầu tư cam kết thuê lại 60 triệu đồng/tháng trong 2 năm đầu. Nhưng sau thời gian đó thì nhà để trống suốt 8 tháng nay. Trong khi đó, mỗi tháng tôi vẫn phải trả hơn 40 triệu tiền lãi ngân hàng. Bây giờ, có khách trả 28 tỷ đồng là tôi bán ngay để cắt lỗ”.
Không chỉ chịu áp lực tài chính, nhiều người còn vỡ mộng khi thực tế dự án không giống quảng cáo. “Họ giới thiệu nào là phố đi bộ, trung tâm thương mại, cư dân sầm uất… Nhưng đến lúc nhận nhà thì xung quanh toàn đất hoang hoặc công trình dang dở, đầu tư kiểu đó khác nào ôm bom?”, anh Phạm Văn Quân - nhà đầu tư từ Hải Phòng, bức xúc.
Thị trường thứ cấp của shophouse cũng rơi vào trạng thái “đóng băng kỹ thuật”. Nhiều nhà đầu tư muốn bán cắt lỗ nhưng không có người mua. “Có căn giảm giá 15 - 20% so với giá mua, vẫn không có ai hỏi. Người mua hiện nay không còn chạy theo phong trào, mà nhìn vào dòng tiền thật”, anh Nguyễn Đình Huy - môi giới tại Nam Từ Liêm, cho biết.
Một trong những nguyên nhân chính khiến nhiều nhà đầu tư “vỡ mộng” với shophouse là tâm lý đầu tư theo trào lưu, thiếu khảo sát kỹ lưỡng trước khi xuống tiền. Không ít người chấp nhận vay tới 60 - 70% giá trị tài sản, kỳ vọng “lướt sóng” nhanh để thu lãi trong ngắn hạn.
Anh Lê Quang Dũng - nhà đầu tư chuyên săn hàng thứ cấp, phân tích: “Giá mua lên tới 250 - 300 triệu đồng/m² nhưng giá cho thuê chỉ khoảng 30 - 40 triệu/tháng, dẫn đến hiệu suất khai thác chỉ đạt 1,5 - 2%/năm. Mức này quá thấp để bù chi phí vay ngân hàng”.
Chị Nguyễn Mai Anh - nhà đầu tư tại Cầu Giấy,cũng cho rằng việc “dồn trứng vào một giỏ” là cực kỳ rủi ro trong bối cảnh thị trường nhiều biến động. “Cùng số tiền đó, tôi có thể mua 3 - 4 căn hộ nhỏ để cho thuê, xoay vòng vốn linh hoạt hơn. Còn shophouse thì vừa khó cho thuê, vừa xuống cấp nếu để lâu, tài sản hao mòn rất nhanh”.
Một sai lầm phổ biến khác là quá tin vào các cam kết lợi nhuận hoặc hình ảnh quy hoạch “vẽ” ra trên giấy. Nhiều dự án quảng bá có tỷ suất sinh lời lên tới 10 - 12%/năm, trong khi thực tế lại rất khác.
Trao đổi với VietnamFinance, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên nhận định: hiện tượng nhà đầu tư “vỡ mộng” với shophouse là hệ quả của chuỗi kỳ vọng không thực tế, được “bơm thổi” bởi truyền thông và chiêu trò bán hàng của chủ đầu tư.
“Giai đoạn 2018 - 2021, sản phẩm này được quảng bá với tỷ suất lợi nhuận 6 - 8%, thậm chí có nơi cam kết 12%/năm. Điều đó khiến nhiều người tưởng đây là kênh giữ tiền lý tưởng. Nhưng khi thị trường chững lại, tỷ suất thực tế chỉ còn 1 - 2%, nhiều căn thậm chí bỏ trống hoàn toàn. Trong khi đó, giá trị tài sản lại rất lớn, 10 - 20 tỷ đồng/căn”, ông Kiên phân tích.
Theo ông, nhiều nhà đầu tư xuống tiền mà không đánh giá kỹ các yếu tố cốt lõi như mật độ dân cư, lưu lượng giao thông, khả năng khai thác thực tế của từng vị trí. Nhiều người nghĩ cứ mua là có lãi. Nhưng khi thị trường đi xuống, họ bị kẹt vốn, không bán được, không cho thuê được, gánh nặng tài chính ngày càng lớn.
