Xây dựng cơ chế kiểm soát an toàn tài chính bất động sản: Cờ vào tay ai?

Hiện nay, trong hệ thống pháp luật Việt Nam, có ba nhóm doanh nghiệp có các quy định về an toàn tài chính, gồm: các tổ chức tín dụng, các công ty chứng khoán và doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm. Trách nhiệm giám sát an toàn tài chính của các doanh nghiệp này được phân về cho cơ quan quản lý ngành, cụ thể là Ngân hàng Nhà nước giám sát các tổ chức tín dụng, Bộ Tài chính giám sát công ty chứng khoán (bởi Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước) và doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm (Cục Quản lý giám sát bảo hiểm).

Theo cách làm như vậy, khả năng cao rằng Bộ Xây dựng, vốn đang chịu trách nhiệm quản lý nhà nước lĩnh vực kinh doanh bất đống sản, cũng sẽ là đầu mối giám sát an toàn tài chính cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Được biết, mới đây, trong một báo cáo về vấn đề trái phiếu doanh nghiệp, Bộ Tài chính đã kiến nghị Chính phủ giao Bộ Xây dựng khẩn trương xây dựng Nghị định quy định về chỉ tiêu an toàn vốn trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản để bảo đảm việc huy động vốn của doanh nghiệp xây dựng, bất động sản an toàn, lành mạnh.

Đề xuất này có thể được hiểu rằng cơ sở pháp lý cho chính sách này sẽ được thể hiện dưới hình thức một nghị định không đầu (là loại nghị định điều chỉnh những vấn đề mới, chưa có văn bản pháp lý cao hơn).

Tuy nhiên, dường như Bộ Xây dựng lại đang có tính toán khác. Đơn vị này mới đây cũng đã có đề xuất xây dựng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới, với rất nhiều chính sách quan trọng. Tuy nhiên, trong các đề xuất này lại không có nội dung nào về an toàn tài chính với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Giới quan sát không rõ lý do vì sao các dự thảo luật quan trọng nêu trên lại không có đề xuất về kiểm soát an toàn tài chính đối với doanh nghiệp bất động sản? Có thể phỏng đoán rằng Bộ Xây dựng nhận thấy vấn đề này không cần thiết, hoặc chưa cần thiết. Cũng có thể vì Bộ Xây dựng thấy chính sách này là cần thiết, nhưng không nên đưa vào Luật Kinh doanh bất động sản. Hoặc cũng có thể vì nội dung này quá phức tạp mà Bộ lo sợ đưa vào sẽ khó có đủ năng lực để quy định chi tiết cũng như thực hiện sau này.

Quả thật, để có thể xây dựng được nội dung cụ thể của chính sách kiểm soát an toàn tài chính đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không phải là dễ. Chính sách này cần sự tính toán chi tiết để đưa ra các chỉ tiêu an toàn cho phù hợp và các kịch bản rủi ro. Mức cụ thể cần tính toán kỹ. Nếu làm chặt quá, rủi ro là có thể gây khó khăn cho các doanh nghiệp, gây tốn kém chi phí cho nền kinh tế. Tuy nhiên, nếu làm lỏng lẻo thì nguy cơ bong bóng và đổ vỡ vẫn cao.

Để làm chính sách này, người soạn thảo phải có nhiều hiểu biết và kỹ năng, không chỉ là các kiến thức tài chính, sự am hiểu thị trường bất động sản mà còn cần biết các công cụ kinh tế lượng và dự báo, khả năng thu thập, làm sạch và xử lý dữ liệu, kiến thức và kỹ năng về quản trị doanh nghiệp, quản lý rủi ro… Đây đều là những thứ mà không phải cơ quan nhà nước nào cũng sẵn có nguồn nhân lực đáp ứng.

Như đã phân tích trong các bài trước, mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính hiện nay rất khăng khít. Nếu lĩnh vực này nảy sinh bong bóng rồi vỡ, chắc chắc hệ luỵ đối với hệ thống ngân hàng và thị trường chứng khoán không phải là nhỏ. Do đó, Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính cũng có động lực rất lớn trong việc bảo đảm an toàn tài chính lĩnh vực bất động sản. Hơn nữa, các cơ quan này có kinh nghiệm giám sát an toàn tài chính tốt hơn.

Kinh nghiệm xử lý an toàn hệ thống ngân hàng trong 10 năm qua có lẽ là bài học quan trọng nếu muốn lành mạnh hoá tài chính lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Cách đây 10 năm, hệ thống ngân hàng gặp khủng hoảng, với ba ngân hàng lâm vào tình trạng phá sản và nhiều ngân hàng khác có tỷ lệ nợ xấu cao, khá tương đồng với tình trạng của doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Chính sách của Ngân hàng Nhà nước khi đó là đưa ra các tỷ lệ an toàn tài chính với biên độ rộng sao cho hầu hết các ngân hàng đều đáp ứng, và đưa ra lộ trình dần dần nâng cao các tỷ lệ an toàn này. Qua một thập kỷ, cách làm này đã cho thấy hiệu quả rất tốt trong việc bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng.

Mặc dù vậy, người viết cho rằng, các vấn đề về kỹ năng có thể được giải quyết bằng việc đầu tư chất xám cho các cán bộ tham mưu. Đây là việc cần thiết của mọi cơ quan nhà nước. Nếu gặp khó, Bộ Xây dựng có thể tham vấn kinh nghiệm nước ngoài và các cơ quan đang giám sát an toàn vốn mảng ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm, cũng như kinh nghiệm của nước ngoài. Nhưng quan trọng hơn là sự đồng bộ trong quản lý thì chỉ có cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản mới có thể đáp ứng được. Thêm vào đó, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay có thể là cơ hội tốt để ban hành chính sách này theo hình thức luật thay vì nghị định không đầu.

(*) Chuyên gia chính sách công tại Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI)