Khảo sát của Batdongsan.com.vn tại một dự án ở Đại Từ (Hoàng Mai, Hà Nội) cho thấy, nhiều căn shophouse diện tích 80 - 120m2, giá thuê dao động 20 - 30 triệu đồng/tháng, vẫn trong tình trạng “đèn tắt cửa đóng”.
Tại khu đô thị Nam Thăng Long, tình trạng tương tự diễn ra: giá thuê chỉ bằng một phần so với kỳ vọng của chủ đầu tư mà vẫn chưa có khách mặn mà.
Ngay trên trục đường Phạm Văn Đồng (quận Bắc Từ Liêm) - nơi được coi là “mặt tiền vàng” - một căn 60m2 giá thuê 19 triệu đồng/tháng và một căn 120m2 giá thuê 30 triệu đồng/tháng cũng bị bỏ trống liên tiếp hai tháng qua.
Anh Lê Minh Hoàng, một môi giới chuyên cho thuê nhà phố thương mại, chia sẻ: “Chưa bao giờ thị trường shophouse chân đế lại ảm đạm như hiện nay. Tỷ suất sinh lời từ cho thuê chỉ còn khoảng 2 - 3%/năm, cao nhất cũng chỉ đạt 4%, thấp hơn nhiều so với gửi tiết kiệm ngân hàng. Giá thuê khó khăn khiến giá bán gần như không tăng, thậm chí còn thấp hơn giá mua vào”.
Theo anh Hoàng, nếu trước đây một căn shophouse diện tích 120 - 130m2 thường được mua với giá 12 - 15 tỷ đồng, kỳ vọng cho thuê 50 - 60 triệu đồng/tháng, thì hiện tại mức thuê thực tế chỉ còn khoảng 30 triệu đồng/tháng. Với thời hạn sở hữu 50 năm, không ít nhà đầu tư dần tỏ ra nản lòng.
Theo ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản, tình trạng bỏ trống shophouse chân đế đến từ nhiều nguyên nhân.
Thứ nhất, phần lớn nhà đầu tư mua shophouse không phải để kinh doanh lâu dài mà để đầu cơ, hy vọng “sang tay” chốt lời. Việc nghiên cứu khả năng khai thác thực tế như mật độ dân cư, sức mua, hay nhu cầu thuê mặt bằng thường bị xem nhẹ.
Thứ hai, tỷ suất lợi nhuận cho thuê trên giá trị tài sản quá thấp. “Nhiều người bỏ 7 tỷ đồng mua một căn shophouse, kỳ vọng cho thuê 30 - 40 triệu/tháng, nhưng sau khi bàn giao, giá thị trường chỉ được 15 - 20 triệu đồng. Sự chênh lệch này khiến họ không thể chốt được hợp đồng cho thuê”, ông Kiên phân tích.
Thứ ba, sự “lạm phát” shophouse trong một số dự án khiến tính khan hiếm - vốn là lợi thế cạnh tranh lớn nhất, bị triệt tiêu. Tỷ lệ thông thường khoảng 3% tổng số căn hộ, nhưng khi dự án chưa đủ dân cư về ở, con số này lại trở thành gánh nặng dư cung.
Ngoài ra, nhu cầu thực tế của cư dân cũng không tăng tương ứng với số lượng căn hộ. “Một nghìn dân thì cần hai cửa hàng tiện lợi. Nhưng khi tăng lên mười nghìn dân, số cửa hàng tiện lợi cũng chỉ 3 - 4, chứ không thể nhân mười lần. Do đó, luôn có một tỷ lệ shophouse trống”, ông Kiên nhấn mạnh.
Một nguyên nhân khác là bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội, nhận định: “Các trung tâm thương mại đang hút khách thuê mạnh mẽ nhờ có lưu lượng khách ổn định, truyền thông chuyên nghiệp, quản lý bài bản. Trong khi đó, shophouse thường do cá nhân sở hữu, vận hành tự phát, giá thuê thiếu ổn định, khó tạo sự yên tâm cho doanh nghiệp thuê mặt bằng”.
Song song với đó, sự bùng nổ của thương mại điện tử cũng khiến hành vi tiêu dùng thay đổi nhanh chóng. Người mua hàng dần ưu tiên kênh online, giảm nhu cầu thuê mặt bằng để bán lẻ trực tiếp. Với nhiều thương hiệu, việc đầu tư vào cửa hàng offline trở thành gánh nặng chi phí thay vì lợi thế cạnh tranh.
