Những dãy nhà phố thương mại từng được săn đón ở Hà Nội và TP. HCM giờ trở nên trầm lắng. Theo khảo sát của Savills Việt Nam, giá giao dịch shophouse thứ cấp tại Hà Nội quý I/2025 đạt trung bình 266 triệu đồng/m², tăng 9% so với quý trước. Tuy nhiên, mức tăng giá này không đi kèm với thanh khoản thực. Tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê chỉ đạt khoảng 2-3%/năm, thấp hơn cả lãi suất gửi tiết kiệm, khiến phân khúc này mất dần hấp lực đầu tư.
Thực tế ghi nhận, một căn shophouse rộng 70m² tại Hà Đông được rao thuê 22 triệu đồng/tháng nhưng trống suốt hai tháng. Tại khu vực Hoài Đức, một căn khác rộng hơn 100m² dù đã hạ giá bán từ 18 tỷ đồng xuống 16 tỷ đồng, đổi bốn môi giới nhưng sau cả năm vẫn không có ai đến xem.
Chị Nguyễn Thị Lan, chủ sở hữu căn shophouse kể trên, thẳng thắn: “Thanh khoản gần như bằng 0. Môi giới cũng ngại nhận, vì đăng lên mãi không ai quan tâm”.
Tình trạng không chỉ xảy ra với sản phẩm phổ thông. Ông Lê Văn Phúc - nhà đầu tư căn shophouse hai mặt tiền tại Tây Hồ Tây với giá 59 tỷ đồng, cho biết: “Kỳ vọng cho thuê 150 triệu đồng/tháng, thực tế chưa được một nửa. Lợi nhuận ròng chưa tới 2%/năm, thấp hơn cả gửi tiết kiệm”.
Trao đổi với VietnamFinance, TS Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản, cho biết shophouse đang “trả giá” cho giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây.
“Từ năm 2018 đến trước Covid-19, loại hình này được đẩy giá quá cao, đi kèm kỳ vọng dòng tiền tới hàng chục phần trăm mỗi năm. Nhà đầu tư đổ vào theo phong trào, bất chấp vị trí, thiết kế hay nhu cầu thực tế”, ông nói.
Cái vòng kỳ vọng - đầu tư - vỡ mộng khiến nhiều người rơi vào cảnh mua giá cao, giờ bán rẻ cũng không ai mua. “Tôi mua 22 tỷ đồng, vay ngân hàng 60%, giờ rao 19 tỷ đồng vẫn không ai hỏi. Ba năm qua không có khách thuê, mỗi tháng vẫn phải trả gần 80 triệu đồng tiền lãi”, anh Lưu Hồng Quân, nhà đầu tư tại Nam Từ Liêm, chia sẻ.
Không chỉ kỳ vọng bị thổi phồng, thị trường còn chịu tác động mạnh từ các yếu tố khách quan. Sau đại dịch, du lịch phục hồi chậm, nguồn cầu suy yếu, chính sách tín dụng bị siết khiến dòng vốn đầu tư vào bất động sản nói chung và shophouse nói riêng trở nên hạn chế.
Đáng chú ý, sự phát triển của thương mại điện tử cũng làm thay đổi thói quen tiêu dùng, khiến không gian kinh doanh vật lý mất dần lợi thế. “Trước kia, shophouse là nơi duy nhất để kinh doanh. Giờ đây, thậm chí hàng hiệu, đồ xa xỉ cũng có thể bán online. Tôi vẫn hay đùa: Shopee đã đánh bại shophouse”, TS Lượng nhận định.
Bên cạnh đó, shophouse gặp phải bài toán pháp lý không rõ ràng. Nhiều nhà đầu tư lầm tưởng shophouse có thể sở hữu lâu dài như nhà ở, trong khi phần lớn chỉ có thời hạn 50 năm. Chi phí vận hành cao, không có dòng tiền ổn định, khiến loại hình này nhanh chóng trở thành “gánh nặng”.
“Không giống đất nền có thể để lâu dài mà ít phát sinh chi phí, shophouse càng giữ càng mất giá. Mỗi năm đều bị khấu hao theo thời gian sử dụng đất, làm giảm giá trị đầu tư”, TS Lượng phân tích thêm.
