Tại nhiều dự án chung cư ở Hà Nội, không khó để bắt gặp cảnh những dãy shophouse chân đế treo biển “cho thuê” đã bạc màu theo mưa nắng. Quán cà phê từng sầm uất giờ đóng cửa im lìm, cửa hàng tiện lợi mới mở vài tháng đã vội dọn đi. Cư dân đi qua tầng trệt chỉ lướt nhanh mà không mấy ai ghé, biến không gian đáng lẽ phải sôi động thành những “dãy phố câm lặng”.
Khảo sát thị trường cho thấy tỷ lệ lấp đầy shophouse chân đế chung cư ở nhiều khu đô thị mới chỉ đạt khoảng 40% - 50%, thấp hơn nhiều so với kỳ vọng ban đầu. Giá thuê phổ biến 15 - 25 triệu đồng/tháng cho diện tích 60 - 100m², nhưng mức doanh thu trung bình của các cửa hàng nhỏ lẻ khó đủ bù chi phí. Nhiều khách thuê thử nghiệm kinh doanh 6 - 12 tháng rồi rút lui, tạo ra vòng luẩn quẩn: mặt bằng bỏ trống - khách thuê e dè - chủ nhà buộc giảm giá nhưng vẫn khó tìm được người.
Khoảng trống thương mại này khiến khối đế các tòa nhà, thay vì trở thành “trái tim” phục vụ cư dân, lại bị bỏ quên. Ở những khu đô thị lên tới hàng nghìn căn hộ, số lượng shophouse quá nhiều nhưng phân bổ thiếu hợp lý đã dẫn đến nghịch cảnh: hàng loạt căn trống, trong khi những tiện ích thiết yếu như siêu thị, nhà thuốc hay không gian sinh hoạt cộng đồng lại khan hiếm. Hệ quả là cư dân phải ra ngoài mua sắm, còn hàng trăm tỷ đồng đổ vào mặt bằng dưới chân tòa nhà vẫn chưa tìm được cách khai thác hiệu quả.
Bức tranh kém tươi sáng này bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân. Trước hết là yếu tố vĩ mô: kinh tế khó khăn, nhu cầu tiêu dùng sụt giảm, mô hình kinh doanh truyền thống bị cạnh tranh gay gắt bởi thương mại điện tử. Người dân ngày càng có xu hướng mua sắm online, ít cần đến cửa hàng nhỏ lẻ dưới chân chung cư.
Bên cạnh đó, vấn đề cung - cầu trong chính dự án lại thiếu cân đối. Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc batdongsan.com.vn phân tích: “Nếu một dự án 300 căn hộ lại bố trí đến 40 - 50 shophouse thì gần như chắc chắn khó khai thác. Các chủ đầu tư quốc tế thường rất chặt chẽ, chẳng hạn một dự án 4.000 căn hộ cũng chỉ có 50 - 60 shophouse, tức tỷ lệ 1/70 - 1/80. Như vậy mới không tạo áp lực cạnh tranh quá lớn”.
Thêm vào đó, tỷ lệ cư dân thực tế về ở thấp khiến nhu cầu tiêu dùng tại chỗ không đủ nuôi sống hệ thống shophouse. “Nếu dân chưa về, shophouse chân đế khó mà sôi động. Đây là yếu tố căn bản nhất”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.
Một nguyên nhân khác đến từ thiết kế và khả năng tiếp cận. Nhiều dự án bố trí shophouse chỉ quay vào nội khu, đóng kín với bên ngoài, khiến sức mua hạn chế. Một số nơi lại kinh doanh hàng hóa không phù hợp với thu nhập cư dân. Ví dụ, nếu dân có mức thu nhập trung bình nhưng chủ shophouse mở toàn cửa hàng cao cấp, khả năng thành công gần như bằng không.
Ông Lê Quốc Kiên - chuyên gia bất động sản, bổ sung thêm góc nhìn: “Shophouse chỉ thực sự hiệu quả khi dân cư trong khu đô thị đạt tỷ lệ lấp đầy cao. Nếu quy hoạch 40.000 dân mà mới có 6.000 về ở, thì 34.000 người còn lại chính là khoảng trống chết. Trong khi đó, chi phí vận hành, thuế, lãi vay vẫn đè nặng lên nhà đầu tư. Rõ ràng, rất nhiều shophouse đang ‘đúng người, sai thời điểm’”.
