Vay vốn rẻ mua nhà: Thời điểm 'sốc' khi lãi suất đột ngột tăng cao

'Miếng mồi' vay mua nhà lãi suất thấp

Dù lãi suất huy động hiện nay có phần hạ nhiệt nhưng lãi vay mua nhà tại các ngân hàng vẫn tăng cao. Một số ngân hàng còn đưa ra mức lãi vay tối thiểu cao hơn lãi thả nổi thông thường.

Anh Hoàng Long (Hà Nội) cho hay, gần 3 năm trước, anh vay mua nhà với lãi suất cố định 8,3%/năm trong 2 năm đầu. Hết ưu đãi, lãi suất liên tục tăng cao từ mức 10,9%/năm vào tháng 10/2022 nay lên đến 12%/năm.

Anh Long băn khoăn vì lãi suất huy động 12 tháng của ngân hàng này vẫn duy trì 7,4%/năm. Nếu cộng lãi suất huy động 12 tháng với biên độ 3,5% thì lãi suất thả nổi phải giữ mức 10,9%/năm như cũ. Nhưng thực tế, lãi suất anh phải trả mấy tháng gần đây liên tục tăng lên.

Khi anh hỏi lại ngân hàng thì được biết lãi suất tối thiểu đối với các khoản vay mua nhà ở ngân hàng này đang là 12%/năm. Ngân hàng này quy định lãi suất thả nổi bằng lãi suất huy động cộng biên độ 3,5% nhưng không được thấp hơn lãi suất tối thiểu trong từng thời kỳ.

Anh Long bức xúc vì lúc lãi suất huy động cao thì ngân hàng tính theo công thức biên độ để đảm bảo lợi nhuận cho ngân hàng, khi lãi suất huy động hạ nhiệt thì nâng lãi suất tối thiểu.

Không chỉ anh Long, rất nhiều khách hàng đi vay mua nhà cảm thấy "sốc" khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất liên tục tăng lên khiến họ rất chật vật để xoay tiền trả nợ ngân hàng.

Chị Thanh Hoa (Hà Nội) cho biết, năm 2021, gia đình chị có đi vay ngân hàng 1 tỷ đồng để mua căn hộ chung cư và được chào mức lãi suất chỉ 7,5%/năm. Nhưng đến cuối năm 2022, ngân hàng thông báo lãi suất mà gia đình chị phải trả lên tới 14%/năm. Con số này gần gấp đôi so với mức ưu đãi trước đây. Chị Hoa có hỏi ngân hàng thì được giải thích là bây giờ lãi suất cơ sở lên đến 10%/năm nên cộng thêm chi phí các loại thì lãi suất vay lên cao như vậy. Hiện chị Hoa rất lo lắng khi mỗi tháng phải xoay xở để đóng lãi cho ngân hàng.

Lãi suất vay mua nhà hiện vẫn rất cao. Lãi suất ưu đãi vay mua nhà hiện dao động từ 4,99-11,7%/năm. Các ngân hàng có mức vay thấp có thể kể đến MSB (4,99%/năm), PVcomBank (5%/năm) và TPBank (5,9%/năm). Nhưng thời gian hưởng lãi suất ưu đãi thường chỉ trong 3-6 tháng đầu.

Hết thời gian ưu đãi, nhiều ngân hàng sẽ áp dụng lãi suất thả nổi. Nhiều người vay mua nhà đang phải trả lãi suất từ 12-15%/năm trong các năm tiếp theo. 

Cách đây 1 - 2 năm, lãi vay mua nhà chỉ từ 7-8%/năm. Hiện nay, có nhà băng đẩy lãi suất thả nổi tới 16-17%/năm, cao gấp 2 lần.

Lãi suất vay mua nhà neo ở mức cao nhưng việc cho vay vốn vẫn rất khó khăn. Nhân viên một số ngân hàng cho biết, hồ sơ cho vay cá nhân liên quan bất động sản hiện vẫn rất hạn chế, phê duyệt cực kỳ khó khăn.

Nhiều người không vay được tiền ngân hàng mua nhà đành chấp nhận bỏ cọc.

Chị Lan Anh (Hà Nam) chia sẻ, đầu tháng 11/2022, vợ chồng chị đã xuống tiền đặt cọc 50 triệu đồng một căn hộ chung cư giá 2,5 tỷ đồng ở Hà Đông (Hà Nội). Với số vốn tích lũy 1,8 tỷ đồng, vợ chồng chị phải vay ngân hàng thêm 700 triệu đồng.
Vợ chồng chị đã làm hồ sơ vay tại 6 ngân hàng nhưng đều không được. Nếu vay ngoài thì lãi còn cao hơn nên 2 vợ chồng chị đành quyết định bỏ cọc.

Lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức cao khiến nhiều người không dám vay để an cư lạc nghiệp.

Anh Thanh (ở Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết gia đình anh định vay 1,5 tỷ đồng để mua nhà. Nhưng thấy lãi suất cho vay mua nhà vẫn cao nên anh quyết định không vay tiền mua nhà nữa mà vẫn ở nhà thuê.

Ông Nguyễn Hữu Huân, Trưởng bộ môn tài chính - Trường Đại học Kinh tế TP.HCM, cho rằng với mức lãi suất cho vay cao như hiện nay thì tỷ lệ nợ xấu trong ngân hàng tăng lên là điều không tránh khỏi. Trong bối cảnh kinh tế khó khăn, những khoản vay cũ lãi suất tới 13-15%/năm, có những khoản vay lãi tăng 50% sau thời gian ưu đãi sẽ quá sức chịu đựng của khách hàng. Các ngân hàng cần tính toán lãi vay đối với nhu cầu mua nhà ở sao cho hợp lý, có thể thực hiện giảm lãi vay, giãn nợ nếu không muốn nợ xấu tăng lên.

Cân nhắc khi vay mua nhà

Theo giới chuyên gia, năm 2023 sẽ khó có cơ hội cho trường phái đầu tư lướt sóng do thanh khoản thị trường chưa hồi phục, đồng thời rủi ro đầu tư ngắn hạn ngày càng tăng khi lãi vay cao và kiểm soát tín dụng với bất động sản vẫn còn tiếp diễn. Vì vậy, tốt nhất là nên sử dụng dòng tiền nhàn rỗi, không vay khi mua nhà để đỡ áp lực trả nợ.

Trường hợp nhà đầu tư muốn vay phải hoạch định sẵn nguồn tiền để trả ngân hàng trong ít nhất 2 năm. Nhưng chỉ nên vay tối đa 20-30% giá trị tài sản để giảm thiểu rủi ro.

Còn người vay mua nhà để ở cần tính toán khi lựa chọn hình thức vay cũng như các chi phí kèm theo có phù hợp với khả năng tài chính của mình hay không. Người dân xác định vay tiền ngân hàng để mua nhà cần cân nhắc kỹ bài toán trả nợ. Người vay mua nhà cũng chỉ nên dành tối đa 30-40% tổng thu nhập hàng tháng cho nhà ở để đảm bảo chi phí cho những nhu cầu cơ bản khác. Việc trả lãi gốc hàng tháng nếu không lên kế hoạch kỹ lưỡng và hợp lý có thể tạo ra gánh nặng tài chính và áp lực lớn cho cuộc sống.

Ngoài ra, khách hàng trước khi ký hợp đồng vay tiền mua nhà cần phải đọc và xem xét thật kỹ từng điều khoản trên hợp đồng như lãi suất, cách thức tính lãi, ưu đãi,... Đừng chỉ nhìn vào lãi suất ưu đãi mà hãy tính toán dựa trên lãi suất thả nổi theo thị trường. 

Lãi suất vay mua nhà sẽ được tính bằng lãi suất cơ sở cộng thêm một phần chênh lệch biên độ kinh doanh của ngân hàng. Các ngân hàng cũng sẽ có một số chương trình như ưu đãi lãi suất, ân hạn năm đầu tiên,... Nhưng sau khoảng thời gian này, lãi suất sẽ bước vào giai đoạn thả nổi.

Lãi suất thả nổi được tính bằng lãi suất huy động kỳ hạn 12 hoặc 13 tháng cộng với biên độ lãi suất khoảng 3-5%/năm, hoặc bằng lãi suất cơ sở được ngân hàng công bố cộng thêm biên độ 3-5%/năm. Điều này khiến lãi suất vay mua nhà sau thời gian ưu đãi sẽ tăng lên rất nhiều.

Ngoài việc áp dụng lãi suất tối thiểu, một số hợp đồng tín dụng còn ràng buộc nếu khách không tiếp tục mua bảo hiểm vào năm sau, lãi suất sẽ tự động cộng thêm 2%/năm.

Để hạn chế những ảnh hưởng từ các biến động lãi suất khiến gánh nặng lãi vay tăng cao, người vay mua nhà nên chọn những ngân hàng có lãi suất cho vay thấp hơn so với mặt bằng chung. Thông thường, nếu các ngân hàng huy động được vốn với chi phí thấp, việc cấp tín dụng cũng sẽ có lãi suất thấp hơn.