Lên cao, giảm sâu
BVL là thành viên chủ chốt, chuyên về bất động sản của Bách Việt Group – một tập đoàn đa ngành với các mảng kinh doanh chính là: bất động sản, giáo dục, thương mại dịch vụ. Lên sàn năm 2021, BVL ghi nhận kết quả kinh doanh có phần “khiêm tốn”: doanh thu 600 tỷ đồng và lãi sau thuế 23 tỷ đồng. Tuy nhiên, chỉ một năm sau đó, công ty này trở thành một trong những tâm điểm chú ý của thị trường bất động sản miền Bắc khi báo cáo doanh thu lên tới 1.158 tỷ đồng và lãi sau thuế 144 tỷ đồng, tăng lần lượt 93% và 525% so với năm trước. Đây cũng là năm có doanh thu và lợi nhuận cao nhất lịch sử BVL.
Kết quả kinh doanh ấn tượng trong năm 2022 của BVL đến từ việc công ty này thâu tóm thành công Lilama Invest (sau đó đổi tên thành BV Invest, viết tắt là BVI) và Areca Việt Nam, qua đó hợp nhất kết quả kinh doanh của 2 doanh nghiệp này vào BVL. Để hình dung cụ thể hơn, một mình BVI đã đóng góp tới 45,6% doanh thu hợp nhất và 38,9% lợi nhuận hợp nhất năm 2022 của BVL.
Việc có được BVI đã thay đổi cơ bản cơ cấu doanh thu của BVL. Cụ thể, nếu năm 2021, mảng xây lắp và bán hàng hóa thành phẩm chiếm vị trí chủ đạo trong cơ cấu doanh thu với tỷ trọng lần lượt là 52% và 46%, thì sang năm 2022, bất động sản đã vươn lên là mảng độc tôn với tỷ trọng 45,5%, trong khi xây lắp giảm xuống 22,4% và bán hàng hóa thành phẩm giảm xuống 29,6%.
BVI (và cả Areca Việt Nam) cũng đã giúp BVL ghi nhận 51 tỷ đồng lãi từ giao dịch mua rẻ trong báo cáo hợp nhất năm 2022. Đây là yếu tố mang tính then chốt đưa lợi nhuận của BVL “tốc biến” trong năm 2022.
Bước sang năm 2023, “game” hợp nhất đã không còn, BVL ghi nhận mức sụt giảm lợi nhuận nặng nề, giảm 62% so với năm trước, chỉ đạt 55 tỷ đồng. Điều này cho thấy tính chất “bất thường” của lợi nhuận 2022, cũng là một cơ sở để nhìn nhận rằng BVL khó lòng đạt được hay vượt qua đỉnh lợi nhuận 2022 một lần nữa trong năm 2024 này.
Bán buôn trông đâu?
Nhìn lại năm 2022, năm doanh thu đạt đỉnh, nguồn thu của BVL đến từ việc thi công và tư vấn bán hàng/cung cấp dịch vụ sau bán hàng tại 2 dự án do BVI làm chủ đầu tư, gồm: BV Diamond Hill – Bắc Giang (bán được 120 sản phẩm) và BV Bavella Lạc Ngàn – Phú Thọ (bán được 134 sản phẩm).
Kết quả này nhìn qua có vẻ “khá được”, song trên thực tế việc bán hàng năm 2022 của BVL bị ảnh hưởng rất lớn từ sự suy thoái của thị trường bất động sản. Cả BV Diamond Hill – Bắc Giang và BV Bavella Lạc Ngàn – Phú Thọ đều chủ yếu là dòng thấp tầng, giá trị cao, do đó khá kén khách, tốc độ bán hàng như trên là chậm. Trong năm, BVI cũng từng thuê WeLand làm tư vấn bán hàng độc quyền, nhưng sau đó đã chấm dứt hợp đồng với đơn vị này, chính là vì kết quả bán hàng không như ý. Và nếu so với kế hoạch năm đầy tham vọng, BVL cũng chỉ hoàn thành được 60% kế hoạch doanh thu mà thôi.
Đến năm 2023, doanh thu của BVL giảm 10% so với năm 2022, chỉ đạt 1.035 tỷ đồng, mà nguyên do vẫn là sự tiếp nối của năm 2022.
