Cam kết lợi nhuận shophouse ven biển: Chiêu trò cũ có còn linh nghiệm?

Cam kết lợi nhuận quay trở lại

Sau vài năm trầm lắng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và shophouse ven biển nói riêng lại xuất hiện các gói “cam kết lợi nhuận” với lời hứa sinh lời 8% - 12%/năm, “thuê lại trong 5 - 10 năm” hoặc “hoàn vốn sau 5 năm”. Nhiều chủ đầu tư kỳ vọng đây sẽ là “liều kích thích” giúp thị trường sôi động trở lại, sau giai đoạn ảm đạm kéo dài.

Dù mang diện mạo mới, song thực chất, đây vẫn là “chiêu thức cũ” từng tạo nên cơn sốt condotel giai đoạn 2015 - 2019, thời điểm hàng loạt dự án tung cam kết hấp dẫn nhưng sau đó vỡ trận vì dòng tiền vận hành không có thật. Khi doanh thu từ khai thác không đủ, lợi nhuận cam kết lại được chi trả từ chính dòng vốn huy động của người mua sau, khiến mô hình này tiềm ẩn rủi ro dây chuyền.

Một số dự án tại Phú Quốc, Nha Trang hay Hạ Long từng không thực hiện đúng cam kết chỉ sau 1 - 2 năm vận hành, khiến nhà đầu tư chịu thiệt. Phần lớn hợp đồng lại không có bảo lãnh ngân hàng - yếu tố then chốt để đảm bảo tính pháp lý và khả năng chi trả.

Tuy nhiên, ở chiều tích cực, mô hình này đang dần được “cải tiến” để phù hợp hơn với thực tế thị trường. Một số đơn vị lớn như Sun Group, BIM Group áp dụng chính sách cam kết ngắn hạn 2 - 3 năm, gắn liền với doanh thu thực tế, thay vì lợi nhuận cố định. Đây được xem là bước thử nghiệm nhằm khôi phục niềm tin và tạo thanh khoản cho thị trường nghỉ dưỡng.

Trao đổi với VietnamFinance, ông Phạm Đức Toản - CEO EZ Property, cho rằng việc mô hình cam kết lợi nhuận quay trở lại cho thấy một số chủ đầu tư vẫn đặt mục tiêu bán hàng lên trên yếu tố bền vững.

“Không ít doanh nghiệp từng vấp ngã giai đoạn trước, nhưng vẫn dùng lại chiêu thức cam kết sinh lời để thu hút dòng tiền. Họ thậm chí định giá sản phẩm cao hơn rồi dùng chính tiền khách hàng mua sau để trả lợi nhuận cho người mua trước”, ông Toản nói.

Ông đồng thời nhấn mạnh hầu hết các cam kết này không có bảo lãnh ngân hàng - tức là không có bên thứ ba đảm bảo. Nếu chủ đầu tư không trả được lợi nhuận, người mua hoàn toàn chịu rủi ro.

Ông Toản cho biết, trong thực tế, “khoảng 99% chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết lợi nhuận, hoặc thực hiện không đầy đủ, viện dẫn các lý do như dịch bệnh, khó khăn tài chính hay đứt gãy dòng tiền trái phiếu”.

Ở góc độ nghiên cứu thị trường, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Group, trong cuộc trao đổi với VietnamFinance, cho rằng việc một số dự án quay lại mô hình cam kết lợi nhuận là điều dễ hiểu, bởi họ đã có nền tảng vận hành và năng lực tài chính vững.

“Đây là cách mà các tập đoàn lớn tận dụng thương hiệu và hệ sinh thái du lịch sẵn có để tái khởi động dự án. Tuy nhiên, không phải ai cũng làm được. Cuối cùng, yếu tố quyết định vẫn là niềm tin của khách hàng đối với thương hiệu và năng lực vận hành của chủ đầu tư”, ông Thắng nhấn mạnh.

Thực tế cho thấy tâm lý nhà đầu tư hiện nay đã thay đổi. Sau nhiều bài học từ condotel, họ không còn tin vào “lợi nhuận chắc thắng”. Nhiều người chấp nhận mức sinh lời thực tế thấp hơn, nhưng ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và khả năng khai thác thật.

“Sự chọn lọc ngày càng cao khi chỉ những chủ đầu tư có uy tín và sản phẩm có dòng tiền thật mới được quan tâm”, ông Thắng nhận định.

Niềm tin và khẩu vị đầu tư đã thay đổi

Nếu như trước đây, cam kết lợi nhuận từng được xem là “nam châm hút vốn”, thì nay, với nhiều nhà đầu tư, đó lại là “tín hiệu cảnh báo”.

