Những dãy nhà phố thương mại từng được săn đón ở Hà Nội và TP. HCM giờ trở nên trầm lắng. Theo khảo sát của Savills Việt Nam, giá giao dịch shophouse thứ cấp tại Hà Nội quý I/2025 đạt trung bình 266 triệu đồng/m², tăng 9% so với quý trước. Tuy nhiên, mức tăng giá này không đi kèm với thanh khoản thực. Tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê chỉ đạt khoảng 2-3%/năm, thấp hơn cả lãi suất gửi tiết kiệm, khiến phân khúc này mất dần hấp lực đầu tư.
Thực tế ghi nhận, một căn shophouse rộng 70m² tại Hà Đông được rao thuê 22 triệu đồng/tháng nhưng trống suốt hai tháng. Tại khu vực Hoài Đức, một căn khác rộng hơn 100m² dù đã hạ giá bán từ 18 tỷ đồng xuống 16 tỷ đồng, đổi bốn môi giới nhưng sau cả năm vẫn không có ai đến xem.
Chị Nguyễn Thị Lan, chủ sở hữu căn shophouse kể trên, thẳng thắn: “Thanh khoản gần như bằng 0. Môi giới cũng ngại nhận, vì đăng lên mãi không ai quan tâm”.
Tình trạng không chỉ xảy ra với sản phẩm phổ thông. Ông Lê Văn Phúc - nhà đầu tư căn shophouse hai mặt tiền tại Tây Hồ Tây với giá 59 tỷ đồng, cho biết: “Kỳ vọng cho thuê 150 triệu đồng/tháng, thực tế chưa được một nửa. Lợi nhuận ròng chưa tới 2%/năm, thấp hơn cả gửi tiết kiệm”.
Trao đổi với VietnamFinance, TS Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản, cho biết shophouse đang “trả giá” cho giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây.
“Từ năm 2018 đến trước Covid-19, loại hình này được đẩy giá quá cao, đi kèm kỳ vọng dòng tiền tới hàng chục phần trăm mỗi năm. Nhà đầu tư đổ vào theo phong trào, bất chấp vị trí, thiết kế hay nhu cầu thực tế”, ông nói.
Cái vòng kỳ vọng - đầu tư - vỡ mộng khiến nhiều người rơi vào cảnh mua giá cao, giờ bán rẻ cũng không ai mua. “Tôi mua 22 tỷ đồng, vay ngân hàng 60%, giờ rao 19 tỷ đồng vẫn không ai hỏi. Ba năm qua không có khách thuê, mỗi tháng vẫn phải trả gần 80 triệu đồng tiền lãi”, anh Lưu Hồng Quân, nhà đầu tư tại Nam Từ Liêm, chia sẻ.
Không chỉ kỳ vọng bị thổi phồng, thị trường còn chịu tác động mạnh từ các yếu tố khách quan. Sau đại dịch, du lịch phục hồi chậm, nguồn cầu suy yếu, chính sách tín dụng bị siết khiến dòng vốn đầu tư vào bất động sản nói chung và shophouse nói riêng trở nên hạn chế.
Đáng chú ý, sự phát triển của thương mại điện tử cũng làm thay đổi thói quen tiêu dùng, khiến không gian kinh doanh vật lý mất dần lợi thế. “Trước kia, shophouse là nơi duy nhất để kinh doanh. Giờ đây, thậm chí hàng hiệu, đồ xa xỉ cũng có thể bán online. Tôi vẫn hay đùa: Shopee đã đánh bại shophouse”, TS Lượng nhận định.
Bên cạnh đó, shophouse gặp phải bài toán pháp lý không rõ ràng. Nhiều nhà đầu tư lầm tưởng shophouse có thể sở hữu lâu dài như nhà ở, trong khi phần lớn chỉ có thời hạn 50 năm. Chi phí vận hành cao, không có dòng tiền ổn định, khiến loại hình này nhanh chóng trở thành “gánh nặng”.
“Không giống đất nền có thể để lâu dài mà ít phát sinh chi phí, shophouse càng giữ càng mất giá. Mỗi năm đều bị khấu hao theo thời gian sử dụng đất, làm giảm giá trị đầu tư”, TS Lượng phân tích thêm.