Trong năm 2023, BVL đặt mục tiêu bán 149 căn tại BV Diamond Hill – Bắc Giang (60% trong đó là chung cư) và bán nốt 38 căn tại BV Bavella Lạc Ngàn – Phú Thọ. Dù chưa công bố báo cáo chi tiết về việc bán hàng, song với mức doanh thu nghìn tỷ trong năm 2023, có thể nội suy rằng BVL đã cơ bản xử lý xong xuôi rổ hàng tại 2 dự án này, nhất là khi mảng bất động sản vẫn chiếm 43% cơ cấu doanh thu năm 2023 – gần tương đương với năm 2022.
Như vậy, sau năm 2023, rổ hàng gối đầu cho năm 2024 đang trở thành vấn đề của BVL, nếu công ty muốn tiếp tục theo đuổi mục tiêu doanh thu nghìn tỷ.
Tất nhiên, so với kế hoạch đề ra năm 2023, BVL có thể vẫn còn một số căn tại BV Diamond Hill – Bắc Giang, khoảng 50 căn, cho việc bán hàng đầu năm 2024.
Ngoài BV Diamond Hill – Bắc Giang, đầu năm 2024, BVL cũng đã cho khởi công BV Bavella Green Park (hay còn được biết đến trước đó với cái tên BV Bavella Dĩnh Trì, tức khu đô thị mới phía tây Dĩnh Trì) tại TP. Bắc Giang. Dự án này có quy mô 12,5ha, tổng mức đầu năm 233 tỷ đồng, sản phẩm chủ yếu là thấp tầng. Nguồn hàng này nhiều khả năng sẽ là “mặt trận” chính cho công tác bán hàng của BVL năm nay, bởi dù có kế hoạch nhưng chưa biết khi nào BV Diamond Hill – Thái Nguyên và BV Bavella Thanh Ba – Phú Thọ mới được khởi công.
Mà cũng cần phải nhấn mạnh rằng, từ khởi công đến bán hàng là cả một quãng đường, và từ bán hàng trên thực tế đến việc ghi nhận vào doanh thu trên báo cáo lại là một quãng đường nữa. Bởi vậy, mục tiêu doanh thu nghìn tỷ năm 2024 vẫn thực sự là một thách thức lớn, nếu BVL quyết tâm theo đuổi. Cũng sẽ không có gì ngạc nhiên nếu tại đại hội đồng cổ đồng năm nay, BVL đặt mục tiêu đi lùi, như những gì đã xảy ra năm 2023.
Vấn đề tài sản
Về cơ bản, BVL có cơ cấu tài sản tương đối lành mạnh. Tổng tài sản tại ngày 31/12/2023 đạt 1.460 tỷ đồng, giảm 20% so với đầu năm. Cơ cấu tài sản cho thấy các khoản phải thu chiếm 35,6%, đạt 521 tỷ đồng, giảm 16% so với đầu năm; hàng tồn kho chiếm 36,7%, đạt 536 tỷ đồng, giảm 9%.
Nợ phải trả tại cùng thời điểm đạt 498 tỷ đồng, giảm 45% so với đầu năm. Trong đó, nợ vay đạt 285 tỷ đồng, giảm 48%. Hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu (D/E) chỉ là 0,51 lần.
Điều đáng quan tâm trong bức tranh tài sản 2023 của BVL là khoản tạm ứng trong năm tăng mạnh lên hơn 100 tỷ đồng, mà không có bất kỳ thuyết minh chi tiết nào. Bên cạnh đó, BVL cũng cho vay nội khối hàng trăm tỷ đồng, như TA Asset Management (97 tỷ đồng), TG Capital (61 tỷ đồng), BV Bavella (39 tỷ đồng), Tập đoàn Bách Việt (29 tỷ đồng), BV Asset (7 tỷ đồng) cùng một số cá nhân khác. Đáng nói là các khoản cho vay nội khối này không được công bố thông tin đầy đủ. Điều này làm dấy lên quan ngại về việc luân chuyển vốn của BVL, nhất là khi trong năm 2023, lưu chuyển tiền thuần của công ty âm 115 tỷ đồng, khiến tiền và tương đương tiền sụt giảm rất mạnh, chỉ còn 30 tỷ đồng.
BVL vừa qua đã điều chỉnh phương án phát hành cổ phiếu năm 2022. Theo đó, công ty sẽ phát hành 20,059 triệu cổ phiếu để huy động 200,59 tỷ đồng. Số tiền huy động được, BVL sẽ chi 124,89 tỷ đồng để mua cổ phiếu tăng vốn cho BVI (BVI tăng vốn để trả nợ ngân hàng); số còn lại, 75,7 tỷ đồng, sẽ dùng để thi công dự án BV Bavella Green Park. Như vậy, bài toán tiền bạc của BVL cũng chưa thực sự có điểm gì đột phá.
Với nợ vay thấp, hệ số D/E thấp, BVL hoàn toàn có thể mở rộng vay mượn nếu muốn. Song với chi phí tài chính năm qua đã lên 38 tỷ đồng, trong khi biên lợi nhuận gộp là 177 tỷ đồng, công ty này sẽ phải cân nhắc, nhất là khi triển vọng kinh doanh 2024, như đã phân tích nêu trên, cũng chưa lấy gì làm thênh thang.
Tags:
(VNF) - Một trong những nguyên nhân lớn khiến công tác định giá đất gặp khó là do việc thu thập thông tin còn nhiều hạn chế, trong khi thị trường bất động sản lại thiếu minh bạch về dữ liệu giao dịch.
(VNF) - Theo chuyên gia Nguyễn Quốc Anh, làn sóng sáp nhập tỉnh mở ra nhiều cơ hội rõ rệt cho thị trường bất động sản, song cũng đi kèm với không ít thách thức mà nhà đầu tư và doanh nghiệp cần thận trọng đối mặt.
(VNF) - Lãnh đạo tỉnh Bình Thuận yêu cầu Công ty TNHH Delta - Valley Bình Thuận sớm hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến dự án Tổ hợp Khu du lịch Thung lũng Đại Dương, với tổng vốn đầu tư 6.400 tỷ đồng.
(VNF) - Dự án Xây dựng Trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê Văn Phú Seoul do Công ty TNHH Seoul Việt Nam đầu tư được cấp phép từ 2008 và gần đây mới khởi động xây dựng.
(VNF) - Dự án Khu phức hợp du lịch và đô thị nghỉ dưỡng Làng Vân chậm bàn giao mặt bằng và lần đầu tiên Đà Nẵng phải thực hiện cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc.
(VNF) - Khu tập thể Kim Liên được xây dựng từ năm 1959, gồm 42 tòa nhà chung cư cao từ 2 đến 6 tầng, với tổng dân số khoảng 14.680 người. Sau hơn 60 năm sử dụng, nhiều tòa nhà đã xuống cấp nghiêm trọng.
(VNF) - Trước mức giá bất động sản leo thang, giấc mơ sở hữu nhà của người trẻ ngày càng xa vời. Thay vì mua nhà, nhiều người đã chọn thuê dài hạn, thậm chí sống chung để giảm gánh nặng tài chính.
(VNF) - Tháng 4/2025, Tập đoàn Sun Group chính thức ra mắt siêu đô thị đa chức năng Sun Mega City Nam Hà Nội. Với quy mô 1.690ha, đây là siêu đô thị lớn nhất miền Bắc, nơi tái hiện đa sắc màu văn hóa. Sun Mega City không chỉ là biểu tượng thịnh vượng Nam Hà Nội mà còn là cầu nối giữa hiện đại với lịch sử, tôn vinh giá trị dân tộc trong từng hơi thở đương đại.
(VNF) - Ba dự án nhà ở trên địa bàn tỉnh Quảng Nam vừa được điều chỉnh tiến độ, trong đó có 2 dự án được gia hạn đến cuối năm 2026.
(VNF) - Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Taseco (Taseco Land) chính thức phê duyệt việc tham gia đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại dự án khu đô thị mới, phố đi bộ trung tâm TP. Thái Nguyên – một trong những dự án chiến lược của tỉnh trong giai đoạn phát triển đô thị 2025–2030.
(VNF) - Tọa lạc ngay trái tim đảo ngọc Cát Bà, thành phố Vịnh Trung tâm Xanh Island được kỳ vọng sẽ trở thành điểm đến du lịch Net Zero đầu tiên của Việt Nam.
(VNF) - Sau khi có thông tin sáp nhập tỉnh Bắc Giang và Bắc Ninh, giá đất nền một số địa phương tại Bắc Giang tăng đột biến, có nơi thị trường đã về đỉnh giá của năm 2022, có nơi giá vượt đỉnh cũ 30%.
