Nhà đầu tư bất động sản không còn sợ bỏ lỡ cơ hội, chỉ sợ mua nhầm

Không còn vội vàng

Những tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản từng ghi nhận một đợt sóng đầu tư ngắn hạn, mạnh nhất trong phân khúc đất nền, chủ yếu “ăn theo” thông tin sáp nhập tỉnh thành. Tuy nhiên, đợt sóng này chỉ tồn tại trong thời gian rất ngắn (tính bằng tuần). Kể từ đầu quý II/2025, tâm lý nhà đầu tư chuyển dần từ hưng phấn sang phòng thủ.

Anh Nguyễn Nam, một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội, cho biết từng xuống tiền mua một lô đất nền ở Tiền Yên (Hoài Đức cũ) với giá 5,4 tỷ đồng, kỳ vọng “lướt sóng” đón đầu thông tin quy hoạch, sáp nhập. Tuy nhiên, chỉ sau hơn một tháng, anh nhận ra thị trường không như kỳ vọng khi nhu cầu ở thực chưa cao, thanh khoản yếu, hạ tầng xung quanh chưa đồng bộ khiến người mua e ngại.

“Sau cú này, tôi không còn chạy theo ‘sóng’ hay tin đồn nữa. Nếu đầu tư tiếp, tôi sẽ phải chọn sản phẩm có giá trị sử dụng thực, có thể khai thác dòng tiền hoặc dễ thanh khoản. Thời điểm này mà đầu tư ngắn hạn thì rất dễ mắc kẹt”, anh Nam chia sẻ.

Chị Hồng Anh, môi giới bất động sản, cho biết thị trường đầu năm nay từng rất sôi động khi nhiều nhà đầu tư đổ về săn đất theo thông tin sáp nhập, nhưng chỉ vài tuần sau, giao dịch gần như “đóng băng”. Từ giữa quý II/2025 đến nay, đa số khách mua đều thận trọng, chỉ xem chứ chưa vội vàng xuống tiền ngay, kể cả với những lô có vị trí đẹp, giá mềm.

Theo chị Hồng Anh, hiện nay nhà đầu tư không còn sợ bỏ lỡ cơ hội, mà chỉ sợ đầu tư nhầm sản phẩm, không thoát được hàng. Họ chỉ thực sự xuống tiền nếu tài sản đó có tiềm năng sử dụng thực và nằm ở khu vực đã có hạ tầng hiện hữu.

“Chính vì thế, sản phẩm nào thiếu rõ ràng về các yếu tố trên thì gần như bị bỏ qua, còn những sản phẩm đáp ứng được cả yếu tố pháp lý, vị trí và khả năng khai thác thực tế thì dễ thanh khoản nhất”, chị Hồng Anh nói.

Ghi nhận từ các môi giới, tình trạng FOMO (Fear Of Missing Out - sợ bỏ lỡ cơ hội) từng diễn ra mạnh mẽ vào quý I/2025 đã dần được thay thế, thay vào đó là xu hướng “chậm mà chắc”. Giờ đây, nhà đầu tư tập trung nhiều hơn vào sản phẩm có thể tạo dòng tiền hoặc gắn với nhu cầu ở thật, như: căn hộ trung cấp tại đô thị lớn, đất nền trong khu dân cư hiện hữu, nhà liền thổ có thể khai thác ngay.

Theo dữ liệu của batdongsan.com.vn, trong 6 tháng đầu năm nay, các loại hình bất động sản thu hút người tiêu dùng mua nhiều nhất là đất nền (33%), chung cư (30%), nhà riêng (21%), đều là những loại hình đáp ứng nhu cầu ở thực của người tiêu dùng.

Khảo sát tiêu dùng với các đáp viên của đơn vị này cũng cho thấy, các yếu tố đang quyết định đến hành vi xuống tiền của khách ở thực là hệ thống tiện ích (64%), chất lượng môi trường (59%) và chất lượng xây dựng/bàn giao (57%).

Tuy tâm lý người mua đã bắt đầu thay đổi từ ‘tấn công” sang “phòng thủ” hậu sáp nhập nhưng mặt bằng giá tại nhiều khu vực, đặc biệt là Hà Nội, vẫn neo cao, chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Ghi nhận thực tế của VietnamFinance tại Hà Nội cho thấy, khu vực Hoài Đức (cũ), giá nhà liền thổ hiện dao động 130-180 triệu đồng/m². Một số căn nhà trong ngõ nhỏ, diện tích chỉ 35m² vẫn được rao bán giá 6,2 tỷ đồng, tương đương khoảng 177 triệu đồng/m². Đất xen kẹt trong hẻm ô tô tránh cũng đang rục rịch tăng cao, dao động 70-85 triệu đồng/m².