Trước đây, nhà đầu tư sẵn sàng bỏ ra hàng chục tỷ đồng để sở hữu một căn, kỳ vọng cho thuê ổn định. Nhưng nay, bài toán dòng tiền trở thành thách thức.
Tuy vậy, không thể phủ nhận tiềm năng dài hạn của loại hình này. So với thuê mặt bằng nhà phố, shophouse chân đế chung cư có ưu điểm về thiết kế linh hoạt, mặt tiền rộng, hạ tầng đỗ xe thuận tiện, lại nằm trong quần thể dân cư đông đúc. So với trung tâm thương mại, giá thuê tính trên m² thường rẻ hơn, trong khi không gian dễ tùy biến, có thể vừa kinh doanh vừa sinh hoạt.
Ông Quốc Anh cho rằng: “Shophouse sẽ không biến mất, nhưng sẽ chọn lọc khắt khe hơn. Chủ đầu tư phải tính toán ngay từ giai đoạn quy hoạch, từ tỷ lệ shophouse, đến thiết kế mở, tiếp cận dễ dàng. Nếu biết bắt tay với thương hiệu lớn ngay từ đầu để tạo thành ‘phố thương mại’, thì shophouse chân đế hoàn toàn có thể sống khỏe”.
Về phía nhà đầu tư cá nhân, sự tính toán cẩn trọng càng cần thiết. Bài toán không chỉ là giá mua - giá thuê, mà còn là thời điểm ra hàng, lựa chọn ngành hàng, cũng như khả năng chấp nhận “nuôi” mặt bằng chờ dân cư lấp đầy.
Câu hỏi lớn đặt ra hiện nay: bán hay giữ lại shophouse để vận hành? Với nhiều chủ sở hữu, áp lực tài chính buộc họ phải bán lỗ để thu hồi vốn. Nhưng với những người có tầm nhìn dài hạn, lựa chọn giữ lại, cho thuê linh hoạt, hoặc tự khai thác có thể vẫn là con đường khả thi.
Theo ông Quốc Anh, nhà đầu tư cần lưu ý ba điểm. Một là ưu tiên dự án có tỷ lệ shophouse thấp, cư dân đã về ở đông. Hai là chọn ngành hàng phù hợp với thói quen tiêu dùng, tránh những sản phẩm dễ bị thay thế bởi thương mại điện tử. Ba là cân nhắc cơ chế thuê - cho thuê linh hoạt, thậm chí chia sẻ doanh thu để nhãn hàng có thời gian xây dựng khách hàng.
Trong khi đó, ông Lê Quốc Kiên nhấn mạnh: “Không nên kỳ vọng shophouse là công cụ lướt sóng ngắn hạn. Đây là loại hình cần thời gian. Nếu dự án mới bàn giao, dân chưa về đông, thì tốt nhất nên tính toán giữ lại, chờ giai đoạn ‘vàng’ khi khu dân cư lấp đầy. Khi đó, giá thuê, giá trị khai thác sẽ hoàn toàn khác”.
Ở góc độ chủ đầu tư, câu chuyện cũng không đơn giản. Một số doanh nghiệp hiện cân nhắc không bán toàn bộ shophouse ngay từ đầu, mà giữ lại một phần để vận hành trực tiếp. Điều này vừa giúp kiểm soát chất lượng ngành hàng, vừa bảo đảm diện mạo đồng bộ cho shophouse chân đế, tránh tình trạng “chợ chồm hổm” hay cửa hàng đóng cửa hàng loạt gây mất mỹ quan.
Shophouse chân đế, vì vậy, đang ở ngã rẽ: hoặc tiếp tục trở thành “gánh nặng tồn kho” nếu triển khai ồ ạt, không tính toán, hoặc sẽ trở thành “tài sản chiến lược” nếu được quy hoạch chuẩn, tỷ lệ hợp lý, dân cư lấp đầy và ngành hàng phù hợp.
Câu trả lời cuối cùng - bán hay giữ - phụ thuộc vào chiến lược từng chủ đầu tư, từng nhà sở hữu. Nhưng có một điều chắc chắn: shophouse chỉ có thể “sống khỏe” khi được nhìn nhận không phải là công cụ đầu cơ, mà là tài sản gắn liền với nhu cầu tiêu dùng thực, được nuôi dưỡng bởi cộng đồng cư dân.
