Sau vài năm trầm lắng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và shophouse ven biển nói riêng lại xuất hiện các gói “cam kết lợi nhuận” với lời hứa sinh lời 8% - 12%/năm, “thuê lại trong 5 - 10 năm” hoặc “hoàn vốn sau 5 năm”. Nhiều chủ đầu tư kỳ vọng đây sẽ là “liều kích thích” giúp thị trường sôi động trở lại, sau giai đoạn ảm đạm kéo dài.
Dù mang diện mạo mới, song thực chất, đây vẫn là “chiêu thức cũ” từng tạo nên cơn sốt condotel giai đoạn 2015 - 2019, thời điểm hàng loạt dự án tung cam kết hấp dẫn nhưng sau đó vỡ trận vì dòng tiền vận hành không có thật. Khi doanh thu từ khai thác không đủ, lợi nhuận cam kết lại được chi trả từ chính dòng vốn huy động của người mua sau, khiến mô hình này tiềm ẩn rủi ro dây chuyền.
Một số dự án tại Phú Quốc, Nha Trang hay Hạ Long từng không thực hiện đúng cam kết chỉ sau 1 - 2 năm vận hành, khiến nhà đầu tư chịu thiệt. Phần lớn hợp đồng lại không có bảo lãnh ngân hàng - yếu tố then chốt để đảm bảo tính pháp lý và khả năng chi trả.
Tuy nhiên, ở chiều tích cực, mô hình này đang dần được “cải tiến” để phù hợp hơn với thực tế thị trường. Một số đơn vị lớn như Sun Group, BIM Group áp dụng chính sách cam kết ngắn hạn 2 - 3 năm, gắn liền với doanh thu thực tế, thay vì lợi nhuận cố định. Đây được xem là bước thử nghiệm nhằm khôi phục niềm tin và tạo thanh khoản cho thị trường nghỉ dưỡng.
Trao đổi với VietnamFinance, ông Phạm Đức Toản - CEO EZ Property, cho rằng việc mô hình cam kết lợi nhuận quay trở lại cho thấy một số chủ đầu tư vẫn đặt mục tiêu bán hàng lên trên yếu tố bền vững.
“Không ít doanh nghiệp từng vấp ngã giai đoạn trước, nhưng vẫn dùng lại chiêu thức cam kết sinh lời để thu hút dòng tiền. Họ thậm chí định giá sản phẩm cao hơn rồi dùng chính tiền khách hàng mua sau để trả lợi nhuận cho người mua trước”, ông Toản nói.
Ông đồng thời nhấn mạnh hầu hết các cam kết này không có bảo lãnh ngân hàng - tức là không có bên thứ ba đảm bảo. Nếu chủ đầu tư không trả được lợi nhuận, người mua hoàn toàn chịu rủi ro.
Ông Toản cho biết, trong thực tế, “khoảng 99% chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết lợi nhuận, hoặc thực hiện không đầy đủ, viện dẫn các lý do như dịch bệnh, khó khăn tài chính hay đứt gãy dòng tiền trái phiếu”.
Ở góc độ nghiên cứu thị trường, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Group, trong cuộc trao đổi với VietnamFinance, cho rằng việc một số dự án quay lại mô hình cam kết lợi nhuận là điều dễ hiểu, bởi họ đã có nền tảng vận hành và năng lực tài chính vững.
“Đây là cách mà các tập đoàn lớn tận dụng thương hiệu và hệ sinh thái du lịch sẵn có để tái khởi động dự án. Tuy nhiên, không phải ai cũng làm được. Cuối cùng, yếu tố quyết định vẫn là niềm tin của khách hàng đối với thương hiệu và năng lực vận hành của chủ đầu tư”, ông Thắng nhấn mạnh.
Thực tế cho thấy tâm lý nhà đầu tư hiện nay đã thay đổi. Sau nhiều bài học từ condotel, họ không còn tin vào “lợi nhuận chắc thắng”. Nhiều người chấp nhận mức sinh lời thực tế thấp hơn, nhưng ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và khả năng khai thác thật.
“Sự chọn lọc ngày càng cao khi chỉ những chủ đầu tư có uy tín và sản phẩm có dòng tiền thật mới được quan tâm”, ông Thắng nhận định.
