Có nên để ban quản trị chung cư nắm tài chính?

Vào ban quản trị để trục lợi

Mới đây, không chỉ bị phạt số tiền gần 120 tỷ đồng, Ban quản trị (BQT) chung cư Conic Đông Nam Á (huyện Bình Chánh, TP. HCM) còn bị Đội Thuế H.Bình Chánh chuyển hồ sơ vụ vi phạm có dấu hiệu tội phạm sang cơ quan công an để điều tra. Đến thời điểm hiện tại, hồ sơ chuyển khởi tố về hành vi trốn thuế hơn 453 triệu đồng của BQT này vẫn chưa nhận được phản hồi của cơ quan điều tra, nhưng nhìn lại thời gian qua, những rủi ro tương tự đã xảy ra khá nhiều trên thị trường.

Đơn cử, Cơ quan CSĐT Công an TP. HCM đã tiến hành khám xét và thi hành lệnh bắt tạm giam bị can đối với Trưởng và Phó BQT chung cư Golden Mansion (TP. HCM) là ông Lê Trung Nguyên và bà Nguyễn Thị Ngọc Lan để điều tra vụ tham ô tài sản tại chung cư này với số tiền lên đến 22 tỉ đồng. Một trường hợp khác là Trưởng BQT chung cư Miếu Nổi (TP. HCM) và 2 người khác cũng bị khởi tố, bắt tạm giam để điều tra tội tham ô tài sản gần 2,5 tỷ đồng.

Có thể thấy, quản lý số tiền rất lớn ở các chung cư không chỉ rủi ro mà cũng trở thành miếng mồi béo bở với nhiều người coi BQT là nơi để trục lợi.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, cho biết đang có tình trạng một số cư dân tìm mọi thủ đoạn "chui" vào BQT để trục lợi. Thủ đoạn đầu tiên là mua một căn hộ chung cư rẻ nhất rồi tự ứng cử vào BQT. Có trường hợp lại nhờ người thân đang đứng tên chủ sở hữu căn hộ ủy quyền cho đối tượng đó để ứng cử vào BQT. Thủ đoạn thứ ba là mua một căn hộ nhưng sau đó bán đi mà không công khai để có tư cách ứng cử vào BQT.

"Vào BQT rồi hình thành nhóm chiếm tỷ lệ quá bán để thâu tóm, có quyền tự quyết, từ đó họ tự tung tự tác. Nên chuyện vi phạm pháp luật là hoàn toàn có thể xảy ra. Ở TP. HCM có trường hợp BQT sử dụng trái phép 2 tỷ đồng quỹ bảo trì, xong họ biến mất, để lại hậu quả cho cư dân phải gánh chịu", ông Châu dẫn chứng.

Sở dĩ có nhiều người tìm mọi cách vào BQT, theo ông Lê Hoàng Châu, là bởi giá trị 2% quỹ bảo trì (tính trước thuế - PV) là rất lớn. Trung bình một chung cư 20 - 25 tầng tại TP. HCM, quỹ này ước khoảng 20 tỷ đồng; còn với khu chung cư lớn nhất ở TP. HCM, số tiền quỹ bảo trì lên đến 500 tỷ đồng. Đây chính là món mồi béo bở để những người có ý đồ xấu tìm cách chui vào BQT nhằm trục lợi.

Không chỉ quỹ bảo trì, trong một chung cư còn rất nhiều khoản thu từ cho thuê cột phát sóng, cho thuê quảng cáo, đến cho thuê mặt bằng. Ngoài ra, khi BQT mang quỹ bảo trì đi gửi ngân hàng còn được "lại quả"; rồi ký các hợp đồng sử dụng dịch vụ quản lý, vệ sinh, bảo vệ, bảo dưỡng... cũng có hoa hồng. "Nếu không có những khoản tiền béo bở này thì không ai rảnh, ai dại gì vào BQT nhận đồng lương ít ỏi để bị cư dân làm phiền suốt ngày đêm", ông Châu nhận định.

Tôi nghĩ nên để chủ đầu tư quản lý tài chính và vận hành chung cư. Họ là người có chuyên môn, "có tóc" nên có trách nhiệm. Giao số tiền quá lớn cho BQT không chỉ tạo rủi ro cho họ như các trường hợp nói trên mà còn phát sinh các vấn đề tiêu cực. 

Là một chuyên gia nhiều năm trong lĩnh vực bất động sản, cũng là một cư dân sống trong chung cư, ông Trần Khánh Quang nói thẳng, không nên giao số tiền quá lớn cho BQT nắm giữ bởi họ không có chuyên môn về quản lý, vận hành, bảo trì, sửa chữa nhà chung cư, trong khi tiền của cư dân đóng giao cho BQT là các cá nhân, nên rất rủi ro.

