Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: Nguy cơ biến tướng nếu không kiểm soát chặt chẽ

“Vành đai an toàn” cân bằng lợi ích các bên

Thị trường bất động sản thời gian qua chứng kiến không ít dự án chậm tiến độ, thậm chí “đắp chiếu”, khiến niềm tin của người mua vào sự minh bạch và an toàn của các giao dịch bị “lung lay”. Trong bối cảnh đó, việc thiết lập cơ chế bảo vệ và giám sát chặt chẽ trở nên cấp thiết.

Một trong những công cụ được kỳ vọng nhất chính là cơ chế bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, được quy định tại Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Cơ chế này được ví như một “tấm khiên pháp lý” vừa bảo đảm quyền lợi của bên mua, vừa là phép thử minh bạch đối với chủ đầu tư và ngân hàng.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SB Law, bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là một trong những cơ chế quan trọng nhất bảo vệ quyền lợi trong giao dịch bất động sản. Cơ chế này tạo nên một vành đai an toàn giúp cân bằng lợi ích của người mua, chủ đầu tư và ngân hàng.

Đối với người mua, bảo lãnh có ý nghĩa như một bảo hiểm pháp lý. Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ hoặc vi phạm nghĩa vụ, ngân hàng sẽ phải thay mặt chủ đầu tư hoàn trả tiền và các khoản theo hợp đồng cho khách hàng. 

Đối với chủ đầu tư, bảo lãnh chính là “giấy thông hành” khẳng định uy tín và năng lực tài chính. Khi ngân hàng đồng ý đứng ra bảo lãnh, điều đó đồng nghĩa dự án đã trải qua một quy trình thẩm định nghiêm ngặt về hồ sơ pháp lý, năng lực tài chính và kế hoạch triển khai.

Đối với ngân hàng, đây vừa là cơ hội kinh doanh, vừa là trách nhiệm quản trị rủi ro. Khi tham gia bảo lãnh, ngân hàng thu phí bảo lãnh nhưng đồng thời phải gánh trách nhiệm tài chính nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng hợp đồng. Vì thế, ngân hàng buộc phải thẩm định kỹ lưỡng pháp lý dự án, năng lực của chủ đầu tư và thường xuyên giám sát tiến độ.

Về phương diện pháp lý, quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai gắn chặt với pháp luật ngân hàng và chịu sự quản lý của Ngân hàng Nhà nước. Cơ chế này không áp dụng cho nhà ở xã hội, nhằm tránh tạo thêm chi phí và gánh nặng thủ tục cho chính sách. Sự kết nối giữa Luật Kinh doanh bất động sản và cơ chế bảo lãnh ngân hàng tạo nên một khung pháp lý thống nhất, minh bạch và dễ thực thi.

Ngoài ra, bảo lãnh được phối hợp với các giới hạn thanh toán: số tiền thanh toán đợt đầu (bao gồm cả đặt cọc) không vượt quá 30% giá trị hợp đồng và tổng số tiền người mua trả trước khi bàn giao nhà không vượt quá 70% (theo quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023). Sự kết hợp này giúp kiểm soát dòng vốn, hạn chế tình trạng chủ đầu tư lạm dụng tiền của khách hàng để xoay vòng cho dự án khác, đồng thời giảm nguy cơ vỡ tiến độ và tranh chấp.

“Chế định bảo lãnh mang lại lợi ích kép, vừa là cơ chế bảo vệ người mua, vừa là công cụ nâng chuẩn thị trường, tăng kỷ luật tài chính cho chủ đầu tư và biến ngân hàng thành người gác cổng để hạn chế rủi ro hệ thống. Nếu được triển khai nghiêm túc, cơ chế này không chỉ bảo vệ quyền lợi riêng lẻ mà còn nâng cao niềm tin và tính bền vững cho cả thị trường bất động sản” – ông Hà nói với VietnamFinance.

