Nợ vay tăng mạnh: Không là vấn đề?
Kể từ lần đầu tiên vượt ngưỡng 10.000 tỷ đồng vào năm 2018, con số nợ vay của CII đã không ngừng tăng qua các năm: 2019 là 13.851 tỷ đồng, 2020 là 16.585 tỷ đồng, 2021 là 17.039 tỷ đồng, 2022 là 14.582 tỷ đồng, 2023 là 18.886 tỷ đồng và 2024 là 20.346 tỷ đồng (chưa tính 2.827 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi). Tính đến 31/12/2024, tổng nợ phải trả của CII đạt tới 27.547 tỷ đồng, gấp 3,02 lần vốn chủ sở hữu.
Hệ quả là chi phí tài chính của CII các năm qua luôn duy trì ở mức rất cao: 2020 là 1.214 tỷ đồng, 2021 là 1.416 tỷ đồng, 2022 là 1.359 tỷ đồng, 2023 là 1.600 tỷ đồng và 2024 là 1.530 tỷ đồng.
Những con số này ít nhiều gây quan ngại cho giới quan sát. Tuy nhiên, trao đổi với Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, đại diện CII cho rằng đây không phải vấn đề lớn. Nguyên do là hầu hết khoản vay của CII đều gắn trực tiếp với các tài sản BOT đang trong giai đoạn khai thác, tạo ra dòng tiền ổn định.
Điểm mấu chốt là các hợp đồng BOT của CII đều có quy định rõ ràng về việc đảm bảo cho nhà đầu tư một tỷ suất lợi nhuận cố định trên phần vốn chủ sở hữu đã tham gia. Điều này có nghĩa là mỗi dự án BOT phải tạo ra đủ doanh thu để: trang trải toàn bộ chi phí hoạt động của dự án, thanh toán đầy đủ chi phí lãi vay, hoàn trả hoàn toàn nợ gốc và thanh toán lợi nhuận, vốn gốc cho nhà đầu tư.
“Trong trường hợp doanh thu thực tế không đạt đủ, thời gian thu phí của dự án BOT sẽ được kéo dài để đảm bảo nguyên tắc hoàn vốn đã cam kết. Chính nhờ cơ chế hoàn vốn đặc thù này, khả năng thanh toán nợ của CII được đảm bảo, dù tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ sở hữu có thể ở mức cao”, đại diện CII cho hay.
Đại diện CII cũng cho rằng các dự án BOT đòi hỏi vốn đầu tư ban đầu rất lớn và có thời gian thu hồi vốn kéo dài. Theo đặc thù ngành, cấu trúc vốn vay trên vốn chủ sở hữu của một dự án BOT thông thường có thể lên tới 85%/15% (theo quy định của Luật đầu tư PPP), dẫn đến chỉ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu của các dự án này đạt mức 5,67 lần. Trong khi đó, tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ sở hữu của CII tính tới cuối quý I/2025 chỉ xấp xỉ 2,2 lần, thấp hơn đáng kể so với mức trung bình ngành.
Một điểm đáng nói khác cũng được đại diện CII nêu ra là việc phát hành trái phiếu chuyển đổi, được xem như một chiến lược tài chính của công ty. Theo đó, việc phát hành trái phiếu chuyển đổi trong năm 2024 được thực hiện với mục đích chính là thanh toán trước hạn một số khoản nợ của CII và các công ty thành viên. Điều này có nghĩa là tổng dư nợ của công ty không tăng lên, mà thay vào đó là một sự tái cơ cấu nợ.
Giải pháp tài chính này mang lại lợi ích kép. Một là cổ đông được hưởng lãi định kỳ từ trái phiếu. Hai là CII tăng tốc độ thu hồi vốn. Trên thực tế, với các khoản vay BOT hiện tại, ngân hàng thường được ưu tiên thu hồi gốc và lãi từ dòng tiền ròng của dự án trước khi nhà đầu tư nhận lại vốn và lợi nhuận. Bởi vậy, việc chuyển đổi nợ thành trái phiếu giúp CII không còn chịu sự ưu tiên thu hồi vốn từ ngân hàng. Điều này giúp CII có được dòng tiền đều đặn và ổn định hơn, từ đó tạo nền tảng để chi trả cổ tức cho cổ đông.
“CII dự kiến sẽ tiếp tục phát hành thêm trái phiếu chuyển đổi trong tương lai để thanh toán trước hạn các khoản vay hiện hữu. Khi những trái phiếu mới này được chuyển đổi thành cổ phần, tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ sở hữu của CII sẽ tiếp tục được cải thiện, giúp tăng cường hơn nữa cơ cấu vốn của công ty”, vị đại diện nói thêm.
Nhìn chung về công tác tái cấu trúc nguồn vốn, đại diện CII cho rằng công ty đang đạt được một số kết quả tích cực, như: gia tăng tỷ trọng nợ dài hạn nhằm phù hợp với đặc thù đầu tư dài hạn của các dự án BOT (đến cuối năm 2024, tỷ trọng nợ đáo hạn sau 5 năm chiếm 48% tổng nợ dài hạn, tăng đáng kể so với mức 26% vào năm 2020), đàm phán tái cấu trúc các khoản vay với lãi suất thấp hơn.
“Theo chuẩn mực kế toán hiện hành, chi phí lãi vay của các dự án BOT sẽ giảm dần theo thời gian khi công ty tiến hành thanh toán gốc các khoản vay. Đồng thời, dòng doanh thu từ các dự án BOT sẽ tăng trưởng nhờ lưu lượng phương tiện và lộ trình điều chỉnh giá vé. Hai yếu tố này kết hợp sẽ giúp chi phí tài chính giảm dần, trong khi lợi nhuận tăng trưởng đều đặn qua các năm”, vị đại diện này nói.
Mảng bất động sản có triển vọng gì?
Bên cạnh câu chuyện nguồn vốn, một vấn đề được quan tâm khác của CII là sự suy giảm của doanh thu bất động sản trong những năm qua. Cho tới năm 2024, doanh thu mảng này chỉ còn 325 tỷ đồng, giảm 71% so với năm trước.
Lý giải về điều này, đại diện CII cho hay các dự án đã được cấp phép xây dựng, hoàn thành thi công và bàn giao trước năm 2025 cho phép công ty ghi nhận doanh thu trong các năm trước. Nhưng với 2025, các dự án còn đang trong giai đoạn triển khai nên chưa thể ghi nhận doanh thu, lợi nhuận.
Trong năm 2025, CII sẽ tập trung vào 3 việc lớn ở mảng bất động sản. Một là tháo gỡ vướng mắc pháp lý tại các dự án thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm. Hai là hoàn thiện hồ sơ pháp lý để triển khai dự án NBB3. Ba là hoàn tất thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án NBB2.
Với mảng thu phí giao thông, năm 2025, CII đề ra mục tiêu doanh thu 2.712 tỷ đồng, tăng 6% so với năm trước. Giải thích về mức tăng 6%, đại diện CII nói rằng trong năm 2025, các dự án hiện hữu chưa đến chu kỳ điều chỉnh tăng giá vé (theo hợp đồng BOT đã ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền). Do đó, tăng trưởng mảng thu phí năm 2025 sẽ chủ yếu đến từ việc gia tăng lưu lượng xe, phù hợp với tốc độ phát triển giao thông trung bình khoảng 6%/năm tại các khu vực dự án, tương ứng với tốc độ tăng trưởng kinh tế chung của Việt Nam.
Dù vậy, đại diện CII từ chối bình luận sâu hơn về mục tiêu lợi nhuận 110 tỷ đồng của năm 2025. Thay vào đó, công ty giải thích rằng kế hoạch lợi nhuận năm 2025 chưa phản ánh đầy đủ toàn bộ lợi nhuận tiềm năng do một số đặc thù về cách thức hạch toán theo chuẩn mực kế toán Việt Nam. Công ty cho hay đang kiến nghị Bộ Tài chính cho phép áp dụng cơ chế kế toán đặc thù cho doanh nghiệp BOT. Nhưng trước khi điều này trở thành hiện thực, lợi nhuận mục tiêu năm 2025 vẫn phải chấp nhận cảnh “thấp hơn tiềm năng thực tế”.
