Shophouse chân đế chung cư: Vì sao nhiều nơi bỏ trống?

Mặt bằng đẹp nhưng vắng bóng khách thuê

Khảo sát của Batdongsan.com.vn tại một dự án ở Đại Từ (Hoàng Mai, Hà Nội) cho thấy, nhiều căn shophouse diện tích 80 - 120m2, giá thuê dao động 20 - 30 triệu đồng/tháng, vẫn trong tình trạng “đèn tắt cửa đóng”.

Tại khu đô thị Nam Thăng Long, tình trạng tương tự diễn ra: giá thuê chỉ bằng một phần so với kỳ vọng của chủ đầu tư mà vẫn chưa có khách mặn mà.

Ngay trên trục đường Phạm Văn Đồng (quận Bắc Từ Liêm) - nơi được coi là “mặt tiền vàng” - một căn 60m2 giá thuê 19 triệu đồng/tháng và một căn 120m2 giá thuê 30 triệu đồng/tháng cũng bị bỏ trống liên tiếp hai tháng qua.

Anh Lê Minh Hoàng, một môi giới chuyên cho thuê nhà phố thương mại, chia sẻ: “Chưa bao giờ thị trường shophouse chân đế lại ảm đạm như hiện nay. Tỷ suất sinh lời từ cho thuê chỉ còn khoảng 2 - 3%/năm, cao nhất cũng chỉ đạt 4%, thấp hơn nhiều so với gửi tiết kiệm ngân hàng. Giá thuê khó khăn khiến giá bán gần như không tăng, thậm chí còn thấp hơn giá mua vào”.

Theo anh Hoàng, nếu trước đây một căn shophouse diện tích 120 - 130m2 thường được mua với giá 12 - 15 tỷ đồng, kỳ vọng cho thuê 50 - 60 triệu đồng/tháng, thì hiện tại mức thuê thực tế chỉ còn khoảng 30 triệu đồng/tháng. Với thời hạn sở hữu 50 năm, không ít nhà đầu tư dần tỏ ra nản lòng.

Theo ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản, tình trạng bỏ trống shophouse chân đế đến từ nhiều nguyên nhân.

Thứ nhất, phần lớn nhà đầu tư mua shophouse không phải để kinh doanh lâu dài mà để đầu cơ, hy vọng “sang tay” chốt lời. Việc nghiên cứu khả năng khai thác thực tế như mật độ dân cư, sức mua, hay nhu cầu thuê mặt bằng thường bị xem nhẹ.

Thứ hai, tỷ suất lợi nhuận cho thuê trên giá trị tài sản quá thấp. “Nhiều người bỏ 7 tỷ đồng mua một căn shophouse, kỳ vọng cho thuê 30 - 40 triệu/tháng, nhưng sau khi bàn giao, giá thị trường chỉ được 15 - 20 triệu đồng. Sự chênh lệch này khiến họ không thể chốt được hợp đồng cho thuê”, ông Kiên phân tích.

Thứ ba, sự “lạm phát” shophouse trong một số dự án khiến tính khan hiếm - vốn là lợi thế cạnh tranh lớn nhất, bị triệt tiêu. Tỷ lệ thông thường khoảng 3% tổng số căn hộ, nhưng khi dự án chưa đủ dân cư về ở, con số này lại trở thành gánh nặng dư cung.

Ngoài ra, nhu cầu thực tế của cư dân cũng không tăng tương ứng với số lượng căn hộ. “Một nghìn dân thì cần hai cửa hàng tiện lợi. Nhưng khi tăng lên mười nghìn dân, số cửa hàng tiện lợi cũng chỉ 3 - 4, chứ không thể nhân mười lần. Do đó, luôn có một tỷ lệ shophouse trống”, ông Kiên nhấn mạnh.

Một nguyên nhân khác là bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội, nhận định: “Các trung tâm thương mại đang hút khách thuê mạnh mẽ nhờ có lưu lượng khách ổn định, truyền thông chuyên nghiệp, quản lý bài bản. Trong khi đó, shophouse thường do cá nhân sở hữu, vận hành tự phát, giá thuê thiếu ổn định, khó tạo sự yên tâm cho doanh nghiệp thuê mặt bằng”.

Song song với đó, sự bùng nổ của thương mại điện tử cũng khiến hành vi tiêu dùng thay đổi nhanh chóng. Người mua hàng dần ưu tiên kênh online, giảm nhu cầu thuê mặt bằng để bán lẻ trực tiếp. Với nhiều thương hiệu, việc đầu tư vào cửa hàng offline trở thành gánh nặng chi phí thay vì lợi thế cạnh tranh.

“Vàng thật” hay chỉ là kỳ vọng?

Khoảng 5 - 10 năm trước, mỗi đợt mở bán shophouse thường rơi vào tình trạng “cháy hàng”. Nhà đầu tư chen nhau mua vì tin rằng loại hình này “vừa cho thuê, vừa giữ giá”. Nhưng hiện tại, sự thật cho thấy không phải shophouse nào cũng là “vàng thật”.

