Lên cao, giảm sâu
BVL là thành viên chủ chốt, chuyên về bất động sản của Bách Việt Group – một tập đoàn đa ngành với các mảng kinh doanh chính là: bất động sản, giáo dục, thương mại dịch vụ. Lên sàn năm 2021, BVL ghi nhận kết quả kinh doanh có phần “khiêm tốn”: doanh thu 600 tỷ đồng và lãi sau thuế 23 tỷ đồng. Tuy nhiên, chỉ một năm sau đó, công ty này trở thành một trong những tâm điểm chú ý của thị trường bất động sản miền Bắc khi báo cáo doanh thu lên tới 1.158 tỷ đồng và lãi sau thuế 144 tỷ đồng, tăng lần lượt 93% và 525% so với năm trước. Đây cũng là năm có doanh thu và lợi nhuận cao nhất lịch sử BVL.
Kết quả kinh doanh ấn tượng trong năm 2022 của BVL đến từ việc công ty này thâu tóm thành công Lilama Invest (sau đó đổi tên thành BV Invest, viết tắt là BVI) và Areca Việt Nam, qua đó hợp nhất kết quả kinh doanh của 2 doanh nghiệp này vào BVL. Để hình dung cụ thể hơn, một mình BVI đã đóng góp tới 45,6% doanh thu hợp nhất và 38,9% lợi nhuận hợp nhất năm 2022 của BVL.
Việc có được BVI đã thay đổi cơ bản cơ cấu doanh thu của BVL. Cụ thể, nếu năm 2021, mảng xây lắp và bán hàng hóa thành phẩm chiếm vị trí chủ đạo trong cơ cấu doanh thu với tỷ trọng lần lượt là 52% và 46%, thì sang năm 2022, bất động sản đã vươn lên là mảng độc tôn với tỷ trọng 45,5%, trong khi xây lắp giảm xuống 22,4% và bán hàng hóa thành phẩm giảm xuống 29,6%.
BVI (và cả Areca Việt Nam) cũng đã giúp BVL ghi nhận 51 tỷ đồng lãi từ giao dịch mua rẻ trong báo cáo hợp nhất năm 2022. Đây là yếu tố mang tính then chốt đưa lợi nhuận của BVL “tốc biến” trong năm 2022.
Bước sang năm 2023, “game” hợp nhất đã không còn, BVL ghi nhận mức sụt giảm lợi nhuận nặng nề, giảm 62% so với năm trước, chỉ đạt 55 tỷ đồng. Điều này cho thấy tính chất “bất thường” của lợi nhuận 2022, cũng là một cơ sở để nhìn nhận rằng BVL khó lòng đạt được hay vượt qua đỉnh lợi nhuận 2022 một lần nữa trong năm 2024 này.
Bán buôn trông đâu?
Nhìn lại năm 2022, năm doanh thu đạt đỉnh, nguồn thu của BVL đến từ việc thi công và tư vấn bán hàng/cung cấp dịch vụ sau bán hàng tại 2 dự án do BVI làm chủ đầu tư, gồm: BV Diamond Hill – Bắc Giang (bán được 120 sản phẩm) và BV Bavella Lạc Ngàn – Phú Thọ (bán được 134 sản phẩm).
Kết quả này nhìn qua có vẻ “khá được”, song trên thực tế việc bán hàng năm 2022 của BVL bị ảnh hưởng rất lớn từ sự suy thoái của thị trường bất động sản. Cả BV Diamond Hill – Bắc Giang và BV Bavella Lạc Ngàn – Phú Thọ đều chủ yếu là dòng thấp tầng, giá trị cao, do đó khá kén khách, tốc độ bán hàng như trên là chậm. Trong năm, BVI cũng từng thuê WeLand làm tư vấn bán hàng độc quyền, nhưng sau đó đã chấm dứt hợp đồng với đơn vị này, chính là vì kết quả bán hàng không như ý. Và nếu so với kế hoạch năm đầy tham vọng, BVL cũng chỉ hoàn thành được 60% kế hoạch doanh thu mà thôi.
Đến năm 2023, doanh thu của BVL giảm 10% so với năm 2022, chỉ đạt 1.035 tỷ đồng, mà nguyên do vẫn là sự tiếp nối của năm 2022.