Tags:
(VNF) - Đại diện Công ty cổ phần BIC Việt Nam, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Rice City Long Châu vừa giải đáp thắc mắc của người dân về việc có tăng giá bán căn hộ tại dự án, so với mức công bố trung bình là 30 triệu đồng/m2 trước đó.
Cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP. HCM) được xây từ năm 1968 và hiện xếp loại D. Đến nay, việc tháo dỡ để xây mới vẫn dang dở, dự án cũng chưa có nhà đầu tư.
(VNF) - Dự án Tổ hợp thương mại dịch vụ và nhà ở cao tầng tại phường Vinh Hưng, tỉnh Nghệ An, có tổng mức đầu tư hơn 2.846 tỷ đồng, được kỳ vọng trở thành điểm nhấn kiến trúc dọc tuyến Đại lộ Vinh – Hưng Tây.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có văn bản trả lời kiến nghị về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, trong đó có việc thẩm định điều kiện giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
(VNF) - TP. HCM gỡ vướng sổ hồng cho loạt dự án, nhà sáng lập SM Entertainment đầu tư dự án gần 2.600 tỷ đồng tại Gia Lai, giá đất ven biển Vũng Tàu dự kiến tăng gần 2,5 lần từ 2026... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 3/11.
(VNF) - Tại TP. HCM, Tổ công tác 1645 đã tích cực làm việc và có 165/200 dự án được gỡ vướng, tương đương với 84.055 căn nhà sẽ được cấp sổ hồng.
(VNF) - Chỉ còn chưa đầy 20 ngày đếm ngược đến mốc thông tuyến 3.000km cao tốc từ Cao Bằng đến Cà Mau theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính. Những chuyển động tích cực ngày đêm trên công trường dự án Đồng Đăng – Trà Lĩnh cho thấy dự án này đang tiến rất gần tới mục tiêu chung.
(VNF) - Là mũi nhọn số 1 trong chiến lược phát triển kinh tế đêm của Khánh Hòa, Nha Trang đang bước vào giai đoạn “thức giấc” mạnh mẽ. Trong đó, sự hiện diện của mô hình “đô thị giải trí 24h” được kỳ vọng sẽ dẫn dắt xu hướng và kích hoạt “mỏ vàng” tăng trưởng.
(VNF) - CTP - tập đoàn quản lý và phát triển bất động sản thương mại lớn nhất Cộng hoà Séc cam kết đầu tư 1 tỷ EURO vào Hải Phòng trong những năm tới.
(VNF) - Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư và phát triển G6 (Tập đoàn G6) và Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại du lịch Minh Đức vừa ký kết hợp tác về việc phát triển nhà ở xã hội Minh Đức, tại xã Mê Linh, TP, Hà Nội.
(VNF) - Masterise Homes cất nóc Masteri Rivera Đà Nẵng, công ty Enclave Phú Quốc sắp triển khai dự án gần 1,3 tỷ USD ở Phú Quốc ... là những thông tin đáng chú ý về bất động sản 2/12.
(VNF) - Giá đất nông nghiệp tại TP. HCM sắp bước vào đợt điều chỉnh mạnh nhất trong nhiều năm, với mức cao nhất dự kiến lên tới 1,2 - 1,4 triệu đồng/m², tăng gần 85% so với hiện hành. Dự thảo bảng giá đất mới được kỳ vọng sẽ thu hẹp chênh lệch với giá thị trường và giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất.
(VNF) - TP. HCM công bố dự thảo bảng giá đất 2026; Đồng Nai đấu giá 102ha đất tại Phước An, giá khởi điểm 5.000 tỷ đồng; Hà Nội mở loạt đấu giá đất trong tháng 12, nổi bật lô đất “vàng” 18 Cao Bá Quát... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 1/12.
