Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: ‘Tấm khiên’ còn nhiều lỗ hổng

“Bảo lãnh chưa đủ bảo vệ”

Theo quy định hiện hành, trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh nghĩa vụ tài chính, nhằm đảm bảo rằng trong trường hợp không bàn giao nhà ở theo đúng cam kết, ngân hàng sẽ đứng ra hoàn trả lại khoản tiền ứng trước cho người mua. Đây được xem là một bước tiến quan trọng trong việc kiểm soát rủi ro thị trường và bảo vệ quyền lợi của bên mua.

Trao đổi với VietnamFinance, luật sư Trần Minh Cường (Đoàn luật sư TP. HCM) nhận định chế định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được ghi nhận tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành, có vai trò quan trọng trong việc thiết lập cơ chế cân bằng lợi ích và kiểm soát rủi ro giữa ba chủ thể chính: bên mua, chủ đầu tư và tổ chức tín dụng.

Đối với bên mua nhà ở, việc áp dụng bảo lãnh giúp đảm bảo quyền lợi của người mua trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết hoặc dự án bị đình trệ. Khi có sự bảo lãnh của ngân hàng, khách hàng được hoàn trả khoản tiền đã thanh toán, từ đó giảm thiểu nguy cơ mất vốn và hạn chế rủi ro pháp lý.

Đối với chủ đầu tư dự án, cơ chế bảo lãnh buộc chủ đầu tư phải nâng cao tính minh bạch, năng lực tài chính và uy tín của mình, chỉ những dự án có đầy đủ pháp lý, có khả năng triển khai thực sự mới được ngân hàng chấp thuận bảo lãnh. Đây là một biện pháp sàng lọc tự nhiên, góp phần hạn chế tình trạng huy động vốn tràn lan, thiếu kiểm soát. Việc có được bảo lãnh cũng giúp chủ đầu tư gia tăng niềm tin đối với khách hàng, qua đó thúc đẩy tiến độ bán hàng và huy động vốn hợp pháp cho dự án.

Đối với ngân hàng thương mại, trong vai trò là bên bảo lãnh, ngân hàng không chỉ thu được lợi nhuận từ phí bảo lãnh mà còn thực hiện chức năng “bộ lọc” đối với thị trường bất động sản. Thông qua việc thẩm định năng lực chủ đầu tư và tính khả thi của dự án, ngân hàng góp phần bảo đảm an toàn hệ thống tài chính và nâng cao chất lượng phát triển dự án.

Tuy nhiên, bất cập ở chỗ quy định hiện hành mới chỉ dừng ở việc cam kết bàn giao đúng hạn trong khi những vấn đề khác như chất lượng bàn giao, thay đổi thiết kế… lại không được bảo đảm. Ở góc độ người mua, đây chính là “khoảng trống” đáng lo ngại nhất.

“Nếu chất lượng công trình kém hoặc thiết kế bàn giao không đúng cam kết, người mua không thể sử dụng bảo lãnh để đòi quyền lợi”, luật sư Trần Minh Cường nói.

Tuy nhiên, luật sư Trần Minh Cường cũng cho biết thêm pháp luật dân sự vẫn có những quy định khác để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà trong trường hợp nêu trên. Theo đó, các bên nên quy định chi tiết về thiết kế và chất lượng bàn giao của nhà, quy định càng chi tiết thì quyền lợi của người mua càng được đảm bảo.

Cho quan điểm về hiện trạng bảo lãnh, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cho rằng phạm vi bảo lãnh hiện nay còn quá hẹp. Luật hiện chỉ quy định bảo lãnh trong trường hợp không bàn giao nhà, mà không đề cập đến các trường hợp bàn giao không đúng thiết kế, không đảm bảo chất lượng, hoặc tiện ích không đúng cam kết. Trong khi đó, những tranh chấp phổ biến nhất trong thực tế lại chính là chất lượng thi công, sai lệch tiêu chuẩn bàn giao, hoặc thay đổi thiết kế mà không thông báo.

“Bảo lãnh hiện nay giống như một chiếc ô che được một phía khi trời mưa, còn khi sấm sét đến từ phía khác, người mua vẫn bị ướt. Đây là một khoảng trống pháp lý đáng lo ngại” - ông Trương Anh Tú nói với VietnamFinance.

Một điểm đáng chú ý nữa là việc quy định người mua có quyền lựa chọn bảo lãnh hoặc không. Nếu người mua chọn không nhận bảo lãnh, thì chủ đầu tư không bắt buộc cung cấp thư bảo lãnh và các điều khoản liên quan cũng không được áp dụng. Đây là điểm mà ít người mua nắm rõ.

“Trên thực tế, rất nhiều khách hàng ký hợp đồng mua nhà nhưng không được cung cấp thư bảo lãnh, hoặc không biết phải yêu cầu. Trong khi đó, theo khoản 6 Điều 26, chủ đầu tư chỉ được nhận tiền từ người mua sau khi đã cung cấp thư bảo lãnh trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng. Đây là ràng buộc pháp lý rất rõ ràng, nhưng trên thị trường lại đang bị lãng quên” - luật sư Tú chia sẻ.

Cần đơn vị kiểm định độc lập

Trong nhiều năm qua, cơ chế bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được xem là “lá chắn” giúp bảo vệ người mua trước rủi ro chậm tiến độ. Tuy nhiên, nếu chỉ dừng lại ở mục tiêu này, nguy cơ bảo lãnh sẽ trở thành hình thức đối phó nhiều hơn là công cụ thực chất, bởi chưa gắn với những rủi ro thường trực của thị trường như chất lượng thi công, minh bạch trong thiết kế hay tiêu chuẩn bàn giao.

Luật sư Trương Anh Tú cho rằng để thực sự bảo vệ người mua trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, cần sớm tính tới việc mở rộng phạm vi bảo lãnh, không chỉ dừng lại ở nghĩa vụ giao nhà đúng hạn, mà còn bao gồm cả các nghĩa vụ nội dung như thiết kế, tiện ích, chất lượng xây dựng và tiêu chuẩn hoàn thiện.

Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh rằng, việc mở rộng bảo lãnh phải đi kèm với định nghĩa rõ ràng về trách nhiệm các bên, tránh đẩy hết rủi ro sang ngân hàng. Thay vào đó, cần có cơ chế chứng minh, kiểm định chất lượng độc lập và định danh rõ ràng trách nhiệm của chủ đầu tư khi có sai phạm về tiêu chuẩn bàn giao.

Do đó, về giải pháp dài hạn, ông Tú đề xuất cần nghiên cứu bổ sung cơ chế kiểm định độc lập bắt buộc trước khi bàn giao nhà - tương tự nghiệm thu của bên giám sát thi công, nhưng có giá trị pháp lý xác nhận về sự phù hợp giữa nhà bàn giao và hợp đồng mua bán. Báo cáo này sẽ là căn cứ để kích hoạt nghĩa vụ bảo lãnh nếu có vi phạm về chất lượng, không chỉ riêng tiến độ.

“Hợp đồng càng cụ thể thì pháp luật càng có căn cứ để bảo vệ. Đó là lý do tại sao người mua nên chủ động tham vấn luật sư hoặc đơn vị pháp lý độc lập trước khi ký kết hợp đồng, đặc biệt là trong giao dịch hàng tỷ đồng” - ông Tú nói.

Trong khi đó, luật sư Trần Minh Cường lại cho rằng phạm vi bảo lãnh ngân hàng dừng lại ở nghĩa vụ bàn giao đúng hạn là phù hợp, không cần phải mở rộng sang chất lượng công trình hay thiết kế nhà. Bởi thiết kế và chất lượng nhà nên đưa vào hợp đồng bằng các thỏa thuận chi tiết.

Đồng thời, các bên cũng cần tôn trọng và thực hiện đúng thỏa thuận của mình. Trường hợp nếu khi người mua nhận bàn giao nhà mà không đúng với chất lượng đã cam kết thì người mua có quyền không nhận nhà và được nhận lại toàn bộ tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư.

Ngoài ra, nên có thỏa thuận trường hợp chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng thiết kế và chất lượng như đã thỏa thuận thì người mua có thể không nhận nhà và yêu cầu chủ đầu tư hoàn lại số tiền mình đã thanh toán. Đây sẽ là cơ sở để các bên tôn trọng và thực hiện đúng thỏa thuận của mình.

Bên cạnh đó, ông Cường cho rằng, việc bổ sung vai trò của đơn vị kiểm định độc lập là cần thiết. Đây chính là “mắt xích còn thiếu” để bảo đảm công bằng giữa chủ đầu tư, ngân hàng và người mua, đồng thời nâng cao tính minh bạch, an toàn cho thị trường bất động sản.

“Sự tham gia của đơn vị kiểm định độc lập tạo thế cân bằng cho ba bên. Người mua được bảo vệ thực chất, không chỉ ở trên giấy tờ. Ngân hàng giảm áp lực gánh thay nghĩa vụ ngoài khả năng chuyên môn. Và chủ đầu tư chứng minh tính minh bạch, tránh tranh chấp vô lý” - ông Cường nêu quan điểm.

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai chỉ là một phần trong cơ chế bảo vệ, và hiệu quả của nó còn phụ thuộc vào việc kết hợp cùng các công cụ khác như kiểm định độc lập, hợp đồng chi tiết…Nếu thiếu sự phối hợp đồng bộ này, bảo lãnh ngân hàng sẽ khó phát huy đúng vai trò, thậm chí có nguy cơ biến thành thủ tục hình thức.

“Bảo lãnh ngân hàng không phải là chiếc khiên tuyệt đối và không thể thay thế hoàn toàn cho năng lực thực tế của chủ đầu tư, sự minh bạch trong quản lý dự án và kỹ năng phòng ngừa rủi ro pháp lý của người mua. Thay vì trông đợi bảo lãnh sẽ gánh vác toàn bộ trách nhiệm, các bên cần xây dựng văn hóa hợp đồng có trách nhiệm” - luật sư Trương Anh Tú nêu quan điểm.