Nếu như trước đây, cam kết lợi nhuận từng được xem là “nam châm hút vốn”, thì nay, với nhiều nhà đầu tư, đó lại là “tín hiệu cảnh báo”.
Theo ông Toản, bài học condotel khiến nhà đầu tư cảnh giác hơn. “Họ hiểu rằng lợi nhuận cao không đồng nghĩa với an toàn, phải xem kỹ pháp lý, nhất là loại hình đất. Nếu dự án chỉ có đất thuê trả tiền hằng năm hoặc đất thương mại dịch vụ, khả năng cấp sổ đỏ riêng cho từng căn gần như không có. Khi có rủi ro, tài sản hữu hình là thứ duy nhất bảo vệ nhà đầu tư”, ông nói.
Bên cạnh pháp lý, năng lực vận hành là yếu tố then chốt. “Chủ đầu tư phải có kinh nghiệm du lịch - khách sạn, hiểu thị trường, có thương hiệu và đội ngũ vận hành. Nhiều doanh nghiệp bất động sản ‘rẽ ngang’ sang làm nghỉ dưỡng nhưng không có kinh nghiệm, dẫn đến hiệu quả khai thác kém, doanh thu thấp hơn kỳ vọng”, ông Toản cho biết.
Ngoài ra, yếu tố địa lý và mùa vụ du lịch cũng là bài toán lớn. “Ở miền Bắc hay Bắc Trung Bộ, mùa du lịch chỉ kéo dài 4 - 6 tháng, khiến công suất phòng thấp. Ngay cả các điểm nóng như Cửa Lò, Sầm Sơn, mùa cao điểm cũng chỉ vài tháng, còn lại gần như vắng khách. Vì vậy, rất khó đạt được mức lợi nhuận 10% - 12%/năm như cam kết”, ông phân tích.
Theo ông Võ Hồng Thắng, nhà đầu tư hiện nay có khẩu vị “thực tế” hơn. Họ không còn mua để chờ cam kết, mà chú trọng khả năng vận hành thật và tiềm năng phát triển của khu vực.
“Thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh. Những dự án chỉ bán bằng chiêu marketing, không có dòng tiền thật, sẽ khó tồn tại. Ngược lại, dự án có khả năng khai thác thực, nằm trong hệ sinh thái du lịch đồng bộ, vẫn có sức hút nhất định”, ông Thắng nói.
Sau giai đoạn vỡ trận của condotel, mô hình “chia sẻ doanh thu” đang nổi lên như hướng đi mới, thay thế cho “lãi cố định”. Theo ông Võ Hồng Thắng, bản chất của mô hình này là chia sẻ lợi ích theo kết quả khai thác thực tế - “một hướng đi linh hoạt và hợp lý hơn, phản ánh đúng hiệu quả vận hành”.
Tuy nhiên, cả hai chuyên gia đều cho rằng chia sẻ doanh thu không phải “liều thuốc thần”, mà chỉ hiệu quả khi được thực hiện minh bạch. “Doanh thu và chi phí khai thác đều do chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành nắm quyền. Nếu không có cơ chế kiểm toán độc lập, nhà đầu tư rất khó kiểm chứng con số”, ông Toản lưu ý.
Rủi ro còn nằm ở xung đột lợi ích: khi dự án có cả phần tài sản của chủ đầu tư và phần của khách hàng, chủ đầu tư có thể ưu tiên khai thác phần của mình trước, khiến phần lợi nhuận chia cho khách hàng bị ảnh hưởng. Vì vậy, chuyên gia này nhấn mạnh, cần có cơ chế giám sát độc lập và quy định rõ quyền - nghĩa vụ trong hợp đồng để bảo vệ nhà đầu tư.
Về phía chủ đầu tư, ông Thắng cho rằng đây cũng là lúc cần xây lại niềm tin bằng uy tín và minh bạch. Nếu được triển khai bài bản - có kiểm toán, có minh chứng vận hành và chia sẻ rủi ro công bằng - mô hình chia sẻ doanh thu thực tế có thể trở thành nền tảng bền vững, giúp phục hồi phân khúc nghỉ dưỡng vốn tổn thương sau nhiều biến cố.
Cam kết lợi nhuận không xấu, nhưng đã đến lúc thị trường cần bước ra khỏi “ảo tưởng sinh lời”. Nhà đầu tư ngày càng tỉnh táo, đặt niềm tin vào dòng tiền thật, không phải vào những con số được tô vẽ trên hợp đồng.
