Shophouse - nhà phố thương mại từng là biểu tượng của sự sầm uất và sinh lời cao, giờ đây dần trở thành “của nợ” giữa lòng đô thị. Ở Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng, Quảng Ninh hay Hà Nam, không khó để bắt gặp những dãy nhà mặt phố khang trang nhưng cửa đóng then cài, cỏ mọc kín lối, bảng “cho thuê”, “bán gấp” treo dài hạn.
Tại Hà Nội, nhiều dự án từng được kỳ vọng trở thành điểm đến kinh doanh sôi động như Him Lam Vạn Phúc (Hà Đông), Geleximco Lê Trọng Tấn (Hoài Đức)… nay chìm trong cảnh vắng vẻ. Có căn rao cho thuê hai năm không người hỏi, phải giảm giá một nửa vẫn không ai thuê.
Một môi giới bất động sản khu vực Hà Đông xác nhận, lượng giao dịch shophouse sụt giảm mạnh suốt hai năm qua: “Có căn mặt tiền 6m, xây 5 tầng, nằm ngay mặt đường lớn, rao 19 tỷ đồng nhưng ròng rã hơn một năm không ai hỏi. Nhà đầu tư bây giờ nhìn thấy shophouse là e ngại.”
Tình trạng tương tự diễn ra tại các địa phương khác. Ở Đà Nẵng, dãy shophouse khu Marina Complex bỏ trống nhiều năm, cửa kính vỡ, cửa sắt hoen gỉ. Ở Hà Nam, dự án đối diện Bệnh viện Việt Đức cơ sở 2 gần như không có hoạt động buôn bán đáng kể.
“Thấy gần bệnh viện lớn, tôi nghĩ vị trí sẽ đông đúc, dễ khai thác nên dồn tiền mua một căn hơn 10 tỷ đồng. Nhưng ba năm rồi, chẳng có ai thuê, cũng chẳng buôn bán được gì. Giờ tôi chỉ muốn bán cắt lỗ,” anh Nguyễn Văn Tiến, nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nam, than thở.
Theo CBRE, đến quý I/2025, tỷ lệ lấp đầy thực tế của các tuyến shophouse trong khu đô thị mới tại Hà Nội và TP.HCM chỉ đạt 30 - 40%, trong khi các trung tâm thương mại đạt trên 90%. Báo cáo từ Savills cũng ghi nhận giá sơ cấp shophouse tại Hà Nội hiện trung bình khoảng 278 triệu đồng/m² – mức giá tiếp tục tăng trong 5 năm qua, nhưng không phản ánh hiệu quả khai thác.
Nguyên nhân hàng đầu khiến shophouse mất giá trị thực là lợi suất cho thuê quá thấp - chỉ đạt 1 - 2%/năm, kém xa lãi suất ngân hàng. Với mức đầu tư 15 - 20 tỷ đồng, nhiều nhà đầu tư chỉ thu được 20 - 30 triệu đồng/tháng, không đủ bù chi phí tài chính, chưa kể bảo trì, thuế và rủi ro để trống.
Nhiều chủ sở hữu yêu cầu cho thuê toàn bộ căn (4 - 5 tầng), trong khi phần lớn khách thuê chỉ cần tầng 1. Sự thiếu linh hoạt trong chia nhỏ diện tích khiến giá thuê bị đẩy lên cao, khó tiếp cận với tiểu thương hoặc doanh nghiệp nhỏ.
Trong khi đó, các trung tâm thương mại hiện đại với mặt bằng linh hoạt, lưu lượng khách ổn định, chính sách thuê bài bản lại trở nên hấp dẫn hơn. Theo Savills, tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại lớn ở TP. HCM luôn vượt 94%.
Nhiều shophouse được xây dựng ở nơi chưa có mật độ dân cư, cách xa khu hành chính, không nằm trên trục giao thông chính hoặc gần điểm đến du lịch. Tình trạng “xây trước - bán trước” khiến sản phẩm ra đời khi chưa có dòng người, dẫn đến thất bại trong vận hành thương mại.
Trong cuộc trao đổi với VietnamFinance, ông Lê Đình Chung - CEO SGO Homes nhận định: “Không có dòng người thì không thể kinh doanh, mà không thể kinh doanh thì cũng không thể kỳ vọng sinh lời”.