Khoảng 5 - 10 năm trước, mỗi đợt mở bán shophouse thường rơi vào tình trạng “cháy hàng”. Nhà đầu tư chen nhau mua vì tin rằng loại hình này “vừa cho thuê, vừa giữ giá”. Nhưng hiện tại, sự thật cho thấy không phải shophouse nào cũng là “vàng thật”.
Ông Kiên cho rằng, giá trị cốt lõi của shophouse nằm ở khả năng khai thác cho thuê. Nếu không đạt được hai tiêu chí “dễ cho thuê” và “giá thuê hợp lý” so với chi phí mua thì khó tạo thanh khoản. “Ưu điểm lớn nhất là cho thuê, nhưng tỷ suất lợi nhuận giờ chỉ còn 1 - 2% mà vẫn trống, thì rất khó nói đến chuyện tăng giá tài sản”, ông nhận định.
Ở góc nhìn khác, bà Đỗ Thu Hằng đánh giá tiềm năng shophouse không hoàn toàn mất đi. Về lâu dài, khi các dự án lấp đầy dân cư, cư dân có xu hướng tiêu dùng ngay trong nội khu thay vì đi xa. Với mức giá thuê tính theo m2 rẻ hơn trung tâm thương mại, shophouse có thể trở thành lựa chọn hợp lý cho các cửa hàng tiện ích, dịch vụ thiết yếu, F&B hoặc trường học tư thục.
Tuy nhiên, bài toán vẫn nằm ở thời điểm. Nếu dự án mới chỉ lấp đầy 20% số hộ như quy hoạch, thì việc bỏ ra hàng chục tỷ đồng để mua shophouse ngay lập tức gần như chắc chắn dẫn tới chôn vốn. Giá bán nhiều khi “đúng người nhưng sai thời điểm”.
Theo giới chuyên gia, để tăng tỷ lệ lấp đầy và khai thác hiệu quả shophouse, cần nhiều giải pháp đồng bộ.
Trước hết, chủ đầu tư phải tính toán hợp lý số lượng shophouse trong dự án, không chạy theo doanh thu ngắn hạn mà phá vỡ tính khan hiếm. Tỷ lệ lý tưởng chỉ nên ở mức dưới 3% tổng số căn hộ, và càng phải giảm khi dự án có quy mô lớn.
Thứ hai, quy hoạch phải tính đến tính liên kết với khu vực lân cận. Một dự án nằm lọt thỏm trong khu dân cư lâu đời, vốn đã dày đặc hàng quán, thì shophouse mới khó có cơ hội chen chân.
Thứ ba, giá bán cần gắn liền với khả năng cho thuê. Nếu giá mua quá cao, buộc giá thuê phải tăng để bù chi phí, dẫn tới thanh khoản thấp. Ông Kiên gợi ý: “Nhà đầu tư nên chọn shophouse ở vị trí top 5, top 10 của dự án, thay vì ham rẻ. Ngay cả khi chưa có dân, những vị trí này vẫn có thể cho thuê tạm cho các công ty bất động sản, nội thất, thiết kế”.
Thứ tư, cần lưu ý về thiết kế. Shophouse hiệu quả nhất thường ở tầng trệt hoặc tầng 1, có mặt tiền rộng từ 6m trở lên, chiều sâu vừa phải và trần cao để linh hoạt bố trí ngành hàng. Các căn nằm sâu trong dự án, hoặc nhiều tầng nhưng chỉ khai thác được 1 - 2 tầng, sẽ giảm giá trị khai thác.
Cuối cùng, nhà đầu tư nên xem xét kỹ “túi tiền” của cư dân trong khu vực. Dự án bình dân thì chỉ phù hợp siêu thị mini, quán ăn nhỏ; dự án cao cấp mới có nhu cầu với nhà hàng sang trọng, showroom, phòng gym, trung tâm ngoại ngữ. Nếu định vị sai đối tượng, khả năng để trống sẽ rất cao.