Lo ngại xảy ra tình trạng “lợi ích nhóm”

Dù mang lại nhiều kỳ vọng, cơ chế bảo lãnh vẫn tiềm ẩn nguy cơ biến tướng nếu không được giám sát chặt chẽ. Đặc biệt, khi người mua bị buộc phải sử dụng ngân hàng do chủ đầu tư chỉ định, sự “bắt tay” giữa hai bên có thể đẩy người mua vào thế yếu, khiến công cụ bảo vệ mất đi ý nghĩa ban đầu.

Theo luật sư Hà, quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và chủ đầu tư thường gắn với nhiều dự án khác, thậm chí mang tính chiến lược lâu dài. Điều này dễ dẫn đến xung đột lợi ích, bởi ngân hàng có xu hướng bảo vệ lợi ích tài chính với chủ đầu tư hơn là thực hiện đầy đủ trách nhiệm bảo vệ quyền lợi của người mua. Nguy cơ này được thể hiện rõ qua ba khía cạnh.

Thứ nhất, ngân hàng có thể nới lỏng các tiêu chí thẩm định năng lực tài chính, tiến độ, dòng tiền của chủ đầu tư, từ đó cấp bảo lãnh mà không dựa trên an toàn thực sự.

Thứ hai, bên mua có thể bị áp đặt các điều kiện bảo lãnh thiếu minh bạch, chẳng hạn các điều khoản bảo lãnh phức tạp, hạn chế quyền được chi trả.

Thứ ba, trong trường hợp phát sinh rủi ro, ngân hàng có thể trì hoãn hoặc tìm cách né tránh trách nhiệm chi trả, khiến người mua mất đi công cụ bảo vệ cuối cùng mà pháp luật đã thiết kế.

Ngoài ra, trên thực tiễn, phí bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai thường tiềm ẩn nguy cơ bị đẩy lên mức cao bất hợp lý và thiếu minh bạch. Đây là hệ quả của việc bên mua vốn ở vị thế yếu thế và không được tiếp cận trực tiếp với thỏa thuận tài chính giữa chủ đầu tư và ngân hàng.

Trong nhiều trường hợp, chủ đầu tư và ngân hàng có thể thỏa thuận về một “gói bảo lãnh” tổng thể, sau đó phân bổ chi phí sang người mua mà không có cơ chế giải trình rõ ràng. Điều này dẫn đến tình trạng phí bảo lãnh biến tướng thành một khoản phụ phí, làm tăng chi phí sở hữu nhà ở và đi ngược lại mục tiêu bảo vệ người mua mà pháp luật hướng tới khi ban hành chế định bảo lãnh. 

Nếu không được kiểm soát, chế định bảo lãnh sẽ chỉ tồn tại trên hình thức, biến thành công cụ hợp thức hóa lợi ích giữa chủ đầu tư và ngân hàng, thay vì đóng vai trò là tấm khiên bảo vệ người mua. Đây chính là mối nguy hiểm lớn nhất, bởi nó làm suy giảm niềm tin thị trường và đi ngược lại mục tiêu bảo vệ bên yếu thế trong quan hệ mua bán bất động sản.

Do vậy, để giải quyết lo ngại trên, luật sư Hà cho rằng, cần bổ sung một số cơ chế trong pháp luật và thực tiễn triển khai. Trước hết, quyền tự do lựa chọn ngân hàng bảo lãnh của bên mua phải được bảo đảm, đồng thời nghiêm cấm hành vi chủ đầu tư ép buộc hoặc lồng ghép điều kiện giao dịch nhằm buộc người mua phải chấp nhận ngân hàng do mình chỉ định.

Tiếp theo, cần có quy định chuẩn hóa về nội dung thư bảo lãnh theo hướng “không điều kiện, không hủy ngang” và có hiệu lực ngay khi chủ đầu tư vi phạm, qua đó, loại bỏ khả năng né tránh nghĩa vụ.

Ngoài ra, một cơ chế công khai và giám sát độc lập cũng rất cần thiết. Cơ quan nhà nước có thể xây dựng hệ thống dữ liệu công khai về các ngân hàng đủ điều kiện phát hành bảo lãnh, kèm theo thống kê tỷ lệ thực hiện nghĩa vụ, để người mua tham khảo trước khi lựa chọn. Song song với đó, việc thiết lập chế tài nghiêm khắc đối với ngân hàng vi phạm nghĩa vụ bảo lãnh sẽ giúp tăng cường kỷ luật thị trường và hạn chế các thỏa thuận mang tính lợi ích nhóm.

“Chỉ khi những giải pháp này được thực thi một cách nghiêm túc, cơ chế bảo lãnh mới thực sự trở thành công cụ pháp lý hữu hiệu, góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường, củng cố niềm tin của người mua và bảo đảm sự phát triển bền vững của lĩnh vực bất động sản” – luật sư Hà nhấn mạnh.

Kết hợp nhiều giải pháp bổ sung

Để bảo lãnh thực sự trở thành lá chắn hiệu quả, theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, chỉ siết chặt luật là chưa đủ mà cần triển khai đồng bộ các giải pháp bổ sung mang tính hệ thống, từ tăng vai trò trung gian độc lập, minh bạch hóa dữ liệu cho đến mở rộng quyền của người mua, nhằm tạo môi trường giao dịch công bằng và bền vững hơn.

Thứ nhất, cần hoàn thiện khung pháp lý nhằm xác định rõ vai trò, trách nhiệm và quyền hạn của một bên trung gian độc lập, có thể dưới hình thức quỹ bảo vệ người mua nhà hoặc tổ chức giám sát được nhà nước ủy quyền.

Các quy định này nên tập trung vào việc giám sát dòng tiền, kiểm tra tính minh bạch của thư bảo lãnh và đảm bảo người mua được tiếp cận đầy đủ thông tin về hợp đồng. Điều này không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro từ sự thiếu minh bạch trong mối quan hệ giữa chủ đầu tư và ngân hàng mà còn tạo nền tảng pháp lý vững chắc cho sự vận hành hiệu quả của thiết kế trung gian.

Thứ hai, cần sửa đổi các quy định hiện hành, chẳng hạn Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, để tăng cường sự tham gia của người mua trong cơ chế bảo lãnh. Cụ thể, người mua nên được quyền tham gia trực tiếp vào quá trình đàm phán và ký kết thỏa thuận bảo lãnh, hoặc ít nhất được quyền yêu cầu công khai các điều kiện bảo lãnh trước khi ký hợp đồng.

Việc trao quyền này sẽ giúp người mua tránh được việc thụ động, hạn chế nguy cơ bị phụ thuộc vào “hệ sinh thái lợi ích” do chủ đầu tư và ngân hàng thiết lập, từ đó bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích của họ khi xảy ra tranh chấp.

Thứ ba, việc thiết lập hệ thống tài khoản phong tỏa do bên trung gian độc lập quản lý là một giải pháp thiết thực. Tài khoản này sẽ kiểm soát dòng tiền ứng trước của người mua, chỉ giải ngân cho chủ đầu tư khi các mốc tiến độ xây dựng được hoàn thành và xác nhận bởi bên trung gian. Cơ chế này không chỉ bảo vệ tài sản của người mua mà còn tạo động lực để chủ đầu tư tuân thủ nghiêm ngặt các cam kết hợp đồng, góp phần giảm thiểu rủi ro liên quan đến việc chậm trễ hoặc không bàn giao nhà đúng hạn. 

Cuối cùng, việc xây dựng cơ chế giải quyết tranh chấp hiệu quả và nâng cao nhận thức của người mua cũng đóng vai trò quan trọng. Các cơ quan trọng tài nên được thành lập để xử lý các tranh chấp giữa người mua, chủ đầu tư và ngân hàng cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý với chi phí thấp hoặc miễn phí.

Song song với đó, các chương trình giáo dục, hội thảo, cổng thông tin trực tuyến nên được triển khai nhằm nâng cao nhận thức của người mua về quyền lợi, nghĩa vụ pháp lý và các rủi ro tiềm ẩn trong giao dịch bất động sản.

“Những giải pháp trên nếu được thực hiện đồng bộ sẽ góp phần xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, công bằng và bền vững, từ đó củng cố niềm tin của người mua và thúc đẩy sự phát triển lâu dài của ngành” – luật sư Nguyễn Thanh Hà nhấn mạnh.