(VNF) - Trước thông tin sáp nhập các tỉnh/thành, bỏ cấp quận/huyện và sáp nhập các xã/phường, nhiều người dân ở Đà Nẵng đổ xô đi làm thủ tục đất đai.
(VNF) - Những tín hiệu phục hồi rõ nét thời gian gần đây cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới đầy kỳ vọng. Tại phía Nam, làn sóng đầu tư đang dịch chuyển mạnh về Tây Bắc TP. HCM - nơi một cực tăng trưởng mới đang dần hình thành. Trong đó, Đức Hòa (Long An) nổi lên như điểm sáng với lợi thế vượt trội về quy hoạch, hạ tầng và sự hiện diện của những “ông lớn” bất động sản.
(VNF) - Chủ đầu tư dự án Chung cư An Trung 2 cho biết, hiện nay công ty chưa từng thực hiện mở bán bất kỳ căn hộ nào tại Block A, B cũng như không có ủy thác hoặc hợp tác, uỷ quyền cho bất kỳ đơn vị, tổ chức nào.
(VNF) - UBND tỉnh Bắc Giang sẽ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất đối với 15 khu đất, diện tích hơn 82ha để làm nhà ở xã hội.
(VNF) - Sở hữu vị trí đẹp nhất trong số 4 phân khu thấp tầng ra mắt đầu tiên của Đại đô thị Sun Urban City, Kim Ngân 1 cộng hưởng lợi thế từ dòng khách đến vui chơi tại công viên lễ hội và cư dân 8 tòa cao tầng, mở ra tiềm năng kinh doanh đắc lợi.
(VNF) - CBRE cho biết giá bán căn hộ chung cư Hà Nội trong quý 1, giá sơ cấp đạt trung bình 75 triệu đồng/m2, tăng 34% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng chỉ nhích nhẹ 3% so với quý trước.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ yêu cầu làm rõ trách nhiệm vi phạm trong quản lý quy hoạch tại chung cư Tecco Complex Thái Nguyên, do Công ty cổ phần Tập đoàn Tecco - chi nhánh Thái Nguyên làm chủ đầu tư.
(VNF) -BIM Land ghi nhận doanh thu 6.638 tỷ đồng trong năm 2024, tăng 15% so với cùng kỳ năm 2023. Cùng với đó, BIM Land chuẩn bị đưa ra thị trường các sản phẩm thuộc dự án Thanh Xuan Valley và nhiều dự án khác tại Quảng Ninh, Phú Quốc...
(VNF) - Tô điểm cho sự phát triển mạnh mẽ của Thị xã Nghi Sơn nói chung và Khu Kinh tế Nghi Sơn nói riêng, Khu đô thị Nghi Sơn Central Park đang nổi lên như một biểu tượng sống đáng mơ ước.
(VNF) - Indochina Riverside Complex được giới thiệu là “trái tim chuỗi đô thị ven sông Cổ Cò”, tuy nhiên, sau bao nhiêu năm dự án vẫn là bãi đất trống.
(VNF) - Tỉnh Khánh Hòa thu hồi gần 11.000m2 đất đã giao cho Công ty TNHH Granitvina Nha Trang để thực hiện dự án Làng biệt thự Cô Tiên với lý do người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước
(VNF) - Tiện ích hồ bơi nối liền dài đến tận 423m, đưa Sông Town trở thành đô thị biển đầu tiên sở hữu “dòng sông lười” dài nhất Việt Nam. Đây là tiện ích vừa tạo không gian tận hưởng riêng tư vừa kết nối cộng đồng, tăng trải nghiệm sinh sống của cư dân và thu hút khách du lịch lưu trú - nghỉ dưỡng.
(VNF) - Tỉnh Hà Giang ra quyết định thu hồi 79.855,2m2 đất thương mại, dịch vụ từng giao cho Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC thực hiện dự án khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái núi Mỏ Neo.
(VNF) - Một trong những nguyên nhân lớn khiến công tác định giá đất gặp khó là do việc thu thập thông tin còn nhiều hạn chế, trong khi thị trường bất động sản lại thiếu minh bạch về dữ liệu giao dịch.
(VNF) - Làm văn hoá thực sự không có lợi nhuận nhiều về kinh tế, nhưng lợi ích nó mang lại vô cùng to lớn không thể đong đếm được bằng tiền, đó là tâm sự của ông Cao Văn Tuấn - Giám đốc Bảo tàng văn hoá nghệ thuật Đông Dương - Hải Phòng.
