Có gì đáng nói trong bức tranh tài chính của Hoàng Thành Group?

Sơ phác chân dung Hoàng Thành Group

Với giới đầu tư bất động sản Hà Nội, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Hạ tầng Hoàng Thành (Hoàng Thành Group) là một cái tên quen thuộc. Được thành lập năm 2004, Hoàng Thành Group là cơ nghiệp của vợ chồng ông Hoàng Vệ Dũng  - bà Nguyễn Thị Bích Ngọc. Ông Dũng được biết đến rộng rãi là chủ của Công ty May Đức Giang cũng như từng có thời gian tham gia HĐQT Hải Phát Invest. Trong khi đó, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc từng kinh qua vị trí thành viên HĐQT Gelex trong 10 năm, trải qua 2 thời đại công – tư của tập đoàn này.

Mặc dù có gần 20 năm tuổi đời, song dấu ấn trên thị trường bất động sản Hà Nội của Hoàng Thành Group chỉ đậm nét trong khoảng 10 năm trở lại đây. Dự án lớn đầu tiên của đơn vị này là Hoàng Thành Tower (114 Mai Hắc Đế, Hai Bà Trưng) - nơi đóng quân của hệ sinh thái Hoàng Thành hiện tại.

Song cũng cần biết, trước khi hoàn tất Hoàng Thành Tower, Hoàng Thành Group đã từng chung vốn với Vinaconex, Xây dựng số 1 lập nên Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Vinaconex Hoàng Thành – đồng chủ đầu tư dự án ParkCity Hanoi với Tập đoàn Samling (Malaysia), để rồi đến năm 2013 bán lại cổ phần cho chính đối tác ngoại này.

Bỏ ParkCity Hanoi, Hoàng Thành Group đã “bắt tay” với CapitaLand – tập đoàn bất động sản hàng đầu châu Á đến từ Singapore, phát triển 2 dự án được xem là thành công nhất của mình: Mulberry Lane (hoàn tất 2016) và Seasones Avenue (hoàn tất 2018). Cả 2 dự án đều nằm tại Mỗ Lao, Hà Đông – nơi về sau Hoàng Thành Group phát triển thêm một dự án khác là Hoàng Thành Villas.

Cho đến hiện tại, dự án nhà ở lớn nhất mà Hoàng Thành Group đang triển khai là Hoàng Thành Pearl – tổ hợp chung cư 30 tầng (3 hầm) và 25 căn thấp tầng, tổng diện tích đất xây dựng 1,47ha, tổng mức đầu tư 1.107 tỷ đồng. Đây là một trong những nguồn cung mới ít ỏi của thị trường nhà ở Hà Nội suốt 2 năm qua.

Hoàng Thành Pearl nằm trên ô đất số 55, đường K2, phường Cầu Diễn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội, vốn là nhà xưởng của Công ty Cổ phần Chế tạo Biến thế và Vật liện điện Hà Nội (UPCoM: BTH). Trong quá khứ, BTH là thành viên của Gelex (HoSE: GEX). Năm 2014, dưới thời của chủ tịch Nguyễn Hoa Cương, Gelex đã quyết định triệt thoái khỏi BTH. Đơn vị đã mua 49,49% cổ phần BTH từ tay Gelex chính là Hoàng Thành Group. Khi đó, chủ tịch Hoàng Thành Group – bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, đang là thành viên HĐQT Gelex.

Cú áp phe “kinh điển” này đã mang lại cho Hoàng Thành Group mảnh đất của BTH mà chỉ trong vòng vài năm sau đó đã được chuyển đổi quy hoạch dự án, đến năm 2018 đã được thành phố Hà Nội chấp thuận chủ trương đầu tư và đến năm 2019 được Hà Nội chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đó chính là dự án Hoàng Thành Pearl bây giờ.

Cho tới mùa đại hội cổ đông 2023, báo cáo của BTH cho biết dự án Hoàng Thành Pearl đã thi công xong phần thân, hoàn thành cất nóc khối cao tầng từ cuối năm 2022. Dự án đã có 2 đợt mở bán (tháng 7 và tháng 10/2022), bán được 129/334 căn hộ.

Bên cạnh BTH, Hoàng Thành Group còn có 3 công ty con khác, gồm: Công ty Cổ phần Trần Hưng Đạo (tỷ lệ sở hữu 90%), Công ty TNHH Hoàng Thành – Mulberry Lane (tên cũ là Công ty TNHH CapitaLand – Hoàng Thành, chủ đầu tư dự án Mulberry Lane, tỷ lệ sở hữu 99,979%), Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Khu công nghiệp Hoa Sen Du Long (tỷ lệ sở hữu 70%). Ngoài ra, Hoàng Thành Group có 1 công ty liên kết là Công ty TNHH Đầu tư CapitaLand – Hoàng Thành (chủ đầu tư dự án Seasons Avenue, tỷ lệ sở hữu 30%).

Trước đó, Hoàng Thành Group đã thoái sạch vốn khỏi Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Hoàng Thành – nơi từng sở hữu tới 90,17%.

Về hợp tác quốc tế, như trên đã nói, Hoàng Thành Group từng có mối liên hệ với Tập đoàn Samling (Malaysia) ở dự án ParkCity Hanoi, Tập đoàn CapitaLand (Singapore) ở bộ đôi dự án Mulberry Lane – Seasons Avenue, dù cho sau này, CapitaLand đã rút khỏi một trong hai liên doanh là Công ty TNHH CapitaLand – Hoàng Thành. Đến năm 2018, Hoàng Thành Group chính thức đón tập đoàn Sankei Building (Nhật Bản) làm cổ đông chiến lược với tỷ lệ sở hữu khoảng 17%.

Sankei Buiding không phải là cái tên xa lạ với Hoàng Thành Group. Đối tác Nhật này đã từng hợp tác với Hoàng Thành Group, Viglacera lập ra Công ty Cổ phần Visaho đầu tư vào bất động sản. Cho tới hiện tại, Visaho vẫn còn được ghi nhận là bên nhận vốn của Hoàng Thành Group trong khoản mục đầu tư tài chính dài hạn.

Đem hầu hết tài sản đi đầu tư tài chính

Với lý lịch không tầm thường nêu trên, không ngạc nhiên khi Hoàng Thành Group có quy mô tài sản hàng nghìn tỷ. Dữ liệu của VietnamFinance cho thấy, trong giai đoạn 2020 – 2022, tổng tài sản của Hoàng Thành Group dao động trong khoảng 2.100 – 2.300 tỷ đồng với biến thiên tài sản theo hướng sụt giảm.

Cơ cấu tài sản có điểm đáng chú ý là Hoàng Thành Group đã dùng hầu hết tài sản đi đầu tư tài chính. Trong đó, các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn lần lượt chiếm: 45%, 54% và 36% tổng tài sản trong các năm 2020 – 2022. Chi tiết hơn, Hoàng Thành Group sử dụng một phần tài sản gửi ngân hàng, một phần lớn khác để cầm nắm trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản.

Đơn cử năm 2021, đầu tư tài chính ngắn hạn của Hoàng Thành Group là 1.154 tỷ đồng; trong đó tiền gửi ngân hàng kỳ hạn 3 – 12 tháng là 333 tỷ đồng, đầu tư trái phiếu là 821 tỷ đồng. Số trái phiếu này gồm: 113 tỷ đồng của Hạ tầng Gelex, 98 tỷ đồng của Đầu tư GEX, 94 tỷ đồng của Kinh Bắc, 60 tỷ đồng của Novaland, 67 tỷ đồng của Tập đoàn Sovico, 66 tỷ đồng của Đầu tư Xây dựng Trung Nam… Mức độ đầu tư trái phiếu trong năm 2021 đã tăng gấp đôi về quy mô so với năm 2020.

