Hiện nay, trong hệ thống pháp luật Việt Nam, có ba nhóm doanh nghiệp có các quy định về an toàn tài chính, gồm: các tổ chức tín dụng, các công ty chứng khoán và doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm. Trách nhiệm giám sát an toàn tài chính của các doanh nghiệp này được phân về cho cơ quan quản lý ngành, cụ thể là Ngân hàng Nhà nước giám sát các tổ chức tín dụng, Bộ Tài chính giám sát công ty chứng khoán (bởi Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước) và doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm (Cục Quản lý giám sát bảo hiểm).
Theo cách làm như vậy, khả năng cao rằng Bộ Xây dựng, vốn đang chịu trách nhiệm quản lý nhà nước lĩnh vực kinh doanh bất đống sản, cũng sẽ là đầu mối giám sát an toàn tài chính cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Được biết, mới đây, trong một báo cáo về vấn đề trái phiếu doanh nghiệp, Bộ Tài chính đã kiến nghị Chính phủ giao Bộ Xây dựng khẩn trương xây dựng Nghị định quy định về chỉ tiêu an toàn vốn trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản để bảo đảm việc huy động vốn của doanh nghiệp xây dựng, bất động sản an toàn, lành mạnh.
Đề xuất này có thể được hiểu rằng cơ sở pháp lý cho chính sách này sẽ được thể hiện dưới hình thức một nghị định không đầu (là loại nghị định điều chỉnh những vấn đề mới, chưa có văn bản pháp lý cao hơn).
Tuy nhiên, dường như Bộ Xây dựng lại đang có tính toán khác. Đơn vị này mới đây cũng đã có đề xuất xây dựng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới, với rất nhiều chính sách quan trọng. Tuy nhiên, trong các đề xuất này lại không có nội dung nào về an toàn tài chính với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Giới quan sát không rõ lý do vì sao các dự thảo luật quan trọng nêu trên lại không có đề xuất về kiểm soát an toàn tài chính đối với doanh nghiệp bất động sản? Có thể phỏng đoán rằng Bộ Xây dựng nhận thấy vấn đề này không cần thiết, hoặc chưa cần thiết. Cũng có thể vì Bộ Xây dựng thấy chính sách này là cần thiết, nhưng không nên đưa vào Luật Kinh doanh bất động sản. Hoặc cũng có thể vì nội dung này quá phức tạp mà Bộ lo sợ đưa vào sẽ khó có đủ năng lực để quy định chi tiết cũng như thực hiện sau này.
Quả thật, để có thể xây dựng được nội dung cụ thể của chính sách kiểm soát an toàn tài chính đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không phải là dễ. Chính sách này cần sự tính toán chi tiết để đưa ra các chỉ tiêu an toàn cho phù hợp và các kịch bản rủi ro. Mức cụ thể cần tính toán kỹ. Nếu làm chặt quá, rủi ro là có thể gây khó khăn cho các doanh nghiệp, gây tốn kém chi phí cho nền kinh tế. Tuy nhiên, nếu làm lỏng lẻo thì nguy cơ bong bóng và đổ vỡ vẫn cao.
Để làm chính sách này, người soạn thảo phải có nhiều hiểu biết và kỹ năng, không chỉ là các kiến thức tài chính, sự am hiểu thị trường bất động sản mà còn cần biết các công cụ kinh tế lượng và dự báo, khả năng thu thập, làm sạch và xử lý dữ liệu, kiến thức và kỹ năng về quản trị doanh nghiệp, quản lý rủi ro… Đây đều là những thứ mà không phải cơ quan nhà nước nào cũng sẵn có nguồn nhân lực đáp ứng.
Như đã phân tích trong các bài trước, mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính hiện nay rất khăng khít. Nếu lĩnh vực này nảy sinh bong bóng rồi vỡ, chắc chắc hệ luỵ đối với hệ thống ngân hàng và thị trường chứng khoán không phải là nhỏ. Do đó, Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính cũng có động lực rất lớn trong việc bảo đảm an toàn tài chính lĩnh vực bất động sản. Hơn nữa, các cơ quan này có kinh nghiệm giám sát an toàn tài chính tốt hơn.
Kinh nghiệm xử lý an toàn hệ thống ngân hàng trong 10 năm qua có lẽ là bài học quan trọng nếu muốn lành mạnh hoá tài chính lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Cách đây 10 năm, hệ thống ngân hàng gặp khủng hoảng, với ba ngân hàng lâm vào tình trạng phá sản và nhiều ngân hàng khác có tỷ lệ nợ xấu cao, khá tương đồng với tình trạng của doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Chính sách của Ngân hàng Nhà nước khi đó là đưa ra các tỷ lệ an toàn tài chính với biên độ rộng sao cho hầu hết các ngân hàng đều đáp ứng, và đưa ra lộ trình dần dần nâng cao các tỷ lệ an toàn này. Qua một thập kỷ, cách làm này đã cho thấy hiệu quả rất tốt trong việc bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng.