"Hiện nay đang có một thực tế là nhiều người muốn vào BQT để kiếm chác. Trước nay BQT tồn tại một thông lệ "tiền ngoài thì lấy, tiền trong thì hạch toán" nên ai cũng muốn giữ tiền để trục lợi mà quên trách nhiệm. Nhân câu chuyện BQT chung cư Conic Đông Nam Á bị phạt hơn 119 tỷ đồng và bị chuyển hồ sơ qua công an điều tra vì trốn thuế và không xuất hóa đơn mới thấy lỗ hổng và các rủi ro cho những thành viên trong BQT. Do vậy, cần phải xem xét lại việc giao thu - chi, giao quản lý tài chính cho BQT. Vì họ không có chuyên môn nên sẽ gây ra nhiều rủi ro không chỉ cho chung cư, cho cư dân mà cho cả chính họ", ông Quang nhấn mạnh.

"Giao cho người có tóc"

Chị Khanh, cư dân một chung cư ở Quận 4 (TP. HCM), cho biết khu chung cư nhà chị những năm qua cũng có nhiều bất ổn xuất phát từ việc BQT "bầy hầy", ăn hết tiền quỹ bảo trì, không công khai tài chính. Việc này khiến chung cư xuống cấp nhưng không có tiền để sửa chữa. Quá bức xúc, cư dân đã họp phế truất và bầu BQT mới. Tuy nhiên, BQT mới lên không có tiền để hoạt động vì BQT cũ không bàn giao giấy tờ, sổ sách và kinh phí. BQT mới đã nhiều lần dán thông báo ở sảnh chung cư, đề nghị BQT cũ bàn giao quỹ bảo trì nhưng không ăn thua.

"Tôi có một căn hộ ở Hà Nội cũng có BQT nhưng đa số là người của chủ đầu tư ở trong đó nên việc quản lý, vận hành dịch vụ rất tốt. Tất cả những cái gì hư hỏng đều được báo lập tức và được chủ đầu tư sửa chữa ngay. Bảo vệ cũng rất chuyên nghiệp và chỉn chu, thấy khách tới là nhanh chóng mở cửa xe, xách đồ giúp tới tận thang máy... Tôi nghĩ nên để chủ đầu tư quản lý tài chính và vận hành chung cư. Họ là người có chuyên môn, "có tóc" nên có trách nhiệm. Giao số tiền quá lớn cho BQT không chỉ tạo rủi ro cho họ như các trường hợp nói trên mà còn phát sinh các vấn đề tiêu cực...", chị Khanh phân tích.

Ông Nguyễn Tiến Dũng, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Savista chuyên về quản lý nhà, cũng đồng tình BQT chỉ là các thành viên được bầu với nhiệm kỳ 3 năm, làm việc ngoài giờ là chính thì chắc chắn không đủ nguồn lực và trách nhiệm để quản lý tài chính và thuế. Trong khi chức năng quản lý vận hành đã có các công ty chuyên nghiệp với nguồn lực và bộ máy phải đáp ứng theo yêu cầu của luật Nhà ở mới được cấp phép hoạt động. Phí quản lý vận hành, tiền giữ xe, tiền điện nước do công ty quản lý vận hành quản lý thu - chi và báo cáo hằng tháng vì họ có bộ máy kế toán và chức năng theo hợp đồng.

Nhiều ý kiến cũng cho rằng, những chủ đầu tư lớn có uy tín luôn muốn sản phẩm của mình làm ra được bảo trì, bảo dưỡng và vận hành tốt nhất. Ngoài ra, doanh nghiệp còn có thương hiệu, có chuyên môn và bộ máy để quản lý, vận hành. Nếu chung cư có sự cố, có thể "nắm người có tóc". Trong khi đó, giao cho BQT thì chung cư ngày càng đi xuống vì họ không có chuyên môn và rất nhiều người vào BQT có mục đích cá nhân, không vì cái chung.

Trong luật, quản lý vận hành nhà chung cư là hoạt động kinh doanh có điều kiện. Vì vậy, không thể xem BQT hoạt động theo mô hình doanh nghiệp phi lợi nhuận vì họ nhận lương và quản lý số tiền rất lớn là phí quản lý vận hành nhà chung cư, quỹ bảo trì chung cư. BQT giống như HĐQT của một doanh nghiệp nên phải có ban kiểm soát chặt chẽ. Thậm chí tại những chung cư nếu chủ đầu tư còn tài sản như khối đế, khu thương mại dịch vụ, tầng hầm để ô tô, thì người của chủ đầu tư được ưu tiên làm Trưởng BQT, giao cho chủ đầu tư quản lý là hợp lý.

Ông Lê Hoàng Châu (Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM)