TS Lê Xuân Nghĩa: Thị trường mua bán đất nông nghiệp không minh bạch, không an toàn

Quy hoạch đất nông nghiệp lỏng lẻo

Tại hội thảo kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp diễn ra hôm nay (26/12), TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia cho biết ở các nước Đông Nam Á như Thái Lan, Malaysia, Indonesia, Philippines… không có quá trình cải cách ruộng đất, không chia ruộng cho nông dân nên diện tích ruộng phần lớn vẫn nằm trong tay các điền chủ, còn nông dân chỉ đi làm thuê.

Theo đó, Chính phủ quy hoạch đất thành từng vùng như đất đô thị, đất công nghiệp, đất thương mại dịch vụ và đất nông nghiệp.

Tuy nhiên, nông dân không được chia ruộng nên không tối đa hóa được sản lượng của nông nghiệp. Chính vì thế, nông dân không có sức mua hàng công nghiệp, cứ đi làm thuê, cứ nghèo mãi. Đó cũng là một trong những lý do khiến những nước này không phát triển được công nghiệp.

Ngược lại, ông Nghĩa cũng cho biết, ở các nước Đông Bắc Á như Hàn Quốc, Trung Quốc, nông dân được chia ruộng. Điều này tối đa hóa được sản lượng nông nghiệp, nâng cao rất nhanh thu nhập của nông dân, tạo ra sức mua rất lớn cho nông dân với hàng công nghiệp.

Song, nhược điểm là đã đến thời điểm phải tiến hành công cuộc mới là dồn điền, đổi thửa, tập trung đất đai. Điều đó dẫn đến hình thành thị trường mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, ở Mỹ, đất đai là tư hữu, không được tập trung như ở Đông Nam Á, mà chủ yếu là thuộc sở hữu của từng hộ gia đình. Ở quốc gia này, quy hoạch đất nông nghiệp cực kỳ chặt chẽ và có luật bảo hiểm sở hữu tư nhân về đất đai, nghĩa là bảo hiểm quyền sở hữu đất của nông dân.

“Chính bảo hiểm sở hữu này là công cụ cơ bản nhất để nông dân Mỹ có thể dùng đất nông nghiệp để thế chấp vay ngân hàng hoặc mua bán, chuyển đổi quyền sở hữu. Khi giao dịch có các tổ chức về môi giới, tổ chức tư vấn.… Sau đó, lập báo cáo về thực trạng đất và bắt buộc chủ đất phải khắc phục những tồn tại, hoặc khắc phục đồng thời với quá trình giao dịch, thì giao dịch mới thành công”, ông Nghĩa cho hay.

Còn ở Việt Nam, TS Nghĩa cho rằng quy hoạch đất nông nghiệp và các khu vực khác tương đối lỏng lẻo. Nguyên nhân là do quá trình đô thị hóa cần rất nhiều đất cho công nghiệp, thương mại dịch vụ, đất làm nhà ở. Bên cạnh đó cũng xuất phát câu chuyện cầu về nhà ở rất lớn nên nảy sinh hiện tượng đầu cơ đất đai rất phổ biến.

Ngoài ra, nhà ở trên đất nông nghiệp mọc lên tự phát và chính quyền cũng tìm cách hợp thức hóa. Nguồn hàng trên thị trường cũng không minh bạch, không rõ ràng.

Thứ hai, ông Nghĩa đánh giá hình thức mua bán không thông qua môi giới, cũng không thông qua tư vấn để điều tra về hiện trạng hàng hóa. Do đó, các mua bán phi chính thức, trao tay, giao dịch ngầm, làm thị trường ngày càng trở nên không minh bạch.

Việt Nam không có bảo hiểm về quyền sở hữu đất nông nghiệp.

Thứ ba, Việt Nam không có bảo hiểm về quyền sở hữu đất nông nghiệp. Khi mua bán một mảnh đất rất rắc rối về quyền sở hữu từ bố mẹ, con cái cho đến dòng họ, hàng xóm… Trong khi đó, các nước có bảo hiểm nên việc mua bán rất rõ ràng, minh bạch, được tiến hành thuận lợi.

