Vân Đồn đón dòng vốn lớn: Cơn sốt giá đất liệu có trở lại?

Từ chu kỳ "sốt ảo" đến giai đoạn định hình mới

Vân Đồn từng là tâm điểm của thị trường địa ốc Quảng Ninh nói chung và của miền Bắc nói riêng với cơn sốt giai đoạn 2017-2019, khi kỳ vọng về việc trở thành đặc khu kinh tế đã khiến giá đất tăng chóng mặt, giao dịch sôi động đến mức “cọc chồng cọc”. Tuy nhiên, từ năm 2020 đến năm 2023, thị trường nhanh chóng chững lại: thanh khoản suy giảm, nhiều dự án tạm ngưng, môi giới rút lui và dòng tiền dịch chuyển sang các địa bàn khác như như Hạ Long hay Quảng Yên.

Từ giữa năm 2024, thị trường Vân Đồn bắt đầu cho thấy dấu hiệu phục hồi thực chất hơn. Dòng vốn quay lại những khu vực đã có hạ tầng hoàn thiện như trung tâm Cái Rồng, trục 334, vùng phụ cận sân bay quốc tế và dải ven biển định hướng phát triển du lịch - dịch vụ. Đây cũng là giai đoạn các nhà đầu tư trong nước tích cực gom quỹ đất dài hạn, trong khi một số doanh nghiệp quốc tế (như Hàn Quốc, Singapore) đang nghiên cứu mô hình đô thị gắn với logistics và thương mại quốc tế.

Động lực chính đến từ hạ tầng liên vùng: cao tốc Hạ Long - Vân Đồn - Móng Cái vận hành toàn tuyến giúp Hà Nội - Vân Đồn rút còn khoảng 3 giờ; sân bay quốc tế Vân Đồn dần khôi phục tần suất; các tuyến 334, đường bao biển và cảng Ao Tiên được mở rộng. Khi trục kết nối thông suốt, giá trị quỹ đất bám hạ tầng và những trung tâm dịch vụ - thương mại được “kích hoạt” trở lại.

Bên cạnh dòng vốn tư nhân, loạt chủ trương đầu tư công và các dự án hạ tầng đô thị tạo thêm “lực đẩy”: tuyến ven biển Cái Rồng dài 5,32 km (tổng mức 2.662 tỷ đồng) được kỳ vọng thành “trục sinh thái” kết nối các dự án nghỉ dưỡng; mở rộng đường 334 từ sân golf Ao Tiên đến công viên phức hợp (quy mô 6 làn, tổng vốn điều chỉnh 2.190 tỷ đồng) giữ vai trò mạch xương sống giao thông khu trung tâm.

Đáng chú ý, ngày 27/6/2025, Thủ tướng phê duyệt chủ trương cho tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng giải trí quy mô gần 2 tỷ USD tại Vân Đồn. Dự án định hướng đẳng cấp quốc tế, có hợp phần casino thí điểm cho người Việt cùng hệ khách sạn, biệt thự, công viên, bến du thuyền… Nếu triển khai đúng tiến độ, đây là “điểm neo” tạo ra chuỗi nhu cầu mới về lưu trú, thương mại, dịch vụ và lao động chất lượng cao. Bên cạnh đó còn có dự án Monbay Vân Đồn do HDMon Holdings đầu tư cũng gây chú ý với tổng mức đầu tư 24.880 tỷ đồng.

Những dự án quy mô lớn đi kèm yêu cầu giải phóng mặt bằng rất rộng. Theo báo cáo gần đây, riêng ba công trình trọng điểm (mở rộng 334, hồ Đồng Dọng, tổ hợp nghỉ dưỡng - giải trí) đã ảnh hưởng đến khoảng 1.000 ha với xấp xỉ 600 tổ chức và hộ dân. Chính quyền địa phương đang đẩy nhanh công tác vận động, tạo đồng thuận để đảm bảo tiến độ hạ tầng khung.

Thị trường Vân Đồn liệu có “sốt” trở lại?

Hạ tầng then chốt vừa là điều kiện cần cho dòng vốn, vừa là thước đo khả năng hình thành “cực tăng trưởng” mới. Khi cao tốc, sân bay, cảng và các trục đô thị hoàn chỉnh, Vân Đồn có cơ hội bước sang giai đoạn phát triển dựa trên công năng thực: du lịch - giải trí quy mô lớn, thương mại dịch vụ và logistics biển – hàng không.

