Shophouse - nhà phố thương mại từng là biểu tượng của sự sầm uất và sinh lời cao, giờ đây dần trở thành “của nợ” giữa lòng đô thị. Ở Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng, Quảng Ninh hay Hà Nam, không khó để bắt gặp những dãy nhà mặt phố khang trang nhưng cửa đóng then cài, cỏ mọc kín lối, bảng “cho thuê”, “bán gấp” treo dài hạn.
Tại Hà Nội, nhiều dự án từng được kỳ vọng trở thành điểm đến kinh doanh sôi động như Him Lam Vạn Phúc (Hà Đông), Geleximco Lê Trọng Tấn (Hoài Đức)… nay chìm trong cảnh vắng vẻ. Có căn rao cho thuê hai năm không người hỏi, phải giảm giá một nửa vẫn không ai thuê.
Một môi giới bất động sản khu vực Hà Đông xác nhận, lượng giao dịch shophouse sụt giảm mạnh suốt hai năm qua: “Có căn mặt tiền 6m, xây 5 tầng, nằm ngay mặt đường lớn, rao 19 tỷ đồng nhưng ròng rã hơn một năm không ai hỏi. Nhà đầu tư bây giờ nhìn thấy shophouse là e ngại.”
Tình trạng tương tự diễn ra tại các địa phương khác. Ở Đà Nẵng, dãy shophouse khu Marina Complex bỏ trống nhiều năm, cửa kính vỡ, cửa sắt hoen gỉ. Ở Hà Nam, dự án đối diện Bệnh viện Việt Đức cơ sở 2 gần như không có hoạt động buôn bán đáng kể.
“Thấy gần bệnh viện lớn, tôi nghĩ vị trí sẽ đông đúc, dễ khai thác nên dồn tiền mua một căn hơn 10 tỷ đồng. Nhưng ba năm rồi, chẳng có ai thuê, cũng chẳng buôn bán được gì. Giờ tôi chỉ muốn bán cắt lỗ,” anh Nguyễn Văn Tiến, nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nam, than thở.
Theo CBRE, đến quý I/2025, tỷ lệ lấp đầy thực tế của các tuyến shophouse trong khu đô thị mới tại Hà Nội và TP.HCM chỉ đạt 30 - 40%, trong khi các trung tâm thương mại đạt trên 90%. Báo cáo từ Savills cũng ghi nhận giá sơ cấp shophouse tại Hà Nội hiện trung bình khoảng 278 triệu đồng/m² – mức giá tiếp tục tăng trong 5 năm qua, nhưng không phản ánh hiệu quả khai thác.
Nguyên nhân hàng đầu khiến shophouse mất giá trị thực là lợi suất cho thuê quá thấp - chỉ đạt 1 - 2%/năm, kém xa lãi suất ngân hàng. Với mức đầu tư 15 - 20 tỷ đồng, nhiều nhà đầu tư chỉ thu được 20 - 30 triệu đồng/tháng, không đủ bù chi phí tài chính, chưa kể bảo trì, thuế và rủi ro để trống.
Nhiều chủ sở hữu yêu cầu cho thuê toàn bộ căn (4 - 5 tầng), trong khi phần lớn khách thuê chỉ cần tầng 1. Sự thiếu linh hoạt trong chia nhỏ diện tích khiến giá thuê bị đẩy lên cao, khó tiếp cận với tiểu thương hoặc doanh nghiệp nhỏ.
Trong khi đó, các trung tâm thương mại hiện đại với mặt bằng linh hoạt, lưu lượng khách ổn định, chính sách thuê bài bản lại trở nên hấp dẫn hơn. Theo Savills, tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại lớn ở TP. HCM luôn vượt 94%.
Nhiều shophouse được xây dựng ở nơi chưa có mật độ dân cư, cách xa khu hành chính, không nằm trên trục giao thông chính hoặc gần điểm đến du lịch. Tình trạng “xây trước - bán trước” khiến sản phẩm ra đời khi chưa có dòng người, dẫn đến thất bại trong vận hành thương mại.
