M&A bất động sản ‘nổ’ loạt thương vụ lớn: Khi ‘ông lớn’ chia lại bàn cờ

M&A bất động sản: Chỉ 4 tháng đã đạt gần 1,2 tỷ USD

Nửa đầu năm 2025, hoạt động M&A trên thị trường bất động sản Việt Nam diễn ra khá sôi động với hàng loạt thương vụ lớn: Vingroup bán phân khu Hải Đăng – Vinhomes Ocean Park 3 cho CapitaLand (tại Hưng Yên), Hướng Việt nhảy vào Nam Rạch Chiếc (tại TP. HCM), Sun Group mua đất Cầu Giấy của CTX Holdings (tại Hà Nội), Xuân Cầu cắt đất Alluvia cho Sunshine (tại Hưng Yên)… Dù có sự góp mặt của nhiều “ông lớn”, song giá trị của các thương vụ trong nửa đầu năm vẫn chưa đủ “khủng” để gây “chấn động” thị trường. 

Phải đến quý III/2025 và được nối dài sang tháng 10/2025, những “bom tấn” mới xuất hiện, đưa tổng giá trị thương vụ lên một tầm cao mới. Theo thống kê từ Grant Thornton, từ tháng 7 đến tháng 10 năm 2025, giá trị M&A bất động sản lần lượt là: 484 triệu USD, 233 triệu USD, 246 triệu USD và 225 triệu USD. Như vậy, tổng giá trị M&A bất động sản trong 4 tháng này lên tới 1,188 tỷ USD.

Những thương vụ đình đám

Điều đáng nói là thống kê của Grant Thornton vẫn chưa tính đến thương vụ lớn nhất – Vingroup chuyển nhượng một phần Vinhomes Green Paradise (gọi tắt là Vinhomes Cần Giờ tại TP. HCM).

Cụ thể, cuối tháng 9/2025, TP. HCM đã chấp thuận cho Công ty Cổ phần Đô thị du lịch Cần Giờ được chuyển nhượng hơn 150ha đất tại Vinhomes Cần Giờ cho Capitaland Tower. Gói chuyển nhượng bao gồm các lô đất xây nhà ở cao tầng, thấp tầng, công trình hỗn hợp và khách sạn nghỉ dưỡng, với tổng mức đầu tư 17.474 tỷ đồng. 

Để huy động vốn cho cú nhận chuyển nhượng này, Capitaland Tower đã hợp tác với 4 công ty khác huy động 24.000 tỷ đồng trái phiếu trong hai ngày 13 và 14//10, bao gồm: Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Trường Minh (4.500 tỷ đồng), Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Hải Đăng (3.800 tỷ đồng), Công ty TNHH Hưng Phát Invest Hà Nội (7.650 tỷ đồng), và Công ty Cổ phần Thời đại mới T&T (2 lô trái phiếu với giá trị 5.550 tỷ đồng và 2.500 tỷ đồng).

Công ty TNHH Capitaland Tower được biết đến rộng rãi là chủ dự án Saigon Marina IFC, khánh thành hôm 19/8/2025. Buổi lễ khánh thành này có sự hiện diện của tỷ phú Nguyễn Thị Phương Thảo, Chủ tịch Sovico Holdings (kiêm chủ tịch Vietjet, phó chủ tịch HDBank). 

Bên cạnh “bom tấn” trên, Vingroup cũng gây xôn xao khi mới đây đã chuyển nhượng trung tâm thương mại Vincom Center Nguyễn Chí Thanh (Hà Nội) – thông qua việc bán 99,99% vốn góp tại Công ty TNHH Bất động sản Vincom NCT – cho Công ty TNHH Thương mại Đầu tư và Dịch vụ Bảo Quân. Giá trị chuyển nhượng là 133 triệu USD. Đây gần như là vụ bán trung tâm thương mại đầu tiên được công bố kể từ khi Vingroup thoái vốn khỏi Vincom Retail.

Về phía bên mua, Công ty TNHH Thương mại Đầu tư và Dịch vụ Bảo Quân có mối liên hệ mật thiết với ROX Group (tên cũ là TNG Holdings). Như vậy, hầu như có thể khẳng định ROX Group đã thâu tóm Vincom Center Nguyễn Chí Thanh.

Ngoài Vingroup, thị trường M&A bất động sản cũng ghi dấu hoạt động tích cực của Sơn Kim Land thuộc Sơn Kim Group – “đại gia” địa ốc miền Nam. Doanh nghiệp này gần đây đã hút 200 triệu USD thông qua một khoản vay tín dụng riêng để mở rộng danh mục đầu tư, đánh dấu đợt huy động vốn quốc tế lớn nhất lịch sử hoạt động. Trước đó, Sơn Kim Land đã từng huy động thành công vốn từ EXS Capital, ACA Investments, Credit Suisse và Skymont Capital, với các khoản đầu tư trị giá 121 triệu USD vào năm 2021, 46 triệu USD vào năm 2016 và 37 triệu USD vào năm 2013.

