30 năm song hành của báo chí và thị trường bất động sản

Thông tin là sức mạnh

Bất động sản là một ngành “cổ xưa”, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam - với tư cách là một thị trường chuyên nghiệp – mới chỉ có 32 năm lịch sử mà cột mốc đánh dấu sự ra đời chính là sự xuất hiện của Luật Đất đai 1993.

Trong giai đoạn đầu của thị trường, hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn khá “đơn sơ”, chỉ có một vài khu đô thị được xây dựng trên cả nước, chủ đầu tư thường là các tổng công ty của ngành Xây dựng như Vinaconex, Constrexim, HUD… Các doanh nghiệp tư nhân mới chỉ “tập tành” phát triển các dự án nhỏ lẻ. Khối ngoại với các đại diện như Sembcorp, Sumitomo, Mitsubishi… nhảy vào chủ yếu ở mảng bất động sản công nghiệp.

Thời kì này, các tờ báo kinh tế mới ra đời, như Thời báo Kinh tế Sài Gòn (1991), Thời báo Kinh tế Việt Nam (1991), báo Đầu tư (1991), Diễn đàn Doanh nghiệp (1993)… Bởi vậy, báo chí mới chỉ dừng lại ở mức độ phản ánh thông tin thị trường. Mặt khác, vào thập niên 90 của thế kỷ trước, hoạt động bán hàng của các chủ đầu tư khá nhanh gọn, gần như chỉ cần “cắm biển” dự án là đã bán được hàng. Điều này cũng khiến vai trò của báo chí chưa thực sự nổi bật với thị trường bất động sản.

Nhưng cùng với sự phát triển của nền kinh tế, dự án xuất hiện ngày một nhiều hơn, người mua cũng khó tính hơn, mức độ cạnh tranh bắt đầu trở nên gay gắt. Đến đầu những năm 2000, thị trường đã trở nên hết sức sôi động. Lúc này, để bán được hàng, chủ đầu tư/đơn vị phân phối bắt buộc phải quảng bá. Và đó là khi báo chí thể hiện rõ giá trị của mình khi đóng vai trò là cầu nối thông tin giữa người bán và người mua. Không những thế, báo chí còn cho thấy “sức mạnh” khi dẫn dắt dòng tiền, thúc đẩy đầu tư, kích hoạt và nâng tầm thị trường bằng thông tin có chủ đích. Có thể nói những “cơn sốt” nhà - đất đầu tiên của giai đoạn này có phần đóng góp không nhỏ của báo chí.

Bước sang những giai đoạn phát triển tiếp theo, báo chí ngày càng mở rộng quy mô của thông tin và “độ phủ sóng”. Vào thời điểm 20 năm trước, báo chí đã có thể cung cấp thông tin toàn cảnh về thị trường bất động sản. Hơn thế, báo chí còn tiến hành phân tích thị trường bằng cách tạo lập diễn đàn để giới chuyên gia và doanh nhân bàn luận. Điều này được hỗ trợ bằng việc lan tỏa báo cáo phân tích của các đơn vị nghiên cứu thị trường. Những Savills, CBRE, JLL, Cushman & Wakefield hay sau này là Colliers International, Avison Young, One Housing… có được danh tiếng như hôm nay là nhờ có sự hỗ trợ rất lớn của báo chí trong suốt mấy chục năm qua.

Cũng nhờ sự cần mẫn trong phản ánh và phân tích, bao gồm chỉ ra cả sự “hỗn loạn” của dữ liệu thị trường, báo chí đã góp phần thúc đẩy cho sự hình thành của hệ thống dữ liệu quốc gia về thị trường xây dựng và bất động sản Việt Nam.

Báo chí xây dựng chính sách cho bất động sản

Song song với việc là “người thư ký trung thành”, báo chí cũng là lực lượng xung kích trong việc tham gia xây dựng chính sách pháp luật cho thị trường bất động sản. Từ năm 1993 tới nay, Luật Đất đai trải qua 4 đời (1993, 2003, 2013, 2024), Luật Nhà ở trải qua 3 đời (2005, 2014, 2023), Luật Kinh doanh bất động sản trải qua 3 đời (2006, 2014, 2023), tất cả đều in dấu ấn tham gia của báo chí. Đó là chưa kể tới những lần sửa đổi bổ sung xen kẽ khác cũng như quá trình xây dựng hệ thống nghị định, thông tư hướng dẫn các luật này.