Trong cuộc trao đổi với VietnamFinance, ông Lê Đình Chung - CEO SGO Homes nhận định: “Không có dòng người thì không thể kinh doanh, mà không thể kinh doanh thì cũng không thể kỳ vọng sinh lời”.
Ngoài ra, nhiều sản phẩm thiếu giấy phép kinh doanh, chưa đảm bảo tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy, hoặc chỉ có quyền sở hữu 50 năm (với căn chân đế chung cư). Điều này khiến nhà đầu tư e ngại, nhất là khi đi kèm chi phí cải tạo cao và thủ tục phức tạp.
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, điểm mấu chốt nằm ở tư duy phát triển. Nhiều dự án xây shophouse không nhằm mục tiêu vận hành kinh doanh, mà chỉ để “đẻ hàng bán cho nhà đầu tư thứ cấp”.
“Chủ đầu tư xây dựng phố thương mại mà không cần dòng tiền vận hành, còn nhà đầu tư thì mua kỳ vọng lướt sóng. Khi cả hai đều không dựa trên nhu cầu thực, phố thương mại trở thành một ảo ảnh,” ông Đính nói.
Thêm vào đó, hành vi tiêu dùng thay đổi nhanh chóng cũng khiến mô hình shophouse bị tụt lại. Khách hàng ngày càng chuyển sang thương mại điện tử, dịch vụ số thay vì mua sắm trực tiếp tại các dãy nhà phố riêng lẻ.
Một nghịch lý của thị trường là giá shophouse vẫn tăng đều bất chấp tỷ lệ bỏ trống cao. Theo dữ liệu quý I/2025, giá sơ cấp tại Hà Nội đã lên đến 278 triệu đồng/m², tăng 11 - 16%/năm trong 5 năm. Giá thứ cấp tăng 9%/quý, có nơi tăng gấp ba lần trong một năm.
Tuy nhiên, sự tăng giá này chủ yếu đến từ kỳ vọng đầu cơ và tâm lý “giữ đất”, thay vì hiệu quả khai thác. “Giá thì tăng, nhưng không có người thuê, không tạo ra dòng tiền - đó là dấu hiệu bất ổn nghiêm trọng,” ông Đính cảnh báo.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2025, lượng tìm kiếm shophouse giảm 45% so với cùng kỳ, cho thấy sự thận trọng đang lan rộng trong giới đầu tư cá nhân.
Để đưa shophouse thoát khỏi trạng thái “chết lâm sàng”, các chuyên gia nhận định cần có giải pháp tổng thể từ quy hoạch, thiết kế, pháp lý đến vận hành và tư duy đầu tư.
Shophouse chỉ nên phát triển tại các khu vực đã có dân cư ổn định, nằm trên trục giao thông chính, gần trung tâm hành chính hoặc điểm đến du lịch. Việc phát triển tại các khu đô thị mới, đường nội bộ vắng người là rủi ro cao, cần cân nhắc kỹ lưỡng.
Thiết kế đóng vai trò then chốt. Các dự án cần có mặt tiền rộng tối thiểu 5m, cho phép chia nhỏ từng tầng, bố trí lối đi riêng biệt cho khách và chủ nhà. Hạ tầng kỹ thuật như hệ thống hút mùi, thông gió, thoát hiểm… cần được đầu tư bài bản, đặc biệt với nhóm ngành F&B hoặc bán lẻ.
Về pháp lý, các cơ quan chức năng cần siết chặt yêu cầu minh bạch hồ sơ pháp lý, quyền sử dụng đất và tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy. Việc cấp sổ hồng đúng hạn cần trở thành cam kết ràng buộc giữa chủ đầu tư và khách hàng.
Nhà đầu tư cá nhân nên thay đổi tư duy từ đầu cơ ngắn hạn sang khai thác dài hạn. Khảo sát kỹ mật độ dân cư, nhu cầu tiêu dùng và khả năng cho thuê thực tế trước khi xuống tiền là bước cần thiết để tránh rủi ro.
