Tại “diễn đàn bất động sản du lịch Việt Nam 2019” tổ chức sáng 6/4 tại TP. HCM, ông Kai Marcus Schröter đã có những chia sẻ về việc đầu tư loại hình căn hộ khách sạn (condotel) ở Việt Nam.
Ông Kai Marcus Schröter cho rằng chính quyền các địa phương tại Việt Nam hiện nay “thiếu hiểu biết khi đánh giá một dự án condotel”.
“Tôi thấy họ (chính quyền địa phương – PV) không hiểu sự khác biệt giữa một khách sạn và một dự án condotel. Không phải cứ xây một căn hộ lên rồi hoạt động như một khách sạn là được đâu. Căn hộ để ở và căn hộ để làm khách sạn rất khác nhau và chính quyền địa phương phải phân biệt rõ khi cấp giấy phép đầu tư, giấy phép xây dựng”, ông Kai Marcus Schröter nói.
Ông Kai cũng nhấn mạnh rằng condotel là loại hình bất động sản rất hấp dẫn đối với các nhà phát triển, bởi nó tạo ra dòng tiền ngay cả khi sản phẩm chưa được xây dựng xong. Nhưng dường như “condotel đã được đánh giá quá cao ở Việt Nam”.
Vị CEO của Hospitalily Tourism Management nói rằng cam kết lợi nhuận 10- 15% là rất khó đạt được. Đây cũng là mức cam kết “ít khi được nhắc đến trên toàn thế giới”.
“Lí do để các nhà phát triển condotel tại Việt Nam cam kết như vậy là vì họ chưa hiểu bản chất của kinh doanh khách sạn và nhà hàng. Chúng ta phải chi phí rất lớn để duy trì hoạt động của condotel và tạo ra lợi nhuận 10 – 15%, vì thế đạt được cam kết đó là không dễ dàng.
“Câu chuyện đằng sau con số này chưa rõ nhưng tôi cho rằng đó chỉ là một di sản người ta tạo ra để quảng bá chứ không có tính khả thi”, ông Kai bình luận.
Ông Kai cho rằng condotel chỉ đạt được mức lợi nhuận đó khi nó nằm tại một điểm đến rất nổi tiếng và khách du lịch thường xuyên quay trở lại. “Các điểm đến làm được như vậy phải tốn hàng thập kỷ”.
“Tôi không thấy du khách Việt Nam quay lại một điểm đến nào đó một cách liên tục trong 20 năm. Tôi khuyến cáo các nhà đầu tư nên thận trọng khi đầu tư condotel”, ông nói.
Kể từ khi thị trường bất động sản du lịch bước vào giai đoạn bùng nổ cho đến nay, cam kết lợi nhuận vẫn là một trong những chính sách chủ đạo được các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng áp dụng để lôi kéo khách hàng. Theo thống kê của Crystal Bay Group, tại 10 địa phương phát triển bất động sản nghỉ dưỡng lớn nhất cả nước, có 63% số dự án condotel và 44% số dự án biệt thự nghỉ dưỡng cung cấp chương trình này. Các dự án áp dụng chương trình cam kết lợi nhuận chủ yếu là các dự án được mở bán từ năm 2015.
Mức độ cam kết lợi nhuận rất đa dạng, tùy thuộc vào loại hình sản phẩm, chủ đầu tư và địa phương. Chẳng hạn với condotel, mức cam kết lợi nhuận tại Quảng Ninh là 10 – 12% (trong 5 – 8 năm), tại Quảng Bình là 10% (trong 5 năm), tại Quảng Nam là 9% (trong 10 năm), tại Đà Nẵng là 8 – 12% (trong 5 – 10 năm), tại Nha Trang là 6 – 11% (trong 2 – 10 năm)…
Với biệt thự nghỉ dưỡng, mức cam kết lợi nhuận tại Quảng Nam là 9 – 10% (trong 5 – 10 năm), tại Quy Nhơn là 10% (trong 10 năm), tại Phú Quốc là 9 – 10% (trong 3 – 15 năm)…
Mặc dù đã được công bố khá lâu tuy nhiên cho đến nay, chương trình cam kết lợi nhuận vẫn gây ra rất nhiều tranh cãi về tính khả thi.
Tại một diễn đàn về bất động sản nghỉ dưỡng tổ chức hồi tháng 8/2018, ông Michael Piro, Giám đốc điều hành (Chief Operating Officer – COO) của Indochina Capital Corporation, cho rằng mức cam kết lợi nhuận 8 – 12% trong thời gian 8 – 10 năm của các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam là không tưởng.
Theo nhận định của Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), với mức giá bán phổ biến từ 25 – 45 triệu đồng/m2 (tương đương 1 – 3 tỷ đồng/căn condotel) – tương đương với căn hộ trung cao cấp tại các thành phố lớn - thì rất có thể, chủ đầu tư đã cộng cam kết lợi nhuận vào giá bán (hiện cam kết lợi nhuận dao động từ 8- 12%/năm trong 8 – 10 năm).
HoREA cũng cho rằng giá bán cũng có thể bao gồm cả chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý, khai thác kinh doanh bởi trên thực tế, những dự án condotel không cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp thường phải chịu thêm các loại chi phí này.
Một điều đáng lo ngại là hợp đồng mua bán condotel chỉ có cam kết lợi nhuận mà chưa thấy chủ đầu tư đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận thật chắc chắn cho nhà đầu tư thứ cấp, cũng như chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận.