Đặc biệt, những người sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đang đứng trước rủi ro cao hơn cả. “Tôi biết có căn từng mua 18 tỷ đồng, nay rao 13 - 14 tỷ đồng mà vẫn không có khách. Với những người vay ngân hàng nhiều, không có dòng tiền hỗ trợ, nguy cơ phá sản đầu tư là rất rõ”, ông Kiên cảnh báo.
Theo ông Lê Quốc Kiên, triển vọng thoát vốn hay giữ lại shophouse phụ thuộc rất lớn vào vị trí và tiềm năng thực tế của từng căn. Nếu shophouse nằm tại khu dân cư ổn định, gần trục giao thông chính, hạ tầng hoàn chỉnh thì vẫn có thể giữ lại để cho thuê hoặc chờ thị trường hồi phục. Nhưng nếu ở vị trí hẻm nhỏ, dân cư thưa thớt thì nên cắt lỗ sớm để giảm thiểu thiệt hại.
Về dài hạn, ông cho rằng mô hình shophouse vẫn còn cơ hội nếu được quy hoạch bài bản, định vị đúng chức năng thương mại. Tỷ lệ shophouse chỉ nên dưới 3% tổng số căn trong một dự án. Những căn này phải được bố trí ở vị trí thực sự có khả năng kinh doanh như gần cổng chính, đường lớn, công viên hoặc khu sinh hoạt cộng đồng.
Ông cũng đề xuất cần thay đổi thiết kế sản phẩm để tăng tính linh hoạt: “Shophouse nên vừa để ở, vừa làm văn phòng, kinh doanh nhỏ, không thể kỳ vọng vào khách vãng lai như trước đây. Mô hình này chỉ sống được nếu gắn liền với nhu cầu thật của cư dân nội khu”.
Đối với các dự án mới, nhiều chuyên gia cho rằng các gói ưu đãi như chiết khấu sâu, cam kết thuê lại hay hỗ trợ lãi suất chỉ là giải pháp ngắn hạn. Về lâu dài, chủ đầu tư cần tái cấu trúc toàn bộ quá trình phát triển sản phẩm từ khâu quy hoạch, thiết kế đến vận hành để tránh tạo ra những “phố ma” sang trọng nhưng hoang vắng.
Sự thoái trào của shophouse là minh chứng rõ ràng cho một giai đoạn thị trường bất động sản đang dần chuyển từ tăng trưởng nóng sang thanh lọc. Với giá trị đầu tư lớn, khả năng khai thác thấp và thanh khoản kém, shophouse sẽ chỉ phù hợp với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, tầm nhìn dài hạn và lựa chọn đúng vị trí.
“Nhà đầu tư cũng cần thay đổi tư duy. Thời bất động sản cứ mua là lời đã qua rồi. Đầu tư hiện nay đòi hỏi kiến thức, sự tỉnh táo và chiến lược dài hơi”, ông Lê Quốc Kiên khuyến nghị.
Tags:
(VNF) - Tọa lạc tại lõi trung tâm đại đô thị Regal Legend (Đồng Hới, Quảng Trị), tổ hợp 5 tòa tháp Novotel Living & Regal Residence xác lập một chuẩn mực sống quốc tế ngay tại trái tim thành phố biển. Hơn cả một không gian sống và lưu trú 5 sao, dự án mang đến đặc quyền thụ hưởng tinh hoa văn hóa và một giải pháp tích sản an toàn, bền vững cho giới đầu tư toàn cầu.
(VNF) - Hà Nội đề xuất chuyển tối đa 20% quỹ căn nhà ở xã hội sau 1 năm không bán hết, nhà tái định cư bỏ trống ít nhất 9 tháng thành nhà thương mại.
(VNF) - Khi đô thị bước vào giai đoạn tái cấu trúc quy mô lớn, thị trường bắt đầu ưu tiên những tài sản giữ được vị trí và giá trị dài hạn.
(VNF) - Theo các chuyên gia, đề xuất “cấm bán nhà” trong khu đô thị đa mục tiêu trong vòng 3 năm đầu được kỳ vọng sẽ góp phần giảm đầu cơ, hạ nhiệt giá nhà và tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân. Khi chính sách này được áp dụng, không chỉ nhà đầu tư mà cả chủ đầu tư cũng sẽ buộc phải thay đổi chiến lược phát triển dự án, chuyển từ tư duy bán để đầu tư sang phát triển đô thị phục vụ nhu cầu ở thực.
