TS Đào Ngọc Nghiêm: ‘Cải tạo được 1% chung cư cũ đã là thành công’

Thí điểm vẫn chỉ là thí điểm

Chia sẻ tại một tọa đàm về cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội, TS Đào Ngọc Nghiêm cho hay 2018 là năm đánh dấu mốc tròn 20 năm nhà nước bàn về cải tạo chung cư cũ.

“Với Hà Nội, sau quy hoạch 1998, điều lệ quản lí có nhấn mạnh tới nửa trang về cải tạo chung cư cũ và nghị quyết của Bộ Chính trị cũng có cái này. Cho nên chung cư cũ là vấn đề nóng của cả nước”, ông Nghiêm nói.

Theo ông Nghiêm, cải tạo chung cư là vấn đề nóng trong nhiều năm qua, đã có nhiều thí điểm nhưng chưa có thí điểm nào trở thành hình mẫu cho cả nước áp dụng.

Ông cho biết từ sau năm 1998, đã có 3 mô hình cải tạo chung cư cũ được thực hiện trên địa bàn Hà Nội.

Đầu tiên là mô hình Kim Liên. Mô hình này có sự hài hòa lợi ích đối với doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ bằng việc nhà nước cấp đất cho doanh nghiệp này ở các nơi khác. Dù đạt được những kết quả tích cực tại một số nhà chung cư, nhưng mô hình này vẫn chưa thành công tại toàn bộ khu chung cư khác.

Mô hình thứ hai là khu Nguyễn Công Trứ, nhóm chuyên gia đã lập quy hoạch nhưng không nhận được sự đồng thuận của nhà nước và của người dân. “Chưa bao giờ một chuyên gia quy hoạch hàng đầu, được giải thưởng về quy hoạch mà phải điều chỉnh quy hoạch tới 4 lần. Bộ Xây dựng cũng vào cuộc ở đây nhưng bây giờ cũng mới chỉ làm được một nhà, còn lại đang tắc giải phóng mặt bằng”, ông Nghiêm cho hay.

Mô hình thứ ba là khu Văn Chương. Ở mô hình này, nhà đầu tư áp dụng phương pháp mua nhà của toàn bộ người dân. Nhưng kết quả vẫn có một số hộ dân không thể thỏa thuận được, do đó việc cải tạo khu Văn Chương thất bại hoàn toàn.

Ngoài ba mô hình trên, ông Đào Ngọc Nghiêm cũng nêu ra một số ví dụ về chuyện cải tạo tập thể cũ. Chẳng hạn như khu tập thể Bộ Tài chính ở phố Lý Thường Kiệt, các bên đã tiến hành mua được hết nhà dân nhưng cuối cùng lại vướng mắc ở chỗ khu này nằm trong nội đô lịch sử, không được biến đổi diện mao đô thị. Kết quả là nhà đầu tư không thể thực hiện được.

“Hay như chuyện nhà nước chỉ định cải tạo nhà B6 Giảng Võ nhưng dân không nghe, kiện cáo phát sinh và kết quả đạt được vẫn chưa mĩ mãn. Rồi Hội liên hiệp phụ nữ, các hội khác đưa ra các mô hình phát huy dân chủ, nào là hợp tác xã xây dựng, nào là chủ đầu tư, nào là thế nay thế kia nhưng cuối cùng cũng chỉ là kiến nghị thôi.

“Nói vậy để thấy Hà Nội đã áp dụng nhiều mô hình thí điểm cải tạo chung cư cũ lắm rồi. Nhưng thí điểm chỉ là thí điểm, không có cái nào được áp dụng rộng rãi để trở thành khung pháp lí cho toàn bộ khu chung cư cũ được”, ông Nghiêm khái quát.

Theo vị Phó chủ tịch Hội quy hoạch và phát triển đô thị Hà Nội, cải tạo chung cư cũ không phải là vấn đề của từng tỉnh mà là vấn đề của quốc gia, của trung ương, của Quốc hội.

“Bởi trong những năm trước, Chính phủ đã đăt vấn đề với Hà Nội là đến năm 2015 phải cải tạo xong các chung cư cũ. HĐND thành phố đã ra nghị quyết, thành ủy đã ra chỉ thị nhưng đến năm 2015 làm được bao nhiêu? Gần đây nhất, Bộ Xây dựng cũng ra chỉ thị nhưng tất cả thời điểm đều là định hướng cả thôi”, ông nói.

Thế nên theo ông Nghiêm, việc trong 20 năm qua, cải tạo được 1% tổng số chung cư cũ đã là một thành công. “Trong 1% đã làm được, các anh xem có rất nhiều đối tượng khác nhau. Đấy là điều ta rút ra được khi cải tạo chung cư cũ chứ đừng có chán nản bảo là mấy chục năm mà chỉ có 1% thì bao giờ mới xong”, ông nói thêm.

