Chung cư Hà Nội: Giá neo cao và cạnh tranh khốc liệt, người mua và chủ đầu tư đều khó

Cuộc đua bán nhà cao cấp nóng lên

Chỉ trong quý I/2026, hàng loạt dự án căn hộ cao cấp tại khu vực phía Tây Hà Nội liên tiếp ra mắt với quy mô lớn và giá bán khiến nhiều người phải cân nhắc.

Tại Hoài Đức, dự án Hinode Royal Park cung cấp 1.380 căn hộ, với giá thăm dò từ 71 triệu đồng/m². Với diện tích tối thiểu 70m², người mua phải chuẩn bị hơn 5 tỷ đồng để sở hữu căn hộ nhỏ nhất.

Trước đó, một dự án gồm 6 tòa nhà dọc đại lộ Thăng Long ra mắt thị trường với hơn 3.000 căn hộ, giá mở bán lên tới 93 triệu đồng/m². Dự án không có hầm gửi xe mà bố trí khối nhà để xe riêng cao 7 tầng, minh chứng cho việc điều chỉnh thiết kế để tối ưu chi phí và quỹ đất.

Cùng khu vực phía Tây, một dự án tại Nam An Khánh với 5 tòa tháp cao 40 tầng được chào bán với giá trung bình 96,5 triệu đồng/m², khiến căn hộ nhỏ nhất vượt ngưỡng 7 tỷ đồng.

Dữ liệu từ Datxanh Services cho thấy, năm 2026 dự kiến có tới 136.000 căn hộ từ 125 dự án được tung ra thị trường, tăng hơn 40% so với năm trước. S&I Ratings ghi nhận Việt Nam hiện có 27 đại đô thị quy mô hàng trăm đến hàng nghìn ha, tổng vốn đầu tư khoảng 115 tỷ USD.

Riêng tại Hà Nội, theo dự báo CBRE, nguồn cung căn hộ có thể đạt 33.000 - 37.000 căn mỗi năm, tương đương giai đoạn đỉnh cao 2015 - 2019. Thị trường nhà thấp tầng cũng dự kiến bổ sung khoảng 6.600 căn, tăng mạnh so với năm ngoái.

Ở góc độ giá cả, Bộ Xây dựng chỉ ra một nghịch lý: dù nguồn cung tăng mạnh, giá căn hộ vẫn neo ở mức cao. Năm 2025, giá chung cư tăng 20 - 30%, có nơi vượt 40%. Riêng Hà Nội, giá trung bình căn hộ mới đã chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m², tăng 40% so với năm trước. Ngay cả các dự án tái định cư như X2 Đại Kim cũng ghi nhận mức giá 70 - 82 triệu đồng/m², tăng gấp 2,6 lần sau 3 năm, tốc độ tăng hiếm thấy.

Các chuyên gia nhận định, nguyên nhân khiến giá căn hộ neo cao dù nguồn cung dồi dào đến từ nhiều yếu tố đồng thời.

Theo ông Trần Quang Trung (Giám đốc Phát triển kinh doanh tại OneHousing), cấu trúc chi phí của một dự án bất động sản hiện không có yếu tố nào giảm. Chi phí nhân công tăng do thiếu lao động tay nghề cao; chi phí vật liệu xây dựng chịu tác động của trượt giá và tỷ giá; chi phí vốn tăng theo mặt bằng lãi suất.

Bên cạnh đó, giá đất và thuế cũng tăng đáng kể. Ông Ngô Đăng Quyền (Tổng giám đốc CTCP Phát triển địa ốc Tiên Phong) cho biết, giá vật liệu xây dựng tăng khoảng 3 - 5%, trong khi bảng giá đất mới khiến chi phí đất tại nhiều khu vực tăng tới 26%. Những yếu tố này buộc giá bán dự án phải tăng theo.

Thứ hai là yếu tố lãi suất và dòng tiền. Năm 2026 chứng kiến xu hướng thắt chặt dòng vốn vào bất động sản. Ông Đoàn Văn Bình (Chủ tịch CEO Group) cho rằng thị trường năm nay còn khó khăn hơn 2025, khi lãi suất duy trì ở mức cao, ảnh hưởng trực tiếp đến cả doanh nghiệp và người mua. “Doanh nghiệp bán hàng thì phải có người mua, trong khi lãi suất tăng, người dân không phải lúc nào cũng vay được”, ông Bình nhận định.

Thứ ba, nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi phân khúc bình dân gần như vắng bóng. Theo ông Lê Bảo Long (Giám đốc Marketing tại Batdongsan.com.vn), có tới 91% người khảo sát cho rằng giá nhà đang cao so với thu nhập. Dữ liệu từ JobOKO cũng cho thấy thu nhập người lao động chỉ tăng nhẹ, khiến khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả ngày càng lớn.

Thêm vào đó, khảo sát gần 8.500 người cho thấy, hơn 21% chọn tiếp tục thuê nhà, gần 20% hoãn kế hoạch mua, phản ánh người mua ngày càng thận trọng trong bối cảnh giá cao và rủi ro tăng.

