Theo quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm của UBND TP. Hà Nội, 2026 - 2035 được xác định là giai đoạn tập trung cho đầu tư hạ tầng, với tổng vốn dự kiến chiếm gần 44% GRDP của Hà Nội.
Trong danh mục 14 dự án hạ tầng chiến lược, thành phố ưu tiên phát triển đồng bộ hệ thống giao thông gồm đường sắt đô thị, các trục hướng tâm, cầu vượt sông… Đáng chú ý, vành đai 4 đang là dự án có tính hiện hữu và tác động không gian rõ nét nhất ở thời điểm hiện tại khi hệ thống đường song hành đã dần định hình.
Không chỉ đóng vai trò kết nối liên vùng, tuyến đường này còn mở ra quỹ đất phát triển quy mô lớn dọc hai bên hành lang giao thông. Đây được xem là dư địa chiến lược để Hà Nội mở rộng không gian đô thị, hình thành các khu đô thị mới, khu công nghiệp và các cực tăng trưởng thay vì tiếp tục dồn nén vào khu vực lõi nội đô.
Thực tế, dư địa phát triển này đang dần được cụ thể hóa tại nhiều phân đoạn dọc tuyến đường. Tại khu vực phía nam, đoạn vành đai 4 dài khoảng 7,9km đi qua nhiều khu đô thị đã được phê duyệt hoặc đang đề xuất quy hoạch như Thanh Hà, Mỹ Hưng… Đáng chú ý, khu đô thị thể thao Olympic quy mô hơn 9.000ha đã chính thức khởi công, trở thành một trong những hạt nhân phát triển mới.
Ở phía tây, đoạn tuyến vành đai 4 đi qua xã Sơn Đồng dài khoảng 2,7km cũng đang hình thành quỹ đất đô thị quy mô lớn khi hai bên tuyến đã được định hướng quy hoạch bài bản. Trong khi đó, khu vực phía đông ghi nhận nhiều dự án được phê duyệt từ các giai đoạn trước, sẵn sàng đón lực đẩy hạ tầng khi tuyến đường hoàn thiện.
Chia sẻ với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, bà Phạm Thị Miền, cho rằng vành đai 4 đóng vai trò là trục mở rộng không gian phát triển và tái cấu trúc đô thị toàn vùng Thủ đô.
Theo bà, trong vòng 10 năm tới, tác động lớn nhất của tuyến vành đai này nằm ở việc tái phân bổ dân cư, lao động và dòng vốn, qua đó hình thành cấu trúc đô thị đa trung tâm, phát triển bền vững và liên kết vùng chặt chẽ hơn.
Cùng với đó, vành đai 4 sẽ thúc đẩy nhanh quá trình hình thành các đô thị dọc tuyến theo định hướng 5 đô thị trọng điểm giai đoạn 2026 - 2035. Các trục giao thông mới không chỉ mở rộng không gian phát triển, mà còn tạo ra những vùng đô thị quy mô lớn, sở hữu quỹ đất dồi dào và mặt bằng giá phù hợp hơn để thu hút doanh nghiệp triển khai dự án, đặc biệt là các đại đô thị đồng bộ.
Đây cũng được xem là nền tảng để hình thành các không gian sống, làm việc mới, thu hút cư dân đến sinh sống ổn định, không chỉ bằng đầu tư mà bằng nhu cầu ở thực.
“Khi gắn với quá trình giãn dân, di dân và di dời sinh kế, vành đai 4 sẽ thúc đẩy dịch chuyển dân số tự nhiên, hình thành lực cầu ổn định, qua đó thúc đẩy nguồn cung tăng trưởng cả về số lượng lẫn chất lượng” - bà Miền nhấn mạnh.
Khi vành đai 4 dần định hình, tác động không chỉ nằm ở hạ tầng hay quỹ đất, mà còn lan sang cấu trúc thị trường bất động sản. Trục giao thông này được dự báo sẽ tái vẽ bản đồ phát triển đô thị Hà Nội theo hướng đa trung tâm, đồng thời mở ra cả cơ hội lẫn rủi ro cho các khu vực và nhà đầu tư đón đầu.
Theo bà Miền, khi đô thị hóa lan mạnh ra vành đai 4, cấu trúc thị trường bất động sản Hà Nội sẽ chuyển dịch từ mô hình đơn cực sang đa trung tâm đa chức năng, với sự phân hóa rõ rệt theo không gian và phân khúc.
Tại khu vực trung tâm, thị trường tiếp tục phân hóa theo hướng cao cấp hóa. Các dự án hạng sang và siêu sang duy trì mặt bằng giá cao, thậm chí có xu hướng tăng trong trung và dài hạn, phục vụ nhóm cư dân tinh hoa, chuyên gia quốc tế và nguồn nhân lực chất lượng cao.
Theo định hướng tái thiết đô thị, quỹ đất lõi sẽ được ưu tiên cho các chức năng thương mại - dịch vụ giá trị gia tăng cao như trung tâm tài chính, văn phòng hạng A, dịch vụ cao cấp… qua đó hình thành hệ sinh thái hỗ trợ cho phân khúc nhà ở siêu cao cấp.
Trong khi đó, các khu chung cư cũ có thể giữ giá hoặc tăng trong ngắn hạn, nhưng về trung hạn sẽ chịu áp lực điều chỉnh khi hạ tầng kết nối vùng ven hoàn thiện và dòng dân cư dịch chuyển ra ngoài.
Ở chiều ngược lại, vùng ven Hà Nội sẽ trở thành không gian hấp thụ chính của dòng dân cư giãn nở, với sự xuất hiện của hàng loạt đại đô thị quy mô lớn. Nguồn cung tại đây dự kiến dồi dào, đa dạng phân khúc, hình thành các trung tâm ở thực mới, nơi người dân có thể làm việc, học tập, tiêu dùng và sinh hoạt trong cùng một không gian đô thị.
Tuy nhiên, trong ngắn hạn, bà Miền cho rằng, các khu vực mới dọc vành đai 4 khó có thể cạnh tranh trực tiếp với khu tây hiện hữu như Mỹ Đình, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, nơi đã sở hữu nền tảng hạ tầng, việc làm, dịch vụ và cộng đồng cư dân ổn định.
Dưới góc độ đầu tư, Chủ tịch Tập đoàn G6, ông Nguyễn Anh Quê, nhận định phát triển đô thị dọc vành đai 4 luôn song hành giữa cơ hội và rủi ro.
Cơ hội đến từ việc hạ tầng hình thành kéo theo đô thị, dịch vụ và hệ sinh thái kinh tế phát triển, từ đó tạo dư địa tăng giá bất động sản. Tuy nhiên, rủi ro lại nằm ở tính minh bạch và tiến độ quy hoạch.
Ông cũng cho rằng thị trường sẽ trải qua nhiều giai đoạn. Ở giai đoạn đầu, khi quy hoạch chưa rõ ràng, dòng tiền đầu cơ sẽ đi trước để chờ cú hích. Khi quy hoạch chi tiết được công bố và dự án triển khai, những khu đất không vướng quy hoạch sẽ tăng giá mạnh, có thể đạt 60% - 70% giá đất trong các dự án được phê duyệt 1/500.
Ngược lại, những khu đất mua theo tin đồn hoặc sóng đầu cơ có thể sụt giảm sâu nếu rơi vào diện giải tỏa hoặc điều chỉnh quy hoạch.
Từ thực tế phát triển dọc các tuyến vành đai 3 và 3,5 trước đây, bà Miền cũng cảnh báo nhiều rủi ro có thể lặp lại nếu thiếu quy hoạch đồng bộ.
Trước hết là rủi ro quy hoạch treo, khi quy hoạch phân khu chậm hoặc thiếu nhất quán khiến dự án không thể triển khai. Thứ hai là rủi ro phát triển lệch chức năng, khu vực chỉ có nhà ở nhưng thiếu việc làm, dịch vụ, tiện ích, dẫn tới khó hình thành cộng đồng cư dân thực.
Ngoài ra còn có nguy cơ lệch pha cung - cầu khi nguồn cung tăng nhanh nhưng nhu cầu và khả năng chi trả không theo kịp. Đặc biệt, dòng vốn đầu cơ chạy theo thông tin quy hoạch có thể tạo ra các “cơn sóng” tăng giá cục bộ trong ngắn hạn, làm méo mó thị trường.
“Để tránh các kịch bản này, việc phát triển phải gắn với tư duy hạ tầng đi trước cùng quy hoạch, gắn giao thông với quy hoạch sử dụng đất, phát triển việc làm, dịch vụ, chính sách giãn dân... thay vì chỉ mở đường rồi kỳ vọng thị trường tự hình thành đô thị” – bà Miền nhấn mạnh.
Tags:
(VNF) - Trong bối cảnh thanh khoản chậm lại, lãi suất gia tăng, sức cầu yếu hơn giai đoạn trước đó, việc chọn lựa có ra quyết định “xuống tiền” hay không và “xuống tiền” như thế nào trong năm 2026 đang là vấn đề được nhà đầu tư bất động sản quan tâm nhất lúc này.