Xu hướng phát triển shophouse chân đế trong thời gian tới được dự báo sẽ đi theo hướng chọn lọc. Các dự án có quy hoạch tốt, dân cư lấp đầy nhanh, mật độ vừa phải vẫn sẽ giữ được sức hút. Ngược lại, những dự án xa trung tâm, hạ tầng chưa hoàn thiện, hoặc cung vượt cầu sẽ tiếp tục đối mặt tình trạng bỏ trống.
Ông Lê Quốc Kiên nhận định: “Shophouse không phải là kênh đầu tư hứa hẹn siêu lợi nhuận như trước đây, nhưng vẫn có chỗ đứng nếu đáp ứng hai điều kiện: tỷ lệ shophouse hợp lý và giá thuê phù hợp với sức chi trả của khách thuê”.
Bà Đỗ Thu Hằng cũng cho rằng: “Shophouse sẽ không biến mất, nhưng cần được nhìn nhận đúng bản chất: đây là loại hình dịch vụ tiện ích bổ sung cho cộng đồng cư dân, chứ không phải sản phẩm đầu tư siêu lợi nhuận trong ngắn hạn”.
Nói cách khác, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ. Nhà đầu tư muốn xuống tiền phải “soi” kỹ dự án, dự đoán khả năng lấp đầy dân cư, và đặc biệt là kiên nhẫn chờ đợi thời điểm. Shophouse chỉ “vàng” khi gắn với nhu cầu thật còn nếu chạy theo kỳ vọng, rất có thể sẽ rơi vào cảnh treo biển cho thuê dài hạn mà chẳng có khách nào gõ cửa.
Tags:
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Công ty Cổ phần ARQUE DEGI vừa được chấp thuận đầu tư 3 dự án khu đô thị và du lịch nổi tại Đầm Đề Gi với tổng vốn hơn 8.500 tỷ đồng. Doanh nghiệp đang được đề xuất chuyển nhượng 75% cổ phần cho các tập đoàn quốc tế trong lĩnh vực siêu du thuyền và tài chính.
(VNF) - Nhiều dự án chung cư tại Hà Nội, từng là “điểm nóng” về giá, đang chững lại. Dù giá chững, thanh khoản vẫn yếu, người mua ở thực vẫn e dè khi mức giá vượt quá khả năng chi trả.
(VNF) - Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 – Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng gần 1.400 căn hộ vừa được xác nhận đủ điều kiện mở bán, bổ sung nguồn cung nhà ở quy mô lớn cho khu vực này.
(VNF) - Thi hành án dân sự TP. Đà Nẵng thông báo đấu giá 3 khu đất thương mại – dịch vụ nằm trên trục biển Võ Nguyên Giáp, với tổng giá khởi điểm hơn 330 tỷ đồng.
(VNF) - T&T Group của "bầu" Hiển muốn làm khu đô thị thể thao 1,2 tỷ USD tại Bắc Ninh, Hà Nội khởi công dự án chống ngập Nam Thăng Long, Đèo Cả triển khai cao tốc TP. HCM - Mỹ Thuận 36.000 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 28/11.
(VNF) - Giữa bối cảnh thị trường bất động sản cả nước còn nhiều biến động, Hải Phòng vẫn nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi khi duy trì được thanh khoản, tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư và ghi nhận những chỉ số tăng trưởng kinh tế ấn tượng.
(VNF) - Bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một cuộc dịch chuyển vĩ mô, nơi không gian sống trở thành tuyên ngôn về phong cách và giá trị cá nhân. Dẫn dắt xu hướng Branded Living đến Việt Nam, Masterise Homes khẳng định trải nghiệm và niềm tin thương hiệu đang trở thành thước đo mới, định hình cuộc đua về chất lượng và đẳng cấp trên thị trường.
(VNF) - Thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam đang bùng nổ khi các tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group, Novaland đua nhau triển khai dự án đô thị hưu trí, khu nghỉ dưỡng sức khỏe và viện dưỡng lão tiêu chuẩn quốc tế. Dân số già hóa nhanh mở ra cơ hội tỷ USD, nhưng phát triển bền vững đòi hỏi chính sách, nhân lực và mô hình vận hành chuyên nghiệp.
(VNF) - Hà Nội thông qua bảng giá đất mới, cao nhất hơn 700 triệu đồng/m2 từ 2026, Hải Phòng gia hạn tiến độ siêu dự án hơn 6.000 tỷ đồng tại chợ Sắt, Khánh Hòa sắp có hơn 1.100 căn nhà ở xã hội giá dự kiến 19,5 triệu đồng/m2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 27/11.