Tags:
(VNF) - Thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào một chu kỳ tăng giá rõ nét, đi kèm là sự bùng nổ nguồn cung nhưng lệch mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang. Diễn biến này không chỉ làm thay đổi cấu trúc thị trường mà còn khiến bài toán tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng trở nên khó khăn hơn.
(VNF) - Khu đất bị thu hồi có diện tích 10.030,9m² tại khu dân dụng Bắc Phú Cát (xã Hòa Lạc) do Công ty cổ phần Constrexim - Meco thuê từ năm 2008.
(VNF) - Từ ngày 1/5/2026, theo Nghị quyết 29/2026 của Quốc hội, các dự án vi phạm mục đích sử dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạch sẽ được phép tiếp tục triển khai, không bị buộc tháo dỡ công trình, song nhà đầu tư vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và chịu xử phạt theo quy định.
(VNF) - Trong khi nhiều nhà đầu tư thận trọng với chi phí vốn, một số dự án bất động sản bắt đầu đưa ra chính sách tài chính dài hạn để kích cầu. Tại Vinhomes Golden City, gói hỗ trợ lãi suất 0-6%/năm trong 5 năm đang được áp dụng cho dòng sản phẩm nhà phố, được kỳ vọng giúp người mua giảm áp lực vay vốn và cải thiện khả năng tiếp cận bất động sản thấp tầng.
(VNF) - Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2026, Regal Group (HoSE:RGG) đã công bố chiến lược chuyển đổi sang mô hình "Holding Living" với bất động sản hạng sang tích hợp hệ sinh thái “Luxury Wellness” làm trọng tâm. Doanh nghiệp đặt mục tiêu đạt doanh thu 10.000 tỷ đồng và vốn hóa khoảng 1 tỷ USD vào năm 2030.
(VNF) - Tập đoàn Novaland (HoSe: NVL) vừa công bố kết quả kinh doanh quý I/2026 với tổng doanh thu thuần hợp nhất đạt 3.587 tỷ đồng.
(VNF) - Đầu năm 2026, thị trường nhà thấp tầng tại Hà Nội và một số đô thị lớn đang ghi nhận sự đối nghịch giữa giá bán và thanh khoản: giá bán tiếp tục neo ở mức cao, nhưng thanh khoản sụt giảm mạnh. Diễn biến này không chỉ phản ánh sự chững lại của dòng tiền, mà còn cho thấy sự thay đổi đáng kể trong hành vi người mua và cấu trúc thị trường.
(VNF) - Xã Thanh Oai chi trả gần 340 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ GPMB cho các hộ dân có đất nông nghiệp bị thu hồi thuộc dự án Olympic. Nhiều người phải mang theo bao tải để đựng tiền.
(VNF) - Nghệ An chính thức lựa chọn nhà đầu tư cho dự án Khu đô thị Bắc Thung quy mô hơn 1.100 tỷ đồng, với sự tham gia cạnh tranh của 4 doanh nghiệp, trong đó Công ty cổ phần Hạ tầng Công nghiệp và BĐS Gia Huy trụ sở đóng tại xã Vạn An, tỉnh Nghệ An là đơn vị phát triển dự án.
(VNF) - Hệ sinh thái shophouse, văn phòng, trung tâm thương mại tại Goldmark City đang được nhìn nhận như một mô hình tiên phong với lợi thế đến từ nhu cầu sẵn của nhiều nhóm cộng đồng trong khu vực.
(VNF) - Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương phải đảm bảo quỹ đất, quy hoạch, tiến độ… để hoàn thành mục tiêu 158.700 căn nhà ở xã hội theo chỉ tiêu được giao.
(VNF) - Dự thảo nghị định hướng dẫn Nghị quyết 29/2026 được kỳ vọng tạo hành lang pháp lý thống nhất, xử lý dứt điểm các dự án đất đai vướng mắc kéo dài, tạo cú hích lớn cho thị trường.
(VNF) - Người có nhà ở hợp pháp tại Hà Nội nhưng cách nơi làm việc từ 20km trở lên có thể được mua, thuê mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng đủ điều kiện.
(VNF) - Tập đoàn Vingroup vừa đề xuất phương án xây dựng hai đảo nhân tạo trên tuyến đường vượt biển nối Cần Giờ với Vũng Tàu, nhằm phục vụ thi công cầu, hầm và bố trí các hạng mục hạ tầng kỹ thuật vận hành.
