Shophouse - nhà phố thương mại từng là biểu tượng của sự sầm uất và sinh lời cao, giờ đây dần trở thành “của nợ” giữa lòng đô thị. Ở Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng, Quảng Ninh hay Hà Nam, không khó để bắt gặp những dãy nhà mặt phố khang trang nhưng cửa đóng then cài, cỏ mọc kín lối, bảng “cho thuê”, “bán gấp” treo dài hạn.
Tại Hà Nội, nhiều dự án từng được kỳ vọng trở thành điểm đến kinh doanh sôi động như Him Lam Vạn Phúc (Hà Đông), Geleximco Lê Trọng Tấn (Hoài Đức)… nay chìm trong cảnh vắng vẻ. Có căn rao cho thuê hai năm không người hỏi, phải giảm giá một nửa vẫn không ai thuê.
Một môi giới bất động sản khu vực Hà Đông xác nhận, lượng giao dịch shophouse sụt giảm mạnh suốt hai năm qua: “Có căn mặt tiền 6m, xây 5 tầng, nằm ngay mặt đường lớn, rao 19 tỷ đồng nhưng ròng rã hơn một năm không ai hỏi. Nhà đầu tư bây giờ nhìn thấy shophouse là e ngại.”
Tình trạng tương tự diễn ra tại các địa phương khác. Ở Đà Nẵng, dãy shophouse khu Marina Complex bỏ trống nhiều năm, cửa kính vỡ, cửa sắt hoen gỉ. Ở Hà Nam, dự án đối diện Bệnh viện Việt Đức cơ sở 2 gần như không có hoạt động buôn bán đáng kể.
“Thấy gần bệnh viện lớn, tôi nghĩ vị trí sẽ đông đúc, dễ khai thác nên dồn tiền mua một căn hơn 10 tỷ đồng. Nhưng ba năm rồi, chẳng có ai thuê, cũng chẳng buôn bán được gì. Giờ tôi chỉ muốn bán cắt lỗ,” anh Nguyễn Văn Tiến, nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nam, than thở.
Theo CBRE, đến quý I/2025, tỷ lệ lấp đầy thực tế của các tuyến shophouse trong khu đô thị mới tại Hà Nội và TP.HCM chỉ đạt 30 - 40%, trong khi các trung tâm thương mại đạt trên 90%. Báo cáo từ Savills cũng ghi nhận giá sơ cấp shophouse tại Hà Nội hiện trung bình khoảng 278 triệu đồng/m² – mức giá tiếp tục tăng trong 5 năm qua, nhưng không phản ánh hiệu quả khai thác.
Nguyên nhân hàng đầu khiến shophouse mất giá trị thực là lợi suất cho thuê quá thấp - chỉ đạt 1 - 2%/năm, kém xa lãi suất ngân hàng. Với mức đầu tư 15 - 20 tỷ đồng, nhiều nhà đầu tư chỉ thu được 20 - 30 triệu đồng/tháng, không đủ bù chi phí tài chính, chưa kể bảo trì, thuế và rủi ro để trống.
Nhiều chủ sở hữu yêu cầu cho thuê toàn bộ căn (4 - 5 tầng), trong khi phần lớn khách thuê chỉ cần tầng 1. Sự thiếu linh hoạt trong chia nhỏ diện tích khiến giá thuê bị đẩy lên cao, khó tiếp cận với tiểu thương hoặc doanh nghiệp nhỏ.
Trong khi đó, các trung tâm thương mại hiện đại với mặt bằng linh hoạt, lưu lượng khách ổn định, chính sách thuê bài bản lại trở nên hấp dẫn hơn. Theo Savills, tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại lớn ở TP. HCM luôn vượt 94%.
Nhiều shophouse được xây dựng ở nơi chưa có mật độ dân cư, cách xa khu hành chính, không nằm trên trục giao thông chính hoặc gần điểm đến du lịch. Tình trạng “xây trước - bán trước” khiến sản phẩm ra đời khi chưa có dòng người, dẫn đến thất bại trong vận hành thương mại.
Trong cuộc trao đổi với VietnamFinance, ông Lê Đình Chung - CEO SGO Homes nhận định: “Không có dòng người thì không thể kinh doanh, mà không thể kinh doanh thì cũng không thể kỳ vọng sinh lời”.
