BV Land: Đỉnh cao đã qua?

Lên cao, giảm sâu

BVL là thành viên chủ chốt, chuyên về bất động sản của Bách Việt Group – một tập đoàn đa ngành với các mảng kinh doanh chính là: bất động sản, giáo dục, thương mại dịch vụ. Lên sàn năm 2021, BVL ghi nhận kết quả kinh doanh có phần “khiêm tốn”: doanh thu 600 tỷ đồng và lãi sau thuế 23 tỷ đồng. Tuy nhiên, chỉ một năm sau đó, công ty này trở thành một trong những tâm điểm chú ý của thị trường bất động sản miền Bắc khi báo cáo doanh thu lên tới 1.158 tỷ đồng và lãi sau thuế 144 tỷ đồng, tăng lần lượt 93% và 525% so với năm trước. Đây cũng là năm có doanh thu và lợi nhuận cao nhất lịch sử BVL.

Kết quả kinh doanh ấn tượng trong năm 2022 của BVL đến từ việc công ty này thâu tóm thành công Lilama Invest (sau đó đổi tên thành BV Invest, viết tắt là BVI) và Areca Việt Nam, qua đó hợp nhất kết quả kinh doanh của 2 doanh nghiệp này vào BVL. Để hình dung cụ thể hơn, một mình BVI đã đóng góp tới 45,6% doanh thu hợp nhất và 38,9% lợi nhuận hợp nhất năm 2022 của BVL.

Việc có được BVI đã thay đổi cơ bản cơ cấu doanh thu của BVL. Cụ thể, nếu năm 2021, mảng xây lắp và bán hàng hóa thành phẩm chiếm vị trí chủ đạo trong cơ cấu doanh thu với tỷ trọng lần lượt là 52% và 46%, thì sang năm 2022, bất động sản đã vươn lên là mảng độc tôn với tỷ trọng 45,5%, trong khi xây lắp giảm xuống 22,4% và bán hàng hóa thành phẩm giảm xuống 29,6%.

BVI (và cả Areca Việt Nam) cũng đã giúp BVL ghi nhận 51 tỷ đồng lãi từ giao dịch mua rẻ trong báo cáo hợp nhất năm 2022. Đây là yếu tố mang tính then chốt đưa lợi nhuận của BVL “tốc biến” trong năm 2022.

Bước sang năm 2023, “game” hợp nhất đã không còn, BVL ghi nhận mức sụt giảm lợi nhuận nặng nề, giảm 62% so với năm trước, chỉ đạt 55 tỷ đồng. Điều này cho thấy tính chất “bất thường” của lợi nhuận 2022, cũng là một cơ sở để nhìn nhận rằng BVL khó lòng đạt được hay vượt qua đỉnh lợi nhuận 2022 một lần nữa trong năm 2024 này.

Bán buôn trông đâu?

Nhìn lại năm 2022, năm doanh thu đạt đỉnh, nguồn thu của BVL đến từ việc thi công và tư vấn bán hàng/cung cấp dịch vụ sau bán hàng tại 2 dự án do BVI làm chủ đầu tư, gồm: BV Diamond Hill – Bắc Giang (bán được 120 sản phẩm) và BV Bavella Lạc Ngàn – Phú Thọ (bán được 134 sản phẩm).

Kết quả này nhìn qua có vẻ “khá được”, song trên thực tế việc bán hàng năm 2022 của BVL bị ảnh hưởng rất lớn từ sự suy thoái của thị trường bất động sản. Cả BV Diamond Hill – Bắc Giang và BV Bavella Lạc Ngàn – Phú Thọ đều chủ yếu là dòng thấp tầng, giá trị cao, do đó khá kén khách, tốc độ bán hàng như trên là chậm. Trong năm, BVI cũng từng thuê WeLand làm tư vấn bán hàng độc quyền, nhưng sau đó đã chấm dứt hợp đồng với đơn vị này, chính là vì kết quả bán hàng không như ý. Và nếu so với kế hoạch năm đầy tham vọng, BVL cũng chỉ hoàn thành được 60% kế hoạch doanh thu mà thôi.

Đến năm 2023, doanh thu của BVL giảm 10% so với năm 2022, chỉ đạt 1.035 tỷ đồng, mà nguyên do vẫn là sự tiếp nối của năm 2022.

Trong năm 2023, BVL đặt mục tiêu bán 149 căn tại BV Diamond Hill – Bắc Giang (60% trong đó là chung cư) và bán nốt 38 căn tại BV Bavella Lạc Ngàn – Phú Thọ. Dù chưa công bố báo cáo chi tiết về việc bán hàng, song với mức doanh thu nghìn tỷ trong năm 2023, có thể nội suy rằng BVL đã cơ bản xử lý xong xuôi rổ hàng tại 2 dự án này, nhất là khi mảng bất động sản vẫn chiếm 43% cơ cấu doanh thu năm 2023 – gần tương đương với năm 2022.