Ngoài ra, nhiều sản phẩm thiếu giấy phép kinh doanh, chưa đảm bảo tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy, hoặc chỉ có quyền sở hữu 50 năm (với căn chân đế chung cư). Điều này khiến nhà đầu tư e ngại, nhất là khi đi kèm chi phí cải tạo cao và thủ tục phức tạp.
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, điểm mấu chốt nằm ở tư duy phát triển. Nhiều dự án xây shophouse không nhằm mục tiêu vận hành kinh doanh, mà chỉ để “đẻ hàng bán cho nhà đầu tư thứ cấp”.
“Chủ đầu tư xây dựng phố thương mại mà không cần dòng tiền vận hành, còn nhà đầu tư thì mua kỳ vọng lướt sóng. Khi cả hai đều không dựa trên nhu cầu thực, phố thương mại trở thành một ảo ảnh,” ông Đính nói.
Thêm vào đó, hành vi tiêu dùng thay đổi nhanh chóng cũng khiến mô hình shophouse bị tụt lại. Khách hàng ngày càng chuyển sang thương mại điện tử, dịch vụ số thay vì mua sắm trực tiếp tại các dãy nhà phố riêng lẻ.
Một nghịch lý của thị trường là giá shophouse vẫn tăng đều bất chấp tỷ lệ bỏ trống cao. Theo dữ liệu quý I/2025, giá sơ cấp tại Hà Nội đã lên đến 278 triệu đồng/m², tăng 11 - 16%/năm trong 5 năm. Giá thứ cấp tăng 9%/quý, có nơi tăng gấp ba lần trong một năm.
Tuy nhiên, sự tăng giá này chủ yếu đến từ kỳ vọng đầu cơ và tâm lý “giữ đất”, thay vì hiệu quả khai thác. “Giá thì tăng, nhưng không có người thuê, không tạo ra dòng tiền - đó là dấu hiệu bất ổn nghiêm trọng,” ông Đính cảnh báo.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2025, lượng tìm kiếm shophouse giảm 45% so với cùng kỳ, cho thấy sự thận trọng đang lan rộng trong giới đầu tư cá nhân.
Để đưa shophouse thoát khỏi trạng thái “chết lâm sàng”, các chuyên gia nhận định cần có giải pháp tổng thể từ quy hoạch, thiết kế, pháp lý đến vận hành và tư duy đầu tư.
Shophouse chỉ nên phát triển tại các khu vực đã có dân cư ổn định, nằm trên trục giao thông chính, gần trung tâm hành chính hoặc điểm đến du lịch. Việc phát triển tại các khu đô thị mới, đường nội bộ vắng người là rủi ro cao, cần cân nhắc kỹ lưỡng.
Thiết kế đóng vai trò then chốt. Các dự án cần có mặt tiền rộng tối thiểu 5m, cho phép chia nhỏ từng tầng, bố trí lối đi riêng biệt cho khách và chủ nhà. Hạ tầng kỹ thuật như hệ thống hút mùi, thông gió, thoát hiểm… cần được đầu tư bài bản, đặc biệt với nhóm ngành F&B hoặc bán lẻ.
Về pháp lý, các cơ quan chức năng cần siết chặt yêu cầu minh bạch hồ sơ pháp lý, quyền sử dụng đất và tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy. Việc cấp sổ hồng đúng hạn cần trở thành cam kết ràng buộc giữa chủ đầu tư và khách hàng.
Nhà đầu tư cá nhân nên thay đổi tư duy từ đầu cơ ngắn hạn sang khai thác dài hạn. Khảo sát kỹ mật độ dân cư, nhu cầu tiêu dùng và khả năng cho thuê thực tế trước khi xuống tiền là bước cần thiết để tránh rủi ro.
Ban quản lý khu đô thị cũng cần đóng vai trò như đơn vị vận hành chuyên nghiệp, định hướng ngành nghề phù hợp, quản lý biển hiệu, quảng cáo, an ninh, vệ sinh… nhằm tạo dòng người và giá trị sử dụng thực tế.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư cần có chính sách hỗ trợ ban đầu như miễn/giảm chi phí thuê, cho phép chia nhỏ diện tích, định giá thuê phù hợp với khả năng chi trả của tiểu thương. Những biện pháp linh hoạt này giúp tăng tỷ lệ lấp đầy, kích hoạt hoạt động thương mại, thay vì để nhà đầu tư “ôm hàng” chờ tăng giá.
Tags:
(VNF) - Với tổng vốn đầu tư gần 186.000 tỷ đồng, dự án cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị Vĩnh Hưng có quy mô nghiên cứu khoảng 447 ha, triển khai trên địa bàn phường Vĩnh Hưng.
(VNF) - Dự án chung cư Hà Nội Park Centric do Công ty cổ phần Thương mại Dương Phúc Thắng làm chủ đầu tư. Trong khi đó, đơn vị phát triển dự án là Công ty cổ phần Đầu tư OSI Holding.
(VNF) - Công ty TNHH đầu tư Tây Bắc vùng 4 là nhà đầu tư làm dự án Khu dân cư, thương mại dịch vụ Quang Minh, quy mô 10,6ha, tổng mức đầu tư hơn 322 tỷ tại Hải Phòng.
(VNF) - Dự án Khu công nghiệp Ninh Sơn được đề xuất đầu tư tại xã Bắc Ninh Hòa, quy mô khoảng 470ha, tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 6.738 tỷ đồng.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc và tái cấu trúc mạnh mẽ, giá trị của một dự án ngày càng được nhìn nhận từ những yếu tố thực chất: vị trí, quy hoạch, chất lượng sản phẩm, tiến độ và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực. Theo định hướng đó, MIK Group đang đẩy mạnh chiến lược phát triển dài hạn tại phía Nam, tập trung vào những dự án được đầu tư bài bản, góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở chất lượng và đồng hành cùng quá trình phát triển đô thị của TP.HCM.
(VNF) - Liên danh gồm CII, CII PPP và IMIC vừa được TP.HCM lựa chọn làm nhà đầu tư dự án nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 13 theo phương thức PPP, hợp đồng BOT. Dự án có tổng mức đầu tư khoảng 6.276 tỷ đồng, trong đó nhóm CII tham gia với tỷ lệ 51%.
(VNF) - Áp lực từ lãi suất cao, trong khi thời gian ưu đãi vay mua nhà sắp hết, khiến hàng loạt chủ nhà “ngộp thở”, phải rao bán cắt lỗ với mức cắt lên tới hàng chục % giá trị sản phẩm. Điều này mở ra mùa đi săn hàng giá thấp tốt nhất trong hơn 2 năm qua.
(VNF) - VSIP vừa khởi công KCN VSIP Quảng Ninh quy mô 448,16ha tại KKT ven biển Quảng Yên, hướng tới thu hút các dự án công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ, sản xuất hiện đại.
(VNF) - Người mua nhà TP.HCM đang có thêm lựa chọn khi nguồn cung nhà ở, đã hoàn thiện pháp lý tăng mạnh. Nhưng nếu phần lớn sản phẩm vẫn vượt sức chi trả, câu hỏi quan trọng không phải thành phố có thêm bao nhiêu căn mà là bao nhiêu người dân thực sự mua được.
(VNF) - Thanh tra TP Đồng Nai công bố kết luận thanh tra về dự án Khu dân cư và tái định cư Hiệp Hòa do Công ty Hiệp Hòa làm chủ đầu tư.
(VNF) - Thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang đứng trước cơ hội tái khởi động khi hành lang pháp lý từng bước được hoàn thiện. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, gỡ vướng pháp lý mới chỉ là bước đầu; thị trường cần chuyển từ tư duy phát triển, bán sản phẩm sang vận hành hiệu quả, tạo dòng tiền và đóng góp thực chất cho kinh tế du lịch.
(VNF) - Phó thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc yêu cầu Bộ Xây dựng cần phải có sự điều chỉnh phù hợp chỉ tiêu về phát triển nhà ở xã hội, hướng mạnh tới phát triển loại hình nhà ở cho thuê song cũng cần xem xét kỹ lưỡng căn cứ, cơ sở, tỷ lệ giảm chỉ tiêu nhà ở xã hội.
(VNF) - Hàng trăm nghìn tỷ đồng đã được hệ thống ngân hàng bơm vào thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2026, một diễn biến được đánh giá là tất yếu trong bối cảnh dự án mới mọc lên như nấm sau mưa.
(VNF) - Hơn 3,4ha đất tại xã Đông Anh được Hà Nội giao cho liên danh Thái Nam Land - Mai Lâm để triển khai dự án nhà ở cho cán bộ, chiến sĩ công an.
