Buộc giao dịch bất động sản qua sàn: ‘Tăng rủi ro, tranh chấp, kéo dài thời gian làm thủ tục’

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lấy lại quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch (vốn đã được bãi bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014). Quy định này ngay lập tức vấp phải nhiều ý kiến trái chiều.

Về quy định này, TS Nguyễn Quốc Việt, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế và chính sách cho rằng đề xuất giao dịch bất động sản phải bắt buộc qua sàn không hợp lý. Thông thường, việc xây dựng thể chế, chính sách, pháp luật của Nhà nước là để hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thị trường, trong đó Nhà nước chỉ là bên trung gian của “sân chơi” mang tính tự nhiên.

Ông Việt cho rằng việc điều tiết nếu có phải dựa trên lợi ích và mong muốn của chính những “người chơi” cả về mặt giảm thiểu chi phí và rủi ro, qua đó thúc đẩy sự phát triển dự trên hiệu quả của chính sân chơi ấy (chứ không phải là dựa trên hiệu quả của nhà nước).

“Lập luận mọi loại giao dịch bất động sản phải qua sàn chủ yếu nhằm mục đích tránh khai man dẫn đến thất thu thuế, cũng giống như thời phong kiến, mọi giao thương phải qua cảng biển độc quyền “của nhà vua” để đảm bảo việc kiểm soát thuế và áp các loại phí phục vụ triều đình vậy”, ông Việt nói.

Với đề xuất giao dịch bất động sản phải qua sàn, ông Việt cho rằng chắc chắn chi phí thời gian và thủ tục cũng như chi phí trung gian sẽ tăng lên. Đồng thời, sẽ tồn tại song song 2 thị trường, là thị trường mua bán giữa các chủ tài sản - môi giới - người có nhu cầu mua, và thị trường làm hợp thức hóa giao dịch qua các sàn theo yêu cầu bắt buộc của luật.

“Việc này tăng rủi ro và tranh chấp, kéo dài thời gian hoàn tất các giao dịch. Cũng như thời bao cấp, mọi thứ nhân tạo trái với sự phát triển tự nhiên của thị trường đều sẽ bị bỏ qua hoặc đối phó mà thôi. Nếu áp dụng quy định này thì khác nào ngăn sông cấm chợ, quay về thời kỳ cửa hàng mậu dịch trước kia? Nhưng dù thời nào, chợ đen cũng sẽ vẫn tồn tại ngoài các quy định trái thực tế của Nhà nước”, ông Việt nói.

Cũng đề cập về vấn đề này, PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó trưởng khoa Pháp luật kinh tế (Trường dại học Luật Hà Nội), phân tích: Tại khoản 3, Điều 45 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải công chứng là không bảo đảm được an toàn pháp lý cho người dân, vì bất động sản là tài sản lớn, có giá trị cao đối với người dân, song các sản phẩm bất động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản liên quan đến rất nhiều hồ sơ, thủ tục pháp lý, điều kiện kinh doanh, năng lực của chủ đầu tư… rất phức tạp, mà bản thân mỗi người dân không phải ai cũng có thể kiểm tra, kiểm soát được, vì không phải ai cũng tường minh pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản, nhà ở, đầu tư. Do đó, việc công chứng trong trường hợp này sẽ có vai trò kiểm soát để cảnh báo, phòng ngừa và ngăn chặn rủi ro cho người dân.

Theo bà Nga, quy định về giao dịch bất động sản thông qua sàn có một số chức năng "na ná" như hoạt động công chứng, trong khi giao dịch qua sàn sẽ không thể bảo đảm tính an toàn pháp lý cho người dân như là hoạt động công chứng.

“Điều này còn chưa tính đến các sàn giao dịch bất động sản thời gian qua lập ra chủ yếu để bán bất động sản cho chính doanh nghiệp đã lập ra sàn đó. Vì vậy, nó không bảo đảm tính khách quan để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân”, bà Nga nêu.

Bà Nguyễn Thị Nga cho rằng, so sánh nghiệp vụ của chủ thể hoạt động tại sàn giao dịch bất động sản với công chứng, thì các công chứng viên được đào tạo chính quy, bài bản với các yêu cầu gắt gao về chuẩn đầu vào/đầu ra chặt chẽ và cao hơn.

“Vì vậy, hoạt động của công chứng viên sẽ bảo đảm cao hơn so với nhân viên hoạt động tại sàn giao dịch bất động sản”, bà Nga nói.