Các chuyên gia đều chung nhận định: tương lai của bất động sản nghỉ dưỡng không nằm ở “cam kết bao nhiêu phần trăm”, mà ở khả năng vận hành thật, hệ sinh thái du lịch đồng bộ và sự minh bạch trong chia sẻ lợi nhuận.
Chỉ khi những yếu tố đó được đảm bảo, cam kết lợi nhuận dù cũ - mới có thể khoác lên mình diện mạo mới, trở thành “cam kết niềm tin” thay vì “cam kết con số”.
Tags:
(VNF) - Theo quy định hiện hành về sử dụng tài sản công tại các đơn vị sự nghiệp công lập, các giá trị đầu tư của đối tác vào nhà đất theo Đề án sẽ thuộc về bên cho thuê (chuyển giao không bồi hoàn) hoặc nhận chuyển nhượng trong trường hợp liên doanh liên kết (LDLK), tuy nhiên việc thiếu các hướng dẫn quy trình nghiệp vụ chi tiết về tiếp nhận và xác lập giá trị đang gây lúng túng cho các đơn vị thực thi.
(VNF) - Agribank AMC đang rao bán nhiều khoản nợ hàng trăm tỷ đồng có tài sản bảo đảm là các lô đất thuộc khu du lịch nghỉ dưỡng và biệt thự cao cấp ven biển tại quận Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng.
(VNF) - Khu "đất vàng" Cao Xà Lá trên trục Nguyễn Trãi, phường Khương Đình đang dần lộ diện diện mạo mới khi tên thương mại của một phần dự án tại đây vừa được giới thiệu là Hanoi Seasons Garden.
(VNF) - Khi khu trung tâm cũ ngày càng chật chội và quá tải, nhiều doanh nhân tại Hải Phòng bắt đầu dịch chuyển tới những đô thị mới có hạ tầng đồng bộ, tiện ích đa dạng và môi trường sống cân bằng hơn. Trong xu hướng đó, The Tropic tại Vinhomes Royal Island trên đảo Vũ Yên đang trở thành điểm đến được nhiều người quan tâm.
(VNF) - Hải Phòng dự kiến chi hơn 930.000 tỷ đồng để phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2030, trong đó xây hơn 72.800 căn nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp và công nhân.
(VNF) - Lãnh đạo TPHCM cho biết thành phố sẽ hạn chế phát triển thêm chung cư cao tầng tại khu vực trung tâm và các nơi có mật độ dân cư cao. Thay vào đó, nhiều khu đất trống, đất công và dự án chậm triển khai sẽ được ưu tiên chuyển đổi thành công viên, mảng xanh và không gian sinh hoạt cộng đồng.
(VNF) - Chính phủ yêu cầu đẩy nhanh tiến độ xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia khi hiện vẫn còn hơn 43 triệu thửa đất chưa được số hóa. Đây được xem là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của quá trình chuyển đổi số quản lý đất đai trong năm 2026.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư Đức Tuấn thành lập năm 2021, vừa được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án Khu đô thị ven sông Nghèn hơn 1.400 tỷ đồng tại Hà Tĩnh.
(VNF) - TP.Hải Phòng dự kiến nâng ngưỡng thu nhập mua nhà ở xã hội lên tối đa 58 triệu đồng/tháng đối với trường hợp đã kết hôn.
(VNF) - Từ đề xuất một đại lộ cảnh quan chạy dọc theo hai bên bờ sông, dự án trục đại lộ cảnh quan sông Hồng trải qua nhiều phương án thay đổi về quy mô sử dụng đất, cơ cấu dự án, tổng mức đầu tư...
(VNF) - Khu đất tại Khu phức hợp thương mại và dịch vụ cao tầng sân vận động Chi Lăng được đấu giá với giá khởi điểm hơn 9.706 tỷ đồng nhưng không thành công. Việc đấu giá sẽ tạm dừng để thực hiện các bước theo quy định.
(VNF) - Trong bối cảnh nhiều tổ hợp nghỉ dưỡng ven biển phát triển theo mô hình quy mô lớn, bài toán cân bằng giữa khai thác thương mại và chất lượng trải nghiệm đang được đặt ra. Tại Vũng Tàu, dự án Sunshine Bay Retreat được giới thiệu theo hướng ưu tiên không gian sống riêng tư và lưu trú dài hạn, thay vì chỉ tập trung vào khai thác du lịch ngắn ngày.
