Chủ tịch SGO Group Vũ Kim Giang: 'Các cơ hội đầu tư sẽ xuất hiện trong quý II'

Thị trường bất động sản đã trải qua một năm 2022 đầy biến động khi nóng đầu năm, lạnh cuối năm, khiến giới đầu tư đi từ hy vọng đến thất vọng, từ lạc quan đến bi quan, từ mở rộng chi tiêu đến xác lập tâm lý phòng thủ. Bước sang năm 2023, thị trường sẽ vận động ra sao và nhà đầu tư có thể tìm kiếm cơ hội ở phân khúc nào, địa bàn nào đang là những câu hỏi được quan tâm rộng rãi. Tạp chí Đầu tư Tài chính đã có cuộc trao đổi với ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch SGO Group, về vấn đề này:

- Ông nhìn nhận như thế nào về triển vọng của thị trường bất động sản năm 2023?

Ông Vũ Kim Giang: Sự suy giảm của thị trường bất động sản bắt đầu hiện rõ từ quý III/2022 và trở nên nghiêm trọng vào quý IV/2022, cho thấy tốc độ chuyển xấu của thị trường là rất nhanh. Điều này đã tạo nên cú sốc cho đại đa số doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là với các doanh nghiệp có phát hành trái phiếu. Trong bối cảnh thị trường giảm cả cung lẫn cầu, các dòng vốn lại bị thắt chặt, doanh nghiệp bất động sản lâm vào tình cảnh vô cùng khó khăn, nhất là vấn đề vốn. Theo quan sát của tôi, các khó khăn này vẫn đang tiếp diễn và có thể kéo dài đến hết quý II/2023, sau đó thị trường, các doanh nghiệp mới có cơ may phục hồi dần.

- Như vậy, nhà đầu tư sẽ phải “bó tay” trong ít nhất nửa đầu năm 2023?

Khi chúng ta nói thị trường phục hồi sau quý II/2023 thì có nghĩa rằng trong quý II/2023, thị trường đã xác lập được những nền tảng cho sự phục hồi. Điều đó đồng nghĩa với việc các cơ hội đầu tư sẽ xuất hiện, thậm chí là khá rõ nét, trong quý II/2023. Tuy nhiên, giai đoạn này khá đặc biệt ở mấy điểm. Một là về sản phẩm, có thể nói sản phẩm chào bán trên thị trường giai đoạn này đều là các sản phẩm tốt, bởi nếu không tốt, chắc chắn sẽ không bán được. Nhà đầu tư hiện có tâm lý phòng thủ rất cao và họ sẽ không chấp nhận chi tiền mua một sản phẩm có rủi ro lớn. Ưu tiên của người mua hiện nay là các sản phẩm an toàn về pháp lý, như có sổ đỏ, có hợp đồng mua bán rõ ràng, dự án đã hiện hình… Bên cạnh đó, dự án còn phải có tiềm năng rất rõ ràng, như nằm trên các trục phát triển kinh tế, có giao thông thuận tiện, gần các khu công nghiệp, các trường đại học… tức là có tiềm năng khai thác kinh doanh và tăng trưởng giá trị. Điểm đặc biệt thứ hai chính là giá. Giá bán phải hợp lý thì người mua mới xuống tiền.

- Nói về giá, thị trường đang có tâm lý chờ đợi giá giảm xuống nữa, về đến “giá trị thực”. Theo ông, giá hiện nay đã là thực, là hợp lý chưa?

Giá là câu chuyện vô cùng, vì thị trường không có khái niệm “giá chuẩn” hay “giá thực”, chỉ có giá phù hợp với từng thị hiếu. Mỗi người sẽ có một khẩu vị về giá khác nhau, dựa trên quan điểm riêng của mình. Chúng ta cũng rất khó dùng biện pháp so sánh hai dự án để để xác định đâu là giá đắt, đâu là giá rẻ, vì mỗi dự án đều có những đặc điểm riêng. Theo quan điểm của tôi, nhà đầu tư có thể xác định một giá là phù hợp để xuống tiền bằng cách so sánh giá của sản phẩm hiện hữu với chi phí giá vốn để tạo ra một sản phẩm trong tương lai. Nếu giá của sản phẩm hiện hữu thấp hơn chi phí giá vốn để tạo ra một sản phẩm trong tương lai thì đó có thể xem là mức giá hợp lý, và đó chính là cơ hội đầu tư, vì chắc chắn sau này sẽ không còn mức giá đó nữa.

Thị trường hiện nay có những vùng giá đất nền khoảng 20 triệu đồng/m2, trong khi dự án gần kề khi giá đấu thì lên tới 25 triệu đồng/m2, vậy thì rõ ràng là nhà đầu tư có thể chấp nhận mua đất giá 20 triệu đồng/m2. Tôi cho rằng trong quý II tới nay, mọi người sẽ có cái nhìn rõ nét hơn về việc này.

- Vậy theo ông, các cơ hội đầu tư năm 2023 sẽ xuất hiện ở các địa bàn nào?