Bức tranh shophouse thứ cấp hiện nay là kết quả của cả chuỗi sai lầm từ kỳ vọng đến vận hành. Theo chuyên gia Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, nhiều dự án bị phát triển tràn lan, không tính toán kỹ nhu cầu thị trường. “Không phải mọi sản phẩm gắn mác shophouse đều là cơ hội đầu tư tốt”, bà nhấn mạnh.
Việc quy hoạch thiếu đồng bộ, không đảm bảo mật độ cư dân đủ lớn cũng khiến không ít dãy shophouse rơi vào cảnh "phố chết". Một dãy nhà có 10 căn nhưng chỉ 1 - 2 căn hoạt động thì không thể hình thành được không gian thương mại đúng nghĩa.
Shophouse tại các khu du lịch càng khó khăn hơn vì phụ thuộc vào mùa vụ, khách vãng lai không ổn định. Tại các đô thị mới, tình trạng "có nhà mà không có dân" càng khiến bài toán kinh doanh bế tắc.
“Shophouse từng được ví như ‘cô gái đẹp’ ở thời điểm đỉnh cao, nhưng khi qua thời xuân sắc, đã đổi nhiều chủ, không còn ‘giá’ như trước thì rất khó thu hút người mới”, TS Lượng bình luận. Ông ví von việc một căn shophouse cứ mở rồi lại đóng, trống nhiều năm còn tạo ra yếu tố “tâm linh” - như thể căn nhà không có lộc.
Câu chuyện thị trường “giảm ngầm” cũng là một vấn đề đáng chú ý. Nhiều căn được rao bán cắt lỗ hàng tỷ đồng, nhưng không có giao dịch thực sự. Chủ đầu tư không muốn giảm giá để tránh ảnh hưởng đến định giá tài sản thế chấp. Ngân hàng cũng không dễ dàng chấp nhận giảm giá trị tài sản đảm bảo. Kết quả là thị trường rơi vào trạng thái “đứng hình”.
Trong bối cảnh hiện tại, giới chuyên gia cho rằng phân khúc shophouse đang bước vào giai đoạn định giá lại. Thị trường chuyển từ tâm lý đầu cơ sang yêu cầu hiệu quả khai thác thực. Nhà đầu tư không còn chấp nhận “mua để đó”, mà yêu cầu rõ ràng về dòng tiền, pháp lý và khả năng vận hành.
Bà Đỗ Thu Hằng khuyến nghị nếu muốn tiếp tục đầu tư shophouse, người mua cần chọn sản phẩm có vị trí thực sự đắc địa - nơi có mật độ dân cư cao, giao thông thuận tiện và nhu cầu tiêu dùng rõ ràng. Bên cạnh đó, thiết kế sản phẩm cần linh hoạt, có lối đi riêng, hạ tầng phụ trợ đầy đủ, đặc biệt phù hợp cho ngành F&B - một trong số ít ngành còn có nhu cầu thuê mặt bằng lớn.
Về mặt vận hành, TS Lượng đề xuất mô hình tập trung: “Thay vì để từng chủ sở hữu tự quản lý, nên gom các căn shophouse giao cho đơn vị chuyên nghiệp vận hành như chuỗi bán lẻ, ngân hàng số, hay các nhà điều hành bất động sản. Họ có thể tổ chức hợp lý hơn, tiết kiệm chi phí và điều tiết giá thuê phù hợp với thị trường”.
Đối với các nhà đầu tư cá nhân đang “kẹt vốn”, ông Lượng khuyến nghị nên chủ động cơ cấu lại danh mục, tránh ôm kỳ vọng sai lầm và đừng bỏ hết trứng vào một giỏ. “Càng giữ lâu, càng mất giá trị, nếu không thể tạo dòng tiền thì nên cân nhắc thanh lý sớm để hạn chế thiệt hại”, ông khuyến cáo.
Về phía chủ đầu tư và ngân hàng, chuyên gia cho rằng cần có sự linh hoạt trong tái định giá và hỗ trợ khách hàng. Dù khó kỳ vọng nhà nước có chính sách hỗ trợ riêng cho loại hình thương mại không ưu tiên này, nhưng một số biện pháp như đơn giản hóa thủ tục, giảm lệ phí chuyển nhượng cũng có thể góp phần cải thiện thanh khoản.