Từ những vấn đề trên, ông Lê Xuân Nghĩa đánh giá thị trường bất động sản nông nghiệp của Việt Nam có nhiều yếu tố không minh bạch, không rõ ràng và chưa có tính ổn định lâu dài, sự vững chắc về mặt pháp lý. Người mua rất ngại, vì có thể phải đối diện với những rủi ro pháp lý bất cứ lúc nào.

Nhiều doanh nghiệp bỏ tiền đầu tư quy mô lớn song lại thấy bất an

Ở khía cạnh khác, ông Nghĩa cho biết thêm, các nước rất chú trọng đến việc bảo vệ đất nông nghiệp. Ở Mỹ, cấp phép cho nông dân được quyền bỏ hoang đất nông nghiệp theo cách “trả tiền cho để bỏ hoang”. Nghĩa là được quyền gieo trồng bao nhiêu % diện tích đất để giữ giá nông sản không bị xuống quá thấp, sản xuất không bị dư thừa.

“Mọi sự thay đổi nhỏ đều phải được các cơ quan xem xét rất kỹ lưỡng, vì người ta coi đất nông nghiệp là nguồn sống, là tài nguyên của nhiều thế hệ mai sau. Nếu mấy thế hệ ngày nay đầu cơ nhà đất, công nghiệp, thương mại, dịch vụ thì thế hệ sau lấy gì mà làm? Họ giữ gìn tài nguyên đất nông nghiệp qua nhiều thế hệ”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Còn theo ông Nghĩa, Việt Nam rất đặc thù. Khi chia đất nông nghiệp cho dân, không có quyền sở hữu nên không có quyền “mua đứt, bán đoạn” mới xuất hiện hình thức thuê lại.

“Song, những người đi thuê đất không yên tâm khi bỏ tiền ra nhưng không được sở hữu. Bỏ tiền ra đầu tư quy mô lớn nhưng không biết nay mai có thay đổi gì không?”, ông Nghĩa nêu vấn đề và đánh giá rằng thị trường mua bán đất đai nông nghiệp hiện không minh bạch, không an toàn, không ổn định.

Trong khi đó, vị TS cho rằng Việt Nam xu hướng tập trung đất đai là tất yếu, làm gia tăng sản lượng nông nghiệp, đồng thời cũng là xu hướng để áp dụng công nghệ, hiện đại hóa và tăng giá trị gia tăng cho đất nông nghiệp.

Về tín dụng, ông Nghĩa cho biết ở Mỹ gần như nông thôn nào cũng phải thế chấp đất để vay vốn ngân hàng. Còn ở Việt Nam, chỉ có thế chấp nhà chứ không thế chấp ruộng. Điều đó chứng tỏ, ngân hàng không coi ruộng là tài sản thực sự.

“Chính xác là chưa có thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp thực sự. Nghĩa là thị trường này chưa có sự thanh khoản, nên ngân hàng không dám nhận là tài sản thế chấp”, ông Nghĩa nói.

Do đó, TS Lê Xuân Nghĩa kiến nghị phải để ruộng trở thành tài sản đảm bảo để nông dân có thể vay vốn, cũng như phải có đạo luật, bảo hiểm về quyền sở hữu. Đó là cơ sở để mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê đất nông nghiệp.

Ông Nghĩa cho rằng doanh nghiệp sẽ cảm thấy rất rủi ro nếu như không có pháp lý minh bạch, cản trở tập trung đất đai. Đã có những doanh nghiệp đi tiên phong nhưng cảm thấy bất an.

“Thực ra, cơ chế tín dụng không quan trọng bằng cơ chế pháp lý. Khi có pháp lý sẽ hình thành thị trường minh bạch, tức là có thanh khoản. Khi đã có thanh khoản thì ngân hàng sẽ sẵn sàng nhận đất nông nghiệp như một tài sản thế chấp”, TS Lê Xuân Nghĩa nói.