(VNF) - Những năm gần đây, giá bất động sản TP. HCM liên tục lập kỷ lục mới. Nhiều dự án chung cư từng được mở bán khoảng 100 triệu đồng/m² nay vọt lên 500 triệu đồng/m², đẩy phân khúc cao cấp vào tình trạng “nghìn người tranh mua, người có nhu cầu ở thực khó chạm tới”. Nguyên nhân xuất phát từ khan hiếm nguồn cung, cơ chế, chi phí đất và áp lực thị trường, tạo nên bức tranh bất động sản trung tâm đầy thử thách.
(VNF) - Trong thời gian gần đây, thị trường nhà ở xã hội (NƠXH) tại các khu vực Đông Anh, Mê Linh trở nên rất sôi động nhờ sự xuất hiện của nhiều dự án đáng chú ý và đón nhận sự quan tâm lớn của người mua.
(VNF) - Giá thuê nhà tại TP. HCM đang tăng ở nhiều khu vực, khiến cả người thuê lẫn chủ nhà đều “khóc ròng”. Người thuê chật vật xoay xở khi chi phí sinh hoạt bị đội lên, còn chủ nhà cũng không vui khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê rơi xuống mức thấp kỷ lục, thậm chí kém hơn lãi gửi tiết kiệm ngắn hạn.
(VNF) - Sự xuất hiện của những nhà phát triển lớn cộng hưởng với hạ tầng và dư địa tăng trưởng rộng đang tạo nên triển vọng cho bất động sản Mê Linh. Song, theo giới chuyên môn, để khu vực này thực sự “thức giấc” và có được lực đẩy bền vững, vẫn cần tháo gỡ những điểm nghẽn còn tồn tại suốt thời gian qua.
(VNF) - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) yêu cầu các sàn giao dịch, công ty và đội ngũ môi giới cả nước siết chặt kỷ luật hành nghề, chấm dứt tình trạng cam kết “suất mua”, “suất nội bộ”, thu tiền chênh lệch...
(VNF) - Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 tại TP. HCM dự kiến giữ nguyên mức trần 687 triệu đồng mỗi m2 ở khu vực trung tâm, dù giá khảo sát của đơn vị tư vấn cao hơn đáng kể. Dự thảo mới cho thấy xu hướng “cân chỉnh” mặt bằng giá thay vì tăng đồng loạt, đồng thời thiết lập khung giá thống nhất cho ba khu vực sau sáp nhập.
Cử tri phản ánh, nhiều trường hợp người dân phải làm các thủ tục đăng ký biến động, đính chính do biến động, hủy sổ đỏ... không được cán bộ hướng dẫn tận tình, bị gây khó khăn. Tuy nhiên, khi người dân thuê làm dịch vụ thì được giải quyết rất nhanh.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
(VNF) - Dự án Khu đô thị huyện lỵ Hòa Vang có tổng diện tích 229ha, vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng, sẽ được đấu thầu để chọn nhà đầu tư.
(VNF) - Hà Nội đấu giá khu đất gần 6.500m2 xây nhà thấp tầng, giá khởi điểm hơn 700 tỷ đồng; ROX Living Kiến Tường bàn giao sổ hồng; Nghệ An vượt gần gấp đôi chỉ tiêu nhà ở xã hội năm 2025... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 29/11.
(VNF) - T&T Homes, thương hiệu bất động sản thuộc Tập đoàn T&T Group, chính thức vận hành Sales Gallery đầu tiên tại TP. HCM. Sự kiện không chỉ đánh dấu bước phát triển mới trong chiến lược mở rộng thị trường phía Nam, mà còn thể hiện cam kết mạnh mẽ của T&T Homes nói riêng, T&T Group nói chung trong việc chuẩn hóa quy trình tư vấn, nâng tầm trải nghiệm khách hàng thông qua việc ứng dụng các giải pháp công nghệ và mô phỏng thực tế tiên tiến.
(VNF) - Đại diện Công ty cổ phần BIC Việt Nam, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Rice City Long Châu vừa giải đáp thắc mắc của người dân về việc có tăng giá bán căn hộ tại dự án, so với mức công bố trung bình là 30 triệu đồng/m2 trước đó.
Cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP. HCM) được xây từ năm 1968 và hiện xếp loại D. Đến nay, việc tháo dỡ để xây mới vẫn dang dở, dự án cũng chưa có nhà đầu tư.
