Để có thể phát triển thị trường bất động sản

Những rào cản pháp lý trong Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, nguồn tín dụng bị siết chặt, lãi suất tăng và hàng loạt sai phạm trong việc huy động vốn của các doanh nghiệp… Một số quy định pháp luật chưa nhiều đổi mới vẫn đang gây ra những khó khăn lớn cho thị trường. Hoạt động phát hành trái phiếu thực hiện theo Nghị định 65/2022/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ rất chặt chẽ và chuyên nghiệp.

Tuy nhiên, thực tế các nhà đầu tư trái phiếu ở Việt Nam chỉ có thể đáp ứng 10-20% điều kiện của quy định mới này. Bởi vậy, việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp vẫn chưa đạt hiệu quả, dẫn đến tiếp cận vốn của doanh nghiệp vẫn bị hạn chế. Việc siết room tín dụng đối với các bất động sản cũng làm cho các doanh nghiệp bất động sản bị ảnh hưởng mạnh.

Trong bối cảnh đó, dự báo thị trường bất động sản trong năm 2023 sẽ khó khởi sắc trở lại trong ngắn hạn và trung hạn bởi các yếu tố rủi ro cho thị trường bất động động sản vẫn có thể tiếp diễn cụ thể như nhà nước sẽ tiếp tục duy trì động thái siết chặt phát hành trái phiếu, tín dụng bất động sản. Mặc dù tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế được nới thêm nhưng định hướng của Chính phủ là tập trung nguồn tín dụng vào các doanh nghiệp sản xuất chế biến.

Do đó, tác động của việc nới room lên ngành bất động sản là không nhiều và nguồn vốn cho doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục bị hạn chế và khiến cho nguồn cung bất động sản khó được cải thiện trong thời gian ngắn hạn. Việc sửa đổi các luật liên quan (đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đấu giá tài sản công…) cũng sẽ có tác động nhất định đến thị trường bất động sản trong tương lai.

Dự báo, nhu cầu bất động sản khó có thể cải thiện do mức thu nhập của xã hội giảm dần khi trào lưu cắt giảm nhân sự tại các doanh nghiệp lan rộng, lãi suất duy trì ở mức cao khiến việc vay vốn đầu tư bất động sản không còn là tối ưu và dự thảo luật đánh thuế người sở hữu nhiều bất động sản là rào cản lớn đối với việc đầu cơ bất động sản. Giá của bất động sản sẽ bắt đầu điều chỉnh trong ngắn hạn việc bán tháo các dự án trong khi nhu cầu đầu tư bất động sản không cải thiện và lượng bất động sản được mua mới dưới dạng vay thế chấp bị bán ra dưới áp lực lãi suất tăng sẽ tiếp tục gây tác động tiêu cực lên giá bất động động sản trong ngắn hạn.

Ngoài ra còn nhiều rủi ro tiềm ẩn như nền kinh tế toàn cầu bao gồm cả thị trường bất động sản năm 2023 bị ảnh hưởng bởi một số bất ổn chính trị thế giới. Nguy cơ suy thoái kinh tế toàn cầu khiến nhu cầu bất động sản ngày càng suy giảm. Lạm phát tăng cao trên toàn cầu và khó đoán định tại Việt Nam. Khiến nguồn nguyên nhiên vật liệu, chị phí xây dựng tiếp tục leo thang.

Tuy nhiên trước những khó khăn đó, thị trường bất động sản 2023 vẫn có điểm sáng khi các dự báo nền kinh tế Việt Nam sẽ có mức tăng trưởng từ 6-6,5% trong năm 2023 đây cũng được coi là cơ hội để thị trường bất động sản hồi phục và phát triển. Đi cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế, đầu tư công được thúc đẩy và đặc biệt là chương trình phục hồi, phát triển kinh tế xã hội 2022-2023 được triển khai; đầu tư hạ tầng giao thông được chú trọng… sẽ là cơ hội để thị trường bất động sản phát triển.

Để có thể phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới cần đẩy nhanh hơn tiến độ chỉnh sửa luật, nội dung sửa cần bám sát thực tế, tháo gỡ được điểm nghẽn đang hiện hữu. Đồng thời quá trình sửa luật cần thường xuyên được cập nhật, công khai để xã hội nắm bắt, củng cố niềm tin cho thị trường nhà đầu tư.

Ngoài tín dụng, doanh nghiệp bất động sản cần linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, thuê tài chính… hướng tới minh bạch và chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết, huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể. Đa dạng hóa nguồn cung để đảm bảo tiếp cận được với nhu cầu của các khách hàng khác nhau. Hoàn thiện và thực hiện công khai hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS để làm lành mạnh, minh bạch thị trường.