Ban quản lý khu đô thị cũng cần đóng vai trò như đơn vị vận hành chuyên nghiệp, định hướng ngành nghề phù hợp, quản lý biển hiệu, quảng cáo, an ninh, vệ sinh… nhằm tạo dòng người và giá trị sử dụng thực tế.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư cần có chính sách hỗ trợ ban đầu như miễn/giảm chi phí thuê, cho phép chia nhỏ diện tích, định giá thuê phù hợp với khả năng chi trả của tiểu thương. Những biện pháp linh hoạt này giúp tăng tỷ lệ lấp đầy, kích hoạt hoạt động thương mại, thay vì để nhà đầu tư “ôm hàng” chờ tăng giá.
Tags:
(VNF) - Căn hộ thương mại tại dự án nhà ở xã hội CT3 Kim Chung (tên thương mại Thăng Long Green City) đang được các môi giới chào bán mức giá từ 48 – 52 triệu đồng/m2, dù chủ đầu tư chưa công bố giá bán.
(VNF) - Delta Group tiếp tục khẳng định năng lực tại các dự án nhà ở xã hội, công trình dân dụng và hạ tầng trọng điểm trên cả nước với gói thầu thi công thuộc dự án khu nhà ở xã hội tại Đa giác 3, khu đô thị dịch vụ Hùng Thắng, phường Bãi Cháy, tỉnh Quảng Ninh.
(VNF) - HAGL vừa được UBND tỉnh Gia Lai chấp thuận đầu tư dự án Khu phức hợp Phù Đổng gần 600 tỷ đồng tại Pleiku.
(VNF) - Thanh tra Chứng khoán Nhà nước ban hành các quyết định về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán đối với Công ty cổ phần Phát triển Đất Việt; Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản Thuận Phát và Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Unity.
(VNF) - VinSpeed sắp khởi công Metro Bến Thành - Cần Giờ; Hà Nội dừng tiếp nhận trực tiếp hồ sơ mua nhà, 100% thực hiện online; Vĩnh Long điều chỉnh mục tiêu nhà ở xã hội; Chính phủ tháo gỡ hơn 1.700 dự án, nhà đất tồn đọng... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 9/12.
(VNF) - Niềm vui vỡ òa với cư dân I-Home khi sổ hồng được trao tay ngay trước thềm năm mới 2026, mang đến một cái Tết trọn vẹn hơn bao giờ hết. Và đồng thời cũng mở ra cho TP.HCM 1 mô hình Nhà nước hợp tác Doanh nghiệp giải quyết nhu cầu an sinh cho người dân.
(VNF) - Tại lễ ký kết hợp tác phân phối diễn ra ngày 7/12 tại Hà Nội, nhiều đại lý bất động sản nhận định “Thành phố Ánh sáng” Eurowindow Light City đang sở hữu loạt lợi thế cạnh tranh hiếm có trên thị trường Thanh Hóa, dự án được đánh giá hội tụ đầy đủ yếu tố để “thắng lớn” trong giai đoạn sắp tới.
(VNF) - Nhiều người lao động tự do, người lao động thu nhập thấp ở đô thị không có hợp đồng lao động phản ánh việc không xin được xác nhận thu nhập tại công an xã để làm hồ sơ mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Bộ Tài chính kiến nghị giảm mức nộp khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, theo đó người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch thay vì toàn bộ 100% như hiện nay.
(VNF) - Mức giá bán cho khu nhà ở xã hội CT1 và CT2 phường Hiến Nam, tỉnh Hưng Yên có giá bán 20,9 triệu đồng/m2. Giá bán này thậm chí còn cao hơn giá bán nhà ở xã hội CT3 Kim Chung, Đông Anh, Hà Nội.
(VNF) - Bất thường dự án hàng trăm căn biệt thự không được cấp sổ đỏ ở Bắc Ninh, khởi động dự án nhà ở cho lực lượng Công an, Coteccons tham gia thi công sân bay Gia Bình... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 8/12.
(VNF) - Sáng 7/12, nhiều khách du lịch đang lưu trú tại các biệt thự khu vực biển Chí Linh, phường Phước Thắng (TP. Vũng Tàu cũ), TP. HCM phản ảnh, nếu không có biện pháp ngăn chặn kịp thời thì hàng loạt căn biệt thự sẽ bị sóng biển cuốn trôi do xói lở ngày càng nghiêm trọng.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có phản hồi trước kiến nghị của một giáo viên đã nghỉ hưu về việc không được tiếp nhận hồ sơ mua nhà ở xã hội tại tỉnh Đồng Tháp.