Nếu xét về cầu thực, cầu ở thì bất động sản tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM vẫn tiếp tục duy trì sức hấp dẫn của mình. Nhưng xét về cầu đầu tư, theo các tiêu chí: an toàn, tiềm năng, giá hợp lý thì tôi cho rằng các thị trường tỉnh có nhiều cơ hội hơn. Năm 2023, Trung Quốc đã từ bỏ chiến lược “Zero Covid”, như vậy các thành phố cửa khẩu ở Quảng Ninh, Lạng Sơn, Lào Cai sẽ khá tiềm năng. Bên cạnh đó, các tỉnh có khu công nghiệp, mạnh về phát triển du lịch cũng khá hấp dẫn. Ví dụ Nha Trang, mấy năm vừa qua, bất động sản du lịch giảm giá khá nhiều do dịch bệnh, nhưng với sự phục hồi của ngành du lịch, sắp tới sẽ có triển vọng tăng giá trở lại.

- Vậy xét theo phân khúc thì sao?

Nhà đất (gồm nhà và đất nền) vẫn là phân khúc hấp dẫn nhất cho các nhà đầu tư, ở thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, thị trường này rất rộng lớn, lại cũng đã phát triển rồi, nên không phải chỗ nào cũng hấp dẫn và cũng tùy khẩu vị cá nhân, có người thích nhà mặt phố, có người ưa shophouse, có người cả đời chỉ đi săn đất ngoại ô. Nhưng quan trọng hơn cả loại hình là sản phẩm, sản phẩm phải tốt thì mới bán được trong bối cảnh này, như trên tôi đã phân tích.

Chẳng hạn xét riêng đất nền cũng có rất nhiều loại: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất riêng lẻ trong dân, đất dự án. Loại sản phẩm đất dự án sẽ vẫn ăn khách, còn loại đất nền nông - lâm nghiệp sẽ khó lòng tạo ra cơn sốt như các năm 2020 - 2021, vì đây là phân khúc rất rủi ro, nó chỉ sôi động nếu ở trong giai đoạn thị trường sôi động, còn thị trường đã nguội thì khá khó phát triển. Ai đã vào tiền loại sản phẩm này trong khoảng nửa cuối năm 2022 vừa rồi thì rất dễ mắc cạn. Tất nhiên, nếu nhà đầu tư xác định tâm thế nắm giữ dài hạn và khu đất đã mua phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương thì có thể yên tâm, còn nếu đó là một khoản đầu tư lướt sóng thì sẽ rất “đau đầu”.

Bất động sản nghỉ dưỡng cũng là một phân khúc thú vị. Xét về dài hạn, đây là phân khúc sẽ dẫn dắt thị trường đầu tư, vì hiện nay dư địa cho bất động sản đô thị đang hẹp dần. Mặt khác, giá trị của một bất động sản sẽ phụ thuộc khá nhiều vào khả năng khai thác của nó, và về khía cạnh này, bất động sản nghỉ dưỡng tỏ ra vượt trội, không chỉ nhờ vào định hướng vĩ mô của Chính phủ về việc du lịch trở thành ngành mũi nhọn, sự bùng nổ của du lịch trong tương lai mà còn bởi sự đa dạng trong cách thức kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng, từ tự doanh, cho thuê lại đến cam kết lợi nhuận, trao đổi kỳ nghỉ… Tất nhiên, bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay vẫn còn một số vấn đề cần giải quyết, nhưng khả năng phục hồi của loại hình này thì có thể trông thấy được.

- Nói chuyện đầu tư thì phải nói chuyện dòng tiền. Tín dụng cho bất động sản hiện không còn dễ như giai đoạn trước. Ông có nhìn nhận gì về tín dụng bất động sản năm nay?

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước thì tín dụng cho bất động sản năm 2022 vẫn tăng trưởng tốt. Như vậy, vấn đề chỉ là ai vay được và ai không vay được. Chúng ta thấy phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ đang được định hướng cho vay. Còn với bất động sản đầu tư, nếu sản phẩm có pháp lý tốt, tiềm năng, giá phù hợp hoặc ngân hàng thẩm định là an toàn thì nhà đầu tư vẫn được vay. Tôi thấy đầu năm nay, room cho vay ở các ngân hàng đang rộng hơn, các nhà đầu tư đang tiếp cận nguồn vốn tốt hơn giai đoạn trước. Vấn đề mấu chốt là lãi suất thôi. Với doanh nghiệp, lãi suất cao thấp 1% - 2% không phải là vấn đề lớn, nhưng với nhà đầu tư cá nhân thì lại hoàn toàn khác. Thời điểm này hay giai đoạn tới, chỉ cần lãi suất có thể hạ về mức chấp nhận được thì thị trường sẽ tốt lên rất nhiều. Đáng mừng là thời gian gần đây, các ngân hàng đã có các động thái giảm lãi suất huy động, qua đó tạo ra dư địa để giảm lãi suất cho vay.

- Với các phân tích của ông từ trước tới giờ, có thể hiểu giai đoạn hiện nay đang là vùng thích hợp để nhà đầu tư “bắt đáy” bất động sản không?

Nói theo ngôn ngữ triết học thì “đáy” là một phạm trù nhiều hơn là một khái niệm, vì không ai xác định được đáy ở đâu. Khi thị trường bắt đầu đi lên thì chúng ta mới biết thị trường vừa trải qua vùng đáy. Nhưng hiện tại, thị trường đã đi lên chưa? Do đó, tôi cho rằng nhà đầu tư sẽ có thể cảm thấy thất vọng nếu cứ cố chờ đợi cái gọi là “đáy”. Bằng kinh nghiệm cá nhân, tôi nghĩ giai đoạn này khá phù hợp để nhà đầu tư có thể nghiên cứu kỹ lưỡng và ra quyết định đầu tư nếu tìm thấy sản phẩm phù hợp.