Bất động sản và chuyện 'có một dòng tiền âm thầm chảy ngược'

Rộ xu hướng chào bán bất động sản ngoại cho người Việt

Hồi tháng 8/2016, lần đầu tiên một dự án căn hộ cao cấp của Malaysia được giới thiệu tại TP. HCM nhằm thu hút các cá nhân, doanh nhân Việt Nam đầu tư sở hữu căn hộ tại thủ đô Kuala Lumpur. Dự án căn hộ cao cấp Star Residences Two cao 58 tầng gồm 482 căn hộ, nằm trong dự án tổ hợp khu căn hộ và trung tâm thương mại Star Residences, được phát triển bởi tập đoàn bất động sản lớn của Malaysia là UMLand và Symphony Life.

Dự án được giới thiệu đến Việt Nam bởi Tập đoàn Anpha Holdings (Việt Nam) thông qua hợp tác chiến lược với Công ty bất động sản quốc tế PropNex International (Singapore). Giá căn hộ Star Residences Two dao động từ 5.754 - 6.851 USD/m2.

Việc giới thiệu dự án căn hộ của mình tại Việt Nam, theo chủ đầu tư vì Chính phủ Malaysia đã có chính sách cho người nước ngoài mua nhà mang tên: "Malaysia, ngôi nhà thứ hai của bạn" (Malaysia My Second Home - MM2H).

Theo đó, người nước ngoài là cá nhân và doanh nghiệp có thể mua bất động sản ở Malaysia để sinh sống với gia đình hay về hưu, không phân biệt quốc tịch, tôn giáo và giới tính. Người nước ngoài có thể tham gia vào chương trình này mang theo người phụ thuộc (vợ, chồng, con, bố mẹ) và thậm chí cả người giúp việc nhà. 

Nếu chấp thuận, chính phủ Malaysia sẽ cấp cho người nước ngoài visa thời hạn 10 năm và sau đó có thể tiếp tục gia hạn. Ngoài ra, con cái dưới 18 tuổi được ưu tiên học ở các trường công lập hay tư thục ở Malaysia.

Ngoài Star Residences Malaysia được mở bán, 3 tổ hợp căn hộ được phát triển bởi Tập đoàn GuocoLand Limited (Singapore) gồm Wallich Residence - tòa tháp cao nhất Singapore; tổ hợp căn hộ Sims Urban Oasis và Leedon cũng được giới thiệu tại Việt Nam vào hồi tháng 9/2016.

Dự án Wallich Residence gồm 181 căn hộ siêu sang tọa lạc ngay trung tâm Singapore CBD, trên trạm tàu điện ngầm MRT Tanjong Pagar. Trong khi đó, Sims Urban Oasis tọa lạc tại trung tâm sầm uất và là điểm nóng tăng trưởng bất động sản Singapore. Dự án được bao bọc bởi nhiều trạm tàu điện ngầm MRT, trung tâm thương mại, trung tâm thể thao Sport Hub biểu tượng của Singapore, đặc biệt liền kề dự án Campus James Cook University.

Tập đoàn tài chính và đầu tư quốc tế IFIG Australia cũng giới thiệu hai dự án tại thành phố Melbounre (Australia) bao gồm Upper Point Cook và Alwood hồi tháng 3 năm nay và dự án căn hộ cao cấp West Side Place tại thành phố Melbounre vào tháng 6. 

Gần đây, Công ty Grand Aster Usa LLC phối hợp cùng Công ty Florida Investment đã giới thiệu và mở bán dự án Balmoral at Water’s Edge thuộc bang Florida (Mỹ) tới các khách hàng Việt Nam. Dự án này gồm 245 căn biệt thự có từ 3 đến 8 phòng ngủ với mức giá từ 8 đến 12 tỷ đồng/căn.

Thấy gì từ dòng tiền chảy ngược?

Hiện chưa có con số thống kê chính xác về lượng tiền người Việt đổ ra nước ngoài để đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, báo cáo mới nhất của Hiệp hội Quốc gia Chuyên viên địa ốc Mỹ (NAR) công bố cho thấy Việt Nam liên tục lọt vào top 10 quốc gia có người mua nhà nhiều nhất tại Mỹ. Trong khoảng thời gian từ tháng 4/2016 đến tháng 3/2017, người Việt đã bỏ ra hơn 3 tỷ USD để mua bất động sản tại quốc gia này.

Từ năm 2009, NAR bắt đầu khảo sát thường niên dựa trên các thành viên của mình. Đây là tiền đề quan trọng để cho ra báo cáo hằng năm về thực trạng người nước ngoài mua nhà ở Mỹ. Theo NAR, công dân Mỹ gốc Việt mua nhà sẽ không được tính là người Việt mua. Báo cáo năm 2017 dựa trên cuộc khảo sát ngẫu nhiên của NAR trên 207.691 thành viên trong hiệp hội. 

