Nghị quyết 18-NQ/TW (Nghị quyết 18) xác định đất đai là một nguồn lực quan trọng, là động lực đưa Việt Nam trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Để đáp ứng yêu cầu này, đòi hỏi sửa Luật Đất đai phải có tầm nhìn mới, tư duy mới.
Nói một cách dễ hiểu, Nghị quyết 18 đặt ra một số yêu cầu lớn và Luật Đất đai (sửa đổi) phải luật hóa cho đầy đủ những yêu cầu đó. Nếu chỉ nhìn một góc vấn đề như Dự thảo đang công bố lấy ý kiến nhân dân, thì chưa đáp ứng được.
Vấn đề lớn thứ nhất được Nghị quyết 18 đặt ra là đổi mới về tài chính đất đai (việc xác định giá đất và thuế đất). Thứ hai là đổi mới quá trình chuyển dịch đất đai, tạo ra một cơ chế sao cho chia sẻ hài hoà lợi ích ba bên (Nhà nước, nhà đầu tư và người bị thu hồi đất). Vấn đề thứ ba mà Nghị quyết 18 yêu cầu là cần xem xét toàn diện vấn đề sử dụng đất, trong đó cần phân biệt đất đa mục đích, như đất quốc phòng - an ninh, đất dự trữ cho quốc phòng - an ninh.
Ở vấn đề thứ ba này, câu chuyện đặt ra là việc quản lý đất dự trữ cho quốc phòng - an ninh như thế nào? Hiện nay, cơ quan chức năng vẫn giải thích là vì đất dự trữ, nên đưa vào sản xuất - kinh doanh. Vậy thì để bên quốc phòng quản lý hay để Nhà nước quản lý rồi có cơ chế để khi quốc phòng cần thì lấy ngay được?
Nghị quyết 18 cũng đưa ra yêu cầu đất đô thị thì phải quan tâm quản lý chiều đứng, buộc phải có trên không và tầng ngầm, chứ trải ra khắp mặt bằng thì rất khó. Rồi Nghị quyết còn đặt vấn đề hệ thống thông tin đất đai là phải cập nhật, tức là địa chính 4D, cả chiều thời gian nữa. Yêu cầu chuyển đổi số trong quản lý, giao dịch đất đai phải minh bạch, phải qua sàn, qua ngân hàng... Nghị quyết 18 cũng đều đã đặt ra. Đó những điểm mà Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có thể xoáy vào, nhưng hiện tại, Dự thảo gần như chưa động đến gì cả, vẫn theo lối cũ, nhất là chưa làm rõ được nội hàm các dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng, làm căn cứ để thu hồi đất.
Với vấn đề thu hồi đất, Nghị quyết 18 yêu cầu phải làm rõ được nội hàm các dự án cần thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên, dự thảo vẫn đem nguyên các quy định tại Điều 62, Luật Đất đai hiện hành, liệt kê ra các dự án trong trường hợp các cấp quyết định chủ trương đầu tư (Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ...), mà không rõ tiêu chí như thế nào là vì lợi ích quốc gia, công cộng. Do đó, với dự thảo Luật Đất đai, việc làm rõ thế nào là thu hồi đất vì mục tiêu kinh tế, quy định rõ những trường hợp như thế nào được thu hồi đất vì mục tiêu kinh tế.
Ngoài ra, dự thảo cũng vẫn quy định đất do Nhà nước thu hồi thì đấu giá, chưa thu hồi thì đấu thầu..., tất cả cái đó mang tính hình thức, sẽ rất tai hại cho quá trình phát triển của đất nước. Không rõ tại sao chúng ta cứ phải “bám” vào đấu giá, trong khi nhìn ra thế giới, chẳng có nước làm như vậy. Đấu giá có thể thu được lợi ích trước mắt, nhưng làm cho giá đất cao ngất ngưởng, chắc chắn là có hại, vì đầu vào tăng thì giá hàng hoá sản xuất ra tăng, tức là nền kinh tế có sức cạnh tranh thấp.
Về nguyên tắc, các nước đưa ra giá đất đầu vào thấp nhất để nền kinh tế có sức cạnh tranh cao, từ đó nhà nước thu được thuế. Chúng ta cho rằng đấu giá được lợi về giá đất là tốt, nhưng thật ra đó lại mới chỉ mang lại cái lợi trước mắt.
Báo cáo mới nhất của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy, tổng số đơn khiếu nại mà Bộ tiếp nhận là 18.202 lượt đơn, tương ứng với 9.159 vụ khiếu nại, tố cáo, trong đó đa số vụ việc khiếu nại trong lĩnh vực đất đai. Để hạn chế vấn đề này, trong quá trình góp ý cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cũng có không ít ý kiến cho rằng, giá đất bao nhiêu không quan trọng bằng sự hài hòa lợi ích trong chính sách tài chính về đất đai. Khi và chỉ khi quyền và lợi ích của các bên trong quá trình chuyển dịch đất đai được đảm bảo thì các khiếu kiện liên quan đến đất đai mới có thể dừng lại.
Thực tế, chúng ta cứ dùng ngôn từ là phải bồi thường cho dân ngang giá thị trường. Đó là tự lấy đá ghè chân mình. Phải nói rõ là ngang giá thị trường tại thời điểm trước khi có dự án được quy hoạch, chứ không để người dân khiếu kiện là chưa bằng giá thị trường, cuối cùng lại ép dân là giá chỉ được thế này thôi, gây ra khiếu kiện dài ngày, phức tạp.
Trong câu chuyện chuyển dịch đất đai, tôi cho rằng mấu chốt vấn đề nằm ở sự hài hoà về lợi ích của các bên, giữa một bên nhà đầu tư cần đất và một bên là người có đất. Thật ra, ở câu chuyện này, Nghị quyết 18 đặt ra hàng loạt yêu cầu về tài chính đất đai đảm bảo hài hoà lợi ích giữa các đối tượng, nhưng Dự thảo luật thì còn mờ nhạt.
Nghị quyết 18 yêu cầu không dùng cơ chế thu hồi đất nữa, mà dùng cơ chế góp quyền sử dụng đất. Về kỹ thuật, thì có cơ chế gọi là đồng thuận theo đa số cộng đồng, tùy trường hợp mà chính quyền quyết định tỷ lệ đồng thuận, tối thiểu là theo 2/3, còn ở một số trường hợp thì có thể lên đến 80-90%. Chỉ cần ghi trong luật là theo đa số, còn đa số bao nhiêu thì giao Chính phủ quy định cụ thể theo từng loại dự án. Các nước cũng làm như thế.
Cũng cần phải nói thêm, hiện nay, có rất nhiều việc đáng lẽ là bồi thường, thì lại cứ bị gán sang là hỗ trợ. Ví dụ, hỗ trợ người bị thu hồi đất di chuyển đến nơi ở mới, thì cái đó là phải bồi thường. Hoặc hỗ trợ đào tạo việc làm (mà phần lớn chỉ đào tạo cái cơ quan đến đào tạo có, chứ không đào tạo cái người mất đất cần). Cái đó cũng phải gọi là bồi thường.
Sửa Luật Đất đai lần này, cần luật hóa việc hỗ trợ, có quy chuẩn hẳn hoi nhưng tiếc là Dự thảo hiện nay có đến 4/5 nội dung bê từ Luật Đất đai 2013 sang, gần như chỉ “thêm mắm thêm muối”, thêm câu này chữ kia một chút, sự thực là sửa đổi không đáng kể. Nhiều ý kiến cho rằng chưa thấy bóng dáng quy định về chuyển dịch đất đai. Tóm lại, hai điểm quan trọng nhất của lần sửa đổi này là cơ chế chuyển dịch đất đai và tài chính đất đai. Khi và chỉ khi giải được hai bài toán này, thì mới có thể khơi thông nguồn lực đất đai.
Tags:
(VNF) - Công ty Cổ phần Đầu tư Blue Land là đơn vị được lựa chọn triển khai dự án Tổ hợp Trung tâm thương mại và căn hộ Đà Nẵng – Harmonia Bay tại phường An Hải, tổng vốn đầu tư gần 1.730 tỷ đồng.
(VNF) - Nền kinh tế trải nghiệm đang trở thành xu hướng lớn dẫn dắt nền kinh tế toàn cầu. Tại Việt Nam, không gian sống hàng hiệu là xu hướng nổi bật trong ngành bất động sản được dẫn dắt bởi các tên tuổi hàng đầu.
(VNF) - Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường bất động sản phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn.
(VNF) - Hà Nội, ngày 10/12/2025, Công ty Cổ phần Phát triển và Đầu tư Xây dựng VinCons (thành viên Tập đoàn Vingroup) công bố tuyển dụng 100.000 công nhân xây dựng cho các đại dự án trên cả nước. Đây là đợt tuyển dụng có quy mô lớn nhất từ trước đến nay, đánh dấu bước chuyển mình thành doanh nghiệp xây dựng chuyên nghiệp của VinCons, với cơ hội phát triển đột phá cùng các công trình mang tầm vóc quốc tế.
(VNF) - Dù từng được giao hàng loạt khu “đất vàng” để làm đô thị và thương mại nhưng nhiều năm nay BMC liên tục bị nhắc tên nợ thuế, buộc Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh phải áp dụng biện pháp mạnh: ngừng sử dụng hóa đơn. Trong khi đó, loạt dự án lớn của doanh nghiệp tại miền Trung tiếp tục rơi vào tình trạng đình trệ, bỏ hoang kéo dài…
(VNF) - Bộ Tài chính vừa có đề xuất dự thảo mới về quy định tiền sử dụng đất, thuê đất mới nhằm gỡ khó khi thi hành Luật Đất đai.
(VNF) - Khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cơ cấu, dòng vốn bắt đầu chọn lọc hơn và tính pháp lý cùng quỹ đất sạch đang trở thành yếu tố then chốt quyết định sức bật của các doanh nghiệp bất động sản. Từ định hướng đó, Taseco Land đang thể hiện một chiến lược nhất quán: ưu tiên tích lũy quỹ đất sạch, hoàn thiện pháp lý và nâng cao năng lực triển khai. Thay vì tập trung mở rộng bằng mọi giá, doanh nghiệp lựa chọn cách tiếp cận thận trọng nhưng bền vững, qua đó từng bước xây dựng nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới.
(VNF) - Với quỹ đất gần 100.000 m², hơn 1.200 căn nhà và dân số tương lai hơn 3.400 người, dự án được xem như “đòn bẩy” đô thị khổng lồ, hứa hẹn làm thay đổi hoàn toàn diện mạo khu vực này.
(VNF) - Cần Giờ được đánh giá là một trong những mô hình lấn biển bền vững nhất hiện nay, không chỉ là "xây dựng", mà là tái sinh một hệ sinh thái.
(VNF) - Căn hộ thương mại tại dự án nhà ở xã hội CT3 Kim Chung (tên thương mại Thăng Long Green City) đang được các môi giới chào bán mức giá từ 48 – 52 triệu đồng/m2, dù chủ đầu tư chưa công bố giá bán.
(VNF) - Sắp "kích hoạt" 245 dự án hạ tầng với tổng vốn đầu tư gần 1,35 triệu tỷ đồng; Hà Nội kêu gọi đầu tư khu đô thị hơn 2.000 tỷ đồng tại Phú Xuyên; Đồng Nai duyệt quy hoạch 250ha trên đỉnh núi Chứa Chan, BIM Land ra mắt tháp đôi Aria Bay... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 10/12.
(VNF) - UBND Hải Phòng dự kiến khởi công nhiều dự án hạ tầng, giao thông, phát triển đô thị trong năm 2026.
(VNF) - TP. HCM dự kiến áp dụng bảng giá đất mới bằng khoảng 60% giá thị trường, bước đầu tiệm cận giá thực tế nhưng vẫn bảo đảm ổn định kinh tế - xã hội. Thành phố đang rà soát chênh lệch dữ liệu và lấy ý kiến người dân trước khi chính thức ban hành từ 1/1/2026.
(VNF) - Việc cho phép thu hồi đất khi 75% hộ dân đồng ý được kỳ vọng giúp đẩy nhanh tiến độ dự án. Song, theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, sự khác biệt về loại đất, giá thỏa thuận, thời điểm giao dịch và khả năng nhà đầu tư “tự tạo” mặt bằng đồng thuận có thể khiến quy định trở thành điểm nóng tranh chấp nếu áp dụng vội vàng.