(VNF) - GS.TS Đặng Hùng Võ nhận định, việc kiểm tra, rà soát, xử lý các dự án chậm triển khai chính là giải pháp thiết thực loại bỏ doanh nghiệp yếu kém.
(VNF) - UBND tỉnh Hà Tĩnh vừa chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn Công ty CP Đầu tư Hưng Long Việt Nam (trụ sở tại phường Bắc Hồng Lĩnh, tỉnh Hà Tĩnh) là nhà đầu tư Dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Hưng Long, với tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 3.000 tỷ đồng.
(VNF) - Công ty Cổ phần Vinhomes (HoSE: VHM) ghi nhận kết quả kinh doanh bùng nổ trong quý I/2026.
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường nhiều biến động, tâm lý người mua bất động sản đang thay đổi rõ rệt. Thay vì xuống tiền vào các dự án mới chỉ nằm trên bản vẽ, nhiều khách hàng ưu tiên những dự án đã hình thành hạ tầng, pháp lý rõ ràng và có thể kiểm chứng tiến độ thực tế. Xu hướng này đang tạo ra lợi thế cho các chủ đầu tư có sự chuẩn bị dự án bài bản trước khi đưa sản phẩm ra thị trường.
(VNF) - Ngày 28/4/2026, Công ty Cổ phần Đô thị Du lịch Cần Giờ và hệ thống Marriott International đã ký kết hợp tác đưa hai thương hiệu khách sạn hàng đầu thế giới là The Ritz-Carlton và Marriott Hotel về Vinhomes Green Paradise Cần Giờ (TP. HCM).
(VNF) - Thị trường bất động sản đã có tín hiệu cải thiện về giao dịch, nhưng sức ép lên doanh nghiệp chưa hề giảm nhẹ. Khi vốn không còn rẻ, chi phí vật liệu, thi công và vận hành tiếp tục neo cao, bài toán của doanh nghiệp không còn đơn thuần là bán được hàng, mà là giữ được dòng tiền, bảo toàn biên lợi nhuận và tái cấu trúc mô hình tăng trưởng.
(VNF) - Thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào một giai đoạn chuyển mình rõ nét khi tư duy phát triển sản phẩm có sự thay đổi mạnh mẽ. Thay vì phụ thuộc vào dòng căn hộ du lịch (condotel), các chủ đầu tư đang chuyển hướng sang phát triển căn hộ cao cấp với pháp lý sở hữu lâu dài, qua đó từng bước xác lập tiêu chuẩn sống mới tại đô thị biển.
(VNF) - Nguồn cung bất động sản ngày càng tập trung vào tay các tập đoàn lớn với những dự án quy mô hàng nghìn hecta, trong khi nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ dần “hụt hơi” vì áp lực vốn, quỹ đất và pháp lý. Trong bối cảnh thị trường tái cấu trúc mạnh mẽ, nhóm doanh nghiệp này buộc phải thay đổi chiến lược để tìm chỗ đứng.
(VNF) - Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm phục vụ Hội nghị APEC 2027 đang đồng loạt tăng tốc, từ sân bay quốc tế, trung tâm hội nghị quy mô lớn đến các khu đô thị và hệ thống kỹ thuật ngầm.
Thời gian gần đây, nhiều dự án nhà ở xã hội được triển khai rầm rộ, nhờ đó người dân có cơ hội được mua nhà giá hợp lý.
(VNF) - Một trong những nội dung đáng chú ý tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là đề xuất mở rộng thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh trong việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Động thái này được kỳ vọng giúp rút ngắn thủ tục hành chính, tạo điều kiện để các dự án gặp khó khăn về vốn hoặc chậm tiến độ có thể sớm tái cấu trúc, song cũng đặt ra những thách thức trong việc thi hành thực tiễn.
(VNF) - Thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào một chu kỳ tăng giá rõ nét, đi kèm là sự bùng nổ nguồn cung nhưng lệch mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang. Diễn biến này không chỉ làm thay đổi cấu trúc thị trường mà còn khiến bài toán tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng trở nên khó khăn hơn.
(VNF) - Sân vận động PVF được khởi công vào tháng 10/2025, với sức chứa lên tới 60.000 chỗ ngồi, nằm trong quần thể tổ hợp thể thao - dịch vụ rộng khoảng 92ha tại Hưng Yên.