Tags:
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường biến động, “khẩu vị” của nhiều nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Thay vì tiếp tục đổ tiền vào các tài sản “bất động” với kỳ vọng tăng giá, nhà đầu tư ưu tiên nhiều hơn cho bất động sản có khả năng khai thác tạo ra dòng tiền thực. Với nhà đầu tư hiện nay, việc “nắm tài sản để chờ chu kỳ” không quan trọng bằng “quản trị dòng tiền để đi qua chu kỳ”.
(VNF) - Giá căn hộ tại TP. HCM quý I/2026 có mức trung bình khoảng 112 triệu đồng/m2, thiết lập mặt bằng mới so với cùng kỳ 2025.
(VNF) - Tính đến hết tháng 4/2026, TP. HCM ước giải ngân vốn đầu tư công khoảng 22.000 tỷ đồng, tức khoảng 15% kế hoạch 147.599 tỷ đồng của Thủ tướng giao.
(VNF) - Nhóm bất động sản chính thức trở lại ngôi vương trên thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp sau 1 năm "im hơi lặng tiếng". Tuy vậy, thị trường trái phiếu bất động sản đang bước vào giai đoạn đáo hạn lớn.
(VNF) - Theo PGS.TS.KTS Hoàng Mạnh Nguyên, Chủ tịch Viện Khoa học Công nghệ Đô thị xanh, Vinhomes Global Gate Hạ Long đã vượt ra khỏi khuôn khổ của một công trình bất động sản đơn thuần để trở thành một hình mẫu định hình chuẩn sống mới – xanh hơn, sạch hơn và đáng sống hơn.
(VNF) - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hà Tĩnh, ông Trần Báu Hà vừa ký quyết định số 1055/QĐ-UBND phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết sân golf thể thao 18 hố thuộc quy hoạch khu Thể thao phía Tây Nam, huyện Thạch Hà (cũ).
(VNF) - Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc, khi các tiêu chí như pháp lý, chất lượng và giá trị sử dụng thực dần thay thế kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Sự chuyển dịch này đang định hình lại cách phát triển dự án, qua đó thiết lập một chuẩn mực mới cho doanh nghiệp bất động sản.
(VNF) - Thị trường BĐS đang kỳ vọng dòng tiền quay trở lại theo hướng chọn lọc hơn, ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, thanh khoản rõ ràng.
(VNF) - Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, bất động sản công nghiệp miền Nam bước qua giai đoạn phát triển thuần túy theo chiều rộng, để chuyển sang một chu kỳ mới, nơi các yếu tố về hạ tầng, chuỗi cung ứng, tiêu chuẩn sản phẩm và tính bền vững đóng vai trò ngày càng lớn.
(VNF) - Theo thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh, dự án nhà ở xã hội tại phường Hà Tu sẽ bắt đầu tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà từ ngày 20/5 đến ngày 20/6, với mức giá gần 24 triệu đồng/m2.
(VNF) - Dự án Khu đô thị Đại học Quốc tế – Vinhomes Sài Gòn Park vừa được khởi công tại xã Xuân Thới Sơn, khu vực tây bắc TP. HCM. Với định hướng phát triển gắn với giáo dục, nghiên cứu và hệ sinh thái dịch vụ, dự án được kỳ vọng góp phần thúc đẩy quá trình hình thành một cực phát triển mới trong chiến lược đô thị đa trung tâm của thành phố.
(VNF) - Thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào một chu kỳ tăng giá rõ nét, đi kèm là sự bùng nổ nguồn cung nhưng lệch mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang. Diễn biến này không chỉ làm thay đổi cấu trúc thị trường mà còn khiến bài toán tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng trở nên khó khăn hơn.
(VNF) - Bức tranh tài chính quý I/2026 của nhiều doanh nghiệp bất động sản cho thấy gam màu kém tích cực khi hàng loạt đơn vị báo lỗ, thậm chí không ghi nhận doanh thu. Áp lực chi phí, thị trường trầm lắng và dòng tiền suy yếu tiếp tục là những yếu tố chính kéo lùi kết quả kinh doanh của ngành.
(VNF) - Công ty Vận hành đường sắt Nhật Bản Nishi - Nippon Railroad (Nishitetsu - NNR) của Nhật Bản dự kiến xây dựng 22.000 căn nhà tại Việt Nam từ nay đến năm 2035 thông qua hợp tác với một nhà phát triển địa phương.