(VNF) - TP. Hà Nội sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026, với mức cao nhất tại khu trung tâm lên hơn 700 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với hiện hành.
(VNF) - Giữa lúc du lịch phục hồi mạnh, nhiều nhà đầu tư "đi săn" khách sạn với kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận 7% - 7,5%/năm. Nhưng thực tế cho thấy, mức lợi suất này hấp dẫn nhưng không dễ “ăn”, bởi chỉ những dự án vận hành chuyên nghiệp, có thương hiệu và chọn đúng thị trường mới thực sự sinh lời bền vững.
(VNF) - UBND TP.HCM lên kế hoạch đấu giá 7 lô đất ở Thủ Thiêm trong năm 2026, trong đó có 3 lô đã từng đấu giá thành nhưng bỏ 'cọc'.
(VNF) - Dự thảo bảng giá đất năm 2026 của Hải Phòng đang lấy ý kiến gây nhiều tranh luận khi hàng loạt mức giá được xác định bằng công thức nội suy theo tỷ lệ cố định, thay vì dựa trên các phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường.
(VNF) - UBND TP. Đà Nẵng yêu cầu lực lượng chức năng tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi môi giới trái phép, “cò mồi”, thu tiền đặt chỗ, thu phí “bảo đảm trúng hồ sơ”, rao bán “suất ngoại giao” trái quy định trong nhận hồ sơ mua, bán nhà ở xã hội.
(VNF) - Hạ tầng liên tục được hoàn thiện, loạt tuyến giao thông chiến lược mở ra trục kết nối mới với trung tâm Hà Nội, Mê Linh (cũ) đang trở thành “điểm rơi” của dòng vốn tỷ USD. Liệu sự đổ bộ của các “ông lớn” bất động sản có khiến vùng đất từng được xem là vùng trũng bước vào chu kỳ chuyển mình mạnh mẽ?
(VNF) - Thanh tra nêu tồn tại liên quan đến ký quỹ, giấy phép môi trường, công khai thông tin và tình trạng cho thuê lại căn hộ tại Dự án NƠXH Lê Thánh Tông.
(VNF) - Sau nhiều năm được chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án Tổ hợp thương mại, dịch vụ Vintraco tại xã Nghi Phong, huyện Nghi Lộc, Nghệ An (nay thuộc phường Vinh Phú) do Công ty CP Vintraco làm chủ đầu tư đến nay vẫn chưa thể khởi công xây dựng.
(VNF) - Sở Tài chính TP. Huế vừa công bố danh mục dự án sử dụng đất nhằm mời gọi nhà đầu tư đăng ký thực hiện hai dự án sân golf tại phường Phong Phú, với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 872 tỷ đồng.
(VNF) - HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HoSE: NVL) vừa phê duyệt kế hoạch dùng phần sở hữu tại Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc No Va cùng Công ty cổ phần Đầu tư thương mại và phát triển BĐS An Phát để tăng vốn cho Công ty TNHH Ngôi nhà Mega.
(VNF) - Theo quy định, các đối tượng được ưu tiên đều sẽ được bố trí mua nhà ở xã hội cho đến khi hết. Còn các đối tượng khác không thuộc nhóm ưu tiên thì sẽ phải bốc thăm để có suất mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Kinh Bắc đang thực hiện thủ tục pháp lý liên quan KCN Bình Giang. Dự án có quy mô 147,8 ha, tổng mức đầu tư 1.755 tỷ đồng, chuẩn bị khởi công từ quý I/2026.
(VNF) - TP. HCM khởi công hơn 300 căn nhà ở xã hội, Hà Nội sắp mở bán dự án nhà ở xã hội giá từ 14,5 triệu/m² tại Mê Linh, Tập đoàn Nam Cường bị thu hồi đất tại Hải Phòng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 26/11.
(VNF) - Đồng loạt hạ tầng “khủng” về đích đưa Vũng Tàu thành điểm nóng đầu tư quý IV/2025. Trong dòng chảy đó, biệt thự Casa thuộc đô thị biển Blanca City do Sun Property phát triển xuất hiện như một “di sản sống”, không chỉ là tác phẩm kiến trúc đậm tính nghệ thuật, mà còn mang giá trị sinh lời bền vững.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