(VNF) - Trước kiến nghị bổ sung đối tượng mua nhà ở xã hội là người có đất ở, đất sản xuất hoặc nhà ở bị thu hồi khi triển khai dự án nhà ở xã hội, Phó Thủ tướng Chính phủ cho rằng đây là nội dung vượt luật, do đó phải báo cáo cấp thẩm quyền trước khi trình Chính phủ xem xét, quyết định.
(VNF) - Delta Group tiếp tục khẳng định năng lực tại các dự án nhà ở xã hội, công trình dân dụng và hạ tầng trọng điểm trên cả nước với gói thầu thi công thuộc dự án khu nhà ở xã hội tại Đa giác 3, khu đô thị dịch vụ Hùng Thắng, phường Bãi Cháy, tỉnh Quảng Ninh.
(VNF) - HAGL vừa được UBND tỉnh Gia Lai chấp thuận đầu tư dự án Khu phức hợp Phù Đổng gần 600 tỷ đồng tại Pleiku.
(VNF) - Thanh tra Chứng khoán Nhà nước ban hành các quyết định về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán đối với Công ty cổ phần Phát triển Đất Việt; Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản Thuận Phát và Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Unity.
(VNF) - VinSpeed sắp khởi công Metro Bến Thành - Cần Giờ; Hà Nội dừng tiếp nhận trực tiếp hồ sơ mua nhà, 100% thực hiện online; Vĩnh Long điều chỉnh mục tiêu nhà ở xã hội; Chính phủ tháo gỡ hơn 1.700 dự án, nhà đất tồn đọng... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 9/12.
(VNF) - Niềm vui vỡ òa với cư dân I-Home khi sổ hồng được trao tay ngay trước thềm năm mới 2026, mang đến một cái Tết trọn vẹn hơn bao giờ hết. Và đồng thời cũng mở ra cho TP.HCM 1 mô hình Nhà nước hợp tác Doanh nghiệp giải quyết nhu cầu an sinh cho người dân.
(VNF) - Tại lễ ký kết hợp tác phân phối diễn ra ngày 7/12 tại Hà Nội, nhiều đại lý bất động sản nhận định “Thành phố Ánh sáng” Eurowindow Light City đang sở hữu loạt lợi thế cạnh tranh hiếm có trên thị trường Thanh Hóa, dự án được đánh giá hội tụ đầy đủ yếu tố để “thắng lớn” trong giai đoạn sắp tới.
(VNF) - Nhiều người lao động tự do, người lao động thu nhập thấp ở đô thị không có hợp đồng lao động phản ánh việc không xin được xác nhận thu nhập tại công an xã để làm hồ sơ mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Bộ Tài chính kiến nghị giảm mức nộp khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, theo đó người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch thay vì toàn bộ 100% như hiện nay.
(VNF) - Mức giá bán cho khu nhà ở xã hội CT1 và CT2 phường Hiến Nam, tỉnh Hưng Yên có giá bán 20,9 triệu đồng/m2. Giá bán này thậm chí còn cao hơn giá bán nhà ở xã hội CT3 Kim Chung, Đông Anh, Hà Nội.
(VNF) - Bất thường dự án hàng trăm căn biệt thự không được cấp sổ đỏ ở Bắc Ninh, khởi động dự án nhà ở cho lực lượng Công an, Coteccons tham gia thi công sân bay Gia Bình... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 8/12.
(VNF) - Công ty Cổ phần Đầu tư Blue Land là đơn vị được lựa chọn triển khai dự án Tổ hợp Trung tâm thương mại và căn hộ Đà Nẵng – Harmonia Bay tại phường An Hải, tổng vốn đầu tư gần 1.730 tỷ đồng.
(VNF) - Dù từng được giao hàng loạt khu “đất vàng” để làm đô thị và thương mại nhưng nhiều năm nay BMC liên tục bị nhắc tên nợ thuế, buộc Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh phải áp dụng biện pháp mạnh: ngừng sử dụng hóa đơn. Trong khi đó, loạt dự án lớn của doanh nghiệp tại miền Trung tiếp tục rơi vào tình trạng đình trệ, bỏ hoang kéo dài…