Bức tranh shophouse thứ cấp hiện nay là kết quả của cả chuỗi sai lầm từ kỳ vọng đến vận hành. Theo chuyên gia Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, nhiều dự án bị phát triển tràn lan, không tính toán kỹ nhu cầu thị trường. “Không phải mọi sản phẩm gắn mác shophouse đều là cơ hội đầu tư tốt”, bà nhấn mạnh.
Việc quy hoạch thiếu đồng bộ, không đảm bảo mật độ cư dân đủ lớn cũng khiến không ít dãy shophouse rơi vào cảnh "phố chết". Một dãy nhà có 10 căn nhưng chỉ 1 - 2 căn hoạt động thì không thể hình thành được không gian thương mại đúng nghĩa.
Shophouse tại các khu du lịch càng khó khăn hơn vì phụ thuộc vào mùa vụ, khách vãng lai không ổn định. Tại các đô thị mới, tình trạng "có nhà mà không có dân" càng khiến bài toán kinh doanh bế tắc.
“Shophouse từng được ví như ‘cô gái đẹp’ ở thời điểm đỉnh cao, nhưng khi qua thời xuân sắc, đã đổi nhiều chủ, không còn ‘giá’ như trước thì rất khó thu hút người mới”, TS Lượng bình luận. Ông ví von việc một căn shophouse cứ mở rồi lại đóng, trống nhiều năm còn tạo ra yếu tố “tâm linh” - như thể căn nhà không có lộc.
Câu chuyện thị trường “giảm ngầm” cũng là một vấn đề đáng chú ý. Nhiều căn được rao bán cắt lỗ hàng tỷ đồng, nhưng không có giao dịch thực sự. Chủ đầu tư không muốn giảm giá để tránh ảnh hưởng đến định giá tài sản thế chấp. Ngân hàng cũng không dễ dàng chấp nhận giảm giá trị tài sản đảm bảo. Kết quả là thị trường rơi vào trạng thái “đứng hình”.
Trong bối cảnh hiện tại, giới chuyên gia cho rằng phân khúc shophouse đang bước vào giai đoạn định giá lại. Thị trường chuyển từ tâm lý đầu cơ sang yêu cầu hiệu quả khai thác thực. Nhà đầu tư không còn chấp nhận “mua để đó”, mà yêu cầu rõ ràng về dòng tiền, pháp lý và khả năng vận hành.
Bà Đỗ Thu Hằng khuyến nghị nếu muốn tiếp tục đầu tư shophouse, người mua cần chọn sản phẩm có vị trí thực sự đắc địa - nơi có mật độ dân cư cao, giao thông thuận tiện và nhu cầu tiêu dùng rõ ràng. Bên cạnh đó, thiết kế sản phẩm cần linh hoạt, có lối đi riêng, hạ tầng phụ trợ đầy đủ, đặc biệt phù hợp cho ngành F&B - một trong số ít ngành còn có nhu cầu thuê mặt bằng lớn.
Về mặt vận hành, TS Lượng đề xuất mô hình tập trung: “Thay vì để từng chủ sở hữu tự quản lý, nên gom các căn shophouse giao cho đơn vị chuyên nghiệp vận hành như chuỗi bán lẻ, ngân hàng số, hay các nhà điều hành bất động sản. Họ có thể tổ chức hợp lý hơn, tiết kiệm chi phí và điều tiết giá thuê phù hợp với thị trường”.
Đối với các nhà đầu tư cá nhân đang “kẹt vốn”, ông Lượng khuyến nghị nên chủ động cơ cấu lại danh mục, tránh ôm kỳ vọng sai lầm và đừng bỏ hết trứng vào một giỏ. “Càng giữ lâu, càng mất giá trị, nếu không thể tạo dòng tiền thì nên cân nhắc thanh lý sớm để hạn chế thiệt hại”, ông khuyến cáo.
Về phía chủ đầu tư và ngân hàng, chuyên gia cho rằng cần có sự linh hoạt trong tái định giá và hỗ trợ khách hàng. Dù khó kỳ vọng nhà nước có chính sách hỗ trợ riêng cho loại hình thương mại không ưu tiên này, nhưng một số biện pháp như đơn giản hóa thủ tục, giảm lệ phí chuyển nhượng cũng có thể góp phần cải thiện thanh khoản.