(VNF) - Ngày 11/5/2026, Tập đoàn Vingroup đã động thổ dự án Khu đô thị mới, du lịch nghỉ dưỡng và dịch vụ thể thao phía Tây Bắc phường Điện Biên Phủ, đồng thời ký kết biên bản ghi nhớ hợp tác phát triển dự án năng lượng tái tạo với UBND tỉnh Điện Biên.
(VNF) - Dự án Khu nhà ở xã hội tại xã Phụng Công do Công ty cổ phần Mass Housing làm chủ đầu tư có tổng mức vốn đầu tư dự kiến khoảng 4.156,94 tỷ đồng.
(VNF) - Chủ dự án Khu dân cư Zen Garden Village là CTCP Thương mại kỹ thuật và đầu tư Tín Việt đang gặp khó khăn về tài chính, thực hiện các thủ tục sau đầu tư còn chậm. Đáng chú ý, dự án vào diện thanh tra của Thanh tra tỉnh Đồng Tháp.
(VNF) - Theo đề xuất của Hà Nội, dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng sẽ chưa triển khai đầu tư tuyến metro ngầm 45km.
(VNF) - Theo các chuyên gia, phân khúc nhà thấp tầng trong quý II/2026 sẽ không còn những đợt tăng giá nhanh như giai đoạn trước, nhưng cũng chưa xuất hiện áp lực giảm giá đủ lớn để tạo ra làn sóng mua mới. Điều này khiến thị trường rơi vào trạng thái giằng co giữa bên bán và bên mua.
(VNF) - Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa ban hành quy định 6 trường hợp người dân phải được cấp mới sổ đỏ khi đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất.
(VNF) - TP. HCM đang đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc pháp lý để cấp sổ hồng cho hàng nghìn căn hộ, nền đất tại nhiều dự án nhà ở, trong đó có City Gate Towers, Him Lam, Nam Long.
(VNF) - Hiện tiến độ thực hiện dự án Hồng Ngự Plaza của Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Xuất nhập khẩu Hoàng Gia đã chậm 39 tháng so với giấy chứng nhận đầu tư điều chỉnh lần 3 vào năm 2020.
(VNF) - TP. HCM dự kiến thu từ đất 100.000 tỷ đồng từ các siêu dự án đã có giá đất, đấu giá đất Thủ Thiêm và gỡ vướng cho hơn 100 dự án.
(VNF) - Giai đoạn từ nay đến năm 2030, Hà Nội dự kiến thu hồi hơn 50.000ha đất để triển khai 5.822 dự án phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
(VNF) - Dù nguồn cung mới được tung ra thị trường, lượng giao dịch trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong quý I/2026 vẫn giảm mạnh, thanh khoản co hẹp và niềm tin nhà đầu tư chưa thực sự quay trở lại. Trong bối cảnh đó, triển vọng khởi sắc của phân khúc này trong quý II được đánh giá vẫn khá hạn chế.
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng vừa ra Quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất của nhà Đại Lộc tại KĐT Bắc Sông Cấm.
(VNF) - Dự án Khu đô thị đường Nguyễn Chí Thanh được định hướng phát triển thành khu đô thị hiện đại, có diện tích khoảng 33ha, vốn đầu tư hơn 1.651 tỷ đồng .
(VNF) - Theo quy định hiện hành về sử dụng tài sản công tại các đơn vị sự nghiệp công lập, các giá trị đầu tư của đối tác vào nhà đất theo Đề án sẽ thuộc về bên cho thuê (chuyển giao không bồi hoàn) hoặc nhận chuyển nhượng trong trường hợp liên doanh liên kết (LDLK), tuy nhiên việc thiếu các hướng dẫn quy trình nghiệp vụ chi tiết về tiếp nhận và xác lập giá trị đang gây lúng túng cho các đơn vị thực thi.
(VNF) - Sau gần một năm kể từ khi Hà Tĩnh thực hiện sắp xếp, sáp nhập các đơn vị hành chính, hàng loạt trụ sở công từng được đầu tư hàng chục tỷ đồng đang rơi vào cảnh bỏ hoang, xuống cấp thậm chí bị kẻ gian đập phá, lấy trộm tài sản.