Xuyên suốt 3 thập kỷ qua, báo chí luôn là diễn đàn để giới chuyên gia, cộng đồng doanh nghiệp, cộng đồng nhà đầu tư và người dân tham gia đóng góp ý kiến, đề xuất thay đổi chính sách, pháp luật về bất động sản. Mỗi lần xây dựng hay sửa đổi, báo chí “tranh đấu” cho từng điều khoản, từng quy định nhằm mở rộng không gian chính sách, thúc đẩy cho quyền kinh doanh của doanh nghiệp, hướng tới các chuẩn mực cao hơn của kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và không ít lần là góp phần “giải cứu” thị trường thoát khỏi khủng hoảng.

Khó lòng liệt kê hết những đổi mới của chính sách, pháp luật bất động sản qua các thời kỳ để “ghi công” cho báo chí, nhưng có thể khẳng định hầu như sự thay đổi nào cũng ít nhiều là thành quả của một quá trình bền bỉ vận động. Đơn cử ở lần sửa đổi gần nhất (2023 – 2024), nhiều tờ báo đã mở chuyên đề về sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các nghị định hướng dẫn. Hàng loạt vấn đề đã được mổ xẻ chi tiết, từ mở rộng hạn điền, tăng quyền lợi cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam đến giữ lại phương pháp thặng dư trong định giá đất, phát triển nhà ở xã hội hay cho phép làm dự án nhà ở thương mại mà không có đất ở…

Báo chí bảo vệ người tiêu dùng, hướng thị trường phát triển bền vững

Một điều rất đáng nói khác là báo chí đã thực hiện việc bảo vệ người tiêu dùng trên thị trường bất động sản một cách quyết liệt. Chẳng hạn vào giai đoạn đầu của thị trường, quy định về việc bán nhà hình thành trong tương lai rất lỏng lẻo, chủ đầu tư thậm chí chỉ cần một tờ quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư là đã có thể gọi vốn từ người mua. Điều này dẫn tới nhiều vụ chủ đầu tư “ôm” tiền nhưng không triển khai dự án, khiến người mua chịu thiệt hại. Trong nhiều năm, báo chí đã liên tục đòi hỏi nâng chuẩn huy động vốn và có biện pháp bảo vệ người mua. Kết quả là các chính sách mới ra đời: chủ đầu tư chỉ được bán nhà hình thành trong tương lai khi đã được nghiệm thu móng, phải có bảo lãnh ngân hàng…

Việc bảo vệ người tiêu dùng còn thể hiện ở việc báo chí cung cấp kho kiến thức khổng lồ về pháp lý dự án, kinh nghiệm mua bán, đầu tư, quản lý bất động sản, giúp người mua trở nên “thông thái” hơn, tránh được rủi ro. Báo chí cũng liên tục cảnh báo các chiêu trò dụ dỗ, lừa đảo trên thị trường; chỉ ra nguy cơ của các mô hình kinh doanh mới như condotel, hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ, hợp đồng quyền chọn…; phân tích dấu hiệu của những cơn sốt đất ảo, những đợt bong bóng giá.

Báo chí cũng đứng lên “đòi” sổ hồng cho hàng vạn người dân; “đòi” quyền lợi cho cư dân trong những vụ tranh chấp chung cư; hay mạnh mẽ hơn là “chặn đứng” các đề xuất đánh thuế chưa phù hợp – đơn cử như đề xuất đánh thuế căn nhà thứ nhất.

Điều đáng nói hơn nữa là báo chí kiên trì vận động, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng bền vững hơn, thông qua các chuyên đề/chuyên mục/chuyên trang về công trình xanh, dự án xanh… hay tổ chức các giải thưởng nhằm vinh danh những dự án tiêu biểu, có ý nghĩa biểu tượng, định hướng cho thị trường.