(VNF) - Ngày 22/3, BIM Land (thành viên Tập đoàn BIM) đã tổ chức lễ khởi công dự án Thanh Phú Centre Point tại xã Bến Lức, tỉnh Tây Ninh.
(VNF) - Quá tải đô thị lõi đang buộc các thành phố phải chuyển mình, thúc đẩy cho sự hình thành các siêu đô thị thế hệ mới với cấu trúc phát triển bền vững hơn.
(VNF) - Thị trường nhà ở Hà Nội bước vào năm 2026 với tín hiệu phục hồi rõ rệt, đồng thời ghi nhận xu hướng nâng cấp chất lượng nguồn cung và dịch chuyển không gian phát triển ra ngoài khu vực nội đô.
(VNF) - Liên danh Công ty TNHH Bất động sản Bavina và Công ty TNHH Đầu tư Khải Thịnh Phát được chọn thực hiện dự án Khu đô thị Cát Hải, vốn đầu tư hơn 2.000 tỷ đồng.
(VNF) - Dự án chung cư cao cấp Hà Nội Park Centric do Công ty cổ phần Thương mại Dương Phúc Thắng làm chủ đầu tư đang được môi giới bất động sản "chào" giá từ 130 - 150 triệu đồng/m2.
(VNF) - Sau hơn một thập kỷ hình thành và phát triển, Công ty Cổ phần Tập đoàn Euro Holdings đã từng bước khẳng định vị thế trên thị trường bất động sản Việt Nam. Từ xuất phát điểm là doanh nghiệp tư vấn – phân phối, Euro Holdings đang chuyển mình mạnh mẽ với định hướng trở thành chủ đầu tư các dự án quy mô lớn, đồng thời chuẩn bị những bước đi chiến lược cho giai đoạn tăng trưởng mới trong năm 2026.
(VNF) - Thị trường bất động sản năm 2026 đang ghi nhận những chuyển động mới, trong đó phân khúc đất nền nổi lên như một điểm sáng về mức độ quan tâm. Tuy nhiên, đằng sau đà tăng giá là vấn đề về thanh khoản: giá tiếp tục leo thang nhưng người mua ở thực lại ngày càng thận trọng, khiến giao dịch không bùng nổ như kỳ vọng.
(VNF) - Sự xuất hiện của Vincom Collection, mô hình khu phố thương mại đa trải nghiệm thế hệ mới, đang gây chú ý cho thị trường bất động sản. Không đơn thuần là không gian bán lẻ, mô hình này được kỳ vọng trở thành động cơ thúc đẩy dòng tiền kinh doanh, qua đó gia tăng giá trị và thanh khoản của các tài sản thực trong lòng các đại đô thị Vinhomes.
(VNF) - Theo nhận định của DKRA Consulting, 2 tháng đầu năm 2026, thị trường đất nền Đà Nẵng duy trì trạng thái trầm lắng, trong khi phân khúc căn hộ nổi lên là điểm sáng về thanh khoản.
(VNF) - Khi các thành phố lớn đối mặt với áp lực dân số, hạ tầng và chất lượng sống, mô hình phát triển bất động sản đơn lẻ dần bộc lộ rào cản (như chi phí di chuyển, ô nhiễm, tiêu thụ năng lượng). Thay vào đó, những khu đô thị tích hợp đa chức năng - nơi quy hoạch, tiện ích và cộng đồng được thiết kế như một chỉnh thể - đang định hình xu hướng phát triển bất động sản tương lai.
(VNF) - Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu sửa quy định theo hướng mở rộng nhóm thụ hưởng, nâng mức trần thu nhập áp dụng cho người mua nhà ở xã hội. Trong đó, nghiên cứu cho vợ chồng có thu nhập dưới 50 triệu được mua nhà xã hội.
(VNF) - Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào tình trạng chậm trả nợ trái phiếu do gặp khó khăn về tài chính. Các đơn vị phân tích cảnh báo áp lực đáo hạn trái phiếu có thể tiếp tục gia tăng.
(VNF) - Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết dự án nhà ở xã hội Phú Thọ DMC ghi nhận hơn 12.000 hồ sơ đăng ký mua, trong khi số căn phân bổ rất hạn chế, ước tính chỉ hơn 100 căn.
(VNF) - Bộ Xây dựng đề xuất người mua nhà ở xã hội sau 5 năm không được bán tự do mà phải chuyển nhượng cho đúng đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách.