Cần nhận diện 4 vấn đề

Ông Đào Ngọc Nghiêm cho rằng việc cải tạo chung cư cũ khó khăn là do chính quyền chưa nhận diện rõ các vấn đề. Theo ông, để cải tạo được chung cư cũ, phải nhận diện một loạt vấn đề khác nhau.

Một là các nhà chung cư, khu chung cư tại Hà Nội được xây dựng tại nhiều thời kì khác nhau: có nhà được xây thời cải tạo xã hội chủ nghĩa 50 – 60, có nhà xây dựng thời xây dựng chủ nghĩa xã hội, có nhà xây thời công nghiệp hóa – hiện đại hóa… Hai là phải xem xét quy mô, vị trí địa lý, đối tượng ở trong nhà chung cư.

Theo ông Nghiêm, nếu không phân biệt được các vấn đề trên thì không bao giờ có chính sách khung cả.

“Có những nhà chung cư, tôi xin nói là toàn lãnh đạo cấp Vụ trở lên, nhưng có nhà chung cư chỉ thuần cán bộ viên chức thôi hay sau này có nhà chung cư là quỹ phúc lợi của cơ quan, cứ miễn công nhân là vào được rồi. Vậy thì chung cư có sự khác nhau về đối tượng, thời kì xây dựng, chính sách… chưa nói đến sự khác nhau về kĩ thuật”, ông Nghiêm nhận định.

Nói sâu về việc nhận diện từng vấn đề, ông Nghiêm phân tích: về vị trí địa lý, chính quyền cần phải phân ra, chung cư ở Lý Thường Kiệt, Văn Chương phải khác khu ở ngoài sông Nhuệ. “Phải nhận diện, phân biệt vị trí để có đối sách khác nhau. Không phân biệt vị trí địa lí, không phân biệt mối quan hệ với quy hoạch chung thì kiến nghị chỉ ở trên giấy”.

Vấn đề thứ hai cần nhận diện là chất lượng sống của người dân trong khu chung cư đó. “Có nhà chung cư tất cả gia đình dùng một vệ sinh chung, có nhà lại cái tách riêng vệ sinh nhưng khống chế diện tích dưới 4m2, có nhà lại gộp khu vực vệ sinh chung với bếp khoảng 6m2, có căn hộ chia đôi, có cái chia tiêu chuẩn 5m2/người, có cái 8m2/người, có cái 6m2/người. Ngoài ra nhà chung cư còn chia theo cấp, cấp vụ viện anh nào ở tầng 1, anh nào tầng 2… Như vậy, chất lượng sống khác nhau rất nhiều và đây là thứ phải phân biệt”.

Vấn đề thứ ba là nhận diện chính sách. Ông Nghiêm cho rằng nhiều khi chúng ta đã cải tạo nhà chung cư cũ theo ý muốn chủ quan của nhà cầm quyền. Ví dụ khi thấy khoảng cách giữa các nhà 2H rộng quá, nhà nước cho phép xây xen để cho các lãnh đạo vào ở. Khu Trung Tự, khu Nguyễn Công Trứ, khu Văn Chương, khu Giảng Võ… thảy đều xây xen.

“Thế thì thái độ ứng xử đối với những người trong khu chung cư xây xen, ví dụ Trung Tự toàn lãnh đạo cấp Bộ, phải có sự phân chia ra mà ứng xử chứ. Các anh đã phân chia chưa? Thời đấy ông ở sung sướng mà bây giờ cho ông được diện tích 1,5 - 2 lần trong khi người ta ở khổ sở từ xưa cũng chỉ 1,5 – 2 lần làm sao ai chấp nhận được. Nó tạo ra bất bình đẳng.

“Như vậy vấn đề thứ ba của việc nhận diện là đối chiếu chính sách của nhà nước trong từng thời kì để chúng ta có quyết định xử lý”, ông Nghiêm nhấn mạnh.

Một vấn đề khác cũng được ông Đào Ngọc Nghiêm đưa ra là phải nhận diện mối quan hệ của khu chung cư với định hướng phát triển trong tương lai. Cụ thể là chính quyền phải so sánh khu chung cư định cải tạo với định hướng của Hà Nội để có chính sách thức thời.

“Kể ra hiện trạng thì còn nhiều nhưng có thể nói đây là vấn đề phức tạp, phải nhìn nhận, đánh giá thực trạng, qua con mắt tổng hợp các lĩnh vực chứ không thể nhìn nhận riêng bằng góc độ của người xây dựng được. Nó phải là ccả văn hóa, chất lượng sống, chế độ chính sách, đất đai…”, ông Nghiêm nói.