Sự góp mặt của các tập đoàn lớn (CEO Group, Sun Group, HDMon…) cho thấy bước chuyển từ “kỳ vọng quy hoạch” sang “định hình bằng dự án thực thi”. Khác với giai đoạn sốt trước đây, dòng vốn hiện tại đi cùng tư duy quy hoạch vận hành đồng bộ, nhấn mạnh chuẩn mực quốc tế, năng lực tài chính và cam kết tiến độ.

Tuy vậy, câu hỏi “giá đất có sốt trở lại?” cần được trả lời thận trọng. Có ba yếu tố ảnh hưởng mạnh tới hướng đi giá đất tại Vân Đồn trong trung - dài hạn. Đầu tiên là tiến độ hạ tầng, khi các tuyến xương sống (ven biển Cái Rồng, 334 mở rộng, cảng - sân bay - đường bao biển) về đích, các phân khu đô thị - thương mại mới có thể nâng mức hấp thụ. Thứ hai là năng lực triển khai dự án, những dự án có hồ sơ pháp lý rõ, tiến độ thi công và kế hoạch vận hành cụ thể sẽ tạo mặt bằng giá chọn lọc thay vì lan tỏa ồ ạt. Thứ ba là cơ chế và quản trị thị trường, theo đó, quy hoạch minh bạch, tín dụng - thuế - thủ tục gọn giúp hạn chế đầu cơ ngắn hạn, hướng dòng tiền vào giá trị sử dụng thực.

Trong ngắn hạn, khả năng “sốt diện rộng” là thấp vì các biện pháp kiểm soát thị trường chặt chẽ hơn trước; nhu cầu đầu cơ lướt sóng giảm, người mua tập trung vào sản phẩm có pháp lý, hạ tầng, khả năng khai thác rõ ràng. Ngược lại, sóng tăng giá cục bộ có thể xuất hiện ở những vị trí đón hạ tầng hoàn thành, dự án chủ lực ra hàng, hoặc cụm dịch vụ gắn sân bay - bến du thuyền.

Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết Vân Đồn đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với nền tảng khác biệt: thiên nhiên - văn hóa biển đảo độc đáo, quy hoạch ngày càng rõ ràng và hạ tầng liên vùng đã hình thành các ‘xương sống’ quan trọng. Khi cao tốc kết nối thông suốt, sân bay từng bước khôi phục và các tuyến trục đô thị được mở rộng, giá trị sử dụng của đất đai, dịch vụ và du lịch được kích hoạt theo hướng thực chất hơn. Đây là lý do các tập đoàn lớn quan tâm, đăng ký đầu tư và bắt đầu những hoạt động triển khai cụ thể. Dòng vốn đang tìm đến các cấu phần tạo ra dòng tiền dài hạn: hạ tầng du lịch - giải trí, lưu trú, thương mại – dịch vụ và hệ thống hậu cần đô thị phục vụ lực lượng lao động.

Tuy nhiên, để tránh lặp lại vòng xoáy “sốt ảo”, Vân Đồn cần kiên định kỷ luật quy hoạch và cơ chế sàng lọc nhà đầu tư. Cơ chế thông thoáng là để rút gọn thủ tục, giảm chi phí, nâng hiệu quả dự án, không phải để hợp thức hóa đầu cơ.

“Thị trường muốn bền vững thì sản phẩm phải bám vào nhu cầu sử dụng thật, tính khai thác thật và năng lực vận hành thật. Tôi cho rằng giai đoạn hiện nay vẫn còn ‘dư địa’ vì hạ tầng mới ở mức nền, nhiều hợp phần đang tiếp tục hoàn thiện; những nhà đầu tư đi cùng tiến độ - pháp lý - công năng sẽ là bên hưởng lợi. Ngược lại, mọi nỗ lực thổi giá rời xa quy hoạch đều sẽ khiến thị trường mất ổn định và tự triệt tiêu niềm tin”, ông Đính cho hay.

Theo vị chuyên gia này, chiến lược phát triển bất động sản Vân Đồn trong 5 - 10 năm tới nên xoay quanh bốn trụ: giữ kỷ luật quy hoạch, công khai thông tin để thị trường định giá đúng; ưu tiên nhà đầu tư dài hạn, đủ năng lực tài chính và cam kết vận hành; triển khai hạ tầng và dự án theo lộ trình đồng bộ, từng bước hoàn thiện hệ sinh thái dịch vụ - giải trí - thương mại; bảo tồn môi trường và tài nguyên vịnh đảo - cốt lõi tạo lợi thế cạnh tranh. Nếu làm được điều đó, Vân Đồn có cơ sở để vươn lên vị thế điểm đến nghỉ dưỡng - thương mại biển mang tầm khu vực, với tốc độ tăng trưởng dựa trên giá trị khai thác thực thay vì kỳ vọng ngắn hạn