Ngoài ra, nhiều sản phẩm thiếu giấy phép kinh doanh, chưa đảm bảo tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy, hoặc chỉ có quyền sở hữu 50 năm (với căn chân đế chung cư). Điều này khiến nhà đầu tư e ngại, nhất là khi đi kèm chi phí cải tạo cao và thủ tục phức tạp.
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, điểm mấu chốt nằm ở tư duy phát triển. Nhiều dự án xây shophouse không nhằm mục tiêu vận hành kinh doanh, mà chỉ để “đẻ hàng bán cho nhà đầu tư thứ cấp”.
“Chủ đầu tư xây dựng phố thương mại mà không cần dòng tiền vận hành, còn nhà đầu tư thì mua kỳ vọng lướt sóng. Khi cả hai đều không dựa trên nhu cầu thực, phố thương mại trở thành một ảo ảnh,” ông Đính nói.
Thêm vào đó, hành vi tiêu dùng thay đổi nhanh chóng cũng khiến mô hình shophouse bị tụt lại. Khách hàng ngày càng chuyển sang thương mại điện tử, dịch vụ số thay vì mua sắm trực tiếp tại các dãy nhà phố riêng lẻ.
Một nghịch lý của thị trường là giá shophouse vẫn tăng đều bất chấp tỷ lệ bỏ trống cao. Theo dữ liệu quý I/2025, giá sơ cấp tại Hà Nội đã lên đến 278 triệu đồng/m², tăng 11 - 16%/năm trong 5 năm. Giá thứ cấp tăng 9%/quý, có nơi tăng gấp ba lần trong một năm.
Tuy nhiên, sự tăng giá này chủ yếu đến từ kỳ vọng đầu cơ và tâm lý “giữ đất”, thay vì hiệu quả khai thác. “Giá thì tăng, nhưng không có người thuê, không tạo ra dòng tiền - đó là dấu hiệu bất ổn nghiêm trọng,” ông Đính cảnh báo.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2025, lượng tìm kiếm shophouse giảm 45% so với cùng kỳ, cho thấy sự thận trọng đang lan rộng trong giới đầu tư cá nhân.
Để đưa shophouse thoát khỏi trạng thái “chết lâm sàng”, các chuyên gia nhận định cần có giải pháp tổng thể từ quy hoạch, thiết kế, pháp lý đến vận hành và tư duy đầu tư.
Shophouse chỉ nên phát triển tại các khu vực đã có dân cư ổn định, nằm trên trục giao thông chính, gần trung tâm hành chính hoặc điểm đến du lịch. Việc phát triển tại các khu đô thị mới, đường nội bộ vắng người là rủi ro cao, cần cân nhắc kỹ lưỡng.
Thiết kế đóng vai trò then chốt. Các dự án cần có mặt tiền rộng tối thiểu 5m, cho phép chia nhỏ từng tầng, bố trí lối đi riêng biệt cho khách và chủ nhà. Hạ tầng kỹ thuật như hệ thống hút mùi, thông gió, thoát hiểm… cần được đầu tư bài bản, đặc biệt với nhóm ngành F&B hoặc bán lẻ.
Về pháp lý, các cơ quan chức năng cần siết chặt yêu cầu minh bạch hồ sơ pháp lý, quyền sử dụng đất và tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy. Việc cấp sổ hồng đúng hạn cần trở thành cam kết ràng buộc giữa chủ đầu tư và khách hàng.
Nhà đầu tư cá nhân nên thay đổi tư duy từ đầu cơ ngắn hạn sang khai thác dài hạn. Khảo sát kỹ mật độ dân cư, nhu cầu tiêu dùng và khả năng cho thuê thực tế trước khi xuống tiền là bước cần thiết để tránh rủi ro.
Ban quản lý khu đô thị cũng cần đóng vai trò như đơn vị vận hành chuyên nghiệp, định hướng ngành nghề phù hợp, quản lý biển hiệu, quảng cáo, an ninh, vệ sinh… nhằm tạo dòng người và giá trị sử dụng thực tế.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư cần có chính sách hỗ trợ ban đầu như miễn/giảm chi phí thuê, cho phép chia nhỏ diện tích, định giá thuê phù hợp với khả năng chi trả của tiểu thương. Những biện pháp linh hoạt này giúp tăng tỷ lệ lấp đầy, kích hoạt hoạt động thương mại, thay vì để nhà đầu tư “ôm hàng” chờ tăng giá.
Tags:
(VNF) - Đại diện Công ty cổ phần BIC Việt Nam, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Rice City Long Châu vừa giải đáp thắc mắc của người dân về việc có tăng giá bán căn hộ tại dự án, so với mức công bố trung bình là 30 triệu đồng/m2 trước đó.
Cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP. HCM) được xây từ năm 1968 và hiện xếp loại D. Đến nay, việc tháo dỡ để xây mới vẫn dang dở, dự án cũng chưa có nhà đầu tư.
(VNF) - Dự án Tổ hợp thương mại dịch vụ và nhà ở cao tầng tại phường Vinh Hưng, tỉnh Nghệ An, có tổng mức đầu tư hơn 2.846 tỷ đồng, được kỳ vọng trở thành điểm nhấn kiến trúc dọc tuyến Đại lộ Vinh – Hưng Tây.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có văn bản trả lời kiến nghị về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, trong đó có việc thẩm định điều kiện giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
(VNF) - TP. HCM gỡ vướng sổ hồng cho loạt dự án, nhà sáng lập SM Entertainment đầu tư dự án gần 2.600 tỷ đồng tại Gia Lai, giá đất ven biển Vũng Tàu dự kiến tăng gần 2,5 lần từ 2026... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 3/11.
(VNF) - Tại TP. HCM, Tổ công tác 1645 đã tích cực làm việc và có 165/200 dự án được gỡ vướng, tương đương với 84.055 căn nhà sẽ được cấp sổ hồng.
(VNF) - Chỉ còn chưa đầy 20 ngày đếm ngược đến mốc thông tuyến 3.000km cao tốc từ Cao Bằng đến Cà Mau theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính. Những chuyển động tích cực ngày đêm trên công trường dự án Đồng Đăng – Trà Lĩnh cho thấy dự án này đang tiến rất gần tới mục tiêu chung.
(VNF) - Là mũi nhọn số 1 trong chiến lược phát triển kinh tế đêm của Khánh Hòa, Nha Trang đang bước vào giai đoạn “thức giấc” mạnh mẽ. Trong đó, sự hiện diện của mô hình “đô thị giải trí 24h” được kỳ vọng sẽ dẫn dắt xu hướng và kích hoạt “mỏ vàng” tăng trưởng.
(VNF) - CTP - tập đoàn quản lý và phát triển bất động sản thương mại lớn nhất Cộng hoà Séc cam kết đầu tư 1 tỷ EURO vào Hải Phòng trong những năm tới.
(VNF) - Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư và phát triển G6 (Tập đoàn G6) và Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại du lịch Minh Đức vừa ký kết hợp tác về việc phát triển nhà ở xã hội Minh Đức, tại xã Mê Linh, TP, Hà Nội.
(VNF) - Masterise Homes cất nóc Masteri Rivera Đà Nẵng, công ty Enclave Phú Quốc sắp triển khai dự án gần 1,3 tỷ USD ở Phú Quốc ... là những thông tin đáng chú ý về bất động sản 2/12.
(VNF) - Giá đất nông nghiệp tại TP. HCM sắp bước vào đợt điều chỉnh mạnh nhất trong nhiều năm, với mức cao nhất dự kiến lên tới 1,2 - 1,4 triệu đồng/m², tăng gần 85% so với hiện hành. Dự thảo bảng giá đất mới được kỳ vọng sẽ thu hẹp chênh lệch với giá thị trường và giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất.
(VNF) - TP. HCM công bố dự thảo bảng giá đất 2026; Đồng Nai đấu giá 102ha đất tại Phước An, giá khởi điểm 5.000 tỷ đồng; Hà Nội mở loạt đấu giá đất trong tháng 12, nổi bật lô đất “vàng” 18 Cao Bá Quát... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 1/12.