Việc huy động vốn của Sơn Kim Land diễn ra ngay trước khi doanh nghiệp này tuyên bố tham gia đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư thuộc các lô R1, R2, R3, R4, R5 ở phường An Khánh, TP. HCM (tức trong khu đô thị Thủ Thiêm).

Song song với đó, Sơn Kim Land cũng gây chú ý lớn khi mới đây thâu tóm thành công Saigon Broadway diện tích khoảng 10ha trên mặt đường Mai Chí Thọ - dự án từng thuộc về Novaland. Hồi 2020, Novaland đã giới thiệu dự án này với quy mô xây dựng 12 toà tháp (chung cư và văn phòng) cao 25 – 35 tầng, cung cấp khoảng 3.200 căn hộ. 

Về cơ bản, Sơn Kim Land nắm dự án Saigon Broadway qua việc sở hữu Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Sun City – doanh nghiệp dự án. Cho tới quý III/2025, Công ty TNHH Bất động sản GWC (công ty con của Sơn Kim Land) trực tiếp nắm giữ hơn 25% và nắm thêm 20% Công ty TNHH Nippon - cổ đông nắm 75% doanh nghiệp dự án.

Ngoài Vingroup và Sơn Kim Land, danh sách các “ông lớn” ghi dấu ấn trên thị trường M&A bất động sản 4 tháng qua còn có: Nam Long – HoSE: NLG (với việc bán 15% dự án Izumi City cho đối tác Nhật Bản), Hodeco – HoSE: HDC (bán Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Giải trí Đại Dương Vũng Tàu - chủ dự án khu du lịch Đại Dương), DIC Group – HoSE: DIG (bán dự án Lam Hạ Center Point tại Hà Nam);

Vinaconex – HoSE: VCG (hoàn tất bán Cát Bà Amatina cho MIK Group), Savico – HoSE: SVC (hoàn tất bán khu dân cư Long Hoà - Cần Giờ cho Hạ tầng Gelex), Phát Đạt – HoSE: PDR (công bố bán Cao ốc Thiên Long, chủ dự án chung cư Thuận An 1), Thaco (mua 1,4ha đất trong khu đô thị Thành phố Giao lưu của Geleximco), SSG (mua 11,92% cổ phần Seaprodex để nhắm tới quỹ đất vàng)…

Đáng nói, đến cả Novaland – HoSE: NVL, tập đoàn vốn nổi tiếng với việc bán doanh nghiệp để tái cơ cấu, nay cũng đã “xách làn” đi mua. Theo đó, thông qua 2 pháp nhân là Công ty TNHH Nova Rivergate và Công ty Đầu tư và Thương mại Nhà Rồng, Novaland đã thâu tóm 51% cổ phần tại tại ASCLT1 và ASCLT2 từ Công ty Cổ phần Đô thị Amata Long Thành. Giá trị lần lượt là khoảng 21,7 triệu USD (ASCLT1) và khoảng 24,8 triệu USD (ASCLT2), tổng cộng khoảng 46,5 triệu USD.

Và những thống kê nêu trên còn chưa tính đến các giao dịch từ trước đó, nhưng đến nay mới được xác nhận qua việc bên mua chính thức mở bán dự án. Điển hình của trường hợp này là việc Masterise Group mua hợp phần cao tầng tại Vinhomes Wonder City (Đan Phượng, Hà Nội) và hợp phần cao tầng tại Vinhomes Ocean Park 3 (Hưng Yên) – mà nay đã mở bán Masteri Era Landmark.

Dấu ấn khối ngoại

Bên cạnh hoạt động sôi nổi của khối nội, các doanh nghiệp nước ngoài cũng đang cho thấy những bước tiến đáng kể trên thị trường bất động sản Việt Nam. Trong nửa đầu năm, trong khi Keppel “tháo chạy” thì CapitaLand và Gamuda Land dường như nổi bật hơn khi liên tục mua vào. 

Còn tới quý III/2025, hoạt động thu hút sự quan tâm là SkyWorld Development Berhad (thông qua công ty con SkyWorld Việt Nam) đã ký biên bản ghi nhớ hợp tác với Công ty TNHH MTV Vina An Thuận Phát để M&A khu đất gần 1ha tại phường Lái Thiêu (TP. HCM). SkyWorld dự kiến mua lại toàn bộ vốn điều lệ và quyền lợi của Vina An Thuận Phát để triển khai dự án chung cư 40 tầng trên khu đất này. Giá trị thương vụ được chốt sơ bộ là 850 tỷ đồng.