(VNF) - TP. Đồng Nai vừa động thổ dự án bất động sản (BĐS) đầu tiên sau khi lên thành phố và là dự án được triển khai trên khu đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
(VNF) - Không chỉ là “Thành phố Expo” đầu tiên của Việt Nam, Vinhomes Global Gate (Đông Anh, Hà Nội) còn trở thành đại đô thị tiên phong trong hệ sinh thái Vinhomes tích hợp mô hình bất động sản thương mại thế hệ mới - Vincom Collection - nơi hội tụ mua sắm, ẩm thực và trải nghiệm theo xu hướng phố thương mại mở đang thịnh hành trên thế giới.
(VNF) - Theo báo cáo thị trường bất động sản tháng 4/2026 của DKRA Consulting, phân khúc đất nền và căn hộ tại Đà Nẵng ghi nhận tín hiệu cải thiện về thanh khoản, trong khi nhóm bất động sản nghỉ dưỡng vẫn duy trì trạng thái trầm lắng do áp lực lãi suất và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.
Sau giai đoạn tăng nóng, thị trường đất nền vùng ven Hà Nội đang bước vào chu kỳ hạ nhiệt rõ nét. Giá rao bán tại nhiều khu vực từng là “điểm nóng” như Hòa Lạc, Thạch Thất, Phú Cát, Quốc Oai… đồng loạt đi xuống, song nghịch lý là thanh khoản vẫn gần như “đóng băng”.
(VNF) - Ông Thân Thành Vũ, Chủ tịch Hội Bất động sản du lịch Việt Nam (VnTPA) cho rằng, chu kỳ mới của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nếu xuất hiện, sẽ không còn là chu kỳ tăng nóng đại trà như trước đây, mà sẽ là chu kỳ thanh lọc mạnh. Những doanh nghiệp có năng lực vận hành, có dòng tiền thật, có sản phẩm thật và giữ được chữ tín sẽ tồn tại. Ngược lại, mô hình bán hàng bằng “ảo vọng tài chính” sẽ ngày càng khó tồn tại.
(VNF) - Nếu mô hình “mua đất – chờ tăng giá” dần suy yếu dưới áp lực thuế, tín dụng và yêu cầu phát triển bền vững, thị trường bất động sản Việt Nam có thể bước vào một chu kỳ mới: khai thác dòng tiền từ nhà cho thuê, đô thị công nghiệp và vận hành tài sản dài hạn. Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi này sẽ không dễ dàng và đòi hỏi một lộ trình đủ dài để tránh gây sốc cho thị trường.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Thái Sơn vừa công bố báo cáo đánh giá tác động môi trường cho dự án Khu đô thị nghỉ dưỡng Mỹ Lâm quy mô gần 540,3ha tại tỉnh Tuyên Quang.
(VNF) - Trong danh sách hàng nghìn doanh nghiệp nợ thuế vừa được Thuế TP. HCM công khai, nhiều công ty bất động sản có số nợ lớn, trong đó có doanh nghiệp nợ hơn 2.000 tỷ đồng.
(VNF) - UBND TP. Hà Nội cho phép Công ty cổ phần Picenza Mỹ Hưng (thuộc Tập đoàn Picenza Việt Nam) chuyển đổi mục đích sử dụng đất gần 131.000m2 để làm khu dân cư.
(VNF) - Ngày 26/5, lễ kickoff dự án Pearl Rivera Hà Nội đã diễn ra với sự tham dự của hơn 1.000 nhân viên kinh doanh từ 36 đại lý bất động sản, đánh dấu giai đoạn “đổ hàng” ra thị trường.
(VNF) - Hàng loạt dự án hạ tầng nghìn tỷ đang làm thay đổi cục diện thị trường bất động sản Hà Nội, đẩy giá và thanh khoản tại các khu vực hưởng lợi tăng mạnh, trong khi nhiều khu nhà trong ngõ nhỏ, hạ tầng yếu bắt đầu hụt hơi, giảm sức hút và đối mặt nguy cơ mất giá.