Cùng với các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn nêu trên, Hoàng Thành Group cũng dành một phần rất lớn tài sản để đầu tư tài chính dài hạn. Trong các năm 2020 – 2022, tỷ trọng đầu tư tài chính dài hạn chiếm lần lượt: 40%, 38% và 47% tổng tài sản. Hầu hết trong số đó là đầu tư vào công ty con, công ty liên kết - phản ánh rõ nét vai trò công ty mẹ của Hoàng Thành Group. Tuy nhiên, trong số này cũng có cả khoản đầu tư trái phiếu, ví dụ năm 2021, Hoàng Thành Group cầm 100 tỷ đồng trái phiếu của Ngân hàng Bản Việt – chi nhánh Hà Nội.

Với việc dành hầu hết tài sản vào đầu tư tài chính, Hoàng Thành Group hầu như không có hàng tồn kho. Các khoản phải thu cũng có giá trị không lớn, ngoại trừ năm 2022, tổng giá trị các khoản phải thu tăng đột biến lên 281 tỷ đồng, tăng gấp 11 lần năm trước và chiếm 13% tổng tài sản.

Về nguồn vốn, Hoàng Thành Group duy trì vốn chủ sở hữu khá lớn, đạt 1.650 tỷ đồng năm 2020, năm sau tăng lên 1.700 tỷ đồng rồi tăng tiếp lên 1.938 tỷ đồng vào năm 2022. Động lực tăng trưởng vốn chủ vừa đến từ việc công ty tăng vốn điều lệ, vừa tới từ lợi nhuận tích lũy qua các năm.

Nghịch hành với vốn chủ, nợ phải trả giảm liên tiếp trong cùng giai đoạn, từ 672 tỷ đồng xuống 205 tỷ đồng. Điều này giúp Hoàng Thành Group có đòn bẩy rất thấp.

Biến động kinh doanh

Chủ lực đầu tư là đầu tư tài chính nên không ngạc nhiên khi Hoàng Thành Group có doanh thu tài chính lớn. Trong các năm 2020 – 2022, doanh thu tài chính lần lượt là 251 tỷ đồng, 197 tỷ đồng và 235 tỷ đồng, bao gồm lãi tiền gửi và cổ tức được chia.

Tuy nhiên, không phải vì vậy mà công ty không có doanh thu bán hàng. Ngược lại, đây mới là doanh thu chủ lực của Hoàng Thành Group. Trong cùng giai đoạn nêu trên, doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt lần lượt 196 tỷ đồng, 616 tỷ đồng và 286 tỷ đồng. Đây hầu hết là doanh thu từ kinh doanh bất động sản đầu tư.

Điều đáng nói khác là biên lợi nhuận gộp của Hoàng Thành Group cũng ở mức rất lớn, đạt lần lượt các năm là: 69,89%, 78,73%, 79,37%.

Chính vì thế, trong các năm kể trên, lợi nhuận sau thuế của công ty đều lên tới hàng trăm tỷ đồng, lần lượt là 316 tỷ đồng 486 tỷ đồng và 373 tỷ đồng.

Những diễn biến kinh doanh trên cho thấy giai đoạn 2020 – 2022 với Hoàng Thành Group giống như một hình tam giác, với đỉnh là 2021. Biên độ chênh lệch giữa các năm là khá cao: năm 2021 doanh thu tăng gấp 3, lợi nhuận sau thuế tăng 54% so với năm 2020; năm 2022 doanh thu giảm 53%, lợi nhuận sau thuế giảm 23% so với năm 2021. Điều này phần nào phản ánh mức độ không ổn định của Hoàng Thành Group trong việc sản xuất kinh doanh, dù cho không thể phủ nhận kết quả là khá ấn tượng.

Về dòng tiền, Hoàng Thành Group cân bằng dòng tiền khá tốt. Tuy nhiên, điểm trừ có lẽ là lượng tiền và tương đương tiền quá thấp: 2019 đạt 20 tỷ đồng, 2020 tăng lên được 67 tỷ đồng, nhưng 2021 giảm xuống chỉ còn chưa đầy 3 tỷ đồng và 2022 cũng chỉ chưa đầy 5 tỷ đồng…