Trong năm 2023, BVL đặt mục tiêu bán 149 căn tại BV Diamond Hill – Bắc Giang (60% trong đó là chung cư) và bán nốt 38 căn tại BV Bavella Lạc Ngàn – Phú Thọ. Dù chưa công bố báo cáo chi tiết về việc bán hàng, song với mức doanh thu nghìn tỷ trong năm 2023, có thể nội suy rằng BVL đã cơ bản xử lý xong xuôi rổ hàng tại 2 dự án này, nhất là khi mảng bất động sản vẫn chiếm 43% cơ cấu doanh thu năm 2023 – gần tương đương với năm 2022.
Như vậy, sau năm 2023, rổ hàng gối đầu cho năm 2024 đang trở thành vấn đề của BVL, nếu công ty muốn tiếp tục theo đuổi mục tiêu doanh thu nghìn tỷ.
Tất nhiên, so với kế hoạch đề ra năm 2023, BVL có thể vẫn còn một số căn tại BV Diamond Hill – Bắc Giang, khoảng 50 căn, cho việc bán hàng đầu năm 2024.
Ngoài BV Diamond Hill – Bắc Giang, đầu năm 2024, BVL cũng đã cho khởi công BV Bavella Green Park (hay còn được biết đến trước đó với cái tên BV Bavella Dĩnh Trì, tức khu đô thị mới phía tây Dĩnh Trì) tại TP. Bắc Giang. Dự án này có quy mô 12,5ha, tổng mức đầu năm 233 tỷ đồng, sản phẩm chủ yếu là thấp tầng. Nguồn hàng này nhiều khả năng sẽ là “mặt trận” chính cho công tác bán hàng của BVL năm nay, bởi dù có kế hoạch nhưng chưa biết khi nào BV Diamond Hill – Thái Nguyên và BV Bavella Thanh Ba – Phú Thọ mới được khởi công.
Mà cũng cần phải nhấn mạnh rằng, từ khởi công đến bán hàng là cả một quãng đường, và từ bán hàng trên thực tế đến việc ghi nhận vào doanh thu trên báo cáo lại là một quãng đường nữa. Bởi vậy, mục tiêu doanh thu nghìn tỷ năm 2024 vẫn thực sự là một thách thức lớn, nếu BVL quyết tâm theo đuổi. Cũng sẽ không có gì ngạc nhiên nếu tại đại hội đồng cổ đồng năm nay, BVL đặt mục tiêu đi lùi, như những gì đã xảy ra năm 2023.
Vấn đề tài sản
Về cơ bản, BVL có cơ cấu tài sản tương đối lành mạnh. Tổng tài sản tại ngày 31/12/2023 đạt 1.460 tỷ đồng, giảm 20% so với đầu năm. Cơ cấu tài sản cho thấy các khoản phải thu chiếm 35,6%, đạt 521 tỷ đồng, giảm 16% so với đầu năm; hàng tồn kho chiếm 36,7%, đạt 536 tỷ đồng, giảm 9%.
Nợ phải trả tại cùng thời điểm đạt 498 tỷ đồng, giảm 45% so với đầu năm. Trong đó, nợ vay đạt 285 tỷ đồng, giảm 48%. Hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu (D/E) chỉ là 0,51 lần.
Điều đáng quan tâm trong bức tranh tài sản 2023 của BVL là khoản tạm ứng trong năm tăng mạnh lên hơn 100 tỷ đồng, mà không có bất kỳ thuyết minh chi tiết nào. Bên cạnh đó, BVL cũng cho vay nội khối hàng trăm tỷ đồng, như TA Asset Management (97 tỷ đồng), TG Capital (61 tỷ đồng), BV Bavella (39 tỷ đồng), Tập đoàn Bách Việt (29 tỷ đồng), BV Asset (7 tỷ đồng) cùng một số cá nhân khác. Đáng nói là các khoản cho vay nội khối này không được công bố thông tin đầy đủ. Điều này làm dấy lên quan ngại về việc luân chuyển vốn của BVL, nhất là khi trong năm 2023, lưu chuyển tiền thuần của công ty âm 115 tỷ đồng, khiến tiền và tương đương tiền sụt giảm rất mạnh, chỉ còn 30 tỷ đồng.
BVL vừa qua đã điều chỉnh phương án phát hành cổ phiếu năm 2022. Theo đó, công ty sẽ phát hành 20,059 triệu cổ phiếu để huy động 200,59 tỷ đồng. Số tiền huy động được, BVL sẽ chi 124,89 tỷ đồng để mua cổ phiếu tăng vốn cho BVI (BVI tăng vốn để trả nợ ngân hàng); số còn lại, 75,7 tỷ đồng, sẽ dùng để thi công dự án BV Bavella Green Park. Như vậy, bài toán tiền bạc của BVL cũng chưa thực sự có điểm gì đột phá.