Trước đó, vào năm 2023, SkyWorld cũng đã ký thỏa thuận để mua 100% Công ty Cổ phần Sản xuất Thươmg mại và Kinh doanh Bất động sản Thuận Thành với giá 350 tỷ đồng nhằm thâu tóm lô đất tại phường 16, quận 8, TP. HCM (cũ). Năm 2024, đại gia ngoại này tiếp tục ký thoả thuận với Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản SkyVenue để cùng phát triển phần còn lại của dự án “khu phức hợp thương mại Guocoland” trên các lô đất tại Thuận An, Bình Dương (cũ).

Bên cạnh SkyWorld, cái tên gây chú ý khác là UOA Vietnam Pte. Ltd (công ty con của United Overseas Australia Ltd (UOA Group). Hồi tháng 9, UOA Vietnam đã mua 100% cổ phần của VIAS Hong Ngoc Bao JSC với giá 68 triệu USD nhằm mục tiêu sở hữu quyền phát triển khu đất vàng 2.000m2 tại quận 1, TP. HCM, nơi dự kiến xây dựng tòa nhà văn phòng thương mại khoảng 20.000m2.

Những xu hướng mới

Ngoài việc mua bán giữa các “ông lớn” trong vai trò chủ đầu tư, thị trường M&A bất động sản ghi nhận một hiện tượng đáng kể đó là các sàn giao dịch cũng nhảy vào mua bán. 

Thực tế cho thấy, nhiều sàn lớn như Đông Tây Land, Khải Hoàn Land… đẩy mạnh viẹc mua sỉ tại các dự án bất động sản. Không chỉ có biên lợi nhuận tốt hơn, việc mua sỉ giúp các sàn nâng cao vị thế của mình, như một chủ đầu tư thứ cấp. Đây là bước đệm quan trọng để sau này các sàn tự lập làm chủ đầu tư.

Một diễn biến khác là hiện nay không ít đơn vị đang mua bán dự án nhà ở xã hội. Ví dụ như Công ty TNHH thức ăn chăn nuôi Thái Dương có dự án nhà ở xã hội Thái Dương (TP. HCM), thay vì tự lực triển khai, doanh nghiệp này tiến hành chào bán cho bên khác, giá chào tại thời điểm quý III/2025 là khoảng 300 tỷ đồng. 

Hiện tượng này được thúc đẩy nhờ làn sóng đầu tư nhà ở xã hội đang dâng cao sau một loạt điều chỉnh chính sách quan trọng của Chính phủ, hướng tới mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030. Những cái tên đáng kể khác cũng đang tham gia “làn sóng” chào bán này là: Eco Pearl City, Him Lam…

Sóng M&A bất động sản còn dâng cao

Việc thị trường bùng nổ các thương vụ M&A được lý giải bởi đà tăng trưởng của thị trường bất động sản trong năm 2025. Trong một chu kỳ mới của thị trường, không ai muốn bị bỏ lại phía sau. Và khi các dự án được đẩy nhanh về pháp lý, nguồn hàng trở nên dồi dào hơn, nhiều cơ hội được mở ra cho nhóm “thợ săn”. Tín dụng dồi dào hỗ trợ đắc lực cho “thợ săn” trong việc thâu tóm.

Với riêng các “ông lớn”, việc ôm quá nhiều dự án mà không có lực để triển khai hoặc dự án quá lớn không thể “tiêu hoá” trong một sớm một chiều là nguyên nhân khiến họ phải “nhả hàng” để cân đối tài chính và/hoặc quay vòng vốn nhanh, để bắt kịp với thời cơ vàng của thị trường.

Nhìn ở góc độ tích cực hơn, việc “góp gạo thổi cơm chung” này mang ý nghĩa của một sự chuyển đổi trạng thái, từ M&A cơ hội sang M&A chiến lược, nơi kết quả cuộc chơi không chỉ còn là ai tích trữ được nhiều hơn mà là tối ưu hoá hiệu quả khai thác trên từng dự án.

Việc khối nội tiếp tục chiếm lĩnh thị trường củng cố cho quan điểm về một thời đại – nơi khối ngoại đóng vai “thợ săn” - đang đi đến hồi kết. Sự vươn lên của các doanh nghiệp nội cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đã trưởng thành hơn rất nhiều so với trước đây, đủ sức tự quyết lấy đường đi của mình, bất chấp nhiều đơn vị đã ngã xuống trong giai đoạn khủng hoảng vừa qua.

M&A bất động sản sẽ còn “nổ” nhiều thương vụ lớn hơn nữa trong tương lai, nhất là khi thị trường vẫn đang vừa chạy vừa tái cấu trúc và các “ông lớn” vẫn đang tính lại cuộc cờ.