Theo ông Toản, bài học condotel khiến nhà đầu tư cảnh giác hơn. “Họ hiểu rằng lợi nhuận cao không đồng nghĩa với an toàn, phải xem kỹ pháp lý, nhất là loại hình đất. Nếu dự án chỉ có đất thuê trả tiền hằng năm hoặc đất thương mại dịch vụ, khả năng cấp sổ đỏ riêng cho từng căn gần như không có. Khi có rủi ro, tài sản hữu hình là thứ duy nhất bảo vệ nhà đầu tư”, ông nói.

Bên cạnh pháp lý, năng lực vận hành là yếu tố then chốt. “Chủ đầu tư phải có kinh nghiệm du lịch - khách sạn, hiểu thị trường, có thương hiệu và đội ngũ vận hành. Nhiều doanh nghiệp bất động sản ‘rẽ ngang’ sang làm nghỉ dưỡng nhưng không có kinh nghiệm, dẫn đến hiệu quả khai thác kém, doanh thu thấp hơn kỳ vọng”, ông Toản cho biết.

Ngoài ra, yếu tố địa lý và mùa vụ du lịch cũng là bài toán lớn. “Ở miền Bắc hay Bắc Trung Bộ, mùa du lịch chỉ kéo dài 4 - 6 tháng, khiến công suất phòng thấp. Ngay cả các điểm nóng như Cửa Lò, Sầm Sơn, mùa cao điểm cũng chỉ vài tháng, còn lại gần như vắng khách. Vì vậy, rất khó đạt được mức lợi nhuận 10% - 12%/năm như cam kết”, ông phân tích.

Theo ông Võ Hồng Thắng, nhà đầu tư hiện nay có khẩu vị “thực tế” hơn. Họ không còn mua để chờ cam kết, mà chú trọng khả năng vận hành thật và tiềm năng phát triển của khu vực.

“Thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh. Những dự án chỉ bán bằng chiêu marketing, không có dòng tiền thật, sẽ khó tồn tại. Ngược lại, dự án có khả năng khai thác thực, nằm trong hệ sinh thái du lịch đồng bộ, vẫn có sức hút nhất định”, ông Thắng nói.

Sau giai đoạn vỡ trận của condotel, mô hình “chia sẻ doanh thu” đang nổi lên như hướng đi mới, thay thế cho “lãi cố định”. Theo ông Võ Hồng Thắng, bản chất của mô hình này là chia sẻ lợi ích theo kết quả khai thác thực tế - “một hướng đi linh hoạt và hợp lý hơn, phản ánh đúng hiệu quả vận hành”.

Tuy nhiên, cả hai chuyên gia đều cho rằng chia sẻ doanh thu không phải “liều thuốc thần”, mà chỉ hiệu quả khi được thực hiện minh bạch. “Doanh thu và chi phí khai thác đều do chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành nắm quyền. Nếu không có cơ chế kiểm toán độc lập, nhà đầu tư rất khó kiểm chứng con số”, ông Toản lưu ý.

Rủi ro còn nằm ở xung đột lợi ích: khi dự án có cả phần tài sản của chủ đầu tư và phần của khách hàng, chủ đầu tư có thể ưu tiên khai thác phần của mình trước, khiến phần lợi nhuận chia cho khách hàng bị ảnh hưởng. Vì vậy, chuyên gia này nhấn mạnh, cần có cơ chế giám sát độc lập và quy định rõ quyền - nghĩa vụ trong hợp đồng để bảo vệ nhà đầu tư.

Về phía chủ đầu tư, ông Thắng cho rằng đây cũng là lúc cần xây lại niềm tin bằng uy tín và minh bạch. Nếu được triển khai bài bản - có kiểm toán, có minh chứng vận hành và chia sẻ rủi ro công bằng - mô hình chia sẻ doanh thu thực tế có thể trở thành nền tảng bền vững, giúp phục hồi phân khúc nghỉ dưỡng vốn tổn thương sau nhiều biến cố.

Cam kết lợi nhuận không xấu, nhưng đã đến lúc thị trường cần bước ra khỏi “ảo tưởng sinh lời”. Nhà đầu tư ngày càng tỉnh táo, đặt niềm tin vào dòng tiền thật, không phải vào những con số được tô vẽ trên hợp đồng.

Các chuyên gia đều chung nhận định: tương lai của bất động sản nghỉ dưỡng không nằm ở “cam kết bao nhiêu phần trăm”, mà ở khả năng vận hành thật, hệ sinh thái du lịch đồng bộ và sự minh bạch trong chia sẻ lợi nhuận.

Chỉ khi những yếu tố đó được đảm bảo, cam kết lợi nhuận dù cũ - mới có thể khoác lên mình diện mạo mới, trở thành “cam kết niềm tin” thay vì “cam kết con số”.