‘Cặp đôi hoàn cảnh’ tại Phước Kiển của Quốc Cường Gia Lai

"Con bò sữa" 10 năm "tắc sữa"

Năm 2007, Quốc Cường Gia Lai bắt đầu lên kế hoạch cho một dự án bất động sản lớn nhất của công ty – dự án Khu dân cư Bắc Phước Kiển – Nhà Bè. Với quy mô 91,6ha, kỳ vọng doanh thu giai đoạn 2011 – 2016 đạt trên 12.000 tỷ đồng, lợi nhuận trên 7.000 tỷ đồng, Bắc Phước Kiển – Nhà Bè được mệnh danh là "con bò sữa" của Quốc Cường Gia Lai.

Tuy nhiên, "con bò sữa" này lại đang trong tình trạng "tắc sữa" khi khâu giải tỏa mặt bằng bị ách lại trong nhiều năm. Tại đại hội cổ đông thường niên 2017, lãnh đạo Quốc Cường Gia Lai cho biết công ty mới chỉ giải tỏa được 92% diện tích dự án.

8% diện tích còn lại chưa đền bù được do đang gặp 2 vướng mắc. Một là, 4% diện tích đất là bờ đê (đất công) cho nên Quốc Cường Gia Lai phải trả tiền cho nhà nước. Hai là 4% còn lại là những thửa đất không cấp cho dân nên Công ty cũng phải trả tiền cho nhà nước, song các hộ dân lại đã xây cất nhà trên diện tích đất này từ rất lâu, nếu không giải quyết tốt, Công ty sẽ phải đền bù 2 lần (vừa đền bù cho dân, vừa nộp tiền cho nhà nước).

Hiện tại, trên khu đất đã mọc lên khoảng 100 căn nhà tự phát, với diện tích khoảng 7.000 m2; trong đó có 30% số căn nhà được xây dựng từ đất nông nghiệp, 70% là lấn chiếm cất thêm nhà trên đê, rạch. Theo tính toán của Quốc Cường Gia Lai, nếu bồi thường theo yêu cầu của người dân, công ty sẽ phải chi tới 25 triệu USD – một số tiền quá lớn.

"Con bò sữa" Bắc Phước Kiển - Nhà Bè của Quốc Cường Gia Lai vẫn đang "tắc sữa"

Trong một nỗ lực "cứu vãn" dự án, bà Nguyễn Thị Như Loan, chủ tịch HĐQT Quốc Cường Gia Lai, đã "dọa" sẽ kiện UBND huyện Nhà Bè vì quản lý đất đai lỏng lẻo.

"Chúng tôi nhiều lần gửi văn bản đề nghị huyện Nhà Bè phải giải quyết nhưng chính quyền huyện luôn lẩn tránh. Chúng tôi sẽ xem xét kiện chính quyền huyện nếu mọi việc không được giải quyết thỏa đáng sắp tới", bà Loan nói với báo giới hồi tháng 8/2017.

Sau phát ngôn của bà Loan, UBND TP. HCM đã ra văn bản yêu cầu huyện Nhà Bè kiểm tra việc sử dụng đất của các hộ dân đang sinh sống trong phạm vi dự án; xử phạt vi phạm hành chính đối với các trường hợp lấn chiếm đất công và xây dựng nhà ở, công trình trái phép.

UBND TP. HCM cũng yêu cầu Sở Tài nguyên và Môi trường cần phối hợp với UBND huyện Nhà Bè đề xuất hướng xử lý thu hồi phần diện tích đất còn lại của dự án Khu dân cư Bắc Phước Kiển – Nhà Bè.

Tuy nhiên, bất chấp các nỗ lực của chính quyền, đến nay "con bò sữa" của Quốc Cường Gia Lai vẫn chưa thôi "tắc sữa".

Một vấn đề khác của dự án Bắc Phước Kiển – Nhà Bè mà Quốc Cường Gia Lai đang phải đối diện là thỏa thuận chuyển nhượng với Công ty Cổ phần Đầu tư Sunny Island.

Thỏa thuận này được ký vào quý IV/2016 – thời điểm mà Quốc Cường Gia Lai đang chịu áp lực thanh toán khoản vay lên tới 1.376 tỷ đồng (nợ gốc) và 252 tỷ đồng (lãi vay) với BIDV – Chi nhánh Quang Trung.

Theo thỏa thuận, Sunny Island sẽ "bơm" cho Quốc Cường Gia Lai 50 triệu USD để công ty này có tiền tất toán khoản vay với BIDV. Đổi lại, Quốc Cường Gia Lai sẽ chuyển nhượng cho Sunny Island 100% quyền sở hữu trong một công ty sẽ được thành lập từ việc góp vốn bằng toàn bộ dự án Bắc Phước Kiển – Nhà Bè. Số tiền 50 triệu USD mà Sunny Island ứng trước sẽ được cấn trừ vào giá trị chuyển nhượng trong tương lai.

Một nội dung đáng chú ý khác của thỏa thuận này là đến hết tháng 10/2017, nếu Quốc Cường Gia Lai không giải tỏa mặt bằng xong, không giao được đất sạch ở dự án Bắc Phước Kiển – Nhà Bè thì Công ty sẽ phải đền bù 100 triệu USD hoặc giao toàn bộ dự án này cho Sunny Island.

Tuy nhiên vào tháng 4/2017, Quốc Cường Gia Lai đã "nhanh chân" thanh lý biên bản thỏa thuận trên với lý do chưa đủ điều kiện chuyển nhượng và còn phải đàm phán thêm về giá chuyển nhượng.

