Ba thập kỷ vốn ngoại vào bất động sản Việt Nam

Từ quyết định lịch sử

Ngày 29/12/1987, Quốc hội đã thông qua Luật Đầu tư nước ngoài, văn bản pháp lý quan trọng nhất chính thức hóa việc tiếp nhận đầu tư nước ngoài (FDI) tại Việt Nam kể từ khi Đổi mới.

Là một trong những người đầu tiên đặt nền móng cho việc thu hút FDI vào Việt Nam, GS.TSKH Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp đầu tư nước ngoài (VAFIE), cho biết sau khi Quốc hội ban hành Luật Đầu tư nước ngoài, để kịp thời tiếp nhận nguồn vốn quốc tế, đầu năm 1988, Chính phủ đã giao cho Bộ Kinh tế đối ngoại nhiệm vụ thẩm định và cấp phép dự án FDI.

Tháng 3/1989, Ủy ban Nhà nước về hợp tác và đầu tư (SCCI) được thành lập, có chức năng quản lý nhà nước về đầu tư nước ngoài, tiếp nhận các dự án FDI do Bộ Kinh tế đối ngoại đã cấp phép và bắt đầu thực hiện các công việc có liên quan đến FDI. “Khi đó, tôi đang làm Phó chủ tịch UBND TP. Hà Nội, đến tháng 10/1989 được cử về SCCI giữ chức Phó chủ nhiệm Ủy ban”, GS Mại kể lại.

GS Nguyễn Mại cho hay, Luật Đầu tư nước ngoài được xây dựng dựa trên kinh nghiệm 18 luật đầu tư nước ngoài của các quốc gia khác nên là đạo luật hấp dẫn nhất trong khu vực. Hơn nữa, khi đó, các nước xung quanh như Thái Lan, Indonesia chỉ mở cửa dần dần, giới hạn đầu tư của nước ngoài là 49%, còn Việt Nam thì ngay lập tức mở cửa, thông thoáng, chấp nhận doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, chỉ giới hạn tỷ lệ góp vốn tối thiểu của nhà đầu tư nước ngoài là 30%, mà không giới hạn tối đa.

Dù vậy, trong hơn 2 năm luật đi vào cuộc sống, từ 1988 đến tháng 5/1990, GS Nguyễn Mại cho biết nguồn vốn đầu tư của doanh nghiệp FDI vào Việt Nam rất ít, chỉ có 213 giấy phép đầu tư được cấp, với tổng vốn đăng ký gần 1,8 tỷ USD. Bắt đầu từ năm 1991, quá trình mở cửa diễn ra mạnh mẽ, làn sóng đầu tư nước ngoài mới ồ ạt vào Việt Nam.

Cùng với quá trình đón dòng vốn ngoại, lượng FDI đổ vào lĩnh vực bất động sản cũng được cải thiện rõ rệt. Trong giai đoạn 1998 - 2006, vốn FDI cam kết vào bất động sản đạt 5,3 tỷ USD, vốn thực hiện đạt 2,1 tỷ USD.

Đặc biệt, vào cuối năm 2006, khi Việt Nam chính thức gia nhập WTO, nguồn vốn FDI vào bất động sản tăng cao vút. Theo đó, năm 2008, vốn FDI vào bất động sản đạt con số cao nhất là 23,6 tỷ USD và năm 2009 là 21,48 tỷ USD.

Nhưng đến năm 2010, lượng vốn FDI vào bất động sản chỉ còn 6,8 tỷ USD, và sang năm 2011 lượng vốn này đã chỉ bằng 1/30 so với năm 2008. Năm 2013, dòng vốn vẫn ở mức thấp với 951 triệu USD. Tuy nhiên, năm 2014, lượng vốn đầu tư FDI vào bất động sản đã có dấu hiệu tăng trở lại.

GS Nguyễn Mại đánh giá kể từ năm 2010 đến nay, bất động sản luôn đứng thứ hai về thu hút vốn FDI. Trong khi đó, Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cũng ghi nhận thu hút FDI vào bất động sản có xu hướng tăng trưởng rất rõ rệt.