Tại Đan Phượng (cũ), giá đất nền có pháp lý đầy đủ, ngõ ô tô tránh, vị trí tốt đang dao động 70-120 triệu đồng/m², thậm chí có nơi lên tới 125-140 triệu đồng/m² nếu gần trục chính hoặc nằm trong khu dân cư đông đúc.

Những mức giá này cho thấy, dù thị trường không còn sôi động, song kỳ vọng giữ giá hoặc tăng nhẹ vẫn tồn tại ở nhiều khu vực có tiềm năng sử dụng thực. Các khu vực khác như Đông Anh, Thạch Thất, Mê Linh…các lô đất nằm sát mặt đường, có thể khai thác kinh doanh được đang có giá dao động 70 - 110 triệu đồng/m2.

Cần thận trọng, cân nhắc kỹ các yếu tố

Theo các chuyên gia, khi làn sóng đầu cơ thoái trào, thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, buộc nhà đầu tư phải thay đổi tư duy, thay vì chạy theo sóng ngắn, cần kiên nhẫn, thực tế và nhìn xa hơn vào giá trị sử dụng của tài sản.

Trao đổi với VietnamFinance, Giám đốc của Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, ông Đinh Minh Tuấn, cho rằng tâm lý thận trọng hiện nay của nhà đầu tư là sự phản ánh rõ ràng nhất cho giai đoạn “hậu FOMO”. Không còn chạy theo các đợt sóng ngắn hạn, nhà đầu tư đã bắt đầu suy nghĩ thực tế hơn, lựa chọn chiến lược bền vững hơn trong bối cảnh thị trường chuyển tiếp và nhiều yếu tố vĩ mô chưa thực sự rõ ràng.

Ông Tuấn lý giải, sau khi có thông tin sáp nhập tỉnh thành, thị trường ban đầu có những phản ứng rất nhanh, đó là thời điểm các nhà đầu tư “lướt sóng” tận dụng cơ hội. Tuy nhiên, sau khi các quyết định chính thức được ban hành, nhiều nhà đầu tư bắt đầu nhìn thấy thực tế rằng, để một khu vực thật sự chuyển mình sau sáp nhập còn cần rất nhiều thời gian và các yếu tố khác. Chính điều đó khiến tâm lý chung trở nên thận trọng hơn, chủ động cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.

“Sự thận trọng này là hợp lý và cần thiết. Bởi lẽ không phải toàn bộ các khu vực sau sáp nhập đều tăng trưởng giống nhau. Điều quyết định là động lực phát triển thực sự như hạ tầng đồng bộ, hình thành trung tâm việc làm, khả năng thu hút sự dịch chuyển dân cư”, ông Tuấn phân tích.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư hiện tại không còn đặt mục tiêu ngắn hạn mà đang hướng về các xu hướng dài hạn hơn. Việc “lướt sóng” sau sáp nhập giờ đây không còn hiệu quả, bởi phần lớn các “tin nóng” đã qua. Nếu mua với tâm thế ngắn hạn, lợi nhuận kỳ vọng hiện nay sẽ rất thấp, chưa kể rủi ro chôn vốn nếu chọn sai thời điểm hoặc sai khu vực.

Về phân khúc được quan tâm, ông Tuấn cho rằng chung cư và đất nền vẫn là hai loại hình có nhiều dư địa phát triển. Chung cư, đặc biệt ở các đô thị lớn, có khả năng tạo dòng tiền cho thuê ngay. Trong khi đó, đất nền tại các khu dân cư hiện hữu, có hạ tầng kết nối và pháp lý rõ ràng tiếp tục được giới đầu tư theo dõi sát, nhất là những nơi có định hướng quy hoạch tốt sau sáp nhập.

Một điểm quan trọng khác được ông Tuấn nhấn mạnh là sự chênh lệch giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp. Theo ông, giai đoạn này, giá bất động sản sơ cấp, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, đang tăng rất nhanh do chi phí đầu vào cao và khan hiếm nguồn cung. Trong khi đó, thị trường thứ cấp vẫn chưa tăng tương xứng, thậm chí ở nhiều nơi còn có thể đàm phán giảm giá.

Vì vậy, người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn cần tỉnh táo nhận diện cơ hội từ thị trường thứ cấp, thay vì chỉ tập trung vào sản phẩm mới ra hàng.

“Sau sáp nhập, thị trường bước vào giai đoạn chuyển tiếp, khi các yếu tố như hạ tầng, quy hoạch và bộ máy hành chính cần thời gian để định hình rõ nét. Ai vội vàng xuống tiền lúc này mà không đánh giá kỹ yếu tố pháp lý, khả năng thanh khoản và định hướng phát triển sẽ rất dễ rơi vào bẫy kỳ vọng. Do đó, nhà đầu tư nên xác định rõ mục tiêu dài hạn, tránh FOMO trước bất kỳ làn sóng nào và nhất là không bỏ qua các yếu tố căn bản như pháp lý, quy hoạch và dòng tiền khai thác”, ông Đinh Minh Tuấn khuyến nghị.