Mặc dù vậy, người viết cho rằng, các vấn đề về kỹ năng có thể được giải quyết bằng việc đầu tư chất xám cho các cán bộ tham mưu. Đây là việc cần thiết của mọi cơ quan nhà nước. Nếu gặp khó, Bộ Xây dựng có thể tham vấn kinh nghiệm nước ngoài và các cơ quan đang giám sát an toàn vốn mảng ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm, cũng như kinh nghiệm của nước ngoài. Nhưng quan trọng hơn là sự đồng bộ trong quản lý thì chỉ có cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản mới có thể đáp ứng được. Thêm vào đó, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay có thể là cơ hội tốt để ban hành chính sách này theo hình thức luật thay vì nghị định không đầu.
(*) Chuyên gia chính sách công tại Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI)
Tags:
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư Eco Zen Valley được lựa chọn là nhà đầu tư thực hiện dự án Khu dân cư nông thôn kết hợp du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và dịch vụ thể thao có tổng mức đầu tư gần 3.000 tỷ đồng.
(VNF) - Không chỉ dừng ở việc phát triển dự án, một số doanh nghiệp đang theo đuổi triết lý “chế tác” bất động sản – nơi mỗi công trình được chăm chút như một tác phẩm nghệ thuật. Với Tân Hoàng Minh Group, cách tiếp cận này thể hiện qua kiến trúc duy mỹ, mức độ hoàn thiện tinh xảo và định hướng kiến tạo những công trình mang giá trị trường tồn.
(VNF) - Onsen Clubhouse là tổ hợp khoáng nóng trị liệu thuộc Forest Onsen, quy mô 1.800m2 với 20 bể và chum ngâm khoáng cùng hệ thống spa, phòng xông trị liệu đa dạng. Tổ hợp được đầu tư công nghệ khoáng hóa hiện đại, sử dụng nguồn khoáng nhập khẩu trực tiếp từ Nhật Bản.
(VNF) - Xu hướng bất động sản gắn với chăm sóc sức khỏe đang được nhiều khách hàng cao cấp quan tâm. Tại khu đô thị sinh thái Charmora City (Nam Nha Trang), tháp Onsen 3 được phát triển với hệ tiện ích “All-in-Onsen”, đưa trải nghiệm tắm khoáng nóng vốn quen thuộc tại các điểm nghỉ dưỡng nổi tiếng như Hakone (Nhật Bản) trở thành một phần của nhịp sống hàng ngày của cư dân.
(VNF) - Hà Nội sẽ triển khai lộ trình di dời các trường đại học, cơ sở giáo dục nghề nghiệp ra khỏi khu vực nội đô, đồng thời hình thành 4 khu đào tạo tập trung theo từng nhóm ngành chuyên biệt.
(VNF) - Tọa lạc tại giao điểm hai đại lộ Hạnh Phúc và Tương Lai trên đảo Vũ Yên, The Tropic nằm giữa khu vực kết nối Thủy Nguyên – Vũ Yên – phố cổ Hải Phòng. Với quỹ căn khoảng 440 sản phẩm, dự án được giới đầu tư quan tâm trong bối cảnh khu vực này nổi lên như một trung tâm phát triển mới của thành phố ảng.
(VNF) - Theo quy định hiện hành về sử dụng tài sản công tại các đơn vị sự nghiệp công lập, các giá trị đầu tư của đối tác vào nhà đất theo Đề án sẽ thuộc về bên cho thuê (chuyển giao không bồi hoàn) hoặc nhận chuyển nhượng trong trường hợp liên doanh liên kết (LDLK), tuy nhiên việc thiếu các hướng dẫn quy trình nghiệp vụ chi tiết về tiếp nhận và xác lập giá trị đang gây lúng túng cho các đơn vị thực thi.
(VNF) - Khi diện tích cây xanh bình quân tại TP. HCM còn thấp so với nhiều đô thị lớn, sự xuất hiện của Vinhomes Sài Gòn Park - đại đô thị 1.080ha với quy hoạch hàng trăm ha cây xanh và mặt nước đang thu hút sự quan tâm của thị trường. Dự án được định hướng phát triển theo mô hình đô thị gắn với hệ thống công viên và tiện ích sinh thái quy mô lớn.
(VNF) - Hà Nội vừa giao 16.060m2 đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng thuộc khu đô thị Tây Hồ Tây (khu đô thị Starlake) để làm nhà ở xã hội cho lực lượng vũ trang Công an nhân dân.
(VNF) - Dự án One Central Saigon của Masterise Homes vừa chính thức được ra mắt, thuộc nhóm toà tháp đôi có quy mô cao nhất Việt Nam.
(VNF) - Sáp nhập Đà Nẵng - Quảng Nam đang mở ra dư địa phát triển lớn cho trục phía Nam, nơi được kỳ vọng trở thành “siêu đô thị” ven biển của miền Trung. Tuy nhiên, để hiện thực hóa kỳ vọng này, các chuyên gia cho rằng cần khơi thông đồng bộ từ pháp lý, hạ tầng đến cơ chế thu hút các “sếu đầu đàn”.
(VNF) - Luật Xây dựng 2025 quy định 8 nhóm công trình sẽ được miễn giấy phép xây dựng từ ngày 1/7, trong đó nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng với diện tích sàn dưới 500 m2.
(VNF) - Agribank AMC đang rao bán nhiều khoản nợ hàng trăm tỷ đồng có tài sản bảo đảm là các lô đất thuộc khu du lịch nghỉ dưỡng và biệt thự cao cấp ven biển tại quận Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng.
(VNF) - Khu "đất vàng" Cao Xà Lá trên trục Nguyễn Trãi, phường Khương Đình đang dần lộ diện diện mạo mới khi tên thương mại của một phần dự án tại đây vừa được giới thiệu là Hanoi Seasons Garden.
(VNF) - Khi khu trung tâm cũ ngày càng chật chội và quá tải, nhiều doanh nhân tại Hải Phòng bắt đầu dịch chuyển tới những đô thị mới có hạ tầng đồng bộ, tiện ích đa dạng và môi trường sống cân bằng hơn. Trong xu hướng đó, The Tropic tại Vinhomes Royal Island trên đảo Vũ Yên đang trở thành điểm đến được nhiều người quan tâm.
(VNF) - Hải Phòng dự kiến chi hơn 930.000 tỷ đồng để phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2030, trong đó xây hơn 72.800 căn nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp và công nhân.
(VNF) - Lãnh đạo TPHCM cho biết thành phố sẽ hạn chế phát triển thêm chung cư cao tầng tại khu vực trung tâm và các nơi có mật độ dân cư cao. Thay vào đó, nhiều khu đất trống, đất công và dự án chậm triển khai sẽ được ưu tiên chuyển đổi thành công viên, mảng xanh và không gian sinh hoạt cộng đồng.
(VNF) - Chính phủ yêu cầu đẩy nhanh tiến độ xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia khi hiện vẫn còn hơn 43 triệu thửa đất chưa được số hóa. Đây được xem là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của quá trình chuyển đổi số quản lý đất đai trong năm 2026.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư Đức Tuấn thành lập năm 2021, vừa được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án Khu đô thị ven sông Nghèn hơn 1.400 tỷ đồng tại Hà Tĩnh.
(VNF) - TP.Hải Phòng dự kiến nâng ngưỡng thu nhập mua nhà ở xã hội lên tối đa 58 triệu đồng/tháng đối với trường hợp đã kết hôn.
(VNF) - Từ đề xuất một đại lộ cảnh quan chạy dọc theo hai bên bờ sông, dự án trục đại lộ cảnh quan sông Hồng trải qua nhiều phương án thay đổi về quy mô sử dụng đất, cơ cấu dự án, tổng mức đầu tư...
(VNF) - Khu đất tại Khu phức hợp thương mại và dịch vụ cao tầng sân vận động Chi Lăng được đấu giá với giá khởi điểm hơn 9.706 tỷ đồng nhưng không thành công. Việc đấu giá sẽ tạm dừng để thực hiện các bước theo quy định.
(VNF) - Trong bối cảnh nhiều tổ hợp nghỉ dưỡng ven biển phát triển theo mô hình quy mô lớn, bài toán cân bằng giữa khai thác thương mại và chất lượng trải nghiệm đang được đặt ra. Tại Vũng Tàu, dự án Sunshine Bay Retreat được giới thiệu theo hướng ưu tiên không gian sống riêng tư và lưu trú dài hạn, thay vì chỉ tập trung vào khai thác du lịch ngắn ngày.
(VNF) - Ngày 11/5/2026, Tập đoàn Vingroup đã động thổ dự án Khu đô thị mới, du lịch nghỉ dưỡng và dịch vụ thể thao phía Tây Bắc phường Điện Biên Phủ, đồng thời ký kết biên bản ghi nhớ hợp tác phát triển dự án năng lượng tái tạo với UBND tỉnh Điện Biên.
(VNF) - Dự án Khu nhà ở xã hội tại xã Phụng Công do Công ty cổ phần Mass Housing làm chủ đầu tư có tổng mức vốn đầu tư dự kiến khoảng 4.156,94 tỷ đồng.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư Eco Zen Valley được lựa chọn là nhà đầu tư thực hiện dự án Khu dân cư nông thôn kết hợp du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và dịch vụ thể thao có tổng mức đầu tư gần 3.000 tỷ đồng.
(VNF) - Sau gần một năm kể từ khi Hà Tĩnh thực hiện sắp xếp, sáp nhập các đơn vị hành chính, hàng loạt trụ sở công từng được đầu tư hàng chục tỷ đồng đang rơi vào cảnh bỏ hoang, xuống cấp thậm chí bị kẻ gian đập phá, lấy trộm tài sản.