Số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài cho hay, từ mức tổng vốn đầu tư đạt 671 triệu USD vào năm 2010, thì đến năm 2018 đã tăng lên gấp gần 10 lần, đạt 6,61 tỷ USD, chiếm 18,6% tổng vốn đăng ký của cả nước.

Trong giai đoạn dịch bệnh bùng phát (2019 - 2021), dòng vốn FDI chảy vào tất cả các ngành đều có xu hướng giảm đi, tổng vốn đăng ký FDI vào lĩnh vực bất động sản cũng giảm so với những năm trước. Cụ thể, năm 2019, tổng vốn đăng ký FDI vào lĩnh vực bất động sản đạt 3,88 tỷ USD, giảm 41% so với năm 2018, năm 2021 đạt 2,64 tỷ USD, giảm khoảng 37% so với năm 2020.

Sau khi dịch bệnh được kiểm soát vào năm 2022, dòng vốn FDI đầu tư vào bất động sản bắt đầu quay trở lại, ghi nhận ở mức 4,5 tỷ USD, tăng 26% so với năm trước. Tính đến cuối tháng 9/2023, ngành kinh doanh bất động sản vẫn bám trụ ở vị trí thứ 2, với tổng vốn đầu tư gần 1,94 tỷ USD, chiếm hơn 9,6% tổng vốn đầu tư đăng ký.

… Hút 66 tỷ USD vốn ngoại vào bất động sản

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), nhìn nhận trong 35 năm qua, đầu tư nước ngoài đã khẳng định được vai trò là khu vực kinh tế năng động, có đóng góp tích cực vào thành tựu tăng trưởng, phát triển và hội nhập kinh tế thế giới của Việt Nam, góp phần thúc đẩy ba chuyển đổi cơ bản của nền kinh tế.

Đồng thời, đầu tư nước ngoài đã tác động tích cực đến cải cách, đổi mới thể chế kinh tế, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, bộ máy quản lý nhà nước, cải thiện rõ rệt uy tín và vị thế của Việt Nam trên trường quốc tế.

Trong bối cảnh đó, lĩnh vực bất động sản là một trong các lĩnh vực thu hút được nhiều nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. 35 năm qua, với sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài, lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đã có những bước phát triển quan trọng.

Bên cạnh việc bổ sung nguồn vốn quan trọng cho nền kinh tế, sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản đã góp phần chuẩn hóa thị trường bất động sản, giúp Việt Nam có những công trình bất động sản đạt tiêu chuẩn tương đương với các nước trong khu vực và thế giới.

Ông Tuấn cho biết lũy kế đến nay, cả nước đã thu hút được hơn 37.500 dự án với tổng vốn đầu tư đạt gần 450 tỷ USD, trong đó đầu tư vào lĩnh vực bất động sản có 1.100 dự án với tổng vốn đầu tư đạt 66,4 tỷ USD, chiếm 15% tổng vốn đầu tư. Bất động sản là lĩnh vực đứng thứ hai về thu hút đầu tư, sau lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo.

Hiện nay, đã có 48 quốc gia/vùng lãnh thổ đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản Việt Nam, dẫn đầu tư là Singapore, tiếp theo là Hàn Quốc, British Virgin Islands và Nhật Bản. Về địa phương, đã có 45 tỉnh/thành phố có đầu tư FDI vào lĩnh vực bất động sản, trong đó TP. HCM dẫn đầu cả nước với tổng vốn đầu tư đăng ký đạt trên 16 tỷ USD, chiếm 24,7% tổng vốn đầu tư, tiếp theo là Hà Nội, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Về quy mô dự án, phần lớn doanh nghiệp FDI tham gia vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam là doanh nghiệp có quy mô lớn, với hình thức ngày càng đa dạng và chất lượng hơn. Nhiều dự án FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản có quy mô lên đến hàng tỷ USD như dự án: khu du lịch nghỉ dưỡng và giải trí phức hợp Hồ Tràm; khu đô thị Phú Mỹ Hưng, thành phố thông minh tại Hà Nội; khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra) Hà Nội; khu nghỉ dưỡng Nam Hội An…

