Chào Xuân Quý Mão 2023: Khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển

Một tư duy mới về đất đai

Nghị quyết 18-NQ/TW (Nghị quyết 18) xác định đất đai là một nguồn lực quan trọng, là động lực đưa Việt Nam trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Để đáp ứng yêu cầu này, đòi hỏi sửa Luật Đất đai phải có tầm nhìn mới, tư duy mới.

Nói một cách dễ hiểu, Nghị quyết 18 đặt ra một số yêu cầu lớn và Luật Đất đai (sửa đổi) phải luật hóa cho đầy đủ những yêu cầu đó. Nếu chỉ nhìn một góc vấn đề như Dự thảo đang công bố lấy ý kiến nhân dân, thì chưa đáp ứng được.

Vấn đề lớn thứ nhất được Nghị quyết 18 đặt ra là đổi mới về tài chính đất đai (việc xác định giá đất và thuế đất). Thứ hai là đổi mới quá trình chuyển dịch đất đai, tạo ra một cơ chế sao cho chia sẻ hài hoà lợi ích ba bên (Nhà nước, nhà đầu tư và người bị thu hồi đất). Vấn đề thứ ba mà Nghị quyết 18 yêu cầu là cần xem xét toàn diện vấn đề sử dụng đất, trong đó cần phân biệt đất đa mục đích, như đất quốc phòng - an ninh, đất dự trữ cho quốc phòng - an ninh.

Ở vấn đề thứ ba này, câu chuyện đặt ra là việc quản lý đất dự trữ cho quốc phòng - an ninh như thế nào? Hiện nay, cơ quan chức năng vẫn giải thích là vì đất dự trữ, nên đưa vào sản xuất - kinh doanh. Vậy thì để bên quốc phòng quản lý hay để Nhà nước quản lý rồi có cơ chế để khi quốc phòng cần thì lấy ngay được?

Nghị quyết 18 cũng đưa ra yêu cầu đất đô thị thì phải quan tâm quản lý chiều đứng, buộc phải có trên không và tầng ngầm, chứ trải ra khắp mặt bằng thì rất khó. Rồi Nghị quyết còn đặt vấn đề hệ thống thông tin đất đai là phải cập nhật, tức là địa chính 4D, cả chiều thời gian nữa. Yêu cầu chuyển đổi số trong quản lý, giao dịch đất đai phải minh bạch, phải qua sàn, qua ngân hàng... Nghị quyết 18 cũng đều đã đặt ra. Đó những điểm mà Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có thể xoáy vào, nhưng hiện tại, Dự thảo gần như chưa động đến gì cả, vẫn theo lối cũ, nhất là chưa làm rõ được nội hàm các dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng, làm căn cứ để thu hồi đất.

Cần làm rõ “thu hồi đất vì mục đích kinh tế”

Với vấn đề thu hồi đất, Nghị quyết 18 yêu cầu phải làm rõ được nội hàm các dự án cần thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên, dự thảo vẫn đem nguyên các quy định tại Điều 62, Luật Đất đai hiện hành, liệt kê ra các dự án trong trường hợp các cấp quyết định chủ trương đầu tư (Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ...), mà không rõ tiêu chí như thế nào là vì lợi ích quốc gia, công cộng. Do đó, với dự thảo Luật Đất đai, việc làm rõ thế nào là thu hồi đất vì mục tiêu kinh tế, quy định rõ những trường hợp như thế nào được thu hồi đất vì mục tiêu kinh tế.

Ngoài ra, dự thảo cũng vẫn quy định đất do Nhà nước thu hồi thì đấu giá, chưa thu hồi thì đấu thầu..., tất cả cái đó mang tính hình thức, sẽ rất tai hại cho quá trình phát triển của đất nước. Không rõ tại sao chúng ta cứ phải “bám” vào đấu giá, trong khi nhìn ra thế giới, chẳng có nước làm như vậy. Đấu giá có thể thu được lợi ích trước mắt, nhưng làm cho giá đất cao ngất ngưởng, chắc chắn là có hại, vì đầu vào tăng thì giá hàng hoá sản xuất ra tăng, tức là nền kinh tế có sức cạnh tranh thấp.