Những căn hộ có giá thấp hơn từ 200-300 triệu đồng so với các căn cùng diện tích trong cùng dự án, nhưng người mua cũng cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - Giá chung cư Hà Nội neo ở mức cao, trung bình 91 triệu đồng/m2, trong bối cảnh giao dịch suy giảm và nguồn cung tăng trở lại.
(VNF) - Báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2026 của CTCP Tập đoàn Sunshine (HoSE: KSF) ghi nhận lợi nhuận trước thuế đạt hơn 409 tỷ đồng, tăng vượt trội so với cùng kỳ năm ngoái.
(VNF) - Hai chị em ở Ninh Bình nhận 500 triệu đồng tiền đặt cọc để chuyển nhượng đất nhưng sau đó không thực hiện cam kết. Khi tranh chấp phát sinh, họ phải hoàn trả tiền cọc và chịu phạt số tiền 3 tỷ đồng.
(VNF) - Khu đất bị thu hồi có diện tích 10.030,9m² tại khu dân dụng Bắc Phú Cát (xã Hòa Lạc) do Công ty cổ phần Constrexim - Meco thuê từ năm 2008.
(VNF) - Từ ngày 1/5/2026, theo Nghị quyết 29/2026 của Quốc hội, các dự án vi phạm mục đích sử dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạch sẽ được phép tiếp tục triển khai, không bị buộc tháo dỡ công trình, song nhà đầu tư vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và chịu xử phạt theo quy định.
(VNF) - Trong khi nhiều nhà đầu tư thận trọng với chi phí vốn, một số dự án bất động sản bắt đầu đưa ra chính sách tài chính dài hạn để kích cầu. Tại Vinhomes Golden City, gói hỗ trợ lãi suất 0-6%/năm trong 5 năm đang được áp dụng cho dòng sản phẩm nhà phố, được kỳ vọng giúp người mua giảm áp lực vay vốn và cải thiện khả năng tiếp cận bất động sản thấp tầng.
(VNF) - Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2026, Regal Group (HoSE:RGG) đã công bố chiến lược chuyển đổi sang mô hình "Holding Living" với bất động sản hạng sang tích hợp hệ sinh thái “Luxury Wellness” làm trọng tâm. Doanh nghiệp đặt mục tiêu đạt doanh thu 10.000 tỷ đồng và vốn hóa khoảng 1 tỷ USD vào năm 2030.
(VNF) - Tập đoàn Novaland (HoSe: NVL) vừa công bố kết quả kinh doanh quý I/2026 với tổng doanh thu thuần hợp nhất đạt 3.587 tỷ đồng.
(VNF) - Đầu năm 2026, thị trường nhà thấp tầng tại Hà Nội và một số đô thị lớn đang ghi nhận sự đối nghịch giữa giá bán và thanh khoản: giá bán tiếp tục neo ở mức cao, nhưng thanh khoản sụt giảm mạnh. Diễn biến này không chỉ phản ánh sự chững lại của dòng tiền, mà còn cho thấy sự thay đổi đáng kể trong hành vi người mua và cấu trúc thị trường.
(VNF) - Xã Thanh Oai chi trả gần 340 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ GPMB cho các hộ dân có đất nông nghiệp bị thu hồi thuộc dự án Olympic. Nhiều người phải mang theo bao tải để đựng tiền.
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường biến động, “khẩu vị” của nhiều nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Thay vì tiếp tục đổ tiền vào các tài sản “bất động” với kỳ vọng tăng giá, nhà đầu tư ưu tiên nhiều hơn cho bất động sản có khả năng khai thác tạo ra dòng tiền thực. Với nhà đầu tư hiện nay, việc “nắm tài sản để chờ chu kỳ” không quan trọng bằng “quản trị dòng tiền để đi qua chu kỳ”.
(VNF) - Dự án Nhà ở chung cư cao tầng tại ô đất NO-11 thuộc KĐT mới Dịch Vọng (cạnh Vành đai 2,5 khẩn cấp đoạn KĐT mới Dịch Vọng - Dương Đình Nghệ) của LIDECO sau khi hoàn thành sẽ cung cấp ra thị trường 364 căn hộ.