Tags:
(VNF) - Dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng đã được chính thức khởi công. Sự kiện không chỉ đánh dấu bước khởi động cho một dự án hạ tầng – đô thị có ý nghĩa đặc biệt, mà còn cho thấy tầm nhìn phát triển dài hạn của Thủ đô Hà Nội trong việc tái cấu trúc không gian ven sông Hồng với sự đồng hành của các nhà đầu tư chiến lược, điển hình như T&T Group.
(VNF) - Tổng Công ty Xây dựng số 1 – CTCP (UPCoM: CC1) đã công bố định hướng chiến lược tăng vốn thông qua phát hành thêm cổ phần, nhằm chủ động tham gia vào các dự án hạ tầng theo phương thức đối tác công tư (PPP).
(VNF) - Khi kết thúc năm 2024, điều đọng lại trong cảm nhận của giới quan sát là thị trường bất động sản đã phục hồi tích cực, mang đến kỳ vọng tăng trưởng mạnh trong năm 2025. Song, điều bất ngờ là thị trường bất động sản năm 2025 đã vượt qua cả kỳ vọng, khi không những tăng trưởng mạnh mà còn đạt đến cấp độ “bùng nổ”.
(VNF) - Ngày 19/12/2025, tại Đặc khu Vân Đồn, Công ty cổ phần Everland Vân Đồn (thành viên Everland Group) Khánh thành và gắn biển “Công trình chào mừng Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIV của Đảng” cho Giai đoạn 1 Tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng và giải trí Crystal Holidays Harbour Vân Đồn (Tòa tháp A-B).
(VNF) - Dự án Khu nhà ở xã hội tổ dân phố Nam Ngạn, Phường Nếnh tại tỉnh Bắc Ninh do Công ty cổ phần Phát triển nhà và đô thị New Star có quy mô hơn 3,3ha, tổng vốn đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng.
(VNF) - Dự án Khu dân cư Trung tâm Sài Gòn - Saigon Downtown Residence chính thức được khởi công vào ngày 19/12 vừa qua. Đây là dự án chung cư duy nhất được TP. HCM lựa chọn khởi công trong dịp này.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ sẽ tiến hành thanh tra Tổng công ty Đầu tư và phát triển Nhà Hà Nội (HANDICO) trong quý III/2026. Nội dung thanh tra về phòng chống lãng phí trong quản lý, sử dụng các cơ sở nhà, đất,....
(VNF) - Đề xuất xem xét cấp sổ đỏ với đất vi phạm trước 1/7/2014; chính thức vận hành các nền tảng số quốc gia ngành xây dựng từ 2026; Đà Nẵng lấy ý kiến quy định giao đất ở không qua đấu giá cho cá nhân... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 22/12.
(VNF) - Từ 2026, chuyển đất nông nghiệp, đất vườn, ao trong cùng thửa có đất ở sang đất ở chỉ phải nộp 30-50% phần chênh lệch tiền sử dụng đất, thay vì 100% như hiện nay.
(VNF) - Giữa áp lực nợ vay và thanh khoản chưa được cải thiện, Novaland tiếp tục trình cổ đông phương án vay thêm tối đa 10.000 tỷ đồng để bổ sung vốn và tái cơ cấu tài chính.
(VNF) - Đề xuất loạt quy định mới về bảng giá đất áp dụng từ năm 2026, Cloud Gate triển khai ba dự án nhà ở tại phía đông Đăk Lăk, TP. HCM thí điểm 6 dự án nhà ở thương mại tại xã Long Điền... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 21/12.
(VNF) - Các phương án xây dựng bảng giá đất và các trường hợp sửa đổi, bổ sung do cơ quan soạn thảo đề xuất được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình áp dụng Luật Đất đai 2024.
(VNF) - Hà Tĩnh chính thức gọi vốn hơn 310 tỷ đồng cho hai dự án khu dân cư tại TP Hà Tĩnh và huyện Hương Sơn, lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu rộng rãi, mở thêm quỹ đất phát triển đô thị ngay đầu năm 2026.
(VNF) - BIM Group khởi công 3 dự án gần 10.500 tỷ đồng tại Quảng Ninh, Sun Group khởi công dự án casino hơn 2 tỷ USD tại Vân Đồn, TP. HCM chuẩn bị chọn chủ đầu tư 8 khu đất nhà ở xã hội đầu năm 2026... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 20/11.
(VNF) - Công ty cổ phần Hạ tầng GELEX làm chủ đầu tư dự án khu đô thị nhà ở thấp tầng ANmaison tại Hải Phòng thông qua công ty thành viên là Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu vật liệu Kim Trang.
(VNF) - Ngày 19/12/2025, UBND TP. HCM phối hợp với Tập đoàn Sun Group tổ chức Lễ khởi động Tổ hợp dự án tại phường Tây Nam và Phú An quy mô 724 ha, tổng mức đầu tư 51.160 tỷ đồng, gồm ba khu đô thị hiện đại (Đông An Tây, Bắc An Tây, Tây An Tây) và Cảng Tổng hợp An Tây.
(VNF) - Ngày 19/12/2025, tại Quần thể nghỉ dưỡng quốc tế Mường Hoa, lễ cất nóc dự án Sofitel Sapa Hotel & Residences đã chính thức diễn ra, đánh dấu cột mốc quan trọng trong hành trình hiện thực hóa tổ hợp nghỉ dưỡng hạng sang tại thung lũng Mường Hoa.
(VNF) - Sở Xây dựng TP. HCM vừa có văn bản thông báo dự án cao ốc An Khang với tên thương mại là A&K Tower tại phường An Phú đủ điều kiện được bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai.
(VNF) - Ngày 19/12, Công ty cổ phần Chương Dương (CDC) cùng liên danh các đối tác đã chính thức khởi động dự án nhà ở xã hội tại khu dân cư Nam cầu Cẩm Lệ với tổng vốn đầu tư 1.015 tỷ đồng.
(VNF) - Sáng 19/12, Tập đoàn Vingroup đồng loạt xúc tiến 11 dự án lớn trên toàn quốc. Đây là các dự án nền tảng trong lĩnh vực phát triển đô thị, hạ tầng, năng lượng xanh và công nghiệp nặng, góp phần tạo động lực tăng trưởng mạnh mẽ trong tương lai.
(VNF) - Ngày 19/12, hệ sinh thái đầu tư SGO Group chính thức khởi công dự án nhà ở xã hội SGO We City Hạ Long tại phường Hà Tu, tỉnh Quảng Ninh. Dự án đánh dấu bước đi đầu tiên của SGO Group trong chiến lược phát triển chuỗi nhà ở xã hội mang thương hiệu “SGO We City” trên phạm vi cả nước.
(VNF) - Dự án Khu đô thị ven vịnh Cam Ranh được triển khai tại phường Bắc Cam Ranh có diện tích trên 1.254ha, tổng mức đầu tư hơn 85.293 tỷ đồng.
(VNF) - Trong bối cảnh giá nhà nội đô Hà Nội neo cao và quỹ đất ngày càng khan hiếm, đất nền tách thửa, có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng tại khu vực vùng ven đang thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư và người mua ở thực. Hạ tầng mở rộng, vốn đầu tư vừa phải và thanh khoản tốt đang trở thành lực đỡ khiến phân khúc này “nóng” trở lại.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội có tổng mức đầu tư khoảng 673 tỷ đồng dự kiến khởi công tại trung tâm phường Đồng Hới, tỉnh Quảng Trị đang thu hút sự quan tâm của người dân địa phương trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội tại khu vực đô thị vẫn ở mức cao.
(VNF) - Sun Group khởi công loạt dự án gần 150.000 tỷ, Gia Lai gọi vốn khu đô thị Cát Hải Center 3.400 tỷ, Phú Thọ chấp thuận chủ trương dự án khu đô thị 1.400 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 19/12.
(VNF) - Dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng đã được chính thức khởi công. Sự kiện không chỉ đánh dấu bước khởi động cho một dự án hạ tầng – đô thị có ý nghĩa đặc biệt, mà còn cho thấy tầm nhìn phát triển dài hạn của Thủ đô Hà Nội trong việc tái cấu trúc không gian ven sông Hồng với sự đồng hành của các nhà đầu tư chiến lược, điển hình như T&T Group.
(VNF) - Cầu Tứ Liên không chỉ là một công trình giao thông đơn thuần mà còn được xác định là mắt xích quan trọng trong quy hoạch mở rộng không gian đô thị Hà Nội về phía Bắc sông Hồng.