Về nguyên tắc, các nước đưa ra giá đất đầu vào thấp nhất để nền kinh tế có sức cạnh tranh cao, từ đó nhà nước thu được thuế. Chúng ta cho rằng đấu giá được lợi về giá đất là tốt, nhưng thật ra đó lại mới chỉ mang lại cái lợi trước mắt.

Báo cáo mới nhất của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy, tổng số đơn khiếu nại mà Bộ tiếp nhận là 18.202 lượt đơn, tương ứng với 9.159 vụ khiếu nại, tố cáo, trong đó đa số vụ việc khiếu nại trong lĩnh vực đất đai. Để hạn chế vấn đề này, trong quá trình góp ý cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cũng có không ít ý kiến cho rằng, giá đất bao nhiêu không quan trọng bằng sự hài hòa lợi ích trong chính sách tài chính về đất đai. Khi và chỉ khi quyền và lợi ích của các bên trong quá trình chuyển dịch đất đai được đảm bảo thì các khiếu kiện liên quan đến đất đai mới có thể dừng lại.

Thực tế, chúng ta cứ dùng ngôn từ là phải bồi thường cho dân ngang giá thị trường. Đó là tự lấy đá ghè chân mình. Phải nói rõ là ngang giá thị trường tại thời điểm trước khi có dự án được quy hoạch, chứ không để người dân khiếu kiện là chưa bằng giá thị trường, cuối cùng lại ép dân là giá chỉ được thế này thôi, gây ra khiếu kiện dài ngày, phức tạp.

Trong câu chuyện chuyển dịch đất đai, tôi cho rằng mấu chốt vấn đề nằm ở sự hài hoà về lợi ích của các bên, giữa một bên nhà đầu tư cần đất và một bên là người có đất. Thật ra, ở câu chuyện này, Nghị quyết 18 đặt ra hàng loạt yêu cầu về tài chính đất đai đảm bảo hài hoà lợi ích giữa các đối tượng, nhưng Dự thảo luật thì còn mờ nhạt.

Nghị quyết 18 yêu cầu không dùng cơ chế thu hồi đất nữa, mà dùng cơ chế góp quyền sử dụng đất. Về kỹ thuật, thì có cơ chế gọi là đồng thuận theo đa số cộng đồng, tùy trường hợp mà chính quyền quyết định tỷ lệ đồng thuận, tối thiểu là theo 2/3, còn ở một số trường hợp thì có thể lên đến 80-90%. Chỉ cần ghi trong luật là theo đa số, còn đa số bao nhiêu thì giao Chính phủ quy định cụ thể theo từng loại dự án. Các nước cũng làm như thế.

Cũng cần phải nói thêm, hiện nay, có rất nhiều việc đáng lẽ là bồi thường, thì lại cứ bị gán sang là hỗ trợ. Ví dụ, hỗ trợ người bị thu hồi đất di chuyển đến nơi ở mới, thì cái đó là phải bồi thường. Hoặc hỗ trợ đào tạo việc làm (mà phần lớn chỉ đào tạo cái cơ quan đến đào tạo có, chứ không đào tạo cái người mất đất cần). Cái đó cũng phải gọi là bồi thường.

Sửa Luật Đất đai lần này, cần luật hóa việc hỗ trợ, có quy chuẩn hẳn hoi nhưng tiếc là Dự thảo hiện nay có đến 4/5 nội dung bê từ Luật Đất đai 2013 sang, gần như chỉ “thêm mắm thêm muối”, thêm câu này chữ kia một chút, sự thực là sửa đổi không đáng kể. Nhiều ý kiến cho rằng chưa thấy bóng dáng quy định về chuyển dịch đất đai. Tóm lại, hai điểm quan trọng nhất của lần sửa đổi này là cơ chế chuyển dịch đất đai và tài chính đất đai. Khi và chỉ khi giải được hai bài toán này, thì mới có thể khơi thông nguồn lực đất đai.