Nói một cách khác, báo cáo của NAR có thể chỉ phản ánh đúng một phần thực trạng mua nhà của người Việt ở Mỹ. Con số hơn 3 tỷ USD thực tế có thể sẽ còn cao hơn hoặc thấp hơn nếu có một cuộc điều tra chính thức và toàn diện của Chính phủ Mỹ.

Ngoài số tiền đầu tư mua nhà tại Mỹ, người Việt hàng năm còn chi hàng trăm triệu USD đầu tư vào Mỹ theo diện EB-5. EB-5 là chương trình đầu tư định cư, hay còn gọi là chương trình EB-5, là một phần trong hệ thống di trú Hoa Kỳ. Dự án này cho phép đầu tư tối thiểu 500.000 USD vào tài sản hoặc các hạng mục kinh doanh đã được chính phủ Mỹ phê duyệt và hoàn vốn sau khi có thẻ xanh vĩnh viễn và khi tham gia, nhà đầu tư sẽ có được thẻ xanh cho cả gia đình và sau đó chính thức trở thành một công dân Mỹ.

Theo thống kê của Công ty Tư vấn đầu tư EB-5 có văn phòng giao dịch tại phố Lý Thường Kiệt (Hoàn Kiếm, Hà Nội), số lượng visa định cư Mỹ diện đầu tư EB-5 gia tăng từ 121 visa (năm 2014) lên 280 visa (năm 2015) và 334 visa năm 2016. Với số lượng visa mới này, Việt Nam đứng thứ hai chỉ sau Trung Quốc.

Không chỉ đổ hàng tỷ USD mua nhà ở Mỹ, Australia, Canada, những người có điều kiện tại Việt Nam còn chi hàng chục tỷ USD cho du lịch, du học hay dịch vụ y tế.

Theo thống kê của Hiệp hội Du lịch Việt Nam, năm 2016 có khoảng 6,5 triệu lượt khách Việt ra nước ngoài du lịch, tăng khoảng 15% so với năm trước, và chi tiêu từ 7-8 tỷ USD.Hiện nay, có hơn 110.000 học sinh du học ở 47 quốc gia với mức học phí từ 30.000 - 40.000 USD mỗi năm. Ước tính, người Việt Nam, mỗi năm chi khoảng 3 tỷ USD để có được nền giáo dục quốc tế. Tương tự, trong lĩnh vực y tế, Bộ Y tế ước tính mỗi năm người Việt chi 2 tỷ USD chữa bệnh ở nước ngoài. 

Theo Nghị định số 70/2014/NĐ-CP ngày 17/7/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh ngoại hối và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh ngoại hối, thì công dân Việt Nam chỉ được chuyển, mang ngoại tệ ra nước ngoài cho các mục đích học tập, chữa bệnh ở nước ngoài; đi công tác, du lịch, thăm viếng ở nước ngoài; trả các loại phí, lệ phí cho nước ngoài; trợ cấp cho thân nhân đang ở nước ngoài; chuyển tiền thừa kế cho người hưởng thừa kế ở nước ngoài; chuyển tiền trong trường hợp định cư ở nước ngoài; chuyển tiền một chiều cho các nhu cầu hợp pháp khác.

Pháp lệnh ngoại hối cũng nêu rõ, người cư trú là tổ chức kinh tế, cá nhân và các đối tượng khác được phép đầu tư ra nước ngoài phải mở một tài khoản ngoại tệ tại một tổ chức tín dụng được phép và đăng ký với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Việc chuyển ngoại tệ ra nước ngoài để đầu tư phải được thực hiện thông qua tài khoản này.

Hơn nữa, Nghị định 83/2015/NĐ-CP quy định hạn mức chuyển ngoại tệ không vượt quá 5% tổng vốn đầu tư ra nước ngoài và không quá 300.000 USD, được tính vào tổng vốn đầu tư ra nước ngoài.

Tuy nhiên, đó chỉ là quy định cho hoạt động đầu tư (có đăng ký, được cấp phép), còn việc mua nhà ở với mục đích cá nhân thì chưa có quy định. Bởi vậy, người mua nhà để ở cũng gặp những khó khăn nhất định. Tuy nhiên, đây cũng là khe hở có thể tạo ra những hoạt động chuyển tiền không minh bạch được thực hiện núp dưới giao dịch mua nhà.

Theo đường xuất cảnh thì mỗi cá nhân Việt Nam chỉ được mang tối đa 5.000 USD hoặc ngoại tệ khác có giá trị tương đương. Theo cách này thì phải qua hàng chục, thậm chí hàng trăm lượt xuất cảnh mới tích lũy đủ tiền mua nhà. Chưa kể không phải người Việt Nam nào cũng có sẵn ngoại tệ để khi cần là chuyển hoặc mang ra nước ngoài, mà đa số phải chuyển đổi từ tiền đồng Việt Nam.