Cấu trúc mới của thị trường bất động sản Việt Nam

Thị trường trong tay “ông lớn”

Năm 2024, một thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) gây chú ý đặc biệt: Vinhomes chiếm tới 20,5% tổng nguồn cung toàn thị trường, Vinhomes và đối tác chiếm thêm 7%, CapitaLand chiếm 10,5%, Masterise Group chiếm 9,4%, MIK Group chiếm 7%, Sun Group chiếm 5,5% và phần còn lại chia cho hàng vạn doanh nghiệp khác.

Như vậy, chỉ riêng 5 doanh nghiệp hàng đầu đã chiếm tới 60% tổng nguồn cung – một cơ cấu rất cô đặc. Song cơ cấu ấy còn cô đặc hơn nữa khi biết rằng một phần không nhỏ nguồn cung của CapitaLand, Masterise Group, MIK Group đến từ Vinhomes. 

6 tháng đầu năm 2025, tình trạng cô đặc tiếp tục được duy trì khi tỷ trọng của các doanh nghiệp hàng đầu tiếp tục chiếm hơn 60% tổng nguồn cung toàn thị trường, với Vinhomes chiếm 31,3%, Masterise Group chiếm 11,5%, Sun Group chiếm 10,4% và MIK Group chiếm 8,4%. Thị trường có thêm một số gương mặt chiếm tỷ trọng đáng kể là: Phát Đạt (4,4%), Hoàng Huy (3,6%) và An Gia (3%) song hầu như không tạo ra bất cứ thay đổi nào đối với cấu trúc đã được định hình trong năm 2024.

Trên thực tế, không phải tới bây giờ thị trường mới xuất hiện cấu trúc cô đặc như vậy. “Hạt giống” của cấu trúc này đã được gieo từ trước đó nhiều năm khi Vinhomes bắt tay vào làm các “đại dự án” (giai đoạn 2018 – 2019 với Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Grand Park) mở ra một thời đại mới trong lịch sử phát triển thị trường bất động sản Việt Nam: thời đại của những “đại dự án”. Cuộc khủng hoảng nguồn cung khởi lên từ năm 2019, được bồi thêm bởi cuộc khủng hoảng tài chính 2022 – 2024, đã làm sâu sắc hơn sự phân hóa giữa các nhóm doanh nghiệp. Cho tới hậu kỳ khủng hoảng, khi phần đông đã “chết dúi ngã dụi”, những doanh nghiệp lớn còn sống sót đã tận dụng triệt để sức mạnh của mình để bành trướng quy mô và hoạt động, tạo nên cục diện hiện nay.

Quá trình “tạo sao” hậu kỳ khủng hoảng 2022 – 2024 rất khác so với 10 năm trước đó, khiến cho những gì đã từng được trông thấy không thể lặp lại. 10 năm trước, khi thị trường bước ra khỏi khủng hoảng 2011 – 2013, khá nhiều doanh nghiệp cỡ nhỏ và vừa đã tận dụng được thời cơ để vươn lên mạnh mẽ, trở thành “ông lớn” như Novaland, Hưng Thịnh… Còn bây giờ, gần như không có doanh nghiệp nhỏ và vừa nào có thể tái lập kỳ tích đó. Hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đã khác với nhiều rào cản hơn, nhiều đòi hỏi hơn. 

Minh chứng là ngoại trừ Vingroup (bao gồm Vinhomes), Sun Group đã là những “gã khổng lồ” và MIK Group đã sớm nổi lên trong giai đoạn hoàng kim 2016 – 2018 thì chỉ có Masterise Group là “tay chơi mới” góp mặt trong cấu trúc nêu trên của thị trường.

Một lãnh đạo tập đoàn địa ốc tầm trung, quy mô vốn chủ sở hữu hơn nghìn tỷ đồng, cảm thán với VietnamFinance rằng trải qua khủng hoảng 2022 – 2024 và xét bối cảnh mới, định hướng của tập đoàn là bảo vệ được những gì mình có, không còn tham vọng mở rộng thị phần, bởi không tìm được phương cách nào khả thi. Về lâu dài, tập đoàn này sẽ chuyển hướng dần khỏi bất động sản vì dư địa gần như cạn kiệt. Đây cũng là nỗi trăn trở của không ít lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản hiện nay, khi có lòng mà không có sức. Chỉ riêng việc tạo lập quỹ đất thông qua đấu thầu, đấu giá, chuyển đổi mục đích, giải phóng mặt bằng, đóng tiền sử dụng đất theo quy định mới cũng đã khiến nhiều doanh nghiệp lắc đầu ngao ngán rời cuộc chơi.

Đương nhiên, cánh cửa không hoàn toàn đóng kín. Thị trường vẫn có hi vọng cho các doanh nghiệp cỡ vừa đến lớn, đã đứng vững qua khủng hoảng và có “của để dành” như Hoàng Huy, Nam Long, Khang Điền, Phát Đạt, Đất Xanh… Nhưng để trở thành “anh hùng trong các anh hùng”, ngoài năng lực còn phải có thời vận, hay nói một cách dân dã là phải “được chọn”.

“Ông lớn” đang làm gì?

