Shophouse chân đế chung cư: Bán tháo hay giữ lại vận hành?

Tại nhiều dự án chung cư ở Hà Nội, không khó để bắt gặp cảnh những dãy shophouse chân đế treo biển “cho thuê” đã bạc màu theo mưa nắng. Quán cà phê từng sầm uất giờ đóng cửa im lìm, cửa hàng tiện lợi mới mở vài tháng đã vội dọn đi. Cư dân đi qua tầng trệt chỉ lướt nhanh mà không mấy ai ghé, biến không gian đáng lẽ phải sôi động thành những “dãy phố câm lặng”.

Khảo sát thị trường cho thấy tỷ lệ lấp đầy shophouse chân đế chung cư ở nhiều khu đô thị mới chỉ đạt khoảng 40% - 50%, thấp hơn nhiều so với kỳ vọng ban đầu. Giá thuê phổ biến 15 - 25 triệu đồng/tháng cho diện tích 60 - 100m², nhưng mức doanh thu trung bình của các cửa hàng nhỏ lẻ khó đủ bù chi phí. Nhiều khách thuê thử nghiệm kinh doanh 6 - 12 tháng rồi rút lui, tạo ra vòng luẩn quẩn: mặt bằng bỏ trống - khách thuê e dè - chủ nhà buộc giảm giá nhưng vẫn khó tìm được người.

Khoảng trống thương mại này khiến khối đế các tòa nhà, thay vì trở thành “trái tim” phục vụ cư dân, lại bị bỏ quên. Ở những khu đô thị lên tới hàng nghìn căn hộ, số lượng shophouse quá nhiều nhưng phân bổ thiếu hợp lý đã dẫn đến nghịch cảnh: hàng loạt căn trống, trong khi những tiện ích thiết yếu như siêu thị, nhà thuốc hay không gian sinh hoạt cộng đồng lại khan hiếm. Hệ quả là cư dân phải ra ngoài mua sắm, còn hàng trăm tỷ đồng đổ vào mặt bằng dưới chân tòa nhà vẫn chưa tìm được cách khai thác hiệu quả.

Shophouse đang ở ngã rẽ

Bức tranh kém tươi sáng này bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân. Trước hết là yếu tố vĩ mô: kinh tế khó khăn, nhu cầu tiêu dùng sụt giảm, mô hình kinh doanh truyền thống bị cạnh tranh gay gắt bởi thương mại điện tử. Người dân ngày càng có xu hướng mua sắm online, ít cần đến cửa hàng nhỏ lẻ dưới chân chung cư.

Bên cạnh đó, vấn đề cung - cầu trong chính dự án lại thiếu cân đối. Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc batdongsan.com.vn phân tích: “Nếu một dự án 300 căn hộ lại bố trí đến 40 - 50 shophouse thì gần như chắc chắn khó khai thác. Các chủ đầu tư quốc tế thường rất chặt chẽ, chẳng hạn một dự án 4.000 căn hộ cũng chỉ có 50 - 60 shophouse, tức tỷ lệ 1/70 - 1/80. Như vậy mới không tạo áp lực cạnh tranh quá lớn”.

Thêm vào đó, tỷ lệ cư dân thực tế về ở thấp khiến nhu cầu tiêu dùng tại chỗ không đủ nuôi sống hệ thống shophouse. “Nếu dân chưa về, shophouse chân đế khó mà sôi động. Đây là yếu tố căn bản nhất”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.

Một nguyên nhân khác đến từ thiết kế và khả năng tiếp cận. Nhiều dự án bố trí shophouse chỉ quay vào nội khu, đóng kín với bên ngoài, khiến sức mua hạn chế. Một số nơi lại kinh doanh hàng hóa không phù hợp với thu nhập cư dân. Ví dụ, nếu dân có mức thu nhập trung bình nhưng chủ shophouse mở toàn cửa hàng cao cấp, khả năng thành công gần như bằng không.

Ông Lê Quốc Kiên - chuyên gia bất động sản, bổ sung thêm góc nhìn: “Shophouse chỉ thực sự hiệu quả khi dân cư trong khu đô thị đạt tỷ lệ lấp đầy cao. Nếu quy hoạch 40.000 dân mà mới có 6.000 về ở, thì 34.000 người còn lại chính là khoảng trống chết. Trong khi đó, chi phí vận hành, thuế, lãi vay vẫn đè nặng lên nhà đầu tư. Rõ ràng, rất nhiều shophouse đang ‘đúng người, sai thời điểm’”.