Theo ông Tuấn, việc thu hút nhiều dự án FDI trong lĩnh vực bất động sản giúp đa dạng hóa các loại hình bất động sản tại Việt Nam. Đặc biệt, trong những năm gần đây, bất động sản công nghiệp, nhà ở và chung cư cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản chăm sóc sức khỏe... đã tăng lên rõ rệt bên cạnh loại hình truyền thống như bất động sản nhà ở.

Tuy nhiên, bên cạnh những thuận lợi đó, Phó Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài nhấn mạnh một số dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài vẫn còn tình trạng kém hiệu quả, dự án quy mô đất lớn nhưng chậm triển khai cũng như nảy sinh các vấn đề liên quan đến trật tự xã hội.

Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản chưa đồng bộ, rõ ràng và còn phức tạp, sửa đổi không kịp thời; thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đặc biệt là đất đai vô cùng phức tạp, dẫn đến việc thực hiện dự án đầu tư bị kéo dài; tín dụng bất động sản và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang bị kiểm soát chặt chẽ. Tất cả các yếu tố đó sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển của lĩnh vực bất động sản trong thời gian tới.

“Việt Nam đã trải qua 35 năm thu hút và sử dụng vốn đầu tư nước ngoài. Nghị quyết số 50/NQ-TW của Bộ Chính trị đã khẳng định nhiệm vụ thu hút đầu tư nước ngoài có chọn lọc lọc, nâng cao hiệu quả, chất lượng toàn diện trong công tác thu hút, sử dụng vốn đầu tư nước ngoài thông qua việc thu hút các dự án có giá trị gia tăng cao, có tác động lan tỏa tích cực, tạo tính liên kết tốt giữa khu vực đầu tư nước ngoài với khu vực trong nước; các dự án mang lại hiệu quả và đóng góp thực chất cho nền kinh tế.

Do đó, việc thu hút đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản trong thời gian tới cần hướng tới cần hướng tới đảm bảo các yếu tố về môi trường, hướng tới phát triển các khu đô thị thông minh; thành phố thông minh, bất động sản công nghiệp hướng tới mô hình chuyển đổi sinh thái…”, ông Tuấn cho hay.

Cần tạo bộ lọc để hút FDI vào bất động sản

Đưa ra giải pháp để bắt kịp xu hướng, tiến tới chọn lọc các nhà đầu tư FDI chất lượng vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản, Phó cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài cho rằng Việt Nam cần tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định về pháp lý về thị trường bất động sản, đặc biệt là loại hình bất động sản mới (thành phố thông minh, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản kết hợp với chăm sóc sức khỏe, condotel, officetel ..) phù hợp với thông lệ quốc tế.

Ngoài ra, Việt Nam cần chủ động thu hút đầu tư có chọn lọc, hướng đến các nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, có giải pháp gắn với mô hình chuyển đổi kinh tế xanh, bền vững; đồng thời đề cao trách nhiệm của nhà đầu tư đối với môi trường, xã hội trong quá trình đầu tư tại Việt Nam.

Bên cạnh đó, khẩn trương điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, đáp ứng nhu cầu dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển thị trường bất động sản; tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng; giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản.

“Tiếp tục hoàn thiện và nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng nói chung và cơ sở hạ tầng giao thông nói riêng để tạo nền tảng cho sự phát triển của thị trường bất động sản; tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh hấp dẫn, cạnh tranh, thông thoáng, kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về chính sách để tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các nhà đầu tư, đặc biệt là đối với các dự án sử dụng đất lớn nhưng chậm triển khai”, Phó cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài kiến nghị.