Để có được thị phần rất lớn, đứng đầu và dẫn dắt thị trường như trong năm 2024 và 6 tháng đầu năm 2025, các “ông lớn” đã hoạt động vô cùng mạnh mẽ. Như với Vingroup (bao gồm Vinhomes), 2025 có thể xem là năm “bùng nổ” khi tập đoàn ra mắt hàng loạt dự án lớn và rất lớn, bao gồm: Vinhomes Green City (Long An), Vinhomes Wonder City (Hà Nội), Vinhomes Green Paradise (TP. HCM), Vinhomes Golden City (Hải Phòng), Vinpearl Làng Vân (Đà Nẵng), sắp tới là khu đô thị mới phía tây bắc TP. Bắc Ninh (khu 1), Vinhomes Phước Vĩnh Tây (Long An), xa hơn sẽ là Vinhomes Cam Ranh (Khánh Hòa), Vinhomes Thanh Oai, Vinhomes Mễ Trì 2 (Hà Nội)… Trước đó, năm 2024, tập đoàn này cũng đã tung ra Vinhomes Royal Island (Hải Phòng), Vinhomes Global Gate (Hà Nội) đều có quy mô rất lớn.

Với Sun Group, có thể nói hiếm có giai đoạn nào tập đoàn này lại “phô trương” sức mạnh của mình một cách “dữ dội” như trong thời gian vừa qua, bắt đầu với Sun Urban City – Sun River City – Sun Legacy City (gọi chung là Sun Mega City - Hà Nam), qua Xanh Island (Hải Phòng) rồi tới khu đô thị sinh thái, vui chơi giải trí cao cấp và hệ thống cáp treo Cuối Hạ, khu du lịch nghỉ dưỡng, tắm khoáng, vui chơi giải trí Serena Resort mở rộng (Hòa Bình), tiếp tục với Balanca City (Vũng Tàu), Sun Elite City (Quảng Ninh) tới khu đô thị hỗn hợp - Bãi đất đỏ, khu đô thị hỗn hợp du lịch sinh thái Núi Ông Quán (Phú Quốc), khu đô thị cao cấp Mê Linh (Hà Nội), tương lai sẽ là khu đô thị Hiệp Hòa (Đồng Nai).

Ngoài ra, Sun Group cũng công khai “nhóm ngó” khu đô thị Bình Quới – Thanh Đa, khu đô thị Trường Thọ và quỹ đất “khủng” tại Củ Chi (TP. HCM), 2 khu đô thị mới sinh thái, văn hóa, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí tại Từ Sơn, Tiên Du (Bắc Ninh). Tập đoàn này cũng tuyên bố đang nghiên cứu, đề xuất tới 14 dự án ở Khánh Hòa, trong đó có cảng hàng không quốc tế Vân Phong và nhiều khu đô thị như Cổ Mã, Tu Bông, Đầm Môn, khu nghỉ dưỡng cao cấp Hồ Na... chưa kể là đề xuất đầu tư 2 dự án đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp tại Nha Trang.

Sun Group cũng muốn làm tổ hợp thương mại dịch vụ Mũi Nghinh Phong, khu đô thị Cù Lao Bến Đình, khu đô thị mới kết hợp du lịch dịch vụ đảo Gò Găng, khu du lịch sinh thái Bắc Phước Thắng và khu đô thị Tây Nam Bà Rịa cùng một số dự án tại huyện Côn Đảo (tại Vũng Tàu). Đó là chưa kể tới việc Sun Group đã/đang/sẽ làm những dự án lớn trong các lĩnh vực khác như: dự án Nhà hát Ngọc trai và công viên văn hóa nghệ thuật (Hà Nội), sân bay Phú Quốc (Kiên Giang)…

Với Masterise Group, tập đoàn này tiếp tục mở rộng hoạt động tại Hà Nội (trong lòng Vinhomes Ocean Park với Masteri Trinity Square, trong lòng Vinhomes Global Gate với Lumière Prime Hills và sắp tới là tại Vinhomes Wonder City), TP. HCM (khởi công Lumière Midtown, nhảy vào The Spirit of Saigon) hiện diện tại Đà Nẵng (khởi công Masteri Rivera Danang)…

Với MIK Group, dấu ấn nổi bật nhất thời gian qua chính là việc thâu tóm khu đô thị Cái Giá – Cát Bà (Cát Bà Amatina) của Vinaconex. Ngoài ra, tập đoàn này vẫn đang triển khai một loạt dự án khác tại Hà Nội như The Matrix One và các dự án thành phần trong lòng các đại dự án Vinhomes.

Theo thống kê của VARS, thời gian qua, có hơn 50 dự án nhà ở thương mại được phê duyệt mới, tái khởi động, hơn 200 dự án bất động sản mở bán. Rất nhiều doanh nghiệp đã trở lại thị trường và hoạt động rầm rộ. Nhưng về cơ bản, các “ông lớn” nêu trên vẫn đang làm chủ thị trường, không chỉ về cung mà còn về giá, về xu hướng và cả hướng chảy của dòng tiền. Thời đại mới, cuộc chơi cũng phải mới.