Với nợ vay thấp, hệ số D/E thấp, BVL hoàn toàn có thể mở rộng vay mượn nếu muốn. Song với chi phí tài chính năm qua đã lên 38 tỷ đồng, trong khi biên lợi nhuận gộp là 177 tỷ đồng, công ty này sẽ phải cân nhắc, nhất là khi triển vọng kinh doanh 2024, như đã phân tích nêu trên, cũng chưa lấy gì làm thênh thang.
Tags:
(VNF) - Chỉ 60 phút từ Hà Nội, Hồ Núi Cốc hiện ra như một tuyên ngôn thầm lặng, kiêu hãnh của Việt Nam: nơi thiên nhiên nguyên bản chưa từng bị sao chép cùng phương pháp tái tạo sức khoẻ đạt chuẩn thế giới.
(VNF) - Nguồn cung tăng lên nhưng giá nhà tại các đô thị lớn vẫn liên tục leo thang, cao gấp 20-30 lần thu nhập người dân. Sự mất cân đối kéo dài không chỉ làm méo mó thị trường mà còn đẩy nhu cầu ở thực xa tầm với, gia tăng nguy cơ bong bóng và gây sức ép lên tăng trưởng kinh tế trong những năm tới.
(VNF) - Dự án Khu đô thị phức hợp sinh thái Phú Thọ tại khu vực hồ Sáu Vó khi hoàn thành sẽ cung cấp khoảng 12.600 căn nhà liền kề, hơn 11.300 căn biệt thự và gần 14.400 căn chung cư.
(VNF) - Hà Nội chấm dứt vai trò của Posco E&C tại khu đô thị Ngọc Liệp - Đồng Trúc, thêm một chung cư ở Hà Nội dừng nhận xe điện vì lo ngại cháy nổ, Hưng Yên công bố giá bán và thuê mua nhà ở xã hội tại 2 tòa CT1, CT2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 5/11.
(VNF) - Thị trường bán lẻ Hà Nội đang hồi phục mạnh mẽ, kèm theo đó là nhu cầu nâng tầm không gian, dịch vụ. Những dự án có vị trí tốt, thiết kế hiện đại và lượng khách hàng hiện hữu trở thành tâm điểm chú ý, đặc biệt tại các khu vực đang phát triển mạnh ở phía Tây thủ đô.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào tháng cuối năm với nguồn cung dồi dào trên cả ba miền. Giới chuyên môn đánh giá đây là thời điểm thuận lợi để xuống tiền, nhưng đi kèm đó là những rủi ro khi giá đã tăng mạnh, lãi suất có xu hướng nhích lên.
(VNF) - Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng yêu cầu chủ đầu tư dự án Khu đô thị Capital Square 3 tạm dừng thi công tại khu vực xảy ra sự cố sụt lún đường khiến 2 ô tô rớt xuống hố.
(VNF) - Đại diện Công ty cổ phần BIC Việt Nam, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Rice City Long Châu vừa giải đáp thắc mắc của người dân về việc có tăng giá bán căn hộ tại dự án, so với mức công bố trung bình là 30 triệu đồng/m2 trước đó.
(VNF) - UBND thành phố Hà Nội vừa ra quyết định chấm dứt hiệu lực văn bản liên quan đến việc giao Công ty Posco E&C lập quy hoạch chi tiết, lập dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Ngọc Liệp - Đồng Trúc (Khu số 9).
(VNF) - TP.HCM xây dựng bảng giá đất từ hơn 140.000 dữ liệu thông tin được các đơn vị tư vấn thu thập, có hơn 10.000 đoạn, tuyến đường sẽ được áp giá.
(VNF) - TTC Group muốn đầu tư gần 500 tỷ làm khu du lịch sinh thái Đà Lạt, Hà Nội giao 7,5ha cho Him Lam làm NƠXH ... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 4/12.
(VNF) - Công ty Cổ phần Him Lam vừa được Hà Nội giao hơn 7,5ha đất tại phường Phúc Lợi để thực hiện dự án Khu nhà ở xã hội Him Lam Phúc Lợi.