Cuộc đua khốc liệt và rủi ro thanh khoản

Trong bối cảnh hiện tại, các chuyên gia nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn cạnh tranh gay gắt chưa từng có ở phân khúc cao cấp.

Ông Phạm Đức Toản (CEO EZ Property) nhận xét: thay vì chỉ vài chủ đầu tư lớn như trước, thị trường hiện chứng kiến nhiều doanh nghiệp cùng tham gia cuộc đua ở mức giá quanh 100 triệu đồng/m². Nguồn cung lớn giúp người mua có nhiều lựa chọn, nhưng cũng khiến họ khắt khe hơn, kéo dài thời gian ra quyết định.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh đánh giá, cuộc đua này sẽ “kịch tính, khốc liệt và khó đoán” khi cả thị trường sơ cấp và thứ cấp cùng cạnh tranh để bán hàng. Đặc biệt, phần lớn dự án nằm ở vùng ven, cách trung tâm 15 - 20km, tạo áp lực lớn về giá, tiện ích và thương hiệu.

Thanh khoản thị trường đang có dấu hiệu chững lại. Dữ liệu OneHousing cho thấy quý IV/2025 chỉ có khoảng 9.500 giao dịch chuyển nhượng căn hộ tại Hà Nội và vùng ven, giảm 22% so với cùng kỳ. Ông Trần Quang Trung (Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing) nhận định giá chuyển nhượng đã “tiệm cận vùng đỉnh”, trong khi nhà đầu tư lướt sóng bắt đầu gặp khó do chi phí vốn tăng. Người mua ở thực cũng khó tiếp cận, kéo theo thanh khoản giảm.

Về phía doanh nghiệp, rủi ro tài chính ngày càng rõ nét. Nếu tỷ lệ hấp thụ thấp hoặc dòng tiền bị gián đoạn, các chủ đầu tư đối mặt với áp lực chi phí lớn, đặc biệt khi tiến độ pháp lý kéo dài.

Ở chiều tích cực, một số chuyên gia dự báo giá có thể đi ngang hoặc tăng nhẹ, do nguồn cung dồi dào buộc chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược giá và bán hàng.

Đối với doanh nghiệp, chiến lược cần thận trọng hơn. Ông Đoàn Văn Bình cho biết doanh nghiệp đang mở rộng sang bất động sản công nghiệp và tập trung vào các dự án quy mô phù hợp, nhằm giảm rủi ro trong bối cảnh thị trường biến động. Các chuyên gia khuyến nghị: ưu tiên dự án pháp lý hoàn thiện, tập trung vào khu vực thanh khoản tốt, đa dạng hóa sản phẩm để tiếp cận nhiều nhóm khách hàng hơn.

Đối với chính sách, trọng tâm là phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp - mảnh ghép còn thiếu của thị trường. Theo định hướng của Chính phủ, giai đoạn 2026 - 2030, các địa phương sẽ dành tối thiểu 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để phát triển loại hình này, với lợi nhuận tối đa 20% và áp dụng cơ chế tương tự nhà ở xã hội.

Ông Trần Văn Minh (Giám đốc Công ty TNHH Eco Atlas - đơn vị chuyên tư vấn M&A bất động sản) cho rằng đây là phân khúc có nhu cầu lớn, đặc biệt với nhóm thu nhập 40 - 60 triệu đồng/tháng - những người không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở thương mại hiện nay.

Kinh nghiệm quốc tế cũng được nhắc đến: mô hình Singapore với hai hệ thống song song - nhà ở do Nhà nước phát triển và nhà ở thương mại là gợi ý đáng tham khảo. Tuy nhiên, để áp dụng tại Hà Nội, cần hoàn thiện hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến vành đai và metro. Những khu vực như Bắc Ninh, Hưng Yên hay dọc Vành đai 4 được đánh giá phù hợp nhờ quỹ đất lớn và chi phí thấp. Ông Trần Quang Trung nhấn mạnh: “Khi hạ tầng hoàn thiện, người dân có thể sống ở vùng ven nhưng vẫn thuận tiện làm việc tại trung tâm. Đây là chìa khóa giải bài toán nhà ở cho đại bộ phận người dân”.

Thị trường chung cư cao cấp Hà Nội đang ở trạng thái “nghịch lý”: nguồn cung tăng mạnh nhưng giá neo cao, người mua thận trọng, cạnh tranh khốc liệt. Cuộc đua bán nhà đắt tiền không chỉ gay gắt hơn mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả doanh nghiệp và thị trường.

Trong dài hạn, tái cấu trúc nguồn cung, phát triển phân khúc nhà ở giá hợp lý và hoàn thiện hạ tầng sẽ là những yếu tố quyết định giúp thị trường cân bằng trở lại, hướng tới mục tiêu an cư bền vững thay vì chỉ là cuộc chơi của những sản phẩm đắt đỏ.