Như vậy, sau năm 2023, rổ hàng gối đầu cho năm 2024 đang trở thành vấn đề của BVL, nếu công ty muốn tiếp tục theo đuổi mục tiêu doanh thu nghìn tỷ.

Tất nhiên, so với kế hoạch đề ra năm 2023, BVL có thể vẫn còn một số căn tại BV Diamond Hill – Bắc Giang, khoảng 50 căn, cho việc bán hàng đầu năm 2024.

Ngoài BV Diamond Hill – Bắc Giang, đầu năm 2024, BVL cũng đã cho khởi công BV Bavella Green Park (hay còn được biết đến trước đó với cái tên BV Bavella Dĩnh Trì, tức khu đô thị mới phía tây Dĩnh Trì) tại TP. Bắc Giang. Dự án này có quy mô 12,5ha, tổng mức đầu năm 233 tỷ đồng, sản phẩm chủ yếu là thấp tầng. Nguồn hàng này nhiều khả năng sẽ là “mặt trận” chính cho công tác bán hàng của BVL năm nay, bởi dù có kế hoạch nhưng chưa biết khi nào BV Diamond Hill – Thái Nguyên và BV Bavella Thanh Ba – Phú Thọ mới được khởi công.

Mà cũng cần phải nhấn mạnh rằng, từ khởi công đến bán hàng là cả một quãng đường, và từ bán hàng trên thực tế đến việc ghi nhận vào doanh thu trên báo cáo lại là một quãng đường nữa. Bởi vậy, mục tiêu doanh thu nghìn tỷ năm 2024 vẫn thực sự là một thách thức lớn, nếu BVL quyết tâm theo đuổi. Cũng sẽ không có gì ngạc nhiên nếu tại đại hội đồng cổ đồng năm nay, BVL đặt mục tiêu đi lùi, như những gì đã xảy ra năm 2023.

Vấn đề tài sản

Về cơ bản, BVL có cơ cấu tài sản tương đối lành mạnh. Tổng tài sản tại ngày 31/12/2023 đạt 1.460 tỷ đồng, giảm 20% so với đầu năm. Cơ cấu tài sản cho thấy các khoản phải thu chiếm 35,6%, đạt 521 tỷ đồng, giảm 16% so với đầu năm; hàng tồn kho chiếm 36,7%, đạt 536 tỷ đồng, giảm 9%.

Nợ phải trả tại cùng thời điểm đạt 498 tỷ đồng, giảm 45% so với đầu năm. Trong đó, nợ vay đạt 285 tỷ đồng, giảm 48%. Hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu (D/E) chỉ là 0,51 lần.

Điều đáng quan tâm trong bức tranh tài sản 2023 của BVL là khoản tạm ứng trong năm tăng mạnh lên hơn 100 tỷ đồng, mà không có bất kỳ thuyết minh chi tiết nào. Bên cạnh đó, BVL cũng cho vay nội khối hàng trăm tỷ đồng, như TA Asset Management (97 tỷ đồng), TG Capital (61 tỷ đồng), BV Bavella (39 tỷ đồng), Tập đoàn Bách Việt (29 tỷ đồng), BV Asset (7 tỷ đồng) cùng một số cá nhân khác. Đáng nói là các khoản cho vay nội khối này không được công bố thông tin đầy đủ. Điều này làm dấy lên quan ngại về việc luân chuyển vốn của BVL, nhất là khi trong năm 2023, lưu chuyển tiền thuần của công ty âm 115 tỷ đồng, khiến tiền và tương đương tiền sụt giảm rất mạnh, chỉ còn 30 tỷ đồng.

BVL vừa qua đã điều chỉnh phương án phát hành cổ phiếu năm 2022. Theo đó, công ty sẽ phát hành 20,059 triệu cổ phiếu để huy động 200,59 tỷ đồng. Số tiền huy động được, BVL sẽ chi 124,89 tỷ đồng để mua cổ phiếu tăng vốn cho BVI (BVI tăng vốn để trả nợ ngân hàng); số còn lại, 75,7 tỷ đồng, sẽ dùng để thi công dự án BV Bavella Green Park. Như vậy, bài toán tiền bạc của BVL cũng chưa thực sự có điểm gì đột phá.

Với nợ vay thấp, hệ số D/E thấp, BVL hoàn toàn có thể mở rộng vay mượn nếu muốn. Song với chi phí tài chính năm qua đã lên 38 tỷ đồng, trong khi biên lợi nhuận gộp là 177 tỷ đồng, công ty này sẽ phải cân nhắc, nhất là khi triển vọng kinh doanh 2024, như đã phân tích nêu trên, cũng chưa lấy gì làm thênh thang.