(VNF) - Gần đây, nhiều làng quê ở Ninh Bình bỗng sôi động khi các phiên đấu giá đất mới vẫn "nóng hơn chảo lửa" dù thực tế hàng loạt khu đất trúng đấu giá trước đó đang rơi vào cảnh bỏ hoang.
(VNF) - Trong kiến nghị gửi Bộ Xây dựng, cử tri TP.HCM bày tỏ quan ngại khoảng cách về giá nhà chung cư, nhà ở thương mại và giá nhà ở xã hội vẫn ở mức cao, mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách phát triển nhà ở. Điều đó cho thấy chính sách và thực tế vẫn còn có độ vênh.
(VNF) - Nam Long mở bán Izumi Canaria; Ecopark ra mắt Central Island, Hải Phòng mở bán 519 căn nhà ở xã hội, giá gần 19,7 triệu đồng/m2; Thủ tướng yêu cầu lập Trung tâm giao dịch bất động sản do nhà nước quản lý; Gia Lai mời đầu tư loạt cụm công nghiệp quy mô gần 3.200 tỷ đồng... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 7/12.
(VNF) - Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương trình thành lập 'Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất' do Nhà nước quản lý, hoàn thành trước 15/ 12.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, Nam Long ADC – thành viên của Tập đoàn Nam Long – giới thiệu dòng sản phẩm EHome với mức giá chỉ từ 1,7 tỷ đồng tại Expo Nam Long Journey 2025.
(VNF) - Mức giá bán nhà ở xã hội Hòa Phú, phường Bình Dương tạm tính thấp nhất từ 16,5 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội liền kề và gần 26,4 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội chung cư.
(VNF) - Sự thay đổi nhân sự lãnh đạo của Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng diễn ra trong thời điểm Vạn Phát Hưng ghi nhận quý thứ 4 liên tiếp thua lỗ.
(VNF) - UBND nhiều xã, phường trên địa bàn tỉnh Gia Lai đang đồng loạt phát đi thông báo mời gọi các nhà đầu tư quan tâm, đăng ký thực hiện các dự án cụm công nghiệp trên địa bàn, với tổng vốn đầu tư gần 3.200 tỷ đồng.
(VNF) - Hải Phòng phê duyệt khu nhà ở 3.000 dân, Hà Tĩnh sắp có sân golf 36 hố... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 6/11.
(VNF) - Chỉ 60 phút từ Hà Nội, Hồ Núi Cốc hiện ra như một tuyên ngôn thầm lặng, kiêu hãnh của Việt Nam: nơi thiên nhiên nguyên bản chưa từng bị sao chép cùng phương pháp tái tạo sức khoẻ đạt chuẩn thế giới.
(VNF) - Đà Nẵng đã thống nhất phương án chuyển đổi công năng dự án nhà hàng và bến du thuyền phía Nam cảng sông Hàn sang mục đích phục vụ công cộng.
(VNF) - Hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại Đà Nẵng như An Trung 2, Đại Địa Bảo, Ecohome Hòa Hiệp… đang được đẩy nhanh tiến độ, cung cấp hàng nghìn căn hộ cho thị trường, đáp ứng nhu cầu an cư của người thu nhập thấp.
(VNF) - Căn hộ thương mại tại dự án nhà ở xã hội CT3 Kim Chung (tên thương mại Thăng Long Green City) đang được các môi giới chào bán mức giá từ 48 – 52 triệu đồng/m2, dù chủ đầu tư chưa công bố giá bán.
(VNF) - Một vụ hỏa hoạn nghiêm trọng bùng phát tại tòa nhà văn phòng ở trung tâm Jakarta khiến ít nhất 22 người thiệt mạng, trong đó có một phụ nữ mang thai. Lực lượng chức năng Indonesia huy động hàng trăm nhân viên cùng gần 30 xe chữa cháy để dập lửa, song thiệt hại về người vẫn ở mức đặc biệt nghiêm trọng.