(VNF) - Những năm gần đây, giá bất động sản TP. HCM liên tục lập kỷ lục mới. Nhiều dự án chung cư từng được mở bán khoảng 100 triệu đồng/m² nay vọt lên 500 triệu đồng/m², đẩy phân khúc cao cấp vào tình trạng “nghìn người tranh mua, người có nhu cầu ở thực khó chạm tới”. Nguyên nhân xuất phát từ khan hiếm nguồn cung, cơ chế, chi phí đất và áp lực thị trường, tạo nên bức tranh bất động sản trung tâm đầy thử thách.
(VNF) - Trong thời gian gần đây, thị trường nhà ở xã hội (NƠXH) tại các khu vực Đông Anh, Mê Linh trở nên rất sôi động nhờ sự xuất hiện của nhiều dự án đáng chú ý và đón nhận sự quan tâm lớn của người mua.
(VNF) - Giá thuê nhà tại TP. HCM đang tăng ở nhiều khu vực, khiến cả người thuê lẫn chủ nhà đều “khóc ròng”. Người thuê chật vật xoay xở khi chi phí sinh hoạt bị đội lên, còn chủ nhà cũng không vui khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê rơi xuống mức thấp kỷ lục, thậm chí kém hơn lãi gửi tiết kiệm ngắn hạn.
(VNF) - Sự xuất hiện của những nhà phát triển lớn cộng hưởng với hạ tầng và dư địa tăng trưởng rộng đang tạo nên triển vọng cho bất động sản Mê Linh. Song, theo giới chuyên môn, để khu vực này thực sự “thức giấc” và có được lực đẩy bền vững, vẫn cần tháo gỡ những điểm nghẽn còn tồn tại suốt thời gian qua.
(VNF) - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) yêu cầu các sàn giao dịch, công ty và đội ngũ môi giới cả nước siết chặt kỷ luật hành nghề, chấm dứt tình trạng cam kết “suất mua”, “suất nội bộ”, thu tiền chênh lệch...
(VNF) - Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 tại TP. HCM dự kiến giữ nguyên mức trần 687 triệu đồng mỗi m2 ở khu vực trung tâm, dù giá khảo sát của đơn vị tư vấn cao hơn đáng kể. Dự thảo mới cho thấy xu hướng “cân chỉnh” mặt bằng giá thay vì tăng đồng loạt, đồng thời thiết lập khung giá thống nhất cho ba khu vực sau sáp nhập.
Cử tri phản ánh, nhiều trường hợp người dân phải làm các thủ tục đăng ký biến động, đính chính do biến động, hủy sổ đỏ... không được cán bộ hướng dẫn tận tình, bị gây khó khăn. Tuy nhiên, khi người dân thuê làm dịch vụ thì được giải quyết rất nhanh.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
(VNF) - Dự án Khu đô thị huyện lỵ Hòa Vang có tổng diện tích 229ha, vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng, sẽ được đấu thầu để chọn nhà đầu tư.
(VNF) - Hà Nội đấu giá khu đất gần 6.500m2 xây nhà thấp tầng, giá khởi điểm hơn 700 tỷ đồng; ROX Living Kiến Tường bàn giao sổ hồng; Nghệ An vượt gần gấp đôi chỉ tiêu nhà ở xã hội năm 2025... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 29/11.
(VNF) - T&T Homes, thương hiệu bất động sản thuộc Tập đoàn T&T Group, chính thức vận hành Sales Gallery đầu tiên tại TP. HCM. Sự kiện không chỉ đánh dấu bước phát triển mới trong chiến lược mở rộng thị trường phía Nam, mà còn thể hiện cam kết mạnh mẽ của T&T Homes nói riêng, T&T Group nói chung trong việc chuẩn hóa quy trình tư vấn, nâng tầm trải nghiệm khách hàng thông qua việc ứng dụng các giải pháp công nghệ và mô phỏng thực tế tiên tiến.
(VNF) - Đại diện Công ty cổ phần BIC Việt Nam, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Rice City Long Châu vừa giải đáp thắc mắc của người dân về việc có tăng giá bán căn hộ tại dự án, so với mức công bố trung bình là 30 triệu đồng/m2 trước đó.
Cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP. HCM) được xây từ năm 1968 và hiện xếp loại D. Đến nay, việc tháo dỡ để xây mới vẫn dang dở, dự án cũng chưa có nhà đầu tư.