Ông Kiên cho rằng, giá trị cốt lõi của shophouse nằm ở khả năng khai thác cho thuê. Nếu không đạt được hai tiêu chí “dễ cho thuê” và “giá thuê hợp lý” so với chi phí mua thì khó tạo thanh khoản. “Ưu điểm lớn nhất là cho thuê, nhưng tỷ suất lợi nhuận giờ chỉ còn 1 - 2% mà vẫn trống, thì rất khó nói đến chuyện tăng giá tài sản”, ông nhận định.

Ở góc nhìn khác, bà Đỗ Thu Hằng đánh giá tiềm năng shophouse không hoàn toàn mất đi. Về lâu dài, khi các dự án lấp đầy dân cư, cư dân có xu hướng tiêu dùng ngay trong nội khu thay vì đi xa. Với mức giá thuê tính theo m2 rẻ hơn trung tâm thương mại, shophouse có thể trở thành lựa chọn hợp lý cho các cửa hàng tiện ích, dịch vụ thiết yếu, F&B hoặc trường học tư thục.

Tuy nhiên, bài toán vẫn nằm ở thời điểm. Nếu dự án mới chỉ lấp đầy 20% số hộ như quy hoạch, thì việc bỏ ra hàng chục tỷ đồng để mua shophouse ngay lập tức gần như chắc chắn dẫn tới chôn vốn. Giá bán nhiều khi “đúng người nhưng sai thời điểm”.

Theo giới chuyên gia, để tăng tỷ lệ lấp đầy và khai thác hiệu quả shophouse, cần nhiều giải pháp đồng bộ.

Trước hết, chủ đầu tư phải tính toán hợp lý số lượng shophouse trong dự án, không chạy theo doanh thu ngắn hạn mà phá vỡ tính khan hiếm. Tỷ lệ lý tưởng chỉ nên ở mức dưới 3% tổng số căn hộ, và càng phải giảm khi dự án có quy mô lớn.

Thứ hai, quy hoạch phải tính đến tính liên kết với khu vực lân cận. Một dự án nằm lọt thỏm trong khu dân cư lâu đời, vốn đã dày đặc hàng quán, thì shophouse mới khó có cơ hội chen chân.

Thứ ba, giá bán cần gắn liền với khả năng cho thuê. Nếu giá mua quá cao, buộc giá thuê phải tăng để bù chi phí, dẫn tới thanh khoản thấp. Ông Kiên gợi ý: “Nhà đầu tư nên chọn shophouse ở vị trí top 5, top 10 của dự án, thay vì ham rẻ. Ngay cả khi chưa có dân, những vị trí này vẫn có thể cho thuê tạm cho các công ty bất động sản, nội thất, thiết kế”.

Thứ tư, cần lưu ý về thiết kế. Shophouse hiệu quả nhất thường ở tầng trệt hoặc tầng 1, có mặt tiền rộng từ 6m trở lên, chiều sâu vừa phải và trần cao để linh hoạt bố trí ngành hàng. Các căn nằm sâu trong dự án, hoặc nhiều tầng nhưng chỉ khai thác được 1 - 2 tầng, sẽ giảm giá trị khai thác.

Cuối cùng, nhà đầu tư nên xem xét kỹ “túi tiền” của cư dân trong khu vực. Dự án bình dân thì chỉ phù hợp siêu thị mini, quán ăn nhỏ; dự án cao cấp mới có nhu cầu với nhà hàng sang trọng, showroom, phòng gym, trung tâm ngoại ngữ. Nếu định vị sai đối tượng, khả năng để trống sẽ rất cao.

Xu hướng phát triển shophouse chân đế trong thời gian tới được dự báo sẽ đi theo hướng chọn lọc. Các dự án có quy hoạch tốt, dân cư lấp đầy nhanh, mật độ vừa phải vẫn sẽ giữ được sức hút. Ngược lại, những dự án xa trung tâm, hạ tầng chưa hoàn thiện, hoặc cung vượt cầu sẽ tiếp tục đối mặt tình trạng bỏ trống.

Ông Lê Quốc Kiên nhận định: “Shophouse không phải là kênh đầu tư hứa hẹn siêu lợi nhuận như trước đây, nhưng vẫn có chỗ đứng nếu đáp ứng hai điều kiện: tỷ lệ shophouse hợp lý và giá thuê phù hợp với sức chi trả của khách thuê”.

Bà Đỗ Thu Hằng cũng cho rằng: “Shophouse sẽ không biến mất, nhưng cần được nhìn nhận đúng bản chất: đây là loại hình dịch vụ tiện ích bổ sung cho cộng đồng cư dân, chứ không phải sản phẩm đầu tư siêu lợi nhuận trong ngắn hạn”.

Nói cách khác, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ. Nhà đầu tư muốn xuống tiền phải “soi” kỹ dự án, dự đoán khả năng lấp đầy dân cư, và đặc biệt là kiên nhẫn chờ đợi thời điểm. Shophouse chỉ “vàng” khi gắn với nhu cầu thật còn nếu chạy theo kỳ vọng, rất có thể sẽ rơi vào cảnh treo biển cho thuê dài hạn mà chẳng có khách nào gõ cửa.