Trước đây, nhà đầu tư sẵn sàng bỏ ra hàng chục tỷ đồng để sở hữu một căn, kỳ vọng cho thuê ổn định. Nhưng nay, bài toán dòng tiền trở thành thách thức.

Tuy vậy, không thể phủ nhận tiềm năng dài hạn của loại hình này. So với thuê mặt bằng nhà phố, shophouse chân đế chung cư có ưu điểm về thiết kế linh hoạt, mặt tiền rộng, hạ tầng đỗ xe thuận tiện, lại nằm trong quần thể dân cư đông đúc. So với trung tâm thương mại, giá thuê tính trên m² thường rẻ hơn, trong khi không gian dễ tùy biến, có thể vừa kinh doanh vừa sinh hoạt.

Ông Quốc Anh cho rằng: “Shophouse sẽ không biến mất, nhưng sẽ chọn lọc khắt khe hơn. Chủ đầu tư phải tính toán ngay từ giai đoạn quy hoạch, từ tỷ lệ shophouse, đến thiết kế mở, tiếp cận dễ dàng. Nếu biết bắt tay với thương hiệu lớn ngay từ đầu để tạo thành ‘phố thương mại’, thì shophouse chân đế hoàn toàn có thể sống khỏe”.

Về phía nhà đầu tư cá nhân, sự tính toán cẩn trọng càng cần thiết. Bài toán không chỉ là giá mua - giá thuê, mà còn là thời điểm ra hàng, lựa chọn ngành hàng, cũng như khả năng chấp nhận “nuôi” mặt bằng chờ dân cư lấp đầy.

Bán hay giữ lại vận hành?

Câu hỏi lớn đặt ra hiện nay: bán hay giữ lại shophouse để vận hành? Với nhiều chủ sở hữu, áp lực tài chính buộc họ phải bán lỗ để thu hồi vốn. Nhưng với những người có tầm nhìn dài hạn, lựa chọn giữ lại, cho thuê linh hoạt, hoặc tự khai thác có thể vẫn là con đường khả thi.

Theo ông Quốc Anh, nhà đầu tư cần lưu ý ba điểm. Một là ưu tiên dự án có tỷ lệ shophouse thấp, cư dân đã về ở đông. Hai là chọn ngành hàng phù hợp với thói quen tiêu dùng, tránh những sản phẩm dễ bị thay thế bởi thương mại điện tử. Ba là cân nhắc cơ chế thuê - cho thuê linh hoạt, thậm chí chia sẻ doanh thu để nhãn hàng có thời gian xây dựng khách hàng.

Trong khi đó, ông Lê Quốc Kiên nhấn mạnh: “Không nên kỳ vọng shophouse là công cụ lướt sóng ngắn hạn. Đây là loại hình cần thời gian. Nếu dự án mới bàn giao, dân chưa về đông, thì tốt nhất nên tính toán giữ lại, chờ giai đoạn ‘vàng’ khi khu dân cư lấp đầy. Khi đó, giá thuê, giá trị khai thác sẽ hoàn toàn khác”.

Ở góc độ chủ đầu tư, câu chuyện cũng không đơn giản. Một số doanh nghiệp hiện cân nhắc không bán toàn bộ shophouse ngay từ đầu, mà giữ lại một phần để vận hành trực tiếp. Điều này vừa giúp kiểm soát chất lượng ngành hàng, vừa bảo đảm diện mạo đồng bộ cho shophouse chân đế, tránh tình trạng “chợ chồm hổm” hay cửa hàng đóng cửa hàng loạt gây mất mỹ quan.

Shophouse chân đế, vì vậy, đang ở ngã rẽ: hoặc tiếp tục trở thành “gánh nặng tồn kho” nếu triển khai ồ ạt, không tính toán, hoặc sẽ trở thành “tài sản chiến lược” nếu được quy hoạch chuẩn, tỷ lệ hợp lý, dân cư lấp đầy và ngành hàng phù hợp.

Câu trả lời cuối cùng - bán hay giữ - phụ thuộc vào chiến lược từng chủ đầu tư, từng nhà sở hữu. Nhưng có một điều chắc chắn: shophouse chỉ có thể “sống khỏe” khi được nhìn nhận không phải là công cụ đầu cơ, mà là tài sản gắn liền với nhu cầu tiêu dùng thực, được nuôi dưỡng bởi cộng đồng cư dân.