(VNF) - Thanh khoản suy giảm nhưng mặt bằng giá căn hộ vẫn neo cao, thậm chí tăng nhẹ tại nhiều đô thị lớn. Diễn biến trái chiều này cho thấy một thực tế: thị trường bất động sản không vận hành hoàn toàn theo quy luật cung - cầu ngắn hạn, mà chịu chi phối bởi những yếu tố mang tính cấu trúc như nguồn cung, chi phí đầu vào và tâm lý nắm giữ tài sản.
(VNF) - Sau hàng loạt tranh cãi xoay quanh nguyên nhân hàng chục căn villa đổ sập tại dự án Hoa Tiên Paradise (Khu dịch vụ và nhà nghỉ Xuân Thành), UBND tỉnh Hà Tĩnh đã yêu cầu đẩy nhanh kết luận nguyên nhân, làm rõ trách nhiệm và ấn định thời hạn khắc phục trước mùa mưa bão 2026, đồng thời mở rộng rà soát trách nhiệm không chỉ với chủ đầu tư mà cả các khâu quản lý Nhà nước.
(VNF) - Hơn 22 ha đất hai lúa đã được thu hồi để xây dựng Khu đô thị Đông Nam Kỳ Anh (Hà Tĩnh) với kỳ vọng hình thành một khu dân cư hiện đại ở cửa ngõ phía Nam tỉnh. Tuy nhiên sau hơn một thập niên triển khai, dự án trăm tỷ vẫn vắng bóng cư dân, nhiều hạng mục hạ tầng xuống cấp, cỏ dại mọc um tùm, trở thành khu đất bỏ hoang gây lãng phí lớn về đất đai và nguồn lực đầu tư.
(VNF) - TP. HCM, ngày 19/3, tổ Công tác 1645 đã tháo gỡ khó khăn trong việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà tại 3 dự án nhà ở.
(VNF) - Những khoản vay từng “dễ thở” nhờ lãi suất 5% - 6% đang nhanh chóng nhảy lên mức 12 - 15% mỗi năm. Khi giai đoạn ưu đãi khép lại, nghĩa vụ trả nợ tăng vọt, kéo theo nguy cơ “gãy dòng tiền” từ năm 2027 - thời điểm thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ.
(VNF) - Ông Nguyễn Trọng Kỳ Anh, Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, khẳng định thông tin Hà Nội di dời 860.000 dân ra khỏi nội đô là không chính xác.
(VNF) - Bộ Xây dựng đề xuất người có thu nhập 25 triệu đồng/tháng được mua nhà ở xã hội, đối với vợ chồng thì điều kiện có thu nhập 50 triệu mỗi tháng.
(VNF) - Khu đất rộng hơn 2,2 ha nằm tại trung tâm TP. Hà Tĩnh vừa được Hà Tĩnh phê duyệt giá đất cụ thể ở mức 23,7 triệu đồng/m², làm căn cứ tính tiền sử dụng đất. Với mức giá này, tổng nghĩa vụ tài chính dự kiến gần 540 tỷ đồng, đồng thời mở ra dư địa khai thác thương mại hàng trăm tỷ đồng từ hoạt động phân lô bán nền.
(VNF) - Truyền thông NGS - nhà đầu tư đứng sau dự án KCN Văn Giang giai đoạn 1 với tổng vốn đầu tư hơn 3.300 tỷ đồng.
(VNF) - Trong khi lợi suất cho thuê căn hộ chung cư tại Hà Nội chỉ đạt 2% - 3% thì tại Đà Nẵng con số này có thể lên tới 9%. Đây là một trong những nguyên do khiến thị trường chung cư nội đô tại thành phố lớn nhất miền Trung trở nên sôi động, bất chấp giá neo cao.
(VNF) - Trong bối cảnh thanh khoản chậm lại, lãi suất gia tăng, sức cầu yếu hơn giai đoạn trước đó, việc chọn lựa có ra quyết định “xuống tiền” hay không và “xuống tiền” như thế nào trong năm 2026 đang là vấn đề được nhà đầu tư bất động sản quan tâm nhất lúc này.
(VNF) - Từng là tâm điểm chú ý của thị trường bất động sản vùng ven Hà Nội với phiên đấu giá kéo dài tới 18 giờ đồng hồ, khu đất đấu giá tại Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức cũ, đến nay lại rơi vào cảnh bỏ không sau gần 2 năm, giá đi xuống và không có giao dịch.