(VNF) - Xã An Khánh thuộc huyện Hoài Đức cũ nổi lên như tâm điểm nguồn cung của phía tây Hà Nội khi chuẩn bị đón nguồn cung lớn từ hàng loạt dự án. Tuy nhiên, cùng với kỳ vọng đô thị hóa mạnh mẽ là những thách thức không nhỏ về hạ tầng, giá bán và biên lợi nhuận đầu tư. Bức tranh thị trường tại đây vì thế vừa triển vọng nhưng cũng không ít lực cản.
Cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP. HCM) được xây từ năm 1968 và hiện xếp loại D. Đến nay, việc tháo dỡ để xây mới vẫn dang dở, dự án cũng chưa có nhà đầu tư.
(VNF) - Dự án Tổ hợp thương mại dịch vụ và nhà ở cao tầng tại phường Vinh Hưng, tỉnh Nghệ An, có tổng mức đầu tư hơn 2.846 tỷ đồng, được kỳ vọng trở thành điểm nhấn kiến trúc dọc tuyến Đại lộ Vinh – Hưng Tây.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có văn bản trả lời kiến nghị về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, trong đó có việc thẩm định điều kiện giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
(VNF) - TP. HCM gỡ vướng sổ hồng cho loạt dự án, nhà sáng lập SM Entertainment đầu tư dự án gần 2.600 tỷ đồng tại Gia Lai, giá đất ven biển Vũng Tàu dự kiến tăng gần 2,5 lần từ 2026... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 3/11.
(VNF) - Tại TP. HCM, Tổ công tác 1645 đã tích cực làm việc và có 165/200 dự án được gỡ vướng, tương đương với 84.055 căn nhà sẽ được cấp sổ hồng.
(VNF) - Chỉ còn chưa đầy 20 ngày đếm ngược đến mốc thông tuyến 3.000km cao tốc từ Cao Bằng đến Cà Mau theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính. Những chuyển động tích cực ngày đêm trên công trường dự án Đồng Đăng – Trà Lĩnh cho thấy dự án này đang tiến rất gần tới mục tiêu chung.
(VNF) - Là mũi nhọn số 1 trong chiến lược phát triển kinh tế đêm của Khánh Hòa, Nha Trang đang bước vào giai đoạn “thức giấc” mạnh mẽ. Trong đó, sự hiện diện của mô hình “đô thị giải trí 24h” được kỳ vọng sẽ dẫn dắt xu hướng và kích hoạt “mỏ vàng” tăng trưởng.
(VNF) - CTP - tập đoàn quản lý và phát triển bất động sản thương mại lớn nhất Cộng hoà Séc cam kết đầu tư 1 tỷ EURO vào Hải Phòng trong những năm tới.
(VNF) - Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư và phát triển G6 (Tập đoàn G6) và Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại du lịch Minh Đức vừa ký kết hợp tác về việc phát triển nhà ở xã hội Minh Đức, tại xã Mê Linh, TP, Hà Nội.
(VNF) - Masterise Homes cất nóc Masteri Rivera Đà Nẵng, công ty Enclave Phú Quốc sắp triển khai dự án gần 1,3 tỷ USD ở Phú Quốc ... là những thông tin đáng chú ý về bất động sản 2/12.
(VNF) - Giá đất nông nghiệp tại TP. HCM sắp bước vào đợt điều chỉnh mạnh nhất trong nhiều năm, với mức cao nhất dự kiến lên tới 1,2 - 1,4 triệu đồng/m², tăng gần 85% so với hiện hành. Dự thảo bảng giá đất mới được kỳ vọng sẽ thu hẹp chênh lệch với giá thị trường và giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất.
(VNF) - TP. HCM công bố dự thảo bảng giá đất 2026; Đồng Nai đấu giá 102ha đất tại Phước An, giá khởi điểm 5.000 tỷ đồng; Hà Nội mở loạt đấu giá đất trong tháng 12, nổi bật lô đất “vàng” 18 Cao Bá Quát... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 1/12.
(VNF) - Chỉ 60 phút từ Hà Nội, Hồ Núi Cốc hiện ra như một tuyên ngôn thầm lặng, kiêu hãnh của Việt Nam: nơi thiên nhiên nguyên bản chưa từng bị sao chép cùng phương pháp tái tạo sức khoẻ đạt chuẩn thế giới.
(VNF) - Hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại Đà Nẵng như An Trung 2, Đại Địa Bảo, Ecohome Hòa Hiệp… đang được đẩy nhanh tiến độ, cung cấp hàng nghìn căn hộ cho thị trường, đáp ứng nhu cầu an cư của người thu nhập thấp.