(VNF) - Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng yêu cầu việc sửa đổi Luật Đất đai phải theo hướng cắt giảm thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và tháo gỡ các vướng mắc thực tiễn nhằm phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
(VNF) - Sau nhiều năm tăng nóng nhờ kỳ vọng hạ tầng và tâm lý “lướt sóng”, thị trường đất nền Hà Nội đang bước vào giai đoạn chững lại rõ rệt. Giá tại nhiều khu vực không còn leo thang như trước, thanh khoản lao dốc, những nhà đầu tư từng kỳ vọng “mua hôm nay, vài tháng sau có lời” bắt đầu đối mặt áp lực giữ hàng kéo dài.
(VNF) - Đề xuất cấm chuyển nhượng nhà ở thương mại tại các khu đô thị đa mục tiêu trong vòng 3 năm đang khiến thị trường bất động sản dậy sóng và tạo ra những luồng dư luận trái chiều.
(VNF) - Tỉnh Ninh Bình vừa chấp thuận chủ trương đầu tư hai dự án nhà ở xã hội Bích Đào tại phường Hoa Lư và công trình nhà ở xã hội (NOXH02) tại phường Duy Hà, với tổng mức đầu tư gần 2.800 tỷ đồng.
(VNF) - Từ lâu, khoáng nóng không chỉ là liệu pháp chăm sóc sức khỏe mà còn là nghi thức chữa lành tinh thần của phương Đông. Nếu người Nhật coi Onsen là bí kíp trường thọ, thì tại Nam Nha Trang, Charmora City đang tái hiện trải nghiệm tắm khoáng chuẩn Nhật giữa không gian ven sông Quán Trường, nơi kiến trúc Champa đương đại và thiên nhiên hòa quyện giữa nhịp sống hiện đại.
(VNF) - Dù sức mua trên thị trường bất động sản chưa phục hồi mạnh, hàng loạt doanh nghiệp vẫn liên tiếp tung dự án mới ra thị trường. Đằng sau làn sóng “bung hàng” của chủ đầu tư là áp lực tái tạo dòng tiền, giữ thị phần và đón đầu chu kỳ mới của thị trường bất động sản.
(VNF) - Hà Nội, ngày 25/05 – Công ty Cổ phần Vinhomes chính thức triển khai chương trình hỗ trợ khách hàng sử dụng vàng để giao dịch bất động sản, góp phần đưa nguồn vàng nhàn rỗi đang tích trữ trong dân trở thành dòng vốn năng động phục vụ tăng trưởng. Chương trình được triển khai trong 5 năm, với sự đồng hành của các Công ty Vàng bạc Đá quý nhằm bảo đảm an toàn tối đa về quyền lợi và giá trị tài sản cho khách hàng.
(VNF) - Sáng 25/5, Công ty Đầu tư công nghiệp Bản Thiện đã khởi công Dự án đầu tư xây dựng và quản lý kinh doanh hạ tầng kỹ thuật CCN Lê Thiện - Đại Bản, quy mô khoảng 60ha.
(VNF) - Liên danh Công ty cổ phần Arita và Công ty cổ phần HNASA là nhà đầu tư thực hiện dự án khu nhà ở xã hội tại KĐT phía Đông Bắc, tỉnh Bắc Ninh với tổng mức đầu tư gần 3.100 tỷ đồng.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái định vị mạnh mẽ, khi dòng tiền dần từ bỏ những “cơn sốt” ngắn hạn, để tìm đến những khu vực có nền tảng hạ tầng và dư địa tăng trưởng dài hạn. Trong bối cảnh đó, những dự án hưởng lợi từ TOD, metro và các trục vành đai đang trở thành tâm điểm quan tâm nhờ tiềm năng đón đầu chu kỳ phát triển đô thị mới.
(VNF) - Tọa lạc tại lõi trung tâm đại đô thị Regal Legend (Đồng Hới, Quảng Trị), tổ hợp 5 tòa tháp Novotel Living & Regal Residence xác lập một chuẩn mực sống quốc tế ngay tại trái tim thành phố biển. Hơn cả một không gian sống và lưu trú 5 sao, dự án mang đến đặc quyền thụ hưởng tinh hoa văn hóa và một giải pháp tích sản an toàn, bền vững cho giới đầu tư toàn cầu.
(VNF) - Hải Phòng đang ghi nhận tiến độ thi công sôi động tại nhiều dự án chung cư, khách sạn và tổ hợp cao tầng tại khu vực trung tâm phía Đông thành phố.
