An Gia có đang ‘làm xiếc’ với dòng tiền?

Cấu trúc tài sản “lạ lùng” của An Gia

Khi nhìn vào bảng tài sản 6 tháng đầu năm 2025 của An Gia, điều khiến giới quan sát ngạc nhiên chính là sự bất cân xứng nghiêm trọng: các khoản phải thu chiếm tới 86,2% tổng tài sản. Đây là tỷ trọng rất hiếm thấy ở các doanh nghiệp địa ốc hàng đầu.

Căn nguyên của tình trạng này là An Gia đã đổ rất nhiều tiền vào các công ty có liên quan theo nhiều hình thức khác nhau, bao gồm: Công ty Gia Linh, Công ty Vĩnh Nguyên, Công ty An Gia Hưng Phát, Công ty Nhà An Gia...

Trong số này, Công ty Gia Linh là đơn vị nhận được nguồn tiền “khủng” nhất. Tại ngày 30/6/2025, Gia Linh đang cầm của An Gia tới 2.756 tỷ đồng, tương đương 43,6% tổng tài sản.

Công ty Gia Linh được thành lập tháng 5/2018, vốn điều lệ ban đầu chỉ 20 tỷ đồng. Cơ cấu cổ đông gồm: An Gia nắm 1%, Dương Văn Hồng nắm 50%, Phạm Minh Tiến nắm 40%, trong đó ông Dương Văn Hồng (sinh năm 1986) làm CEO. Vị trí của ông Hồng về sau chuyển cho ông Nguyễn Trung Tiến (sinh năm 1979) rồi tới bà Nguyễn Hương Giang (sinh năm 1979). Bà Giang cũng là người đại diện theo pháp luật của một nhóm doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái An Gia như: Công ty An Gia Phú Thuận (công ty con của An Gia), Công ty An Tường, Công ty Gia Khánh.

Gia Linh đã bắt đầu nhận vốn của An Gia ngay sau khi thành lập: năm 2020 là 98 tỷ đồng, năm 2021 là 391 tỷ đồng, năm 2022 tăng lên 773 tỷ đồng, năm 2023 tăng lên tiếp 1.590 tỷ đồng, năm 2024 đạt tới 2.555 tỷ đồng, quý I/2025 là 2.711 tỷ đồng và quý II/2025 cán mốc 2.756 tỷ đồng.

An Gia thuyết minh rằng số tiền này là nhằm phát triển dự án The Lá Village (BC27). Tuy nhiên, dự án này vẫn còn trong giai đoạn làm pháp lý. Việc đem tới 43,6% tổng tài sản cho một công ty không nằm trong diện công ty con, công ty liên kết, để làm một dự án còn đang “phôi thai” là điều hết sức khó hiểu.

Mặc khác, số tiền mà An Gia đem cho Gia Linh không phải tồn tại ở một hình thức duy nhất. Cho đến hết năm 2024, An Gia bơm tiền cho Gia Linh dưới dạng cho vay. Cụ thể, tại ngày 31/12/2024, An Gia cho Gia Linh vay ngắn hạn 2.295 tỷ đồng và vay dài hạn 260 tỷ đồng.

Đến quý I/2025, An Gia “biến hóa” toàn bộ số tiền cho vay này thành hình thức hợp đồng hợp tác đầu tư (BCC) dài hạn và tăng thêm tiền cho Gia Linh.

Trường hợp tương tự diễn ra với Công ty Vĩnh Nguyên. Năm 2023, An Gia cho Vĩnh Nguyên vay ngắn hạn 230 tỷ đồng. Đến năm 2024, An Gia một mặt tăng số tiền cho vay ngắn hạn với Vĩnh Nguyên lên 256 tỷ đồng, mặt khác bơm 491 tỷ đồng cho Vĩnh Nguyên thông qua hình thức BCC với thuyết minh là để phát triển dự án Westgate 2 (BC32).

Quý I/2025, An Gia rút toàn bộ số tiền cho Vĩnh Nguyên vay ngắn hạn, đẩy số tiền qua ngả BCC lên 873 tỷ đồng, tương đương 13,8% tổng tài sản.

Vĩnh Nguyên thành lập tháng 12/2019, vốn điều lệ 1 tỷ đồng do 2 cổ đông góp vốn: Vũ Đình Vượng (10%) và Nguyễn Thị Kim Hoa (90%), trong đó ông Vũ Đình Vượng làm tổng giám đốc, người đại diện theo pháp luật. Năm 2022, ông Vượng nhường 10% và vị trí cho bà Trương Quỳnh Giao (làm chủ tịch kiêm tổng giám đốc). Tháng 5/2023, đến lượt bà Giao nhường cổ phần và vị trí cho ông Nguyễn Văn Giáo – một “người quen” của An Gia khi là đại diện theo pháp luật của một loạt doanh nghiệp như: Western City, An Gia Phú Thịnh, Lê Gia, Lộc Phát, Tư vấn AGI & DDC, Tư vấn AGI & HVC, Đăng Dương, Đông Nam Land.

Cũng như việc bơm vốn cho Gia Linh, việc An Gia rót tiền vào Vĩnh Nguyên khá khó hiểu, bởi Westgate 2 cũng là một dự án đang ở dạng “phôi thai”, chưa biết bao giờ mới triển khai.

Dự án đang triển khai duy nhất của An Gia ở thời điểm hiện tại là The Gió Riverside. Tại dự án này, năm 2024, An Gia bơm 822 tỷ đồng cho Công ty An Gia Hưng Phát với hình thức BCC (ngắn hạn 622 tỷ đồng, dài hạn 200 tỷ đồng).