(VNF) - Trong một căn hộ, hầu hết mọi thứ đều có thể thay đổi theo thời gian, vật liệu được nâng cấp, nội thất làm mới, công nghệ rồi sẽ được thay thế. Nhưng tầm nhìn thì không. Vì lẽ đó, ở phân khúc hạng sang, một mặt bằng đắt giá không được đo bằng số mét vuông, mà bằng việc kiến trúc “chia” cho mỗi căn hộ bao nhiêu mặt thoáng, bao nhiêu góc trời và để nắng đi vào không gian sống.
(VNF) - Nam A Bank thông báo thu giữ hơn 66.000 m2 đất tại dự án Khu biệt thự cao cấp Hill Villas ở Lâm Đồng để xử lý khoản nợ của Công ty Techland. Việc thu giữ dự kiến bắt đầu từ ngày 16/9.
(VNF) - Liên danh do Vingroup đại diện vừa được giao hơn 112ha đất để triển khai khu đô thị mới phía Tây Bắc thành phố Bắc Ninh, thuộc dự án có tổng vốn đầu tư hơn 41.270 tỷ đồng.
(VNF) - Dự án Đầu tư xây dựng Khu nhà ở Hòa Lạc – Hoa Lac Metro City chính thức được khởi công tại xã Yên Xuân, TP. Hà Nội. Sự kiện đánh dấu bước chuyển quan trọng của dự án, mở ra kỳ vọng về một không gian đô thị mới đồng hành cùng tiến trình phát triển của Hòa Lạc.
(VNF) - Nhiều doanh nghiệp phản ánh đang gặp khó khăn trong quá trình thực hiện các thủ tục về đất đai, nghĩa vụ tài chính và đầu tư.
(VNF) - Siêu đô thị TP.HCM mở ra không gian đầu tư quy mô lớn, với nhiều cơ hội từ hạ tầng liên vùng, các cực tăng trưởng, TOD, logistics và dịch vụ. Tuy nhiên, lợi thế chỉ được phát huy khi dòng vốn gắn với nhu cầu thực và giá trị dài hạn.
(VNF) - Sau hơn hai năm đi từ quy hoạch đến chấp thuận đầu tư, Khu công nghiệp Vĩnh Lập - dự án được hệ thống VSIP gọi là VSIP Bình Dương IV - đang bước sang giai đoạn triển khai.
(VNF) - Sở Tài chính Lâm Đồng cho biết hiện, có hai nhà đầu tư quan tâm dự án đường bộ cao tốc Phan Thiết – Bảo Lộc – Gia Nghĩa là Liên danh Trung Nam – INDEL CORP – Trung Nam E&C và Công ty TNHH Tập đoàn Xây dựng Tô Thương.
(VNF) - Thanh tra Thành phố Hà Nội yêu cầu thu hồi số tiền hơn 4,4 tỷ đồng liên quan Công ty TNHH MTV Hồ Tây, gồm 3,6 tỷ đồng lỗ tại Công ty TNHH MTV Hồ Tây phát sinh do nguyên nhân chủ quan, đồng thời yêu cầu thu hồi hơn 856 triệu đồng từ một DN khác.
(VNF) - Vướng mắc pháp lý và tiến độ triển khai kéo dài tiếp tục ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư, khiến phân khúc nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng gần như rơi vào trạng thái “ngủ đông” kéo dài.
(VNF) - Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã lên khoảng 95 triệu đồng/m² và có nguy cơ vượt mốc 100 triệu đồng/m². Nghịch lý là dù hàng loạt dự án mới và ít nhất 120.000 căn nhà ở xã hội dự kiến được bổ sung giai đoạn 2026-2030, giá nhà vẫn khó hạ nhiệt.
(VNF) - Với tổng vốn đầu tư gần 186.000 tỷ đồng, dự án cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị Vĩnh Hưng có quy mô nghiên cứu khoảng 447 ha, triển khai trên địa bàn phường Vĩnh Hưng.
(VNF) - Với quy mô nghiên cứu khoảng 567,75ha, dự án giữ nguyên hiện trạng 520,9ha mặt nước Hồ Tây, diện tích đất khoảng 46,85ha (đã bao gồm các hồ nhỏ) và tập trung chỉnh trang, cải tạo đồng bộ hệ thống giao thông, cảnh quan, công viên cây xanh, không gian sinh hoạt công cộng, đầu tư các hoạt động văn hóa, giải trí.