Dù vậy, Quốc Cường Gia Lai vẫn tiếp tục nhận tiền của Sunny Island. Cho đến ngày 31/12/2017, Quốc Cường Gia Lai đã nhận từ Sunny Island 2.882,8 tỷ đồng (tương đương 126,5 triêu USD). Số tiền này, Quốc Cường Gia Lai đã dùng để trả nợ cho BIDV và phát triển các dự án bất động sản khác. Theo giải trình từ công ty, 126,5 triệu USD này sẽ cấn trừ vào giá chuyển nhượng trong tương lai giữa 2 đơn vị.

Như vậy, dù nhiều lần khẳng định với giới đầu tư rằng dự án Bắc Phước Kiển – Nhà Bè là "đứa con tinh thần", là tâm huyết cả đời kinh doanh của chủ tịch HĐQT Nguyễn Thị Như Loan nhưng dường như việc Quốc Cường Gia Lai phải sang tên dự án này cho Sunny Island là rất khó tránh khỏi.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán năm 2017, tại thời điểm cuối năm, Quốc Cường Gia Lai đã đổ 5.075 tỷ đồng vào dự án Bắc Phước Kiển. So với cùng thời điểm năm 2016, công ty đã tăng hơn 844 tỷ đồng vào dự án này.

Liên quan đến Sunny Island, công ty này có vốn điều lệ 250 tỷ đồng, được thành lập ngày 16/2/2017, trụ sở chính tại số 8 Nguyễn Huệ quận 1, TP. HCM. Do địa chỉ trùng với tòa nhà của Vạn Thịnh Phát nên có thời gian, thị trường đã rộ lên tin đồn Vạn Thịnh Phát là "ông kẹ" đứng sau Sunny Island.

Tuy nhiên, theo chứng nhận đăng ký doanh nghiệp ngày 23/2/2018, cả 3 cổ đông sáng lập của Sunny Island là Chang Ly (40%), Nguyễn Ngọc Hiền (30%) và Văn Kim Phụng (30%) đều đã thoái hết vốn. Một nhóm cổ đông đã thay thế và bơm tiền nâng vốn điều lệ của công ty lên 2.935 tỷ đồng.

"Ngày vui ngắn chẳng tày gang"

Bên cạnh dự án Bắc Phước Kiển – Nhà Bè, Quốc Cường Gia Lai còn có 1 dự án khác cũng nằm tại xã Phước Kiển, đó là khu đất có diện tích 50ha.

Trong 50ha này, có 32ha mới được Quốc Cường Gia Lai mua lại từ Công ty TNHH MTV Đầu tư và Xây dựng Tân Thuận theo hợp đồng chuyển nhượng số 203/HĐKT/2017 ngày 5/6/2017. Giá trị hợp đồng chuyển nhượng là 419 tỷ đồng (tương đương 1,29 triệu đồng/m2).

Theo nhận định của giới đầu tư, Quốc Cường Gia Lai đã "hời" lớn khi mua được 32ha đất với giá rẻ. Bởi giá thị trường của khu vực Phước Kiển là 7,5 triệu đồng/m2, như vậy để mua 32ha Quốc Cường Gia Lai lẽ ra phải chi tới 2.400 tỷ đồng.

Giá đất theo thị trường tại Phước Kiển có giá khoảng 7,5 triệu đồng/m2

Tuy nhiên, ngày vui ngắn chẳng tày gang, mới đây, Thành ủy TP. HCM (đơn vị nắm 100% vốn của Công ty Tân Thuận) đã ra chỉ đạo yêu cầu Công ty Tân Thuận hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên. Điều này đồng nghĩa Quốc Cường Gia Lai sẽ phải trả lại 32ha đất vừa mới mua được.

Thông tin Quốc Cường Gia Lai phải trả đất đã ngay lập tức khiến cổ phiếu QCG "rơi tự do" trong ngày 19/4. Sang đến hôm nay (20/4), cổ phiếu QCG vẫn tiếp tục giảm sàn. Ở thời điểm hiện tại, cổ phiếu QCG đang ở mức 10.850 đồng/cổ phiếu.

Trước diễn biến này, tối 19/4, Phó tổng giám đốc Quốc Cường Gia Lai, ông Nguyễn Quốc Cường đã lên tiếng "trấn an" nhà đầu tư: "Trong trường hợp hợp đồng giao dịch với Công ty TNHH MTV Đầu tư và Xây dựng Tân Thuận không thành công, vẫn không ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh cũng như chiến lược phát triển công ty trong thời gian tới".

Ông Cường cũng thông tin thêm khu đất mới mà Quốc Cường Gia Lai mới nhận chuyển nhượng có diện tích đất được đền bù không tập trung, còn "da báo" rất nhiều (diện tích đã đền bù và chưa đền bù đan xen nhau như da báo – PV), không có mặt tiền và đường vào khu đất. Hiện công ty đang tiếp tục đền bù các thửa đất của người dân. Khi đền bù đủ 100% thì mới được công nhận chủ đầu tư để thực hiện dự án.

Như vậy, đến thời điểm này, Quốc Cường Gia Lai vẫn đang "sa lầy" với cả 2 dự án tại Phước Kiển. Cả hai đều bị ách tắc tại khâu giải tỏa mặt bằng và đều chưa biết tương lai.

Năm 2017, doanh thu thuần của Quốc Cường Gia Lai đạt 856 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế đạt 406 tỷ đồng. Tại ngày 31/12/2017, Công ty có 11.480 tỷ đồng tổng tài sản; 7.302 tỷ đồng nợ phải trả, trong đó có 485 tỷ đồng là nợ vay.