An Gia Hưng Phát mới thành lập tháng 6/2022, vốn điều lệ chỉ 100 triệu đồng, sáng lập bởi: Vũ Đình Cường (1%), Nguyễn Văn Huy (98%), Nguyễn Thị Lê Dung (1%). CEO, người đại diện là ông Nguyễn Văn Huy.

Về bản chất, An Gia chỉ thuê An Gia Hưng Phát làm phân phối, môi giới, marketing cho dự án The Gió Riverside, lại chỉ có 3 lao động, vì vậy việc bơm vốn quá lớn cho doanh nghiệp này là một điều không bình thường.

Tới năm 2025, An Gia bắt đầu rút bớt vốn cho An Gia Hưng Phát: quý I/2025, vốn BCC chỉ còn 762 tỷ đồng (ngắn hạn 562 tỷ đồng, dài hạn 200 tỷ đồng); quý II/2025, vốn BCC chỉ còn 491 tỷ đồng (đều là ngắn hạn).

Song, tình trạng rút vốn triệt để nhất diễn ra tại Công ty Nhà An Gia. Công ty thành lập tháng 9/2019, vốn điều lệ ban đầu 20 tỷ đồng. Cổ đông sáng lập gồm: Nguyễn Văn Giáo (15%), Vũ Đình Vượng (70%), Nguyễn Thị Kim Hoa (15%). CEO đầu tiên là ông Nguyễn Ngọc Châu (sinh năm 1983), sau chuyển sang ông Nguyễn Văn Huy (sinh năm 1984). Đây đều là những gương mặt quen thuộc xuất hiện nhiều nơi trong hệ sinh thái An Gia.

Trong các năm 2021 – 2023, Nhà An Gia nhận hàng nghìn tỷ đồng của An Gia, cụ thể: 2021 nhận 1.311 tỷ đồng, năm 2022 nhận 1.501 tỷ đồng, năm 2023 nhận 1.136 tỷ đồng.

Năm 2024, An Gia rút tiền khỏi Nhà An Gia, chỉ duy trì 100 tỷ đồng qua hình thức cho vay ngắn hạn. Đến quý IV/2024, số tiền cho vay ngắn hạn này giảm xuống chỉ còn 6 tỷ đồng và đến quý I/2025 thì hoàn toàn sạch bóng.

Chơi “game” dòng tiền để “book” doanh thu tài chính?

Việc rút vốn khỏi Nhà An Gia thể hiện rõ nét bản chất “trò chơi tài chính” của An Gia trong việc luân chuyển vốn giữa các công ty trong hệ sinh thái. Sẽ không có gì ngạc nhiên nếu trong thời gian tới, hiện tượng của Nhà An Gia lặp lại ở các công ty khác.

Điều đáng nói ở đây là “trò chơi tài chính” của An Gia diễn ra trong bối cảnh doanh nghiệp này suy yếu nghiêm trọng về việc phát triển dự án mới. Trên thực tế, kể từ sau màn “book” doanh thu kỷ lục vào quý I/2024, An Gia về cơ bản đã không còn dự án nào lớn để tiếp tục ghi nhận doanh thu khủng.

Doanh thu thuần từ quý II/2024 tới nay (quý II/2025) luôn ở mức thấp và “đi đều”, lần lượt là: 169 tỷ đồng, 268 tỷ đồng, 163 tỷ đồng, 192 tỷ đồng và 194 tỷ đồng.

Trong bối cảnh đó, hoạt động tài chính giữ vai trò quan trọng để tạo ra lợi nhuận. Doanh thu tài chính trong cùng giai đoạn nói trên lần lượt là: 109 tỷ đồng, 116 tỷ đồng, 73 tỷ đồng, 32 tỷ đồng và 29 tỷ đồng. Cấu trúc của doanh thu tài chính này có một phần quan trọng đến từ lãi BCC: năm 2023 là 115 tỷ đồng, năm 2024 là 119 tỷ đồng và 6 tháng đầu năm 2025 là 61 tỷ đồng.

Như vậy, có thể thấy, một trong những nguyên do thúc đẩy An Gia “chơi game tài chính” là để cứu vớt lợi nhuận trong bối cảnh “đói” dự án mới và “đói” dự án có thể ghi nhận doanh thu thuần.

Chỉ có điều, trò chơi này chỉ mang về con số lợi nhuận trên sổ sách chứ không thu được tiền về. Dòng tiền kinh doanh của An Gia trong 5 quý gần nhất (quý II/2024 – quý II/2025) luôn trong trạng thái âm, lần lượt là: -49 tỷ đồng, -774 tỷ đồng, -80 tỷ đồng, -115 tỷ đồng và -540 tỷ đồng.

Tính riêng 6 tháng đầu năm 2025, dòng tiền kinh doanh âm 655 tỷ đồng. Việc tăng thu hồi vốn đầu tư/cho vay cũng không đủ để bù đắp dòng tiền hoạt động trong bối cảnh An Gia phải căng mình trả nợ gốc vay. Cho tới hết tháng 6/2025, An Gia chỉ còn 66 tỷ đồng tiền mặt và tiền gửi ngân hàng, giảm 66% so với đầu năm.

Trong thời gian tới, An Gia sẽ vẫn tiếp tục “chơi game”, nhưng nỗi “đau đầu” về dòng tiền hoạt động nhiều khả năng vẫn sẽ đeo bám doanh nghiệp này.